(中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 北京 100872)

長租公寓近年來得到了社會各界的廣泛關(guān)注，不少企業(yè)紛紛涉足長租公寓市場，政府層面也相繼出臺促進長足公寓行業(yè)發(fā)展的政策措施，眾多品牌企業(yè)開始大范圍布局和擴張。在當(dāng)前國家大力培育和發(fā)展住房租賃市場的背景下，長租公寓行業(yè)也會步入良好的發(fā)展階段。本文研究主要針對目前政策環(huán)境和從需求端、供給端、參與者三個方面分析其發(fā)展前景，最后根據(jù)現(xiàn)狀提出具體建議。

一、政策環(huán)境

從 2015 年起，中央及各地方政府便相繼出臺購租并舉、商改住、租賃稅收優(yōu)惠等一系列支持政策，旨在通過規(guī)范化的租賃市場滿足居民住房需求，構(gòu)建更加完善的住房體系。中央政府近年持續(xù)對租賃市場的政策的層層遞進支持從多維度為長租公寓在我國的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。

2016年12月中央經(jīng)濟工作會議中，習(xí)近平總書記提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制……特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展……?！?/p>

2017 年 7 月 20 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，是多部委首次聯(lián)合出臺租賃支持政策，標(biāo)志著政策的進一步深化，同時也為后續(xù)多部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)奠定基礎(chǔ)。

在中央層面出臺綱領(lǐng)性文件后，各地方也積極響應(yīng)號召，目前已有 20 個省市(直轄市)出臺《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的實施細(xì)則，多地均明確表示支持“商改住”，并落實對租賃供給方的稅收優(yōu)惠，同時對住房租賃型企業(yè)提供各種維度的金融支持，約有 6成省份提出推進 REITs試點。

2017年8月21日，國土資源部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，選擇北京等13 個城市進行試點，推進利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

2017年10月，習(xí)近平總書記在十九大報告中再次強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

在中央政策基礎(chǔ)之上，2017年10月31日，北京市下發(fā)了《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，對中央政策做了細(xì)化安排。

2015-2017連續(xù)三年的中央經(jīng)濟工作會議提出：以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點的住房制度改革，深化改革以建立購租并舉的住房制度為主要方向。加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

二、長租公寓行業(yè)分析及市場發(fā)展前景

(一)長租房行業(yè)市場分析

1.需求端

從需求端來看，租賃需求的人群以流動人口為主。進一步細(xì)分來看其中租賃需求又可分為短租需求與長租需求?？傮w而言，租賃市場的容量逾萬億。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計，2015年中國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租賃人口接近1.6億。預(yù)計到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

伴隨我國城鎮(zhèn)化水平的提高，人口向一線及核心二線城市集聚的趨勢短時間內(nèi)難以改變，這些區(qū)域高企的房價使得部分剛需受到抑制，購房需求外溢至租房市場。據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計，2016年部分熱點城市平均首次置業(yè)年齡已超35歲，新進人口的租房周期也升至10年以上，租房需求周期被拉長。除此之外，晚婚導(dǎo)致首次置業(yè)的年齡上升刺激租房需求。未來，伴隨一線城市及核心二線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“進三退二”，流動人口數(shù)量或有下降，但從結(jié)構(gòu)來看新進入的人群恰是長租公寓的目標(biāo)人群。另外，《2017 年高校畢業(yè)生就業(yè)及租房趨勢報告》數(shù)據(jù)顯示，90后租房人群占比接近40%，成為租房主力。長租公寓市場將呈現(xiàn)一定的區(qū)域性特點，需求主要集中于一線及核心二線城市等人口流入地。這些區(qū)域中的長租公寓未來需求將進一步釋放。

2.供給端

集體建設(shè)用地入市，有效增加供給，利好住房租賃市場。2017年8月21日，國土資源部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，選擇北京等 13 個城市進行試點，推進利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。集體建設(shè)用地入市能夠增加住宅用地來源及租賃住房供應(yīng)，既能夠盤活低效集體建設(shè)用地又能夠拓寬集體經(jīng)濟組織與農(nóng)民的增收渠道。未來，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房將成為國有建設(shè)用地建設(shè)保障性住房的有益補充。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房從源頭上降低了租賃成本，同時，集體建設(shè)用地與租賃相結(jié)合將會改變土地價值評估的邏輯。北京、鄭州均已出臺利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點方案。

3.參與者

近年來，伴隨政策利好長租公寓以及需求的逐步釋放，多主體紛紛進軍長租公寓市場。2012 年為長租公寓行業(yè)快速發(fā)展的元年，大量專業(yè)租賃公司進入該領(lǐng)域，如 YOU+公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓等，房企與地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)也迅速加入競爭。根據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，全國前三十的房企已有近三分之一涉足長租公寓，其中包括萬科、招商蛇口、金地等。中介服務(wù)機構(gòu)如鏈家(自如)、世聯(lián)行(紅璞公寓)與我愛我家(相寓)等。經(jīng)濟型連鎖酒店如鉑濤、如家等也依托自身優(yōu)勢進入該市場。

