摘 要：CBD（中央商務(wù)區(qū)）一般是指城市的金融、商務(wù)辦公、貿(mào)易商業(yè)及服務(wù)業(yè)的中心。它是城市的功能核心，交通便利，人流、車流、物流巨大，位于城市的黃金地帶，地價最高，土地利用率最高。蘇州CBD的發(fā)展是經(jīng)濟高速發(fā)展的需要，也是提高城市形象、增強城市影響力的需要。蘇州CBD的發(fā)展還不成熟，主要集中在工業(yè)園區(qū)金雞湖周圍和高新區(qū)的獅山路一帶。與國內(nèi)外著名CBD相比，蘇州CBD也有自己的特色，不僅具有完美的CBD功能布局，還有自己獨特的發(fā)展模式。良好的工業(yè)基礎(chǔ)可以調(diào)節(jié)商業(yè)的發(fā)展，能自然延伸出服務(wù)工業(yè)及商務(wù)中心。

關(guān)鍵詞：中央商務(wù)區(qū);區(qū)域分析;發(fā)展前景

一、緒論

CBD全稱是Central Business District，最早產(chǎn)生于1923年，是美國城市社會學(xué)和地理學(xué)者歐內(nèi)斯特·伯吉斯提出的。我國現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，主要采用第一種說法。時下，CBD（中央商務(wù)區(qū)）已經(jīng)成為一個越來越熱門的詞匯，現(xiàn)在全國乃至全世界都掀起了開發(fā)建設(shè)CBD的熱潮?，F(xiàn)階段已經(jīng)成為評價一個城市經(jīng)濟發(fā)展的重要指標(biāo)，也是一個城市經(jīng)濟發(fā)達(dá)水平的評價標(biāo)準(zhǔn)之一。對CBD的發(fā)展研究，國外早已有之。二戰(zhàn)后，J·E·范斯指出大城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)幾乎都在CBD外圍增長，但CBD核正在變化而不是滅亡，它將越來越像辦公區(qū)而非商店群，霍默·霍伊特支持范斯關(guān)于CBD內(nèi)辦公功能正在增加的說法，而墨菲指出CBD最嚴(yán)重的困難是可達(dá)性和停車，這對于現(xiàn)階段研究我國CBD發(fā)展前景是值得借鑒的。近年來，我國在歷經(jīng)CBD研究的起步、發(fā)展、深化及調(diào)整提高階段后，對CBD發(fā)展前景的研究已經(jīng)成為理論界和實務(wù)界關(guān)注和討論的中心議題之一。有學(xué)者認(rèn)為從研究CBD有關(guān)理論和實踐出發(fā)，CBD的研究和規(guī)劃、城市CBD在發(fā)展過程中突出的問題、發(fā)展前景以及功能定位等出發(fā)進行深入探討和研究。

二、蘇州CBD概述

1.CBD的概念及特征

CBD一般是指城市的金融、商務(wù)辦公、貿(mào)易商業(yè)及服務(wù)業(yè)的商務(wù)中心。CBD是大都市的商務(wù)中心，匯聚了世界眾多著名跨國公司。在一般城市的CBD內(nèi)都會聚集經(jīng)濟、金融等行業(yè)，與之相配套的寫字樓、商務(wù)酒店等也應(yīng)運而生，同時現(xiàn)代化的交通、通訊設(shè)施設(shè)備也相應(yīng)地出現(xiàn)并應(yīng)用著。這就使得CBD區(qū)域功能定位顯著、房價昂貴，成為一個城市的重要標(biāo)志。

CBD的一個重要特征就是寫字樓高度密集，上文分析得出，辦公寫字樓多，必然產(chǎn)生與之配套的酒店、公寓、商場、娛樂等附屬設(shè)施。這二者之間的存在互為促進，使得CBD的發(fā)展越來越好，同理相應(yīng)的配套高檔服務(wù)業(yè)也是飛速發(fā)展。再則從功能布局方面分析，CBD的形成和發(fā)展已經(jīng)成為一個城市重要的標(biāo)準(zhǔn)，這就往往導(dǎo)致CBD區(qū)域設(shè)置在交通方便、通訊發(fā)達(dá)、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的區(qū)段。所以說CBD商務(wù)活動的影響范圍并不僅限于本市，而且波及全國乃至全世界?？梢哉f，CBD是現(xiàn)代城市經(jīng)濟社會活動的神經(jīng)中樞，是國家或地區(qū)的現(xiàn)代化象征。

