耿晗喆

(天津市歷史建筑修繕工程有限責(zé)任公司，天津 300050)

1 城市老舊小區(qū)

城市老舊小區(qū)通常是指小區(qū)已經(jīng)使用了較長的年限，基礎(chǔ)配套設(shè)施相對(duì)較為薄弱，已經(jīng)影響到人們居住環(huán)境的，相對(duì)比于新小區(qū)，老舊小區(qū)在停車位、綠化等等方面已經(jīng)無法滿足人們的生活需求，因此增建老舊小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，通過改造的方式提升老舊小區(qū)內(nèi)人們的居住環(huán)境模是必然之路。目前針對(duì)老舊小區(qū)的官方定義是指建設(shè)年代較長，但是仍然有住戶在進(jìn)行使用，小區(qū)本身的建筑標(biāo)準(zhǔn)不高、功能不全、配套設(shè)施不夠完善、缺乏物業(yè)管理等無法滿足人們對(duì)現(xiàn)代化的生活需要的小區(qū)。

2 城市老舊小區(qū)突出問題

2.1 小區(qū)建筑質(zhì)量安全問題

部分城市老舊小區(qū)的建筑物使用時(shí)間較長，加之小區(qū)建設(shè)時(shí)對(duì)于房建工程的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，這就使得很多老舊小區(qū)的建筑物出現(xiàn)了不同程度的質(zhì)量安全問題。這些老舊小區(qū)的質(zhì)量安全問題包括地基承建、墻體裂縫、屋頂漏水等，這些建筑物的質(zhì)量安全問題將會(huì)直接影響到小區(qū)內(nèi)部居民的居住環(huán)境，同時(shí)如果這些質(zhì)量安全隱患無法得到有效處理的話還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，直至建筑物成為“危房”無法居住。另外，部分老舊小區(qū)因?yàn)楸旧砼涮自O(shè)施不夠完善，消防設(shè)備無法滿足要求、消防通道無法滿足通行條件等情況時(shí)有發(fā)生，這也為小區(qū)的消防安全埋下了隱患。很多老舊小區(qū)建設(shè)過程中采用了磚木結(jié)構(gòu)，無框架，房屋的抗震水平較差，影響建筑物的抗震安全。

2.2 建筑節(jié)能問題

城市老舊小區(qū)的房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)建筑時(shí)對(duì)于節(jié)能環(huán)保的考慮基本為零，這就使得很多老舊小區(qū)的建筑能耗較大。冬季因?yàn)榻ㄖ锉旧聿痪哂斜Ｅ裕沟闷湫枰嗟哪茉磥磉M(jìn)行取暖；夏季則需要更多的電能來維持空調(diào)的運(yùn)轉(zhuǎn)。這些老舊小區(qū)的建筑物不符合現(xiàn)在節(jié)能環(huán)保的要求，帶來了巨大的能源消耗。

2.3 小區(qū)環(huán)境問題

提起城市老舊小區(qū)，給人們的第一直觀印象就是小區(qū)環(huán)境的“臟亂差”，部分老舊小區(qū)中存在線路私拉亂接、小區(qū)車輛堵塞通道、小區(qū)綠化無人維護(hù)且綠化率不達(dá)標(biāo)等問題。也有部分小區(qū)夏天蚊蟲肆虐、冬天積雪堆存，嚴(yán)重影響到了居民的正常生活。

2.4 配套基礎(chǔ)設(shè)施問題

城市老舊小區(qū)本身建筑使用年限較長，加之未得到專業(yè)的維修和維護(hù)，使得老舊小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施存在較多的問題。例如：部分老舊小區(qū)在進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)所考慮的電力容量不足，隨著現(xiàn)在家用電器的功率增大，夏天的時(shí)候這些老舊小區(qū)就容易出現(xiàn)跳閘和斷電的問題，電力線路容量不足，這不僅僅會(huì)影響到老舊小區(qū)居民的生活用電，甚至?xí)T發(fā)火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致出現(xiàn)消防隱患；也有部分老舊小區(qū)自來水供水壓力不足，小區(qū)中高層會(huì)在用水高峰期出現(xiàn)斷水的情況；部分老舊小區(qū)的排水設(shè)施不足，使得小區(qū)會(huì)出現(xiàn)污水外溢和因?yàn)橛暄┨鞖獬霈F(xiàn)積水。老舊小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施存在問題，會(huì)影響到小區(qū)正常的使用，還會(huì)引發(fā)小區(qū)居住的安全隱患，因此老舊小區(qū)的技術(shù)配套設(shè)施問題是亟待解決的問題。

