于振 楊雅茜
(1.大連市自然資源事務(wù)服務(wù)中心,遼寧 大連 116014;2.大連天石不動產(chǎn)顧問有限公司,遼寧 大連 116000)
土地是城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)開展的必要載體,任何城市的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展都離不開土地的供應(yīng)保障,因此,土地供應(yīng)總量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)能夠很好的反映出一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程和趨勢,可以說土地供應(yīng)數(shù)據(jù)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。本文通過對近六年來大連市及一些規(guī)?;虻赜蛳嘟某鞘泄┑乜偭考肮┑亟Y(jié)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)計分析,可以從側(cè)面看出大連市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題與不足。
2014年至2019年,大連土地供應(yīng)總量為11973公頃,其中出讓面積占比為47.6%,同是計劃單列市的青島、寧波和廈門,同期供地總量分別為28694公頃、24798公頃和7009公頃,出讓面積占比分別為55.3%、49.3%和23.5%。同在遼寧的沈陽市供地總量為14677公頃,其中出讓面積占比為52.1%。
顯而易見,六年來青島和寧波的供地總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大連市,如果說劃撥土地的供應(yīng)總量與城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的計劃及城市總體規(guī)劃有關(guān)聯(lián),是政府部門主動參與的土地市場供給,那么出讓土地的供應(yīng)總量則主要是有市場供需所決定的。大連土地供應(yīng)尤其是新增用地保障上,通過批而未供土地專項(xiàng)核查顯示,土地供應(yīng)量是充足的,同時除長興島經(jīng)濟(jì)區(qū)出現(xiàn)用地規(guī)模指標(biāo)不足外,其他區(qū)市縣用地規(guī)模指標(biāo)也均充足。因此,需求不足是大連市土地供應(yīng)低于其他地市的主要原因,從出讓土地的主要供給對象來進(jìn)行分析,應(yīng)該是商住用地和工礦倉儲用地的需求下降明顯。
2014年至2019年,大連市商住用地供應(yīng)總量為1853.7公頃,占供地總量15.48%;工礦倉儲用地2658公頃,占22.2%;公共管理與公共服務(wù)用地2260.1公頃,占18.88%;交通運(yùn)輸用地4138.4公頃,占34.56%;另有以出讓方式供應(yīng)的港口碼頭用地931.1公頃,占7.78%,該供地量較其他城市相比非常特殊,且供應(yīng)量大,以交通運(yùn)輸用地統(tǒng)計不恰當(dāng),以工礦倉儲用地統(tǒng)計也不合理,因此單獨(dú)進(jìn)行了統(tǒng)計分析,化列為其他用地以區(qū)分。
2014年至2019年,大連、沈陽、青島、寧波、廈門五個地市,土地供應(yīng)總量為87152公頃,其中商住用地21179.6公頃,占供地總量24.3%;工礦倉儲用地21310.7公頃,占24.45%;公共管理與公共服務(wù)用地17558.6公頃,占19.66%;交通運(yùn)輸用地22842.6公頃,占26.21%。
通過對比,可以看出大連市商住用地的供應(yīng)量及占比均明顯低于各地市的平均水平;工礦倉儲用地占比略小,但供應(yīng)總量偏低;公共管理與公共服務(wù)用地供應(yīng)比例比較合理;交通運(yùn)輸及其他用地占比遠(yuǎn)高于各地市的平均水平,但從供應(yīng)面積上與沈陽市是相近的,比青島少了1467公頃,比寧波少了1760公頃,由此可見,大連市交通運(yùn)輸用地供應(yīng)應(yīng)該是符合城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)律的,同時交通運(yùn)輸用地均是劃撥供地,是政府部門按照城鄉(xiāng)規(guī)劃等完成的保障性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,因?yàn)樯套∮玫睾凸さV倉儲用地供應(yīng)量沒有達(dá)到預(yù)期,導(dǎo)致供地總量較低,交通運(yùn)輸用地占比被提高。
大連市的商住用地?zé)o論是占比還是供應(yīng)總量均低于五市平均發(fā)展水平。六年來,大連市商住用地供應(yīng)總量為1853.7公頃,比沈陽少1264.1公頃,比青島少3774.9公頃,比寧波少2536公頃,只多于廈門市。在數(shù)據(jù)細(xì)分中,大連市商住用地以出讓土地為主,劃撥的經(jīng)濟(jì)適用房土地面積只有128.8公頃,同在遼寧的沈陽與其類似。而其他三市的商住用地中,青島劃撥經(jīng)濟(jì)適用房土地面積1626.8公頃,寧波為1434.4公頃,廈門為269.5公頃。
2018年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,大連GDP為7668.5億元,常住人口699.4萬人,較2014年增加3萬人。沈陽市GDP為6292.4億元,常住人口831.6萬人,較2014年增加2.9萬人。青島市GDP為12001.5億元,常住人口939.5萬人,較2014年增加35萬人;寧波GDP為0746億元,常住人口820.2萬人,較2014年增加52萬人;常住人口增加與商住房用地供應(yīng)量有一定關(guān)系,青島與寧波在經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展上吸引了大量的外來人口,外來人口帶來了商住用地的需求,因此商住用地供應(yīng)量大大增加。但與大連經(jīng)濟(jì)形勢、外來人口數(shù)量及區(qū)位相似的沈陽市商住用地總量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大連市,只能說明外來人口減少只是大連商住用地需求過低的原因之一。
青島、寧波、沈陽商住用地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大連的同時,上述地區(qū)近年來的房價的漲幅也均高于大連,房地產(chǎn)市場的火熱也是推高用地需求的主要原因。相比來說,近六年大連市房地產(chǎn)發(fā)展形勢比較平穩(wěn),供需關(guān)系趨于理性。