從上述分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代城市的商務(wù)中心區(qū)功能健全，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)一般的CBD規(guī)模通?？刂圃?平方公里至5平方公里，甚至更大。而且通常在CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓密集，酒店住宅等也很密集，建筑量在四五百萬平方米以上，甚至還有超過千萬平方米的，但總的來說，寫字樓的占比都會達(dá)到或者超過50%，其余就是配套酒店等設(shè)施。總之，商務(wù)中心區(qū)應(yīng)該是一個城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志。這里聚集著規(guī)模宏大、錯落有致的建筑群，聚集著實力雄厚的企業(yè)王國還有與之匹配的創(chuàng)造財富神話的精英。

從研究發(fā)現(xiàn)，中央商務(wù)區(qū)一般可以劃分為CBD核心區(qū)以及功能市場區(qū)，這兩者主要通過步行街相連，各功能市場之間則通過城市內(nèi)高速路連接，內(nèi)部以步行、電車為主，外部則以汽車、公交為主。這樣的布局解決了城市交通很大的問題，既能緩解區(qū)域內(nèi)的交通壓力，也能高效鏈接各個CBD區(qū)域。

2.蘇州CBD的產(chǎn)生及發(fā)展

（1）蘇州CBD的產(chǎn)生

中央商務(wù)區(qū)（CBD）是一個城市的中心，是城市的精英人才的聚集地，也是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的重要評判標(biāo)準(zhǔn)。一個城市CBD的產(chǎn)生應(yīng)該具備一定的條件和特征。蘇州CBD的產(chǎn)生也是有一定的原因的，蘇州經(jīng)濟的迅速發(fā)展，特別是第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，城市影響力的逐漸增強，在金融、商務(wù)辦公、星級酒店、高檔住宅等方面都具備了很高的水平。因此，一個新興的蘇州CBD呼之欲出。

在2018年，蘇州經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善。全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4820億元，位居全國第五，按可比價格計算比上年增長15.5%。另外，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1574.22億元，三個產(chǎn)業(yè)的比例為1.9：65.4：32.7，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1.5個百分點。

蘇州地方財力顯著增強，全市地方一般預(yù)算收入突破400億元，完成400.23億元，比上年增長26.3%，其中營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅分別增長23.9%、26.3%和22.6%，地方一般預(yù)算收入占GDP比重為8.3%，比上年提高0.4個百分點。

蘇州是一個經(jīng)濟高度發(fā)展的城市，蘇州CBD的發(fā)展對于提高蘇州的城市影響力，促進蘇州經(jīng)濟的發(fā)展有很重要的作用，從提高城市化水平、經(jīng)濟凝聚力的角度出發(fā)，CBD建設(shè)的重要性也就不言而喻了。在這樣的背景下，對蘇州CBD的發(fā)展前景進行研究，具有很強的重要性和必要性，蘇州CBD的發(fā)展勢頭也勢不可擋。

（2）蘇州CBD的發(fā)展現(xiàn)狀

雖然說蘇州已具備發(fā)展CBD的條件，但目前蘇州還沒有真正意義上的CBD，或者說沒有一個完整的CBD?？商K州CBD的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，在蘇州園區(qū)和高新區(qū)都出現(xiàn)了一定規(guī)模的CBD區(qū)域。高新區(qū)的獅山路一帶，工業(yè)園區(qū)的金雞湖附近都產(chǎn)生了CBD的模型。未來三四年間，蘇州將出現(xiàn)占地3平方公里的中央商務(wù)區(qū)（CBD）。雖然還是紙上談兵，但園區(qū)目前寫字樓的供不應(yīng)求，租金的上漲以及良好的租售態(tài)勢表明，一個日趨融合的商務(wù)圈正在形成中。蘇州國際大廈寫字樓項目，這個堪稱園區(qū)品質(zhì)最高、位置最佳的國際甲級寫字樓，通過它的良好招商和商業(yè)運作，將激活這塊CBD。

