徐維東

（北京瑞賽科技有限公司，北京 100022）

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)市場化的發(fā)展，行業(yè)的成熟度越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各子專業(yè)的管理水平不斷提升，各專業(yè)管理之間的融合度也越來越高，頭部企業(yè)都在加強項目開發(fā)全周期的大運營管控，旨在加強精細化管理來取得在競爭中的優(yōu)勢地位。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各專業(yè)管理得到提升的同時，行業(yè)已經(jīng)從高利潤時代開始下行，隨著競爭的不斷加劇，管理不善的項目將會面臨較大的風(fēng)險，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成一整套精細化的管理流程。此時，有效的、適合企業(yè)自身的成本管理制度就顯得尤為重要，而在成本管理體系中目標(biāo)成本的制定是成本管理過程中特別重要的一個環(huán)節(jié)，對項目成本管理的成敗至關(guān)重要。

1 目標(biāo)成本制定在地產(chǎn)項目管理中的作用

1.1 目標(biāo)成本在制定過程中就能夠有效推動其他專業(yè)的工作

對于房地產(chǎn)項目，一般意義上說的成本是整個項目的全部成本，而不是過去經(jīng)常說的工程建安成本。全成本的范圍包括了土地、建安、資金成本以及多項費用等，這樣在目標(biāo)成本制定過程中就必須要運營、營銷、工程、設(shè)計、前期、財務(wù)等多個專業(yè)參與，而不是成本人員根據(jù)設(shè)計圖紙?zhí)字笜?biāo)簡單制定目標(biāo)成本。這個過程越精細，相關(guān)專業(yè)參與度就越深。成本專業(yè)僅僅是成本管理的牽頭部門，在目標(biāo)成本制定過程中其他專業(yè)的深度參與有利于避免后期執(zhí)行過程中各專業(yè)口與成本口的矛盾，進而體現(xiàn)全員成本管理的效果。

1.2 目標(biāo)成本制定是否準(zhǔn)確直接決定項目利潤預(yù)測的準(zhǔn)確性

文章討論的成本是全項目成本的概念，目標(biāo)成本制定是否準(zhǔn)確直接影響到項目利潤的預(yù)測。土地獲取階段由于輸入條件尚有不確定性，投資測算過程相對粗線條，沒有太大的偏差，是可以輔助決策的。在目標(biāo)成本制定階段，特別是方案確定以后，方案的目標(biāo)成本大大提升了前期測算的準(zhǔn)確度，項目利潤預(yù)測也基本可以鎖定。

1.3 目標(biāo)成本制定是否準(zhǔn)確直接影響項目全周期成本管理的難度

現(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)成本管理制度很完善，項目開工的時候測算的結(jié)果也非常好，但往往是目標(biāo)成本制定的很理想，實際執(zhí)行的時候卻控制不住，不斷超目標(biāo)成本，最終導(dǎo)致盈利項目變成了虧損項目。成本管不住、管不好，不僅僅與過程管控的流程和制度有關(guān)，很多項目目標(biāo)成本制定不適配、不準(zhǔn)確也會導(dǎo)致項目成本管理難度增大。如果目標(biāo)成本制定不準(zhǔn)確，在后期的成本管理過程中制度越嚴格，掣肘就越大，部門之間的矛盾就越大，直接影響了項目全周期成本管理的難度，一個項目全周期成本能否管好，目標(biāo)成本制定至關(guān)重要。

2 目標(biāo)成本制定過程中存在的問題

2.1 目標(biāo)成本的繁簡程度不適合企業(yè)需求

目標(biāo)成本的繁簡程度沒有根據(jù)企業(yè)的自身特點來確定，最后不僅沒有很好地指導(dǎo)成本管理工作，反而形成了掣肘，效率低下。經(jīng)常有一些企業(yè)看到那些頭部企業(yè)管理體系時都想學(xué)習(xí)，請咨詢公司來給自身也配設(shè)一套完整的管理體系，甚至比頭部企業(yè)的流程看起來更加完善、更加復(fù)雜，其將目標(biāo)成本拆解得特別詳細，但往往有時候事倍功半。當(dāng)企業(yè)自身項目經(jīng)驗不足、團隊協(xié)同能力不夠時，一味強調(diào)目標(biāo)成本的細化，在執(zhí)行過程中會困難重重。

