(安徽新華學(xué)院 安徽 合肥 230088)

一、引言

自我國(guó)實(shí)施商品房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度以后，改變了以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利分房制度，尤其是在國(guó)家推行改革開(kāi)放的大背景下，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，并在城市工作、生活、學(xué)習(xí)，使得對(duì)城市住房的需求不斷增加。在這種環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)行業(yè)擁有巨大的購(gòu)房市場(chǎng)及較大的盈利空間，先后如雨后春筍般注冊(cè)成立房地產(chǎn)公司，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，促使城市房地產(chǎn)行業(yè)獲得了快速發(fā)展。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)的大力支持，使得城鎮(zhèn)化規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了持續(xù)擴(kuò)大。但同時(shí)因房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度繁榮發(fā)展，使得大量社會(huì)資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)，嚴(yán)重限制了制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的社會(huì)資本的流入，給我國(guó)制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了較大的危害，尤其是城市房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、城市居民生活帶來(lái)非常不利的影響。為了有效管控房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展，國(guó)家采取了很多調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，以便推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。在國(guó)家調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)以前實(shí)行的高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式面臨著較大的問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著較大的負(fù)債壓力，影響其償債能力，極易產(chǎn)生償債風(fēng)險(xiǎn)。因此，淺析我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的償債能力具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)上市公司的償債能力

分析房地產(chǎn)上市公司的償債能力，通過(guò)可以從流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率等三個(gè)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的償債能力進(jìn)行分析。

(一)房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)比率

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2015-2019年的流動(dòng)比率進(jìn)行分析，可以知道我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2015-2019年的流動(dòng)比率分別為2.00、2.02、2.18、2.04、1.94，由此可知，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)比率從2015-2017年有所上升，但從2017-2019年有所下降，從2017年的2.18下降到2019年的1.94，表明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)比率有所下降，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力有所下降，能夠在一定程度上說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力不是很強(qiáng)，存在著償債能力風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)上市公司的速動(dòng)比率

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2015-2019年的速動(dòng)比率進(jìn)行分析，可以知道我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2015-2019年的速動(dòng)比率分別為0.606、0.670、0.869、0.854、0.849，由此可知，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的速動(dòng)比率從2015-2017年有所上升，但從2017-2019年有所下降，從2017年的0.869下降到2019年的0.849，表明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的速動(dòng)比率有所下降，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力有所下降，表明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力有待進(jìn)一步增強(qiáng)。

(三)房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2015-2019年的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析，可以知道我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2015-2019年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為65.88%、66.62%、65.77%、62.46%、54.65%，由此可知，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率從2015-2016年有所上升，但從2016-2019年有所下降，從2016年的66.62%下降到2019年的54.65%，表明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率從2016年的最大值66.62%下降到2019年的54.65%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債水平有所降低，能夠在一定程度上說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債能力有所增強(qiáng)。但對(duì)于很多上市的房地產(chǎn)公司，很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債水平依然很高，仍然面臨著較大的資產(chǎn)負(fù)債壓力，償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

三、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司存在償債能力風(fēng)險(xiǎn)的原因

(一)高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式

在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)很多房地產(chǎn)上市公司實(shí)施的高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，想通過(guò)高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)加快資金周轉(zhuǎn)，以便能夠在短期內(nèi)獲得較大的利潤(rùn)，但這種高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式需要制定較為銜接的資金融資計(jì)劃，需要較強(qiáng)的工程項(xiàng)目資金管理能力，只要借助這種方式才能夠保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效運(yùn)營(yíng)。

(二)融資渠道較為單一

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境促使我國(guó)房地產(chǎn)上市公司對(duì)銀行資金融資這種融資渠道的依賴性較大，并且通常也是房地產(chǎn)上市公司首先選擇的融資渠道，使得我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資金融資渠道顯得較為單一，在一定情況下對(duì)銀行資金的依賴性較大，容易造成房地產(chǎn)上市公司面臨著較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，在遇到突發(fā)情況時(shí)，容易造成房地產(chǎn)上市公司的資金鏈出現(xiàn)斷裂，從而極易產(chǎn)生較大的償債能力風(fēng)險(xiǎn)。

(三)受政府宏觀政策調(diào)控影響較大

我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱發(fā)展的問(wèn)題，采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，合理管控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。一系列的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了巨大影響，在一定程度上平穩(wěn)了房地產(chǎn)價(jià)格，降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，但也造成房地產(chǎn)上市公司面臨著房地產(chǎn)交易難度增加、資金周轉(zhuǎn)緩慢等問(wèn)題，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)上市公司的償債能力。

四、提升我國(guó)房地產(chǎn)上市公司存在償債能力的對(duì)策

(一)合理調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司實(shí)行的高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)合理調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式。一方面，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)改變以前較快的經(jīng)營(yíng)模式，根據(jù)公司資金情況，合理降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，便于房地產(chǎn)上市公司合理安排資金，保障房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，提升其整體償債能力。另一方面，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)推行多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外的其它方向拓展業(yè)務(wù)，以便實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展及多元化的收入。

(二)拓寬融資渠道

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司存在的融資渠道較為單一的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)拓寬融資渠道。一方面，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)制定合理的融資計(jì)劃，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況，提前制定相應(yīng)的融資計(jì)劃，合理確定各種融資渠道的融資資金比例，便于實(shí)現(xiàn)多渠道融資的目標(biāo)。另一方面，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加強(qiáng)與銀行等方面的合作，增強(qiáng)銀行融資能力，但也逐漸向發(fā)行債券、股票融資、風(fēng)險(xiǎn)投資等方面拓展資金融資渠道。

(三)增強(qiáng)政府調(diào)控政策的適應(yīng)能力

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司受政府宏觀政策調(diào)控影響較大的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)政府調(diào)控政策的適應(yīng)能力。一方面，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)清醒認(rèn)識(shí)到政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的長(zhǎng)期性，提前做好政府政策調(diào)控的準(zhǔn)備，加快資金回籠，從而提升償債能力。另一方面，房地產(chǎn)上市公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律進(jìn)行調(diào)查研究，提前預(yù)防政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控可能采取的調(diào)控措施，以便提前采取應(yīng)對(duì)措施，管控償債能力風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受內(nèi)外部環(huán)境的影響較大，面臨著融資渠道單一、經(jīng)營(yíng)模式需要調(diào)整等問(wèn)題，因而容易產(chǎn)生償債能力風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要房地產(chǎn)上市公司提前采取相應(yīng)的措施，管控償債能力風(fēng)險(xiǎn)。