摘要：回顧近十年深圳土拍市場(chǎng)，自2010年后深圳住宅用地供應(yīng)面積逐年減少，直到2017年深圳可售住宅用地創(chuàng)下歷年以來的最低值——零供應(yīng)，此后連續(xù)3年可售住宅用地零供應(yīng)，導(dǎo)致深圳土地市場(chǎng)極度饑渴。2019年6月24日，號(hào)稱深圳“史詩級(jí)”土地拍賣在深圳土地房產(chǎn)交易中心舉行，這也是近20年來深圳土拍市場(chǎng)上最大數(shù)量的一次住宅用地集中供應(yīng)，深圳土供市場(chǎng)可謂久旱逢甘霖。在土拍狂歡之后，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走向令人關(guān)注。

關(guān)鍵詞：深圳;土地市場(chǎng);住宅用地

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）01-0023-26 收稿日期：2019-10-27

作者簡介：肖良生，博士/資深研究員，現(xiàn)供職于華僑城創(chuàng)新研究院，長期從事宏觀經(jīng)濟(jì)、國土房產(chǎn)、城市規(guī)劃研究。

2019年6月24日，號(hào)稱深圳“史詩級(jí)”土地拍賣在深圳土地房產(chǎn)交易中心舉行，這也是近20年來深圳土拍市場(chǎng)上最大數(shù)量的一次住宅用地集中供應(yīng)，深圳土供市場(chǎng)可謂久旱逢甘霖。房企喜出望外，73家重量級(jí)企業(yè)參加競(jìng)拍，競(jìng)拍保證金達(dá)到史無前例的1100億元。5幅住宅用地均達(dá)到最高土拍限價(jià)，成交總價(jià)達(dá)223.84億元，若不是因需要配建人才房的限制，深圳土拍必定超過4月23日的228億元的武漢土拍，成為2019年城市單日成交金額冠軍。

土拍狂歡之后，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有什么變化？我認(rèn)為：深圳未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈以下十大趨勢(shì)。

趨勢(shì)一：土地是財(cái)富之母，房地產(chǎn)仍然是香餑餑

馬克思在《資本論》中引用了古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第的觀點(diǎn)——?jiǎng)趧?dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母。雖然過去幾百年了，但威廉·配第的論斷放在土地稀缺的深圳仍然是成立的。深圳的高科技的確獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，但深圳一個(gè)突出的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是土地稀缺，稀缺意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)，資本一定會(huì)流向稀缺的地方。房地產(chǎn)仍然是香餑餑，房地產(chǎn)賺錢能力仍然很強(qiáng)。深圳青年才俊云集，中產(chǎn)迅速擴(kuò)大，購買力旺盛，在深圳開發(fā)房地產(chǎn)幾乎從來沒有人虧過。萬科董事長郁亮今年初表態(tài)：沒有找到比房地產(chǎn)更賺錢的行業(yè)。土地稀缺，住宅供應(yīng)有限，供需矛盾將持續(xù)很長時(shí)間。

趨勢(shì)二：房住不炒趨勢(shì)不變，調(diào)控政策堅(jiān)決不放松

本次拍賣土地，全部達(dá)到最高限價(jià)。最快的光明A510-0152地塊，5秒即沖到最高限價(jià)，簡直有迅雷不及掩耳之勢(shì)。天下武功，唯快不破，電建地產(chǎn)以閃電般速度拿下這塊地，拍賣現(xiàn)場(chǎng)一片嘩然，難道是調(diào)控政策松動(dòng)了？其實(shí)并非如此。拍賣這5個(gè)地塊，既限制最低起拍價(jià)，也限制最高價(jià)，仍然堅(jiān)定執(zhí)行限售3年的規(guī)定，表明政府不希望再出現(xiàn)地價(jià)帶動(dòng)房價(jià)上漲的情況。

本次土拍采用“單競(jìng)雙限”，在拍賣地價(jià)沖頂后，競(jìng)爭貢獻(xiàn)人才房面積，使得開發(fā)商可售面積壓縮，進(jìn)而使可售商品房的地價(jià)成本抬升，所以，開發(fā)商需要算好這筆成本賬才能勇敢舉牌。

趨勢(shì)三：安居工程堅(jiān)定不移，配建人才房成為新常態(tài)

根據(jù)《深圳市住房保障發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”全市計(jì)劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬套，其中人才住房不少于30萬套，這幾乎相當(dāng)于特區(qū)成立30多年以來建設(shè)的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間全市開工的商品房數(shù)量。這對(duì)于政府來說，壓力不小。

