郭 國(guó)

(中鐵十六局集團(tuán)置業(yè)投資有限公司，北京 100018)

1 房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)開發(fā)的含義

所謂的高周轉(zhuǎn)開發(fā)，是指在拿地、銷售、回款等環(huán)節(jié)均強(qiáng)調(diào)快速推進(jìn)，盡可能體現(xiàn)規(guī)模效益，在達(dá)到有效控制開發(fā)成本與時(shí)間成本這一目的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)效益回報(bào)最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)率高，就意味著其資金回籠、項(xiàng)目開發(fā)、樓盤銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)的推進(jìn)速度均達(dá)到最快，從而為企業(yè)帶來良好的現(xiàn)金流，為促使企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)提供有力支持。

2 高周轉(zhuǎn)開發(fā)節(jié)奏下加強(qiáng)工程管理的重要性

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般市場(chǎng)存在明顯區(qū)別，該行業(yè)不僅波動(dòng)大、涉及部門多，且開發(fā)周期長(zhǎng)，需要的資金投入更是極為龐大，在整個(gè)工程開發(fā)過程中存在環(huán)節(jié)多、管理難度大、風(fēng)險(xiǎn)高等諸多不可控因素。房地產(chǎn)企業(yè)在高周轉(zhuǎn)開發(fā)的前提下，要想降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造更大利潤(rùn)，必須對(duì)工程開發(fā)過程中重點(diǎn)和難點(diǎn)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理。

一是房地產(chǎn)開發(fā)加強(qiáng)工程管理，能為項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)保駕護(hù)航。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及具體環(huán)節(jié)非常多，若缺乏有效的工程管理，則可能隨時(shí)出現(xiàn)問題和事故等，在這種情況下自然無法如期推進(jìn)工程進(jìn)度。加強(qiáng)工程管理，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程列入到計(jì)劃范圍當(dāng)中，制定合理的工期建設(shè)計(jì)劃控制方案，根據(jù)實(shí)際情況不斷完善修正以及提升執(zhí)行力，能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如期開展和完成。

二是房地產(chǎn)開發(fā)加強(qiáng)工程管理，是項(xiàng)目開展中組織性、協(xié)調(diào)性等方面得以體現(xiàn)的需要。在推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理時(shí)，各項(xiàng)工作必須明確責(zé)任分工且按照相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范推進(jìn)實(shí)施，為項(xiàng)目如期完工提供基礎(chǔ)支撐。換言之，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的產(chǎn)業(yè)與部門很多，需要多部門相互協(xié)同配合，否則就無法確保項(xiàng)目獲得順利開展。為此，需要工程管理人員發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，做好各項(xiàng)分工，明確各部門及人員的責(zé)任，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得有序推進(jìn)的前提，同時(shí)也是極為重要的基礎(chǔ)。

三是房地產(chǎn)開發(fā)加強(qiáng)工程管理，是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)效益回報(bào)的保障。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，若未能實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的效益回報(bào)，則開發(fā)該項(xiàng)目的價(jià)值就會(huì)大打折扣。而強(qiáng)化工程管理，注重提升工程管理的效果，通過對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量、成本以及周期等方面進(jìn)行嚴(yán)格的控制與管理，各環(huán)節(jié)均能做到按質(zhì)按量地完成，進(jìn)而能為項(xiàng)目效益最大化提供有力支持。綜合來說，在房地產(chǎn)業(yè)推行高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式這個(gè)背景下加強(qiáng)工程管理極為重要。

3 高周轉(zhuǎn)開發(fā)背景下強(qiáng)化工程管理的措施

3.1 有效前置項(xiàng)目資料準(zhǔn)備，快速獲取項(xiàng)目證書

當(dāng)前，充分發(fā)揮高周轉(zhuǎn)的作用，這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)生存與發(fā)展，是企業(yè)得以制勝的關(guān)鍵所在。在房地產(chǎn)企業(yè)未預(yù)售之前，需要充分發(fā)揮高周轉(zhuǎn)模式的作用，在速度上著重突顯“快”，以便能在最短的時(shí)間內(nèi)拿下項(xiàng)目各個(gè)證書。第一，前置拿地準(zhǔn)備工作，在拿到地之前，就把方案工作做到最優(yōu)盡可能體現(xiàn)土地價(jià)值，提前與政府相關(guān)部門開展溝通，使得該階段各個(gè)環(huán)節(jié)的工作能基本確定下來。第二，明確項(xiàng)目各證書的獲取時(shí)間點(diǎn)，并提前落實(shí)好證書資料準(zhǔn)備工作，爭(zhēng)取如期或提早獲取《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》等證書，從而進(jìn)一步爭(zhēng)取早開工早建設(shè)早完工早銷售，使得資金能在最短時(shí)間內(nèi)回籠，這是提升房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間的有效方法之一。

3.2 科學(xué)制定進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格控制進(jìn)度節(jié)點(diǎn)