屆時，蘇州工業(yè)園區(qū)將構(gòu)筑以CBD為核心區(qū)域發(fā)展模式，連接區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)、生活服務(wù)兩大產(chǎn)業(yè)類型，構(gòu)建金雞湖、獨墅湖、陽澄湖三個商圈，然后再加以各種鄰里中心、商業(yè)街作為CBD的補充，使得CBD的功能更加完備。規(guī)劃中的這座CBD主要由湖西、湖東兩部分組成，湖西中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積約0.86平方公里，湖西中央商務(wù)區(qū)CBD主要發(fā)展金融、保險、銀行、外貿(mào)等生產(chǎn)產(chǎn)業(yè);湖東中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積約2平方公里，該區(qū)域主要發(fā)展高檔商場、購物中心、會展中心、文化藝術(shù)中心等生活產(chǎn)業(yè)。

據(jù)相關(guān)分析，蘇州城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展及蘇州工業(yè)園區(qū)CBD的良好發(fā)展，使這一區(qū)域的寫字樓快速發(fā)展。各大公司包括跨國公司、有外資背景的企業(yè)對蘇州投資信心的不斷增強，寫字樓需求市場的迅速發(fā)展，使蘇州工業(yè)園區(qū)CBD寫字樓成為新興的投資熱點，國際大廈等高檔寫字樓達(dá)到95%左右高出租率，且擁有10%左右的投資回報率。同時，蘇州住宅價格上升態(tài)勢趨緩，寫字樓市場則面臨著良好的投資前景。國內(nèi)外投資者活躍涌現(xiàn)。

三、蘇州CBD發(fā)展的區(qū)域地段分析

中央商務(wù)區(qū)CBD區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)盈利水平高，不是之前的步行街或者商業(yè)街的概念，而且現(xiàn)階段高級發(fā)展的服務(wù)業(yè)態(tài)，是城市經(jīng)濟發(fā)展和對外交流的高平臺，在區(qū)域內(nèi)辦公寫字樓高度發(fā)達(dá)，與之配套的交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施及城市的景觀都是高度發(fā)達(dá)，兩者相輔相成，而且一直處在不斷發(fā)展的過程中。

蘇州商業(yè)高度發(fā)達(dá)的地段有觀前街、石路、十全街等，但是其商務(wù)空間的發(fā)展有限，只能作為蘇州的商業(yè)中心，而不具備成為蘇州CBD的條件。獅山路地帶擁有高度發(fā)達(dá)的交通條件，連接著新區(qū)和市區(qū)，還擁有非常多的金融保險機構(gòu)、金獅大廈和金河國際大廈等商務(wù)辦公寫字樓以及香格里拉等五星級酒店，具備了發(fā)展CBD的條件。園區(qū)更是CBD發(fā)展的最佳區(qū)域，其影響力也很大，經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)、交通條件、商務(wù)辦公、高級服務(wù)業(yè)等都有著得天獨厚的優(yōu)勢，是蘇州CBD發(fā)展的首選區(qū)域。從這一點上考慮，蘇州的CBD選擇了園區(qū)和新區(qū)的獅山路一帶，而不是觀前街、石路、十全街等商業(yè)街。

1.蘇州工業(yè)園區(qū)CBD發(fā)展的分析

經(jīng)過20多年的發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展成效明顯，已經(jīng)逐漸成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、發(fā)達(dá)服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)域。蘇州工業(yè)園區(qū)目前已建成高端制造區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、旅游度假區(qū)以及科教創(chuàng)新區(qū)，建成鄰里中心、左岸商業(yè)街、星海休閑廣場等各類生活服務(wù)設(shè)施50多萬平方米，為打造城市CBD奠定了良好的基礎(chǔ)。

