羅承謙

【摘要】房地產(chǎn)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，更關(guān)乎人們的切身利益，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活方面都占有著非常重要的位置。近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路走高，在繁榮經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也存在某些亟待解決的問(wèn)題。最為緊要的一點(diǎn)就是房?jī)r(jià)居高不下，造成社會(huì)財(cái)富分配不均。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要稅收杠桿“房產(chǎn)稅”的設(shè)計(jì)就成了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措。我國(guó)房產(chǎn)稅正處于試點(diǎn)階段，但也凸顯了一些傾向性問(wèn)題，如稅制結(jié)構(gòu)不合理、征管體制不理順等。筆者建議，我國(guó)開征房產(chǎn)稅要在充分考慮我國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)，針對(duì)區(qū)域發(fā)展不平衡的實(shí)際情況，科學(xué)、合理設(shè)計(jì)稅種，完善稅制機(jī)構(gòu)，理順征管體制，平衡市場(chǎng)供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源、財(cái)富公正分配和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) ?調(diào)控 ?房產(chǎn)稅 ?稅種

一、引言

改善居住條件是人們生活的美好追求。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活方面都占有著非常重要的位置。從宏觀經(jīng)濟(jì)維度看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年后逐漸發(fā)展起來(lái)，特別是近十年來(lái)迎來(lái)了告訴發(fā)展的黃金時(shí)期，另一方面也造成了部分中低收入群體人們“買房難”的困境。房地產(chǎn)市場(chǎng)虛高膨脹，房地產(chǎn)稅收政策的杠桿作用失靈。同時(shí)，居高不下的房?jī)r(jià)也給房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整帶來(lái)困難。

二、我國(guó)房地產(chǎn)收稅與房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）我國(guó)房地產(chǎn)稅收的功能

房地產(chǎn)稅在許多國(guó)家和地區(qū)都是稅收體系中一個(gè)不可或缺的重要部分。房地產(chǎn)稅收在優(yōu)化稅制構(gòu)成、增加政府財(cái)政收入、調(diào)節(jié)居民收入分配和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等方面都具有非常重要的作用。房地產(chǎn)稅收應(yīng)當(dāng)屬于地方稅收范疇，也就是說(shuō)房地產(chǎn)稅收由各地方政府分配使用。近十年來(lái)，可以說(shuō)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期，各地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)規(guī)模大、速度快、漲勢(shì)猛、房?jī)r(jià)高的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)稅源穩(wěn)定，有利于政府開征房產(chǎn)稅的積極性。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)承載了人們多種需求，當(dāng)然房子首先是滿足人們的居住需要。但大量的購(gòu)房者其實(shí)手中已經(jīng)不只有一套房產(chǎn)。換言之，購(gòu)房者現(xiàn)在除了“剛需者”，還有相當(dāng)一部分的投資型購(gòu)房者。通過(guò)房地產(chǎn)稅收，可以有效抑制炒作投機(jī)行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范管理、有序發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企

有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求，前文有所涉及，主要是住房剛性需求和部分投資性需求，我們姑且把這兩類購(gòu)房者歸類為消費(fèi)性需求和投資性需求。無(wú)論是消費(fèi)還是投資房地產(chǎn)，都會(huì)和房地產(chǎn)供給發(fā)生互動(dòng)關(guān)系。必須看到的一點(diǎn)是“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這是從國(guó)家層面上對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的總體定位。房子不是普通的商品，它關(guān)乎廣大群眾的生活安定，必須給予高度重視。房子所承載的價(jià)值，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了遮風(fēng)避雨的原始需求。人們購(gòu)房不僅要看房屋本身的質(zhì)量如何，黃金地段的房子，價(jià)格飆升，周邊有著優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、文化、交通等便捷資源的項(xiàng)目更是寸土寸金。