落實(shí)好各項(xiàng)工程進(jìn)度管理工作關(guān)系重大，與企業(yè)能否在預(yù)期時(shí)間內(nèi)完成房屋銷售，能否及時(shí)回款等重要事項(xiàng)息息相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定好施工進(jìn)度管理計(jì)劃，制定進(jìn)度管控的要點(diǎn)和措施。針對(duì)土方開挖、主體結(jié)構(gòu)出正負(fù)零、達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工備案、上房等重要節(jié)點(diǎn)，由專業(yè)部門和負(fù)責(zé)人對(duì)開始施工時(shí)間及完成時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和考核。一是在售樓處展示區(qū)采用獨(dú)立基礎(chǔ)框架結(jié)構(gòu)，縮短主體結(jié)構(gòu)施工周期，精裝修在毛坯階段提前介入施工，壓縮工期，保障售樓處按計(jì)劃開放；二是在首開區(qū)的施工現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)設(shè)計(jì)土方開挖及基坑支護(hù)方案，合理安排土方開挖工序、優(yōu)化支護(hù)方案，使正負(fù)零以下工程如期完工。首開區(qū)應(yīng)選擇地下室面積較小樓座，縮短出正負(fù)零時(shí)間，并根據(jù)各地預(yù)售條件的不同，合理編制專項(xiàng)計(jì)劃及施工策略，保障首開區(qū)域提前入市。三是在規(guī)劃設(shè)計(jì)中盡可能消除設(shè)計(jì)缺陷，減少施工過程中的設(shè)計(jì)變更，保障施工的連續(xù)性，優(yōu)化地下結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)收益最大化。四是在主體結(jié)構(gòu)施工中采用塔吊進(jìn)行施工作業(yè)，在排布及選型上研究分析，盡可能廣的覆蓋作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)多數(shù)在建建筑，減少障礙物，發(fā)揮塔吊工作效率，合理組織群塔協(xié)同，達(dá)到施工效率最大化。根據(jù)營(yíng)銷及施工進(jìn)度要求，合理規(guī)劃施工場(chǎng)地利用，避免因作業(yè)面小、場(chǎng)地受局限而影響施工進(jìn)展。五是根據(jù)政策環(huán)境和氣象條件，在生產(chǎn)安排、施工工藝等方面做好充分準(zhǔn)備，編制專項(xiàng)施工或季節(jié)性施工技術(shù)與方案，向相應(yīng)勞務(wù)及施工單位進(jìn)行專項(xiàng)交底。

3.3 提升項(xiàng)目管理水平，嚴(yán)控工程管理重難點(diǎn)

一是落實(shí)好項(xiàng)目質(zhì)量管理工作。想要提升建筑工程質(zhì)量水平，第一步需要把好建材質(zhì)量關(guān)。由于整個(gè)建筑工程是由建材依據(jù)設(shè)計(jì)堆積起來的，若建材存在質(zhì)量問題，則無法保障項(xiàng)目的質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。在具體落實(shí)方面，應(yīng)實(shí)施責(zé)任制，做到誰使用誰負(fù)責(zé)，誰驗(yàn)收誰負(fù)責(zé)，誰簽字誰負(fù)責(zé)，嚴(yán)格把好建材質(zhì)量關(guān)。第二步是提升現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管力度，在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管環(huán)節(jié)嚴(yán)格推行追責(zé)問責(zé)制，對(duì)在建工程使用建材開展不定期專項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)異常，堅(jiān)決處理相關(guān)責(zé)任人員。第三步要嚴(yán)格把好項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量關(guān)。具體來說，從建筑工程開工開始，到各項(xiàng)施工工序，直至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)，均須嚴(yán)格把守好質(zhì)量關(guān)，堅(jiān)決避免出現(xiàn)質(zhì)量問題。

二是落實(shí)好項(xiàng)目安全管理工作。安全管理是一切工作的前提，沒有安全保障，就談不上實(shí)現(xiàn)效益回報(bào)。針對(duì)建筑工地經(jīng)常會(huì)發(fā)生人員高處墜落或者機(jī)械發(fā)生故障等事故特點(diǎn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須落實(shí)好安全管理方面的各項(xiàng)工作。首先，明確安全管理責(zé)任的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際，建立安全生產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步細(xì)化各項(xiàng)安全管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)，有效提升全員對(duì)于安全工作的重視程度。其次，扎實(shí)開展安全檢查工作，對(duì)于存在的安全隱患做好專項(xiàng)整治，不定期開展各類安全檢查活動(dòng)，嚴(yán)防安全漏洞。再次，牢固樹立安全管理理念，通過有效開展安全培訓(xùn)教育工作，培養(yǎng)現(xiàn)場(chǎng)施工人員安全意識(shí)，提升團(tuán)隊(duì)安全管控水平，從源頭上杜絕安全事故。

三是落實(shí)好項(xiàng)目費(fèi)用管理工作。無論是高周轉(zhuǎn)，還是高品質(zhì)，均與費(fèi)用控制聯(lián)系密切，企業(yè)可以通過實(shí)施集采策略達(dá)到優(yōu)化項(xiàng)目管理，確保利潤(rùn)率與高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)平衡。房地產(chǎn)企業(yè)在開展費(fèi)用管理時(shí)，建設(shè)單位與施工單位責(zé)任重大，均需有效開展費(fèi)用管理工作。首先，對(duì)于建設(shè)單位而言，材料費(fèi)用的管理是重中之重。在具體落實(shí)方面，需深入市場(chǎng)了解行情，并及時(shí)依據(jù)市場(chǎng)情況來調(diào)整管理策略。其次，對(duì)于施工單位，其費(fèi)用管理包括材料費(fèi)與人工費(fèi)，質(zhì)量成本與意外事故成本等，其管理的有效性直接關(guān)系企業(yè)的利潤(rùn)，因此，需要注重提升各項(xiàng)費(fèi)用管理的有效性。

4 結(jié) 語

綜上所述，面對(duì)當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)格局不斷變化的大趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)想要逆勢(shì)而上，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)施高周轉(zhuǎn)模式成為必然之選。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需充分認(rèn)識(shí)到高周轉(zhuǎn)開發(fā)節(jié)奏下加強(qiáng)工程管理的重要意義，并在此基礎(chǔ)上確定發(fā)展思路，采取有效措施促使工程管理質(zhì)量不斷提升，進(jìn)而為企業(yè)發(fā)展提供有力支持。