(湘潭大學(xué)商學(xué)院 湖南 湘潭 411105)

一、引言

近些年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，拉動相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大了就業(yè)面，推進(jìn)了我國國民經(jīng)濟(jì)大快速發(fā)展，作出了突出的貢獻(xiàn)。以房屋住宅建設(shè)為中心的房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)成為了中國國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)，并且表現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，對增進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了積極的作用。而從1991年以來，隨著房屋住宅制度向市場化改革，房地產(chǎn)行業(yè)的價格一直穩(wěn)定上漲，尤其是在2004之后，我國的商品住宅的平均價格速度都已經(jīng)達(dá)到了12%以上，房地產(chǎn)行業(yè)投資金額占GDP的比重、住宅價格的收入比、租售比等等一系列的房地產(chǎn)泡沫化檢測度指標(biāo)都已經(jīng)超過了警戒線。在這種研究背景下對于我國的房地產(chǎn)泡沫的研究具有重要的意義。

二、房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理

(一)房地產(chǎn)建設(shè)成本高

正因?yàn)檫@些土地的自然特性，使土地在在被人類使用過程中具有了一定的經(jīng)濟(jì)特性。而土地最重要的經(jīng)濟(jì)特性就是土地供給的稀缺性，土地供給的稀缺性首先表現(xiàn)在土地供給總量與土地需求總量的矛盾上。隨著人口數(shù)量不斷增加和社會蓬勃發(fā)展的需求，人類對于土地的需求在不斷的增加，但是有因?yàn)橥恋刭Y源是有限的，從而造成了土地供給的稀缺性。隨著社會的不斷發(fā)展，這種稀缺性會逐步增加。另外因?yàn)橥恋匚恢玫墓潭ㄐ院铜h(huán)境差異造成的質(zhì)量差異性，土地供給則變得更加稀有。而作為建筑原料的重要組成部分的鋼材等其他原材料價格出現(xiàn)大幅度的提升，鋼材，水泥價格上升帶動了其它產(chǎn)品的連鎖反應(yīng)，而在后來全國各地出現(xiàn)了短缺勞動力的情況，提高勞動者工作已經(jīng)成為了公司保障建筑隊伍穩(wěn)定的第一條件，這些反應(yīng)導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本的剛醒增長。不僅建筑原材料的價格上升，施工工人的工資提高，拆遷的成本上升也增加了成本，新建的商品住房的品質(zhì)也帶來了成本的增加。

(二)金融支持過度

在那些房價長時間上漲的地區(qū)，都會有一個數(shù)量巨大的特殊買房群體——投資購房者。這么一群數(shù)量龐大的投資購房者購房的根本目的就是通過惡意的炒作從而抬高房價，再賣給下家從而獲得高額的利潤，所以這一群購房人又被成為“炒房族”。這一群炒房族大量的進(jìn)入某個房地產(chǎn)市場，這將使得這個樓市的需求被虛假的擴(kuò)大，讓人們誤以為樓市繁榮的虛假現(xiàn)象。假如土地，樓盤的供應(yīng)量很少，就會產(chǎn)生供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價則跟著被“炒房族”人為的大幅度提高。因?yàn)槌捶孔宓倪M(jìn)入，杭州每平方米的房價以每年將近10.7%的速度上升，在市中心的房屋價格已經(jīng)達(dá)到23661元/平方米。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

(一)對社會造成負(fù)面影響

在房地產(chǎn)泡沫逐漸擴(kuò)大的變化中，首先加入房地產(chǎn)行業(yè)的投資者們一般都能夠得到極高的利益。因?yàn)橛辛诉@種獲得暴利的示范效應(yīng)，所以越來越多的投資者都帶著投資的期望加入房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)行交易。參與房地產(chǎn)行業(yè)的投資者十分熱情，而這個時候投資者的從眾與投資心理占據(jù)主導(dǎo)地位，人們的買房目的和行為開始偏移。所以，隨著投資的熱潮，虛假抬高市價，以及幕后的一些不正當(dāng)?shù)牟倏囟悸碾S著投資者的增加而出現(xiàn)，嚴(yán)重的沖擊了市場的秩序。所以當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅的是時候，投資者就像從天堂掉到地獄一般，尤其是那些加入房地產(chǎn)行業(yè)較晚的人，一般在投資預(yù)期還沒有成真就已經(jīng)全部虧損了，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上的困難而使得整個家庭都收到了影響，加入范圍擴(kuò)大的話，那么整個人類社會的日常經(jīng)濟(jì)交易都會收到?jīng)_擊。使得社會矛盾進(jìn)一步加深。

(二)對金融系統(tǒng)帶來的風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有著風(fēng)險，其中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資者貸款的不良記錄很多，而當(dāng)中的農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行的不良貸款率比較高，農(nóng)業(yè)銀行達(dá)到了16%以上而中國銀行達(dá)到了12%以上，而工商銀行和建設(shè)銀行的不良貸款率相對于上兩家對說就相對低一些。另外一方面，個人的買房貸款不良率比較低(工商銀行、中國銀行和建設(shè)銀行的不良貸款率都低于2%，農(nóng)業(yè)銀行的不良貸款率就稍微的高于2%)但是因?yàn)槲磥碜》慷愂照叩穆晟坪臀飿I(yè)管理的費(fèi)用增加，買房者的還款能力會收到?jīng)_擊，按揭貸款還有可能存在風(fēng)險。

四、防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策

(一)建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系

由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史不長，所以關(guān)于房地產(chǎn)評價指標(biāo)體系還不怎么健全，因此可以群眾層次的房地產(chǎn)預(yù)警和政府層次房地產(chǎn)預(yù)警這兩個方面。

1.政府層次房地產(chǎn)預(yù)警。如果誘發(fā)金融危機(jī)的臨界泡沫率遠(yuǎn)大于現(xiàn)實(shí)中利率調(diào)整的PER測試的顯示泡沫率，那么就證明實(shí)際的房地產(chǎn)泡沫不大，也可能根本不存在房地產(chǎn)泡沫，這個時候只要對房地產(chǎn)中存在的一些問題進(jìn)行微小的調(diào)整。

如果誘發(fā)金融危機(jī)的臨界泡沫率大于或者等于現(xiàn)實(shí)中利率調(diào)整的PER測試的顯示泡沫率，那么就說明實(shí)際中的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重了，很有可能引發(fā)金融危機(jī)，必須馬上采取措施來進(jìn)行布控。

2.建立不同地區(qū)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)稱之為市場，那么市場的本身就屬于動態(tài)的，因此房地產(chǎn)市場就屬于一個動態(tài)的市場。針對于動態(tài)市場來進(jìn)行檢測，那么檢測也必須是動態(tài)的可以反映最新的市場動態(tài)和金融動態(tài)。指標(biāo)系統(tǒng)假如能夠從最開始的半年更新一次，縮短到一個季度，乃至于一周，周期時間越短，那么預(yù)警的成效就越好。

(二)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善供求關(guān)系

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則角度來思考，國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的很大的一個限制原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的差異很大，規(guī)模具有差距，集中程度很低，經(jīng)常造成房地產(chǎn)行業(yè)的無秩序的競爭，造成了房地產(chǎn)泡沫。在最近的兩年，我國已經(jīng)開始著手大力支持房地產(chǎn)行業(yè)來是資產(chǎn)重新組合與收購兼并，扶持了大型的房地產(chǎn)行業(yè)的集體培訓(xùn)。所以我們必須加速實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)的國家退人民進(jìn)，高度推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的潛力，大幅度的是房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率下降，增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)整體的抵御風(fēng)險能力。