（三）房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響

開征房產(chǎn)稅就必須要考慮一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，對(duì)那些房屋征稅，怎么征稅。有的學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)對(duì)房產(chǎn)稅幾乎沒(méi)有任何影響，反之，是房產(chǎn)稅可能對(duì)房屋成交價(jià)格造成影響。這是一種典型的單向思維，影響是相互的，房產(chǎn)稅開征能夠絲毫不考慮房?jī)r(jià)關(guān)系，那怎么設(shè)計(jì)稅種、稅率，稅基又如何選擇。顯然，忽視房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)房產(chǎn)稅的影響，是不現(xiàn)實(shí)的。房產(chǎn)稅稅基必須考慮我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。特別是對(duì)房?jī)r(jià)水平要綜合考量，唯有如此才能使房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)利國(guó)利民的初衷。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題

（一）稅制結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)稅收體制是發(fā)源于西方國(guó)家的，我國(guó)建立房地產(chǎn)稅收體制時(shí)，在立足本國(guó)實(shí)際國(guó)情的基礎(chǔ)上，吸收借鑒房地產(chǎn)稅收較為成熟的國(guó)家的做法是有必要的。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益繁榮，法治化程度顯著提高，但從稅收設(shè)計(jì)角度，我國(guó)對(duì)稅收的認(rèn)識(shí)更多地局限于財(cái)政的角度，尚未從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全局宏觀層面上來(lái)認(rèn)識(shí)稅收體系設(shè)計(jì)。正是囿于這種傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)上的局限，我國(guó)的稅種設(shè)計(jì)、稅收結(jié)構(gòu)，從構(gòu)建之初就缺乏對(duì)行業(yè)發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)的考慮。具體到房地產(chǎn)稅收，在設(shè)計(jì)上必須要通盤考慮各個(gè)區(qū)域的發(fā)展差異和房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)特殊性。

（二）稅種設(shè)計(jì)不合理

我國(guó)現(xiàn)行的與房地產(chǎn)稅收有關(guān)的稅種雖然不多，但在這些不多的稅種中也存在重復(fù)征稅的情況。例如在試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅的地區(qū)房產(chǎn)稅計(jì)算依據(jù)是房屋原值（或者租金，有關(guān)租金的計(jì)算暫不討論）。我們從常識(shí)角度即可發(fā)現(xiàn)，房屋價(jià)值是肯定包括土地價(jià)值的，買房的時(shí)候支付的房?jī)r(jià)一定包括了土地出讓金成本在內(nèi)。說(shuō)得再直白些就是，房產(chǎn)價(jià)值是包括土地價(jià)值，土地增值稅和所得稅之間存在交叉重復(fù)計(jì)稅情況。我們知道，將自己所有的房屋轉(zhuǎn)讓他人，交易價(jià)格中的增值部分是計(jì)算土地增值稅收的依據(jù)。孤立看到這一稅收計(jì)稅方式也許沒(méi)什么不妥。但我們把土地增值稅和所得稅放在一起比較，問(wèn)題就凸顯了。

（三）征管體制不協(xié)調(diào)

在我國(guó)現(xiàn)行的稅收征管和行政管理體制下，諸如稅務(wù)、工商、房管、土地等多個(gè)部門存在分工不清的問(wèn)題。這么多的職能部門，在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域還可能出現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)方面的銜接問(wèn)題。因此，稅收征管體制不夠清晰明朗，可能會(huì)造成部分應(yīng)收稅款的漏征。我國(guó)正處于全面深化改革的時(shí)期，立足國(guó)情實(shí)際，同時(shí)吸收借鑒房產(chǎn)稅征收較為成熟國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)做法，進(jìn)而制定符合國(guó)情的、科學(xué)合理的房產(chǎn)稅征管制度。

四、我國(guó)房地產(chǎn)稅制完善的對(duì)策與建議

（一）調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)

