曹志毅 胡進秀

(1.浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學院，浙江 杭州 311231； 2.杭州市房屋安全鑒定檢測中心有限公司，浙江 杭州 310003)

老舊小區(qū)為城市、縣城建造于2000年以前的住宅小區(qū)，普遍是單位制改革之前的由“政府、單位出資建設(shè)的居住區(qū)”[1]，房屋的使用時間普遍超過20年，受當時的經(jīng)濟、技術(shù)、材料的限制，建造的住宅質(zhì)量較低，在使用中不少都出現(xiàn)了質(zhì)量問題。尤其是20世紀80年代為解決城市住房短缺問題而大批量建設(shè)的磚混預制板結(jié)構(gòu)房屋，目前已接近50年使用年限，均存在不同程度的安全使用問題，部分已構(gòu)成危房。從住宅設(shè)計功能乃至小區(qū)規(guī)劃的角度看，老舊住宅滿足居民的基本生活要求，但功能單一，房屋基本不考慮節(jié)能保溫。隨著城市化進程的加快，小區(qū)問題凸顯，直接影響了居民生活質(zhì)量和城市面貌。據(jù)初步統(tǒng)計，“全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4 200萬戶，建筑面積約為40億m2”[2]。

“老舊小區(qū)改造有利于拉動投資和消費，促進實體經(jīng)濟發(fā)展；有利于增加就業(yè)并緩解產(chǎn)能過剩；有利于增加社會財富，彰顯國家治理能力。”[3]

1 老舊住宅情況分析

本文將浙江較發(fā)達地區(qū)城市中典型老舊小區(qū)的住宅作為研究對象。通過對小區(qū)老舊住宅房屋使用情況的調(diào)查摸底，了解掌握小區(qū)80年代房屋的安全使用現(xiàn)狀；進而探討城市老舊住宅的提升改造的具體對策。

1.1 工程概況

HY新村小區(qū)為建造于二十世紀八九十年代的典型老舊小區(qū)，房屋主要為4層～7層磚混預制板結(jié)構(gòu)單元式住宅樓，部分為底層框架—磚墻混合結(jié)構(gòu)房屋；采用天然地基、淺基礎(chǔ)，底部樓層采用240 mm厚實砌墻承重或混凝土柱混合承重，頂部樓層采用240 mm厚空斗墻承重，除廚房、衛(wèi)生間為現(xiàn)澆板外，其余均為預應力混凝土圓孔板樓、屋蓋。小區(qū)建筑和設(shè)施較為陳舊。

1.2 房屋使用情況調(diào)查

小區(qū)道路狹窄、路面破損嚴重。房屋地勢低洼，下水管道都已經(jīng)銹蝕、破損，局部已經(jīng)嚴重堵塞、損壞，排水不暢(見圖1)；底層墻體存在潮濕、砂漿粉化現(xiàn)象，對底層墻體砂漿強度及其承載能力有明顯不利影響。小區(qū)存在違建、加建情況。部分房屋存在墻體拆改，衛(wèi)生間擴大、移位，封閉陽臺改變使用功能等裝修拆改問題。墻體拆改對部分構(gòu)件承載能力及房屋整體剛度產(chǎn)生不利影響。個別房屋存在底層架空層外縱墻豎向受壓開裂問題；個別房屋存在因地基基礎(chǔ)不均勻沉降、溫度收縮等變形變化引起的上部墻體斜向、水平開裂等問題(見圖2)。

房屋均存在不同程度的外墻粉刷開裂、殼起、脫落，墻腳受潮；南側(cè)陽臺欄板扶手混凝土面層不同程度剝落、露筋、面磚脫落問題。房屋外圍用電線路混亂。多數(shù)房屋采用平屋頂?shù)男问?，使用中出現(xiàn)屋頂滲漏、保溫隔熱性能差等問題，已影響房屋的正常使用。

1.3 結(jié)構(gòu)安全檢測情況

經(jīng)傾斜變形觀測：HY新村部分測點傾斜超標，拼搭結(jié)構(gòu)多，傳力體系混亂。部分測點傾斜偏大，但未超過規(guī)范1%限值，且現(xiàn)場直觀檢查未發(fā)現(xiàn)墻體明顯沉降裂縫。

磚混結(jié)構(gòu)房屋墻體砂漿強度普遍偏低，絕大多數(shù)(超過80%)房屋墻體砂漿抗壓強度推定值在0.9 MPa～1.5 MPa范圍，少量(約10%)房屋墻體砂漿抗壓強度推定值在0.4 MPa～0.7 MPa范圍，對墻體構(gòu)件受壓承載力影響較大。

房屋墻體燒結(jié)磚強度檢測顯示，墻體磚抗壓強度推定等級多數(shù)達到規(guī)范MU10的要求，少數(shù)未達標。

對底層(局部)框架的混合結(jié)構(gòu)房屋鋼筋混凝土柱采用非破損的回彈法進行強度檢測，結(jié)果表明個別房屋柱混凝土強度偏低，未達到C20等級；其余房屋柱混凝土強度基本達到C25等級。

1.4 結(jié)構(gòu)承重能力復核

為分析房屋承重墻體實際受壓承載力，根據(jù)房屋平面布置情況及現(xiàn)場檢測結(jié)果，按照現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范，采用通用結(jié)構(gòu)計算軟件進行承載力復核驗算。計算結(jié)果顯示因為砂漿強度較低或嚴重偏低，以及部分房屋磚抗壓強度較低，導致絕大多數(shù)(超過80%)房屋底部樓層(主要分布在1層，2層)縱橫墻體承載力不滿足規(guī)范要求，對于樓層相對較高的7層或6層帶架空、儲藏室房屋，或個別開間較大的房屋，底部樓層承載力不足構(gòu)件數(shù)量更多。根據(jù)規(guī)范，此類墻體構(gòu)件均為危險構(gòu)件。