展望未來的住房租賃市場，目前普遍認(rèn)為租賃市場會成為一個新的投資增長點。根據(jù)鏈家研究院提供的報告顯示，在未來6年即到2025年，中國租賃市場的規(guī)模將達(dá)到3萬元。另一方面，城鎮(zhèn)化從“土地城鎮(zhèn)化”向“人的城鎮(zhèn)化”成功轉(zhuǎn)型，也有賴于2億多的流動人口通過租賃市場實現(xiàn)“住有所居”。

(二)長租公寓的運營模式

長租公寓的運營模式一般分為集中式出租和分布式出租：

集中式出租：企業(yè)通過包租、獨立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)。然后通過精細(xì)化的設(shè)計、改造與裝修，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)。最后對外整體出租公寓的模式，與經(jīng)濟型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處。

分布式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)后，再通過精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后對外出租的模式。

相比較而言，集中式整體對外出租的模式潛在盈利空間更大。

三、長租公寓行業(yè)發(fā)展的建議

(一)多元化融資，擴展資金支持渠道

2016年以來，隨著去杠桿及房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)實施，金融機構(gòu)開始收緊對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的信貸支持力度，使得相關(guān)企業(yè)通過傳統(tǒng)渠道融資收到較大約束，由于目前長租公寓市場的主要參與力量還是房地產(chǎn)企業(yè)為主，因此也會給長租公寓市場的發(fā)展帶來一定程度上的影響。長租公寓行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，它的發(fā)展離不開金融的支持，融資環(huán)境的變化使得如何降低融資成本和擴寬融資渠道兩方面顯得尤為重要。

一方面，資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供了填補融資資金缺口的新融資渠道。資產(chǎn)證券化可以幫助企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)、盤活存量、加速資金回籠等重要經(jīng)營目的。除此之外，還可以選擇房地產(chǎn)投資信托轉(zhuǎn)向計劃等方式。另外，VC(風(fēng)險投資)、私募基金等一級市場的靈活運用、二級市場的直接融資等金融工具也可以幫助企業(yè)提供更多資金支持。

另一方面，通過差異化政策導(dǎo)向，相關(guān)部門可以牽頭研究制定并實施長租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融支持政策，同時引導(dǎo)商業(yè)銀行創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品，實現(xiàn)向參與新建或改造租賃住房的運營方提供專項貸款，以及向租客提供更加豐富的金融產(chǎn)品，有效減輕運營及租客的融資壓力。

(二)落實租購?fù)瑱?quán)的公共服務(wù)基礎(chǔ)

很多人擔(dān)心地方政府提出的“租購?fù)瑱?quán)”僅僅是個口號，難以落到實處。這個擔(dān)心在傳統(tǒng)的公共支出結(jié)構(gòu)下是有道理的?，F(xiàn)實生活中租買的不同權(quán)，主要指的是與住房相聯(lián)系的各項公共服務(wù)的不同權(quán)利，例如對房東和租客在落戶和子女教育權(quán)利上的不同對待。這種區(qū)別對待房東和租客的根源來自于公共產(chǎn)品和服務(wù)的供給不足和供給質(zhì)量的非平等化。

形成這種局面有很多原因，其中最重要的在于，在過去高速經(jīng)濟增長過程中，各地方政府面臨著增長和民生的權(quán)衡，間接導(dǎo)致了社會公共服務(wù)的短缺，最終出現(xiàn)了在享受公共服務(wù)方面，房東和租客享受政策不同的局面。但是在未來，我們預(yù)期政府公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整和社會性支出會顯著增加。

我國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，由過去重視GDP增長率到更注重發(fā)展質(zhì)量，這意味著在民生與增長的權(quán)衡中，地方上各城市有了調(diào)整支出結(jié)構(gòu)的空間。同時，人們對公共產(chǎn)品和服務(wù)的需求會繼續(xù)增長，我們不需要“福利趕超”，但隨著中國進一步邁入發(fā)達(dá)國家的收入門檻，社會性支出的比例提高是大勢所趨。

(三)穩(wěn)定房價，通過租金的漸進上升緩解租金回報率低下的困境

租賃市場租金回報率低其主要原因并非租金低下，而是房價太高所致。房價如果繼續(xù)上漲，只會導(dǎo)致租金回報率更低，大量持有型租賃房的機構(gòu)出租者生存更為艱難，消費者繼續(xù)被擠出到租賃市場。因此在推行房地產(chǎn)市場宏觀審慎監(jiān)管的同時，通過提高居住用地比例增加供給同時通過征收住房資本增值稅，以盡力降低商品房的投資屬性。當(dāng)租金以溫和的速度上漲時，不建議過快的對其進行抑制。