工礦倉儲用地供應(yīng)總量可以反映出一個地區(qū)制造業(yè)發(fā)展的進(jìn)程和趨勢,通過對比可以看出,六年來大連市工礦倉儲用地供應(yīng)總量為2658公頃,比沈陽少1422公頃,比青島少4712公頃,比寧波少3698公頃,只多于廈門市。從供地數(shù)量來看,青島和寧波的制造業(yè)發(fā)展勢頭依然強(qiáng)勁,2018年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,大連市第二產(chǎn)業(yè)增加值3241.6億元,沈陽為2376億元,青島為4850.6億元,寧波為4932億元。
大連市的工礦倉儲用地供應(yīng)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于青島和寧波的同時,每宗地的平均供地面積也存在一些差別,大連市工礦倉儲用地的平均供地的面積為4.5公頃,沈陽為4.6公頃,廈門為4.4公頃,青島為3.5公頃,而寧波為1.8公頃??梢钥闯鑫挥谡憬膶幉üさV倉儲用地的供應(yīng)方向更為多元,中小型企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。其中,面積小于1公頃的供地中,寧波為2271宗,青島為636宗,同在遼寧的沈陽和大連分別為244宗和211宗。面積大于20公頃的大型工礦倉儲用地的供應(yīng)數(shù)量上述地區(qū)差別不大。
大連市工礦倉儲用地供應(yīng)總量較低,原因是多方面的。國企和央企在大連企業(yè)中占有極大的比重,重工業(yè),尤其石化產(chǎn)業(yè)在大連產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占比較大,在大企業(yè)占據(jù)強(qiáng)勢地位的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,大連人固守著傳統(tǒng)的就業(yè)理念,不善于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),民營企業(yè)發(fā)展緩慢。與此同時,政府對市場行政干預(yù)過多,效率低下,生產(chǎn)要素、資源要素等資源流動性不足,導(dǎo)致市場存在諸多不完善的地方,還不能啟動配置資源的基礎(chǔ)性作用,使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整受到嚴(yán)重制約。以大連市某新區(qū)為例,一味強(qiáng)求促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型,采取“遍地開花”的發(fā)展模式,下設(shè)諸多產(chǎn)業(yè)園區(qū),基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè),行政區(qū)劃復(fù)雜,行政部門重復(fù)設(shè)立,職責(zé)不清,體制不順,不僅沒有帶動起經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,反而造成了行政資源、財政資源及土地資源等的浪費(fèi),僅有的產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)揮出聚集效應(yīng)。
作為東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭、改革開放的窗口,大連一直發(fā)揮引領(lǐng)和示范的作用。隨著近年來大連自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的建立和相關(guān)配套政策的出臺,將進(jìn)一步促進(jìn)其與韓國、日本以及俄羅斯等亞歐國家的貿(mào)易往來,提升大連對外開放水平,促進(jìn)大連經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級,有助于大連吸引更多外資及金融機(jī)構(gòu)來連投資,吸引更多的加工、制造、貿(mào)易和倉儲物流企業(yè)聚集。大連要認(rèn)真吸取在原開發(fā)區(qū)、先導(dǎo)區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等政府大力引導(dǎo)的開發(fā)建設(shè)中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn),集中精力抓招商服務(wù)、抓產(chǎn)業(yè)發(fā)展,抓人才引進(jìn)。
一是要進(jìn)一步理順政府與市場的關(guān)系,減少政府的不當(dāng)干預(yù),加強(qiáng)國有企業(yè)改革的決心和力度,使市場在資源配置中起決定性作用。加強(qiáng)對地方政府發(fā)展思路的科學(xué)性評估,杜絕太超前的發(fā)展路線,保持政府發(fā)展思路連貫性。強(qiáng)化契約精神,減少“新官不理舊賬”的風(fēng)險,促進(jìn)民營企業(yè)發(fā)展,增強(qiáng)民營企業(yè)發(fā)展信心。
二是要響應(yīng)中央大眾創(chuàng)業(yè),萬眾創(chuàng)新的號召,實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略,深化“放管服”改革,提升企業(yè)開辦便利度,完善財稅金融等相關(guān)政策體系支持,營造干事創(chuàng)業(yè)的良好環(huán)境。保障新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)及大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地需求,支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流倉儲等互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)帶動性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地,針對互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)企業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)及大眾創(chuàng)新企業(yè)規(guī)模較小、資金實(shí)力較弱、發(fā)展周期較短等特點(diǎn),實(shí)行“先租后讓”等供地方式。
三是要力求吸引人才、留住人才。幫助人才做好人生職業(yè)規(guī)劃,為他們營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的空間是大連面臨的重要問題,是振興的關(guān)鍵。打破體制機(jī)制的頑疾,打造人才成長發(fā)展的環(huán)境,營造自由有效率的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境,打破不合理的條條框框,解決人才流失問題。加強(qiáng)保障性住房建設(shè),進(jìn)一步完善保障性住房的各項(xiàng)規(guī)章制度,解決好各類人才住房問題,吸引人才到大連安居樂業(yè)。