通過(guò)前文的理論梳理，筆者認(rèn)為科學(xué)合理調(diào)整我國(guó)房產(chǎn)稅稅制結(jié)構(gòu)，完善征管體制是全面開征房產(chǎn)稅的當(dāng)務(wù)之急，關(guān)系到房產(chǎn)稅能否切實(shí)起到宏觀調(diào)控作用。房產(chǎn)稅是我國(guó)剛剛試點(diǎn)的新稅種，從房產(chǎn)稅稅收政策制定的科學(xué)性、完整性及適用性等方面都存在這樣或那樣的不足，這是正常的。包括我們對(duì)開征房產(chǎn)稅的功能和定位也是在一個(gè)逐步探索的過(guò)程。房屋流轉(zhuǎn)過(guò)程中征稅，一是會(huì)推高房?jī)r(jià)，提升交易成本。二是流轉(zhuǎn)征稅是非常容易轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的，不利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。接下來(lái)的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)要直接作用于房屋持有人。

（二）平衡市場(chǎng)供求

提及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡，可能有人會(huì)立刻否定，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在不平衡，理由是樓盤在建和在售的隨處可見，人們的購(gòu)房欲望也十分高漲，是典型的供需兩旺的大好局面。這僅僅是表面現(xiàn)象而已。社會(huì)普遍工薪階層的購(gòu)買力，放置于房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)真的沒(méi)有什么太大的選擇余地，什么地段、學(xué)區(qū)、配套等等，在高昂的房?jī)r(jià)面前都成了遙不可及的傳說(shuō)。試想，還有多少無(wú)力購(gòu)房者望房興嘆。真的是他們不需要住房么，不是，是他們無(wú)力承擔(dān)高企的房?jī)r(jià)而已。這是深層次的供需矛盾，不是我不需要，也不是沒(méi)有供應(yīng)，而是你供應(yīng)的房子我根本買不起。另一面，極少數(shù)炒房者坐擁多套房產(chǎn)。開征房產(chǎn)稅，必須考慮到房產(chǎn)稅的平衡市場(chǎng)供需關(guān)系、調(diào)節(jié)收入分配的稅收杠桿作用。通過(guò)房產(chǎn)稅的合理設(shè)計(jì)，平抑過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，確保首套房、一套房購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的開征而過(guò)分加重負(fù)擔(dān)。另外，必須針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為，加強(qiáng)稅收調(diào)控力度，加大對(duì)多套閑置房產(chǎn)的課稅力度，提高房屋空置的持有成本，努力實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正。對(duì)家庭僅有一套住房且尚處于貸款購(gòu)房的中低收入人群在開征房產(chǎn)稅時(shí)予以必要的補(bǔ)貼和政策傾斜。

（三）考慮區(qū)域差異

地區(qū)間發(fā)展不均衡是我國(guó)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，短時(shí)期內(nèi)難以得到根本性改變。區(qū)域發(fā)展不平衡是多種因素導(dǎo)致的，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)越繁榮，房?jī)r(jià)也就越高。理由其實(shí)不難理解，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)越容易聚集人才和資源，人流量大了，住房需求自然高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)必然迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)自然就一路走高。從現(xiàn)實(shí)情況看，我國(guó)東南部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，房?jī)r(jià)較高。其他中部和西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較東南沿海有一定差距，反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)較低的表現(xiàn)。正是基于我國(guó)區(qū)域環(huán)境差異，在制定房產(chǎn)稅政策時(shí)必須權(quán)衡區(qū)域差異，走因地制宜的路線，不能盲目搞“一刀切”，看似無(wú)差別的絕對(duì)化平等其實(shí)質(zhì)是不平等。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)筆者研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與房產(chǎn)稅之間存在著復(fù)雜的相互關(guān)系并非一開征房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)馬上就回落了。房?jī)r(jià)高漲是多重因素共同作用的結(jié)果。房產(chǎn)稅開征的目的并非單一抑制或降低房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)也不是越低越好，當(dāng)然肯定不能一直高漲下去。房?jī)r(jià)要能真實(shí)反映房屋的實(shí)際價(jià)值，這樣開征房產(chǎn)稅才有客觀基礎(chǔ)依據(jù)。在對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅進(jìn)行宏觀設(shè)計(jì)時(shí)，必須要調(diào)節(jié)收入分配和調(diào)控房地產(chǎn)供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的社會(huì)公正。

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