本次土拍5宗土地，無一例外要求配建人才房。競(jìng)?cè)瞬欧棵娣e也十分激烈，最高的龍華地塊，人才房面積比初始面積增加了160%以上，達(dá)3.67萬平方米。更可喜的是，5宗地塊上原本要求配建初始面積93470平方米的人才住房，最終提高到了147760平方米，超過初始計(jì)劃配建人才住房面積58%，約占總建筑面積21%。按深圳住宅中位數(shù)50平方米概算，本次土拍至少可以配建2955套人才房。深圳的安居工程堅(jiān)定不移推進(jìn)，今后土拍，配建人才房將成為新常態(tài)。值得注意的是，政策規(guī)定，帶有保障房的樓盤，不準(zhǔn)通過建圍墻等方式隔離保障房住戶，本次土拍項(xiàng)目都將受這一新規(guī)約束，以此約束房企歧視性區(qū)別開發(fā)。

趨勢(shì)四：調(diào)控政策還有騰挪空間，未來土地政策將適度靈活

飽受吐槽的房地產(chǎn)備案限價(jià)問題，在這次土拍中得以緩解。為調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，本次土拍在新房限價(jià)備案方面略有調(diào)整。此次不再限制樓盤銷售價(jià)格，也未要求現(xiàn)樓銷售（要求商品住宅限售3年，不得捆綁精裝修銷售）。雖然屆時(shí)對(duì)新房銷售也會(huì)進(jìn)行價(jià)格審批，但比在賣地時(shí)限制銷售價(jià)已經(jīng)靈活很多，這足以使房企產(chǎn)生很大的想象空間，也是眾多房企奮力一博的原因所在。房地產(chǎn)調(diào)控工具箱里還有不少工具，哪些是要收緊的？哪些可以適度放松？怎樣更有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展？房地產(chǎn)調(diào)控還有很大的騰挪空間。

趨勢(shì)五：政府態(tài)度務(wù)實(shí)，土地政策微調(diào)，關(guān)鍵時(shí)期托底經(jīng)濟(jì)發(fā)展

中美貿(mào)易戰(zhàn)，深圳首當(dāng)其沖受影響。有人調(diào)侃美國發(fā)動(dòng)的貿(mào)易戰(zhàn)是和深圳市南山區(qū)粵海街道辦的貿(mào)易戰(zhàn)，雖是笑談，但也一定程度反映此次貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)深圳的嚴(yán)重影響。深圳一次性推出5塊居住用地，從側(cè)面表明，即便以高科技為產(chǎn)業(yè)核心的深圳也離不開房地產(chǎn)投資。2018年，南山區(qū)GDP增幅僅4.5%，主要是受到中興通訊減產(chǎn)影響。2019年華為遇阻，中美貿(mào)易戰(zhàn)和科技戰(zhàn)持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)深圳GDP影響巨大。在這種局面下，既要堅(jiān)持樓市調(diào)控方向不變，又要使房地產(chǎn)在一定限度內(nèi)適度繁榮，對(duì)土地政策微調(diào)，完全符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。如果未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)更嚴(yán)峻，政策是否會(huì)進(jìn)一步微調(diào)？我們拭目以待。

趨勢(shì)六：土地稀缺致地價(jià)堅(jiān)挺向上，未來房企更需苦練內(nèi)功、精耕細(xì)作

此次“宇宙中心”龍華仍然房企必爭之地，龍華地塊的競(jìng)爭可以用“慘烈”兩字來形容。華僑城和中海、龍光、金茂經(jīng)過一個(gè)多小時(shí)大戰(zhàn)140多個(gè)回合，華僑城最先拍至最高限價(jià)65.85億元，但在配建人才房競(jìng)爭中，可能考慮成本難以覆蓋，最后花落龍光地產(chǎn)。龍光以65.85億元取得龍華民治A817-0609宗地，配建36700平方米人才房。龍光此次拿地可售樓面價(jià)高達(dá)6.7萬元/平方米，和現(xiàn)售的龍華房價(jià)基本持平，無疑“面粉貴過面包”。如圖1所示。

土拍結(jié)束后，幾家歡喜幾家愁，但冷靜下來思量，拿到地的說不定比沒拿到地的壓力更大。如此高昂的地價(jià)，將來如何平衡成本實(shí)現(xiàn)收益？以龍華地塊為例，將來要賣到“10萬+”的單價(jià)、全面被豪宅化的龍華樓市，對(duì)于房產(chǎn)剛需而言是喜是悲？

當(dāng)然，辦法不是沒有。房企一方面可以用時(shí)間換空間，通過延長開發(fā)時(shí)間來獲取未來房價(jià)上漲的空間;另一方通過精耕細(xì)作，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，追求溢價(jià)收益;進(jìn)而對(duì)管理成本、資金成本、建安成本、推廣成本等進(jìn)行精細(xì)管理壓縮成本。不過，遺憾的是，土地出讓政策已經(jīng)限定了要求1年內(nèi)開發(fā)，3-4年內(nèi)竣工，這又給房企提出了更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。隨著深圳可建設(shè)用地不斷減少，房企必須苦練內(nèi)功，壓縮成本，以保證收益。

趨勢(shì)七：深圳樓市被強(qiáng)刺激，相關(guān)片區(qū)成交將日益活躍，房價(jià)略有波動(dòng)

