管翔飛

（南京華歐舜都置業(yè)有限公司，南京 210000）

在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)開發(fā)管理的過程中由于涉及到很多的環(huán)節(jié)，且面臨激勵的市場競爭大環(huán)境，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說需要加強內(nèi)外部各類要素的綜合分析研究，才能及時發(fā)現(xiàn)隱患，找準(zhǔn)目標(biāo)夯實發(fā)展基礎(chǔ)，提高工程項目綜合開發(fā)管控成效。加強房地產(chǎn)工程項目管理現(xiàn)狀與完善對策探究，對房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的支撐指導(dǎo)意義。

1 房地產(chǎn)企業(yè)加強工程項目管理的必要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理是指圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)通過對工程項目全過程各類要素進行分析研究和管控，進而推動項目有序?qū)嵤┖瓦_成的管理體系、方法等統(tǒng)稱。房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中工程項目管理是一項基礎(chǔ)的項目或內(nèi)容，需要項目管理者結(jié)合實際進行工程項目的全過程管理，這樣才能避免實施過程中問題的發(fā)生。加強房地產(chǎn)工程項目管理，一方面可以結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)要求等對各類要素進行全面分析研究，以此找出存在的不足及時進行整改和動態(tài)調(diào)整，確保按照既定的管理目標(biāo)要求推進各個環(huán)節(jié)的活動，保證生產(chǎn)全過程有序進行，最大限度提高施工效率。另一方面實施科學(xué)項目管理可以動態(tài)進行工藝、技術(shù)等調(diào)整，以此進一步在保證施工目標(biāo)達成的基礎(chǔ)上最大限度實現(xiàn)既定的效益目標(biāo)，實現(xiàn)節(jié)能減耗，讓房地產(chǎn)企業(yè)有更多的資源用于支撐企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域，全面鞏固核心競爭優(yōu)勢，得以達到房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化和最優(yōu)化。

2 房地產(chǎn)工程項目管理現(xiàn)狀與問題剖析

加強房地產(chǎn)工程項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的基礎(chǔ)項目，目前在項目管理方面主要存在的問題有：

1.市場考察等不深入，施工管理控制不力。房地產(chǎn)項目管理從設(shè)計到招標(biāo)是最初的環(huán)節(jié)，需要全面加強市場考察分析，選擇優(yōu)異的項目實施單位，才能切實便于整體項目的有序推進，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理初期前期勘察等工作不深入，沒有充分調(diào)研市場需求，也沒有深入研究房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策，加上市場本身存在很大的不確定性，所以項目施工管理后續(xù)工作難以有序開展。房地產(chǎn)工程項目管理需要全面加強過程控制，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)往往比較關(guān)注施工進度，單純地追求效率目標(biāo)和效益目標(biāo)，忽視了過程精細(xì)化管控，導(dǎo)致過程中很多細(xì)節(jié)考慮不到位，容易引發(fā)很多的矛盾，甚至出現(xiàn)很多質(zhì)量風(fēng)險等。如何掌握好施工的進度、質(zhì)量及安全的控制將對房地產(chǎn)工程項目管理顯得尤為重要。

2.項目組織保障機制不完善，隊伍素質(zhì)需要提升。一方面在房地產(chǎn)工程項目管理方面相關(guān)的組織保障機制不完善，往往是各部門各負(fù)其責(zé)，缺乏有效的溝通，每一個環(huán)節(jié)涉及到很多的因素，但是影響情況比較多，項目成本控制不到位，質(zhì)量管理體系不完善，安全管理意識淡薄等等，這些都難以保證項目的順利推進。另一方面施工隊伍素質(zhì)偏低，尤其是項目管理人員大局意識不足，系統(tǒng)規(guī)劃能力和資源統(tǒng)籌管控水平還需要進一步提升。施工作業(yè)人員的工作執(zhí)行力也有待加強。

此外房地產(chǎn)工程項目管理還有很多的外部風(fēng)險，容易受到外界環(huán)境、政策等變化影響從而對內(nèi)部的項目管理造成一定的影響，為此也需要引起高度重視。