2.2 目標(biāo)成本尚停留在建安層面，沒有形成項目全成本概念

目前尚有一些企業(yè)把成本關(guān)注的點還是放在成本部門對建安工程單位指標(biāo)的控制上面，忽略了項目全成本管控的思路。因此，在目標(biāo)成本制定過程中只關(guān)心建安部分的單位指標(biāo)，順帶前期、設(shè)計以及幾項費用，從全成本管控的角度看是遠遠不夠的，就算把土地成本當(dāng)作固定成本來看待暫且不考慮，也忽略了房地產(chǎn)開發(fā)過程中特別重要的兩個部分——資金成本和稅費。一些企業(yè)在目標(biāo)成本制定過程中沒有形成全成本概念缺少的統(tǒng)籌，簡單認為財務(wù)部門會考慮資金成本和稅費的問題，不利于整個項目的全成本管控，這個時候的目標(biāo)成本是缺失的。

2.3 在目標(biāo)成本制定過程中沒有做到全員參與

在目標(biāo)成本制定的初期是可以簡單根據(jù)項目基本指標(biāo)，考慮一部分地域特性把目標(biāo)成本確定下來的，這個時候相關(guān)部門輸入一些基本的條件，成本部基本可以獨立完成目標(biāo)成本的制定，但這個階段的目標(biāo)成本是無法滿足整個項目成本管理需要的。整個項目的目標(biāo)成本能否相對合理、適配地制定，需要項目全員參與，因為項目全過程成本是否能夠管理好不是成本管理部門能夠決定的，而是全員努力才能達成的目標(biāo)。因此，在目標(biāo)成本制定過程中一定要全員參與，不能僅僅依靠成本部門來確定目標(biāo)成本，而是成本部門作為牽頭組織部門，將營銷、設(shè)計、工程等部門全部調(diào)動起來，這樣的目標(biāo)成本才是相對適配、準(zhǔn)確的，后期才是可執(zhí)行的。

2.4 沒有隨著方案的深入實時調(diào)整、動態(tài)更新

部分項目從始至終只有一版目標(biāo)成本，有些是一開始就確定了，從頭用到尾一成不變；有些是一開始不確定目標(biāo)成本，認為很多輸入條件不確定，沒必要確定目標(biāo)成本，施工圖出來以后有一版目標(biāo)成本，用于指導(dǎo)后面的成本管理工作。其實這些做法都有弊病，一個最普通的純住宅項目全周期至少要形成3版以上目標(biāo)成本，在土地獲取階段要有可研版的目標(biāo)成本，用于項目獲取階段的決策；隨著工作的深入要有方案版的目標(biāo)成本，這個時候的目標(biāo)成本不僅是作為前期費用發(fā)生成本管理的對標(biāo)使用，同時在產(chǎn)品定位、開發(fā)節(jié)奏安排等重大選擇上都有很大的作用；施工圖出來以后，一般還要有施工圖版的目標(biāo)成本，用于項目全過程的管控。如果是更為復(fù)雜的綜合體項目或者大型的文旅城項目，中間可能需要更多的版本來支撐。

3 提升目標(biāo)成本準(zhǔn)確度的對策

3.1 根據(jù)企業(yè)自身特點確定目標(biāo)成本體系

選擇適合企業(yè)自身需求的管理手段，一般項目經(jīng)驗豐富、管理團隊成熟的企業(yè)在目標(biāo)成本制定的過程中可以將其拆分得詳細一些，特別是規(guī)模大已經(jīng)形成集采的企業(yè)，在目標(biāo)成本制定過程中可以盡量細化，進一步提高目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度。而一些項目經(jīng)驗不夠多，尚沒有形成特別成熟的供應(yīng)商體系的企業(yè)，不宜將目標(biāo)成本拆解得過細，不能為了追求管理工具而忽視企業(yè)自身的環(huán)境，避免為了拆分而拆分，否則，不僅前期編制過程會因沒有經(jīng)驗而非常煩瑣、容易出錯，后期執(zhí)行也無法很好地對標(biāo)。目標(biāo)成本體系的標(biāo)準(zhǔn)盡量以專業(yè)部門的實際需要來確定，特別要從設(shè)計、工程幾個主要專業(yè)部門的實際出發(fā)，具體如何劃分設(shè)計階段、工程施工專業(yè)的拆分、標(biāo)段的拆分根據(jù)項目的需要和專業(yè)口的管理能力來確定，在管理能力能夠滿足的情況下盡量詳實。能力不足的企業(yè)切不可為了追求所謂先進的管理而陷在管理程序中，得不償失。已經(jīng)具有一定的規(guī)模、經(jīng)驗也相對豐富的企業(yè)也要盡量提升標(biāo)準(zhǔn)，管理細化的過程也是進一步提升管理水平、提高效益的過程。