現(xiàn)如今的發(fā)展，整個園區(qū)的發(fā)展已成為江蘇乃至全國的典范，外資銀行、金融機構(gòu)、保險以及證券公司都陸續(xù)進駐。與此同時，整個蘇州的房地產(chǎn)市場更是蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。再者，各類產(chǎn)業(yè)市場世界500強企業(yè)紛紛進駐，這就使得整個中央商務(wù)區(qū)商貿(mào)、金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢喜人，園區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展迅速，這都離不開CBD的發(fā)展和配套產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，兩者互相促進，融為一體的向更高層次發(fā)展。

伴隨城市化快速推進和制造業(yè)加速發(fā)展，園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出跨越發(fā)展態(tài)勢。目前，全區(qū)共有服務(wù)業(yè)企業(yè)1395家，去年實現(xiàn)營業(yè)總收入212億元、增加值117億元，服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重為23.3%;實現(xiàn)地方一般預(yù)算收入10億元，占總收入的35%左右;服務(wù)業(yè)就業(yè)人口突破4.5萬人。在這樣的背景下，園區(qū)成為蘇州發(fā)展CBD的首選地，也就自然地開始建設(shè)CBD了。

2.高新區(qū)發(fā)展CBD的區(qū)域分析

高新區(qū)獅山路一帶，經(jīng)過20多年的經(jīng)營，已成為蘇州市區(qū)內(nèi)一個全新的CBD。獅山路是連接蘇州高新區(qū)與蘇州市區(qū)的主要交通干線，東起京杭大運河，西至長江路，地理位置非常優(yōu)越，兩側(cè)匯集了高新區(qū)主要商業(yè)、大型酒店、寫字樓、銀行、保險、商務(wù)辦公等建筑，還有很繁華的商業(yè)街，是高新區(qū)的門戶所在。

獅山路上有著極高的人氣和商氣，以及帶來的很多相關(guān)配套設(shè)施，為其成為蘇州市的CBD奠定了一個良好的基礎(chǔ)。就目前高新區(qū)的格局來看，商務(wù)區(qū)與住宅區(qū)相對集中于獅山路一帶。獅山路、商業(yè)街及其周邊一帶，已經(jīng)成為一個以金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、娛樂、服務(wù)等配套設(shè)施的綜合經(jīng)濟活動的核心CBD。

目前，在獅山路沿線有阿雷店、福記等餐飲業(yè)航母，眾多日本、韓國料理;有12家中外銀行，多家保險、證券等金融機構(gòu);有金河國際大廈、金獅大廈、經(jīng)貿(mào)大廈等商務(wù)辦公樓宇，有飛利浦、明基等著名公司的入駐;有繁華的淮海路商業(yè)街，有蘇州樂園、開放式公園等休閑娛樂項目;有香格里拉等星級酒店，還有很多高檔的住宅小區(qū)，并且還與何山路上的百潤發(fā)相鄰，與獅山大橋東側(cè)的體育中心、家樂福超市、附二院等服務(wù)設(shè)施相連。這些都為獅山路CBD的發(fā)展提供了強勁動力。

這兩個正在醞釀中的CBD是伴隨著一幢幢寫字樓的拔地而起而漸成氣候的。但這同時對寫字樓的需求提出了很高要求，需要很多高檔的辦公樓宇，才能容納如此多的公司辦公。蘇州的CBD要發(fā)展壯大，像國際大廈這樣影響力如此大的高檔寫字樓，應(yīng)該大力發(fā)展。而目前，寫字樓的發(fā)展不完備正是蘇州CBD發(fā)展的一大缺陷，當(dāng)然這需要一定的時間和精力來打造，不可急于一時。

四、蘇州CBD發(fā)展的戰(zhàn)略定位

根據(jù)蘇州市政府的規(guī)劃，2015年至2020年這五年是整個蘇州發(fā)展中央商務(wù)區(qū)的關(guān)鍵時刻。從城市發(fā)展的規(guī)劃編制到各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，蘇州政府都予以很大的政策支持，蘇州工業(yè)園區(qū)屆時也以此為契機，大力發(fā)展經(jīng)濟、金融、科技、醫(yī)藥、智能制造、房產(chǎn)樓宇、科教文體等領(lǐng)域，更好地向高層次CBD發(fā)展邁進。