2.5 老舊小區(qū)物業(yè)存在的問題

老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平通常情況下較新小區(qū)會(huì)有一定的差距，這種差距會(huì)導(dǎo)致老舊小區(qū)的整體物業(yè)服務(wù)水平缺乏專業(yè)化。同時(shí)這些老舊小區(qū)的物業(yè)多數(shù)是之前一直延續(xù)的老物業(yè)公司，這些物業(yè)公司在老舊小區(qū)能夠收到的物業(yè)費(fèi)也比較低，小區(qū)的居民本身也不像承擔(dān)更多的物業(yè)費(fèi)用。部分老舊小區(qū)的歷史遺留問題也比較多，小區(qū)的違規(guī)現(xiàn)象較多，物業(yè)公司也缺乏化解問題的力度和能力，使得小區(qū)的物業(yè)管理存在較大的問題。

3 老舊小區(qū)改造的意義

針對(duì)老舊小區(qū)的改造，具有十分重要的意義，這種改造不僅僅能夠提升老舊小區(qū)的居住環(huán)境，還能夠帶動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，老舊小區(qū)改造具有較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具體的意義如下。

3.1 提升老舊小區(qū)建筑安全

老舊小區(qū)的改造，首先會(huì)提升房屋的安全性，通過小區(qū)改造，將會(huì)對(duì)小區(qū)的建筑物進(jìn)行相應(yīng)的加固和隱患排查治理，提升小區(qū)建筑的安全性和人們的生活質(zhì)量。例如對(duì)存在安全隱患的建筑物進(jìn)行加固處理，對(duì)沉降的建筑物進(jìn)行改造等。

3.2 提升經(jīng)濟(jì)增長

通過對(duì)老舊小區(qū)的改造，也可以提升經(jīng)濟(jì)的增長。老舊小區(qū)改造完全可以成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長的，改造過程中可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)，讓更多的人享受到經(jīng)濟(jì)增長的紅利。同時(shí)老舊小區(qū)的改造還能帶動(dòng)裝修、家電等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長。

4 城市老舊小區(qū)改造發(fā)展趨勢

城市老舊小區(qū)改造已經(jīng)逐步的走上了快速的步伐，針對(duì)老舊小區(qū)的發(fā)展趨勢有很多的研究，根據(jù)目前的情況來看，老舊小區(qū)的發(fā)展趨勢主要有發(fā)揮居民自治作用；因地制宜；社區(qū)街道發(fā)揮統(tǒng)籌作用三個(gè)方面。

4.1 發(fā)揮居民自治

老舊小區(qū)的改造管理，最終的受益者是小區(qū)的居民，因此老舊小區(qū)改造中的一項(xiàng)重要的發(fā)展趨勢就是居民自治。通過發(fā)展小區(qū)居民自治，能夠更好的將小區(qū)改造工作和改造后的管理工作做到更好，讓居民更有改造的積極性。

4.2 因地制宜

老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵點(diǎn)就是因地制宜，也是老舊小區(qū)改造為了發(fā)展趨勢，改造過程需要結(jié)合小區(qū)的特點(diǎn)進(jìn)行改造。針對(duì)老舊小區(qū)的管理、基礎(chǔ)配套設(shè)施等進(jìn)行改造時(shí)需要結(jié)合小區(qū)內(nèi)部的現(xiàn)有情況和小區(qū)的居民情況進(jìn)行統(tǒng)籌，不能夠套搬套用其它區(qū)域的經(jīng)驗(yàn)，而是要在其他小區(qū)改造成功的基礎(chǔ)上吸收借鑒相應(yīng)的理念并結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行改造。

4.3 社區(qū)街道發(fā)揮統(tǒng)籌作用

老舊小區(qū)改造過程中，社區(qū)和街道需要發(fā)揮其協(xié)調(diào)作用，總體統(tǒng)籌老舊小區(qū)改造的各項(xiàng)施工任務(wù)。小區(qū)應(yīng)該做好相應(yīng)的人口調(diào)查和基礎(chǔ)設(shè)施普查工作，確保小區(qū)改造整體方案的編制符合科學(xué)規(guī)范。

5 結(jié) 語

老舊小區(qū)通過改造可以更好的滿足人們對(duì)于小區(qū)的生活和居住要求，提升老舊小區(qū)的居住和生活配套設(shè)置，可以讓城市整體的居民居住條件得到提升。希望本文能夠?qū)吓f小區(qū)改造的更好發(fā)展取得相應(yīng)的效果。