5宗土地拍賣結(jié)果出來后，市場(chǎng)期望值快速上升，相關(guān)片區(qū)房價(jià)應(yīng)聲而漲。近日，多地已有中介反映業(yè)主要求調(diào)整掛牌價(jià)格。龍華某中介公司黃大為已經(jīng)忙了一天：“現(xiàn)在業(yè)主的心態(tài)突然強(qiáng)勢(shì)多了，要求把單價(jià)調(diào)整到11萬元以上，我的十幾個(gè)客戶都來電要求提價(jià)，地價(jià)都漲到6.7萬元/平方米了，房價(jià)肯定要上12萬元了。”

這次5塊地分別在寶安、龍華、光明、坪山，這些傳統(tǒng)認(rèn)為的關(guān)外地區(qū)，特別是光明、坪山等地，以往房企都不太關(guān)注，區(qū)域房價(jià)地價(jià)長期處于洼地，這次土拍把價(jià)格洼地迅速填平。盡管政府在制度設(shè)計(jì)上盡可能避免土拍帶動(dòng)房價(jià)，但市場(chǎng)是靈敏的，土拍拉動(dòng)房價(jià)的趨勢(shì)是必然的，但增幅有限。

趨勢(shì)八：剛需上車要及時(shí)，莫待漲起徒悲傷

“今天愛理不理、明天高攀不起”，這就是深圳的樓市。對(duì)于房產(chǎn)剛需客來說，關(guān)內(nèi)太貴，關(guān)外太偏。在這種左右矛盾的抉擇心理中，時(shí)間過去了，機(jī)會(huì)過去了。本次土拍中，中海光明地塊，可售樓面價(jià)高達(dá)4.22萬元/平方米，電建光明地塊4.28萬元/平方米也幾乎和在售項(xiàng)目的房價(jià)持平，按照速算法，將來這兩塊地上的新房，目測(cè)應(yīng)不低于8萬元/平方米。光明、坪山甚至鹽田，剛需上車要及時(shí)，莫待漲起徒悲傷。

趨勢(shì)九：人口持續(xù)凈流入趨勢(shì)不變，剛需不斷積累疊加致使房價(jià)剛性上揚(yáng)

深圳到底有多少人？這是一個(gè)很難回答的問題。根據(jù)官方的統(tǒng)計(jì)，深圳常住人口1302.66萬人，實(shí)際管理人口超過2000萬人。根據(jù)“廣東移動(dòng)大數(shù)據(jù)應(yīng)用創(chuàng)新中心”發(fā)布的“基于移動(dòng)大數(shù)據(jù)的深圳市人口統(tǒng)計(jì)研究報(bào)告”，2017年11月，每天生活在深圳的人數(shù)都超過了2500萬，平均達(dá)到了2567.2萬人。如圖2所示。

連續(xù)四年人口凈流入，來了就是深圳人。人來了，基本的衣、食、住、行需要解決。對(duì)于住的基本生活需求，大量新增租房會(huì)推高房租，大量新增剛需會(huì)推高房價(jià)。盡管深圳有非常嚴(yán)厲的“深八條”和“731新政”等剛性調(diào)控措施，但剛需的積累在以更快的速度增加，使深圳的房地產(chǎn)供應(yīng)顯得力不從心，供需矛盾較為尖銳，房價(jià)在很長一段時(shí)間內(nèi)剛性上揚(yáng)，房企仍然可以大有作為。

趨勢(shì)十：新增供量趨勢(shì)看好，供需矛盾適度緩和

本次土拍5宗住宅用地，建筑面積達(dá)689680平方米，按深圳住宅中位數(shù)概算，未來可以新增住宅供應(yīng)13793套。以1年內(nèi)動(dòng)工，3年內(nèi)竣工投入市場(chǎng)測(cè)算（不排除個(gè)別房企提前完工），所以未來3-4年，新增商品房供給和新增保障房供給都會(huì)有很好的市場(chǎng)表現(xiàn)，可適當(dāng)緩和供需矛盾。加之，今年下半年，大概率還會(huì)增加土地供給。有節(jié)奏的持續(xù)供地，既可以平抑房價(jià)，又能緩解住宅緊張，還能拉動(dòng)就業(yè)和相關(guān)行業(yè)，可謂一舉三得。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭日益白熱化，新趨勢(shì)下房企將如何選擇？一方面要正視房企之間的競(jìng)爭，持拓展項(xiàng)目，精耕深圳，不斷研發(fā)出更適銷對(duì)路的產(chǎn)品;另一方面，要苦練內(nèi)功，強(qiáng)化管理，壓縮管理成本，優(yōu)化工作效率，使企業(yè)更有競(jìng)爭力。

群雄逐鹿，勝者為王。深圳是一個(gè)移民城市，更是一個(gè)追夢(mèng)的城市。房企成就了人們的安居夢(mèng)想，城市成就了卓越的房企。這，就是深圳的城市性格。