1.金融

2020年以來，中國人民銀行注重指導(dǎo)金融機構(gòu)加大金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，激發(fā)市場主體活力，支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。2020年11月19日，央行舉行“金融支持保市場主體”系列新聞發(fā)布會（第四場）聚焦“金融產(chǎn)品創(chuàng)新”，圍繞政策工具創(chuàng)新、信貸產(chǎn)品創(chuàng)新、配套服務(wù)創(chuàng)新等主題介紹了相關(guān)做法和取得的成效。蘇州工業(yè)園區(qū)金融業(yè)的發(fā)展有著很多優(yōu)勢，將利用市場有利機制和導(dǎo)向，更好、更高、更快地發(fā)展CBD區(qū)域經(jīng)濟，促進蘇州CBD的發(fā)展。

2.物流

目前蘇州擁有多家集運輸、倉儲、配送等多功能于一體的現(xiàn)代化物流公司，公司開設(shè)有倉儲、運輸、配送、裝卸搬運、流通加工、物流信息處理等功能，這都將向客戶提供安全、快速、專業(yè)的精準(zhǔn)物流服務(wù)。而且這些公司具有完善的內(nèi)部組織機構(gòu)和管理制度，自主擁有各種車型的長短途貨車50余輛，可調(diào)度車輛200多輛，可承接全國各地的零擔(dān)整車運輸、大件運輸、冷藏運輸、危險品運輸、貨物包裝、倉儲、配送、航空貨運等業(yè)務(wù)。

3.商貿(mào)

來自園區(qū)開發(fā)建設(shè)部門的信息顯示，在充分利用現(xiàn)有商貿(mào)設(shè)施的基礎(chǔ)上，園區(qū)將繼續(xù)加強中央商務(wù)區(qū)1000萬平方米商務(wù)設(shè)施、環(huán)金雞湖100萬平方米商業(yè)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，高起點發(fā)展大型購物中心、大型超市、倉儲式商場、精品店、名牌專賣店，吸引國內(nèi)外知名的批發(fā)零售企業(yè)來園區(qū)布點，鼓勵在蘇投資的國際著名品牌工廠在園區(qū)開設(shè)直銷網(wǎng)點，推進家電、圖書、旅游、家政等服務(wù)領(lǐng)域的連鎖經(jīng)營，力爭5年內(nèi)新增大型超市、大型百貨商場10家，也許沒多久，蘇州人的購物去處將增加沃爾瑪、三越等新選擇。

4.寫字樓

蘇州辦公寫字樓市場供需基本平衡，全市范圍內(nèi)超過一半以上的寫字樓分布在蘇州工業(yè)園區(qū)。該區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達(dá)，各類金融產(chǎn)業(yè)進駐較多，因此對于優(yōu)質(zhì)辦公寫字樓的需求也很大，處于供求活躍的狀態(tài)。特別是蘇州園區(qū)的蘇州中心的東方之門，更呈現(xiàn)出辦公寫字樓租賃的火爆，其租金和服務(wù)都是優(yōu)質(zhì)的。

5.旅游

“上有天堂下有蘇杭”，蘇州的旅游產(chǎn)業(yè)一直是蘇州的城市名片。除了傳統(tǒng)的蘇州園林之外，目前已經(jīng)建成了多家戶外大型公園，以及各類星級酒店、連鎖餐飲等，這都提高了旅游業(yè)的整體配套能力和輻射能力。而且蘇州也并不僅僅如此，整個旅游產(chǎn)業(yè)還在不斷地發(fā)展中，目前還在大力發(fā)展水上旅游項目，力爭打造全國有影響力的旅游勝地，吸引全國乃至全球更多的游客。

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作者簡介：姜曉敏（1985.07- ），男，漢族，籍貫：江蘇蘇州，碩士，蘇州工業(yè)園區(qū)工業(yè)技術(shù)學(xué)校，講師，研究方向：物流工程