莊 翔

（福建新東湖投資有限公司，福建 福州 350207）

隨著近幾年社會經(jīng)濟(jì)的高速運(yùn)行，房地產(chǎn)的發(fā)展較快，在現(xiàn)階段的企業(yè)競爭環(huán)節(jié)中，行業(yè)之間的競爭狀況不斷的提升，實(shí)際的供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，并且在區(qū)域之間內(nèi)部存在的差異性較為明顯。當(dāng)前存在的核心問題是在于部分城市難以有較為充足的房地產(chǎn)供應(yīng)，但是部分地區(qū)出現(xiàn)大量的房產(chǎn)過剩狀況，所面臨的外界風(fēng)險(xiǎn)較多，以至于企業(yè)容易面對眾多的壓力。

1 房地企業(yè)開展全面預(yù)算管制的關(guān) 鍵性

針對房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行，管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際的運(yùn)行狀況，開展系統(tǒng)性的全面預(yù)算管制。第一，對于資金密集型的企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化整體的資金管制，利用全面預(yù)算管制的方式合理規(guī)劃資金的預(yù)算，實(shí)現(xiàn)對資金的合理運(yùn)用，保證管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資本的運(yùn)作狀況。能夠利用全方位的開展全面預(yù)算管制的方式，全方位地管控企業(yè)的運(yùn)作資金以及多項(xiàng)財(cái)務(wù)管制，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)金流量的管控和對最終經(jīng)濟(jì)收益的管制，有助于減少房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作財(cái)務(wù)管制風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目通常需要消耗大量的時(shí)間，要想緩解此類項(xiàng)目開發(fā)的耗時(shí)長情況，管理部門應(yīng)當(dāng)利用大面積的預(yù)算管制方式實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的整體監(jiān)管和維護(hù)管理。全面預(yù)算管制需要明確財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的最終運(yùn)算結(jié)果，以便于能夠成為日常業(yè)務(wù)管制的其中一個(gè)環(huán)節(jié)。借助采用全方位的預(yù)算管制方式，工作人員能夠依照項(xiàng)目條件從而組建相對應(yīng)的計(jì)劃管制，并制定較為完善的項(xiàng)目預(yù)算管理，在此過程中，可以借助所執(zhí)行規(guī)劃的項(xiàng)目建設(shè)從而了解實(shí)際的建設(shè)進(jìn)展。在項(xiàng)目得到管制處理之后，預(yù)算的管制就能夠保障后續(xù)的評估項(xiàng)目完善狀況，有利于為后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)做以系統(tǒng)性的監(jiān)管。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對于內(nèi)部的管控思想存在模糊的狀況，項(xiàng)目經(jīng)理是能夠帶動整體可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的主要工作人員，應(yīng)當(dāng)對長期高速運(yùn)轉(zhuǎn)和企業(yè)的發(fā)展有一個(gè)系統(tǒng)性的明確。在此環(huán)節(jié)中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理人員的思想意識，以便于可以為之后的項(xiàng)目運(yùn)行奠定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展前提。由于管理人員在現(xiàn)階段受到以往的管制思想干預(yù)，以至于在實(shí)際的企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中難以實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)存問題的管控，缺少先進(jìn)的管制思想，整體的管理較為傳統(tǒng)，不會對預(yù)算管制和項(xiàng)目成本的把控做以更加完善的規(guī)劃。第二，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管控體制較不健全，在配備管制人員的過程中，缺少對內(nèi)部管控環(huán)節(jié)的管控，在內(nèi)部人力資源管控的階段中，缺乏專業(yè)能力較強(qiáng)、業(yè)務(wù)管制較好的工作人員。以至于在內(nèi)部的管理中，就會出現(xiàn)較為明顯的惡性循環(huán)狀況，促使內(nèi)部的管理部門難以高效管制員工。為調(diào)整上述的狀況，管理部門應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作情況，健全工作體制，在制定內(nèi)部組織的規(guī)劃環(huán)節(jié)中，需要配合法律以及內(nèi)部的有效管理實(shí)現(xiàn)集中統(tǒng)一化的管制，促使房地產(chǎn)行業(yè)可以在有序的管制之下，完善后續(xù)的程序化運(yùn)行。高效的內(nèi)部管制關(guān)鍵的構(gòu)成環(huán)節(jié)是管制的重要階段，需要各個(gè)部門的構(gòu)成力量一起努力推動企業(yè)的進(jìn)步，如果管理部門對內(nèi)部的管控沒有較多的關(guān)注，就會促使內(nèi)部的管控系統(tǒng)不健全。