3 加強房地產(chǎn)工程項目科學(xué)管理的優(yōu)化措施

為了進一步提高房地產(chǎn)工程項目管理水平，建議從以下幾個方面予以探索：

1.加強目標(biāo)體系建設(shè)，注重基礎(chǔ)管理。一方面要加強房地產(chǎn)工程項目管理目標(biāo)的科學(xué)編制，要明確具體的導(dǎo)向，結(jié)合房地產(chǎn)工程項目管理的要求等制定完善的目標(biāo)方案，強化各類資料信息的采集和整合分析，針對各類因素等進行深入研究，并結(jié)合實際明確工程項目建設(shè)的目標(biāo)要求、相關(guān)的管理要素、控制流程、確定具體的組織分工和明確的權(quán)責(zé)，從而確保嚴(yán)格按照既定的要求開展項目管理。另一方面要強化基礎(chǔ)管理。房地產(chǎn)工程項目管理涉及到前期勘察與設(shè)計、項目實施、項目驗收等多個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都需要夯實基礎(chǔ)才能確保環(huán)環(huán)相扣。比如圍繞設(shè)計階段要做好前期的勘察，對市場等進行全面分析研究，加強項目建設(shè)前期勘察工作，全面了解各類相關(guān)要素的變化情況，注重利用信息技術(shù)等搜集更全面的房地產(chǎn)市場信息，進而結(jié)合房地產(chǎn)項目管理實際制定完善的管理機制和推進計劃，確保工程各個環(huán)節(jié)的有序開展。

2.加強資源要素整合及信息化管理，強化精細(xì)化管控。一方面要對房地產(chǎn)工程項目管理各類要素進行全面分析，搭建良好的信息關(guān)聯(lián)服務(wù)平臺等，借助項目管理軟件等形成系統(tǒng)化的信息服務(wù)平臺體系，從而確保信息有效共享，及時減少溝通帶來的矛盾。另一方面要加強工作的精細(xì)化分析，落實到各個環(huán)節(jié)和具體的人員，對項目管控機制進行全面實施，創(chuàng)建WBS 等提高項目精細(xì)化控制成效。要針對性圍繞房地產(chǎn)工程項目涉及到的各類技術(shù)、材料以及設(shè)備等要素，進行細(xì)化分類和研究，加強市場調(diào)研，注重了解和借鑒相關(guān)的先進要素管理模式，通過內(nèi)部精細(xì)化管控等，確保各類要素發(fā)揮最大的效用，在保證建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)上實現(xiàn)安全化管理、精益化管理。

3.強化隊伍建設(shè)與技術(shù)創(chuàng)新。一方面要對房地產(chǎn)工程項目管理人員進行培訓(xùn)，開展國家和行業(yè)相關(guān)的政策、項目管理技術(shù)及理念和方法等培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)工程項目管理人員的專業(yè)能力、素質(zhì)等，注重各個環(huán)節(jié)之間的溝通協(xié)調(diào)，針對要素利用等方面存在的問題等動態(tài)調(diào)整，利用現(xiàn)代化信息技術(shù)平臺等進行共享平臺的建設(shè)，全面夯實工程項目管理基礎(chǔ)。另一方面要進行技術(shù)創(chuàng)新，圍繞項目管理的要求加強技術(shù)的深度探索，融入更多的專業(yè)項目管理軟件來探索試點應(yīng)用，從而及時發(fā)現(xiàn)工程項目管理存在的問題或缺陷，設(shè)計更加完善的科學(xué)的模型等指導(dǎo)項目管理活動的有序開展。另外，對施工作業(yè)人員加強管理、專業(yè)體系的培訓(xùn)，加強其相關(guān)工作執(zhí)行力。

本論文參考了本人從事過主要工作實績，如下：

1、2009年至2012年擔(dān)任項目現(xiàn)場水電工程師完成了南京華歐舜都置業(yè)有限公司開發(fā)的榮盛·長河郡、榮盛·觀湖郡及茉莉苑項目的現(xiàn)場工程施工管理工作。2、2012年至2015年擔(dān)任榮盛發(fā)展南京分公司設(shè)計部安裝專業(yè)主管，完成了在建開發(fā)項目（榮盛茉莉南苑、榮盛金陵學(xué)府、阿爾卡迪亞國際酒店、榮盛時代廣場、榮盛花語馨苑、榮盛莉湖春曉等）的設(shè)計管理及協(xié)調(diào)。3、2015年至今，擔(dān)任榮盛發(fā)展江蘇區(qū)域公司配套部經(jīng)理，負(fù)責(zé)了榮盛文承苑、榮盛文承熙苑、榮盛花語城（5 個批次）、榮盛莉湖生活廣場、榮盛華府（3 個批次）的配套專業(yè)管理，主要負(fù)責(zé)個項目的供電公司、自來水公司、燃?xì)夤こ痰日块T關(guān)系處理。前期方案的確定，實施過程的協(xié)調(diào)，后期驗收的把控。

總之，加強房地產(chǎn)工程項目管理需要加強規(guī)劃、強化過程管控，組織協(xié)調(diào)好各內(nèi)外部單位系統(tǒng)管理。這樣才能切實保證房地產(chǎn)工程項目規(guī)范科學(xué)管理，實現(xiàn)既定的發(fā)展目標(biāo)要求，創(chuàng)造更大的效益。