3.2 建立項目全成本理念，目標(biāo)成本制定過程要全員參與

目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目，特別是大城市的項目，建安成本在項目全成本中所占的份額早已發(fā)生了翻天覆地的變化。在目標(biāo)成本制定過程中必須建立項目全成本的概念，只有建立項目全成本的概念，目標(biāo)成本才能真正體現(xiàn)與項目利潤之間的緊密程度。在今后的發(fā)展中，經(jīng)常會有加大建安成本反而項目總成本變小的情況發(fā)生，因為建安成本在項目中所占的比例經(jīng)常會低于資金成本，加上我國土增稅的特殊規(guī)定，如果沒有建立項目全成本的理念對項目整體收益的實現(xiàn)是非常不利的。一個項目的成本管理絕不是成本部門能夠?qū)崿F(xiàn)的，全公司都在進行成本控制，因此在項目目標(biāo)成本制定階段就一定要有全員參與的意識，全員參與編制的目標(biāo)成本更加符合項目實際。目標(biāo)成本在編制過程中各部門就需提前謀劃工作安排，為后期的成本管控奠定基礎(chǔ)，也省去了后期各專業(yè)之間的分歧和協(xié)調(diào)成本。

3.3 目標(biāo)成本的確定要以輸入條件確定為原則

目標(biāo)成本確定是項目成本管理過程中非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)都會通過高層會議形式確定目標(biāo)成本，企業(yè)其他各部門也都會參與會議，但往往這種會議流于形式，各部門的評審經(jīng)常也是“表里兩層皮”。公司管理制度決定了會議審批的形式不可少，但目標(biāo)成本的確定必須是以輸入條件的確定為根本，不能會議確定了目標(biāo)成本，而其他輸入條件卻還在來回變動。當(dāng)然，管理是以效益最大為目標(biāo)的，如果因為市場發(fā)生變化項目的輸入條件需要進行調(diào)整的時候，只要有利于項目全周期利潤的提升，目標(biāo)成本可以隨時調(diào)整。這時候要充分體現(xiàn)目標(biāo)成本的剛性原則，而這個剛性原則不是數(shù)值不變的剛性，而是隨著輸入條件的動態(tài)變化而變化，輸入條件確定目標(biāo)成本即確定。

3.4 各相關(guān)部門細化合約規(guī)劃，提升目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性

在目標(biāo)成本基本確定以后，為了提升準(zhǔn)確性應(yīng)完成合約規(guī)劃的工作，合約規(guī)劃是后期成本管理工作與目標(biāo)成本之間的橋梁。通過合約規(guī)劃的編制不僅可以方便后期的成本管理，很大程度上也是對目標(biāo)成本最終確定另一維度的印證，通過合約規(guī)劃的編制可以發(fā)現(xiàn)一些問題，進而提升目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。

4 結(jié)束語

在房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代以后，項目的成本管理對于項目成敗有著非常重大的意義。目標(biāo)成本的制定作為成本管理全過程最早的一個環(huán)節(jié)，直接決定了成本管理的質(zhì)量，也影響了項目目標(biāo)的實現(xiàn)。在目標(biāo)成本制定過程中，要避免成本的工作只限于成本部門管的問題，制定過程中不要為了復(fù)雜而復(fù)雜，繁簡程度要契合企業(yè)實際，建立項目全成本的理念，制定過程中全員重視、全員參與，同時把合約規(guī)劃編制完善，根據(jù)輸入條件的變化而動態(tài)調(diào)整，這樣的目標(biāo)成本才能有效指導(dǎo)項目全周期的成本管理工作。