3 完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的 具體措施

3.1 提高全面預(yù)算管理的思路

房地產(chǎn)的運(yùn)作存在特殊性質(zhì)，此類特性決定其在今后的運(yùn)行環(huán)節(jié)中，管理部門必須增強(qiáng)對全面預(yù)算的管控力度，較為核心的環(huán)節(jié)是應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對預(yù)算管制階段的重視力度，以便于可以在后期開展之后的管理，要想實(shí)現(xiàn)上述的狀況，工作人員應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)環(huán)節(jié)予以管理。第一，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對預(yù)算管理關(guān)鍵程度的認(rèn)識，并參與到基層的管理環(huán)節(jié)中，以便于可以引導(dǎo)其余的工作人員開展后續(xù)的工作，全方面詳細(xì)明確全面預(yù)算管理的核心思想和具體原則規(guī)劃。第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理負(fù)責(zé)人以及其余的管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對各項(xiàng)管理環(huán)節(jié)的積極響應(yīng)，利用歸口管制的形式，高效整理全面預(yù)算管制的一系列任務(wù)，保證各個(gè)部門之間的信息流通狀況，并在此基礎(chǔ)之上實(shí)現(xiàn)對資源和信息的高效共享管理。第三，全體員工應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)彼此之間的配合，確保正常的工作態(tài)度，遵循本質(zhì)的工作狀況，以便于全面預(yù)算管理的一系列工作可以落實(shí)到管理環(huán)節(jié)中。房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部層級設(shè)定較為簡單，但是會因此出現(xiàn)較為嚴(yán)重的統(tǒng)一思想，多項(xiàng)制度和機(jī)制的執(zhí)行效果較低，針對此類情況，管理人員應(yīng)當(dāng)促使全部的工作人員均可以直接參與到后續(xù)的工作環(huán)節(jié)中，提升總體的積極性和主動性，以便于可以將實(shí)際的預(yù)算管控落實(shí)到后續(xù)的經(jīng)營管制狀況中。第四，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)預(yù)算聯(lián)系的有效性，建立專業(yè)的全面預(yù)算管制對接流程和相對應(yīng)的組織人員，在業(yè)務(wù)的預(yù)算管理環(huán)節(jié)中，需要采用專業(yè)決策管理方式，以便于強(qiáng)化后續(xù)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作質(zhì)量?，F(xiàn)階段的財(cái)務(wù)預(yù)算管理中所涉及的項(xiàng)目較多，在業(yè)務(wù)預(yù)算管理環(huán)節(jié)中難以有較為專業(yè)的決算負(fù)責(zé)此階段。要想保障業(yè)務(wù)的預(yù)算工作，在后期增強(qiáng)決策的預(yù)算工作，就應(yīng)當(dāng)提升財(cái)務(wù)預(yù)算的管理，可以在內(nèi)部建立較為完善的編制管理機(jī)構(gòu)，有助于培育更多高素質(zhì)和專業(yè)人才，了解和明確各部門的專業(yè)知識理論框架，強(qiáng)化相互融合效果，保證各部門之間的有效信息溝通[1]。

3.2 了解現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃

發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和后期的設(shè)計(jì)階段是保證企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)長時(shí)間高效運(yùn)作的核心動力，現(xiàn)階段因?yàn)樯鐣?jīng)濟(jì)的高效運(yùn)作，為防止外界的沖擊所帶來的壓力，管理人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對外部環(huán)境變化的了解，及時(shí)獲取外部市場變化的信息和數(shù)據(jù)資源，有助于在此環(huán)節(jié)中全方位的了解具體的運(yùn)行和發(fā)展方向，并明確當(dāng)下所應(yīng)當(dāng)采用的措施。此外，還應(yīng)當(dāng)采用PEST 模型、SWOT 模型的方式，輔助企業(yè)可以結(jié)合外部的環(huán)境變化制定較為可靠和合理的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。將總體的目標(biāo)予以詳細(xì)的分解處理，利用全面預(yù)算管制方式，將企業(yè)發(fā)展目標(biāo)以及相對應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)整計(jì)劃高質(zhì)量的相聯(lián)系，結(jié)合實(shí)際的外部變化，開展系統(tǒng)性規(guī)整，有助于保障目標(biāo)和規(guī)劃的合理性[2]。

3.3 創(chuàng)建合理科學(xué)的信息化管控系統(tǒng)

因?yàn)楝F(xiàn)階段國內(nèi)科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，促使信息化管制系統(tǒng)逐漸得到健全和完善，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)對于外部的發(fā)展環(huán)境有較高的要求，所以工作人員為保障能夠第一時(shí)間獲取外界的信息，應(yīng)當(dāng)采用信息化的管制系統(tǒng)，以便可以從多個(gè)角度了解當(dāng)前的市場運(yùn)作，有助于為企業(yè)之后的發(fā)展和運(yùn)行提供較為高效和全面的發(fā)展規(guī)劃和方案。利用新型的信息管控系統(tǒng)，有助于為企業(yè)創(chuàng)造更多、更高效的市場運(yùn)行數(shù)據(jù)，有利于為后續(xù)的投資管理奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)在運(yùn)行和發(fā)展環(huán)節(jié)中，往往會受到外界政府以及區(qū)域運(yùn)行狀況的干預(yù)，如果在一個(gè)環(huán)節(jié)上出現(xiàn)疏忽均會導(dǎo)致后期的企業(yè)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的弊端。針對此類情況，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對信息化技術(shù)的全面應(yīng)用，以便于可以降低后期的決策管理錯(cuò)誤概率。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面了解和明確信息管制系統(tǒng)的關(guān)鍵性，可以在后續(xù)健全信息化管控系統(tǒng)的過程中，促使專業(yè)人員能夠?qū)θ骖A(yù)算管制奠定基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)對眾多有效數(shù)據(jù)的采集、整理以及匯總處理工作，只有反復(fù)加強(qiáng)數(shù)據(jù)的收集和管制，才會更加高效地了解消費(fèi)者的需求以及整體購房能力。在針對以往數(shù)據(jù)的研究和分析中，有關(guān)工作人員可以尋找到相對應(yīng)的潛在規(guī)律，其中會涉及到去化率、費(fèi)用率以及多項(xiàng)項(xiàng)目的對外支出，有助于輔助房地產(chǎn)企業(yè)可以在此環(huán)節(jié)中獲得更多的經(jīng)驗(yàn)[3]。

4 結(jié)語

綜上所述，為保證房地產(chǎn)企業(yè)可以在當(dāng)前的發(fā)展過程中，不斷的提升自身的運(yùn)作效果，保障對多處細(xì)節(jié)的管制，就應(yīng)當(dāng)從上述的環(huán)節(jié)入手，強(qiáng)化對多個(gè)流程的管制，以便于可以推動企業(yè)的高效運(yùn)行。