選取HY新村小區(qū)8幢住宅樓(框架—磚墻混合結(jié)構(gòu))作典型單元主體結(jié)構(gòu)承載力復核示例。

1.4.1房屋基本信息

房屋基本信息見表1。

對房屋軸線間距、門窗洞口位置及尺寸、構(gòu)件截面尺寸等進行了現(xiàn)場實測，圖3為房屋平面簡圖。

1.4.2上部結(jié)構(gòu)承載力驗算

砌體承重墻體實際受壓承載能力驗算結(jié)果顯示：架空層南側(cè)內(nèi)橫墻、架空層至二層內(nèi)縱墻墻體承載力與作用效應之比(R/r0S)均小于0.90，墻體受壓承載力不足(見圖4)。其余各主要承重墻體承載力與作用效應之比(R/r0S)均大于0.90或1.0，滿足要求。各框架柱軸壓比均小于1.05限值要求，滿足要求。

表1 房屋基本信息

1.4.3承載力驗算結(jié)果調(diào)整

房屋建造于1995年，屬于Ⅱ類房屋，根據(jù)《危險房屋鑒定標準》[4]要求，對砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載力驗算結(jié)果進行相應調(diào)整，結(jié)果見表2。

表2 承載力結(jié)果調(diào)整

1.5 房屋結(jié)構(gòu)修復加固及管理

該小區(qū)部分房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全度不足或存在安全隱患，對部分承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料強度低、承載力不足及墻體拆改問題做排危加固處理；對房屋結(jié)構(gòu)按照現(xiàn)行抗震設(shè)計的要求進行相應加固設(shè)計，增強結(jié)構(gòu)整體性及抗側(cè)剛度。對于已屬整幢危房且無修繕價值的房屋可拆除重建或根據(jù)當?shù)胤抗苷哌M行相應處理。

日常加強對房屋破壞性裝修、改造的管理，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保房屋結(jié)構(gòu)安全。加強工程施工對相鄰房屋影響的有效管理，使其對房屋造成的不利影響降到最低程度。房屋所在的社區(qū)、街道應事先制定處理危險房屋或緊急事件的應急預案，一旦出現(xiàn)危險情況，立即啟動應急預案進行應對處理，尤其是在臺風、暴雨等季節(jié)更要加強管理和處置力度，確保人民生命和財產(chǎn)安全。

2 老舊小區(qū)改造提升對策

2.1 建筑提升整治

老舊住宅使用年限較長，外立面建筑材料出現(xiàn)破損，特別是20世紀90年代出現(xiàn)的一批條形瓷磚外墻材料，出現(xiàn)空鼓甚至脫落，不僅影響觀感，還有安全隱患。對建筑外立面重新修繕、敷設(shè)保溫材料。

老舊住宅平屋面隔熱板不同程度產(chǎn)生破損，應及時整修并清理檐溝里的垃圾，及時更換破損的雨落水管。合理布置太陽能集熱器避免引雷。一些城市開展老舊小區(qū)“平改坡”工程中，要注意加裝的鋼、木輕質(zhì)結(jié)構(gòu)不能超過原有結(jié)構(gòu)屋面的承載能力，并且加裝構(gòu)件要與原屋面主結(jié)構(gòu)形成可靠連接，在日常使用過程中，避免在原有屋面上堆放雜物，當儲藏室使用，避免形成老鼠窩集。

老舊住宅加裝電梯過程中應注意：電梯位置選擇是否遮擋采光、是否占用消防通道或者綠化帶、電梯基礎(chǔ)是否影響既有市政管網(wǎng)布置、電梯結(jié)構(gòu)和住宅結(jié)構(gòu)是否可靠連接、電梯結(jié)構(gòu)是否改變住宅主結(jié)構(gòu)的受力模式、電梯經(jīng)費籌措和樓道住戶出資比例分配等。

2.2 小區(qū)配套提升和環(huán)境整治

配套設(shè)施老化是老舊小區(qū)普遍存在的一個情況。雨污水合流，雨水管道破損，污水管道堵塞；供水管線、燃氣管線銹蝕老化；電線老化、裸露在外，凌亂布置；小區(qū)內(nèi)道路狹窄，人車不分流，缺少交通疏導并且極度缺乏停車位；小區(qū)綠化缺失或年久失修；小區(qū)缺少電動車停放點和充電設(shè)施；小區(qū)垃圾分類配套設(shè)備不齊全和小區(qū)安保監(jiān)控設(shè)施和小區(qū)入口機動車出入管理設(shè)施缺乏等?！靶枰獙Ω鱾€老舊小區(qū)的現(xiàn)狀進行調(diào)研分析，因地制宜，提出適合于小區(qū)自身的改造方案?！盵5]

對小區(qū)的雨污水管進行“雨污分流”改造。重新敷設(shè)供水管道，配套建設(shè)二次加壓供水設(shè)施，合理增設(shè)室外消火栓。對小區(qū)強弱電線進行梳理，加裝護套，將小區(qū)“通信、有線電視、交通信號、行業(yè)專網(wǎng)等架空線路[6]”進行統(tǒng)一梳理、捆綁，進行“上改下”等規(guī)范化整理改造，確保線路穩(wěn)定，保障居民用電。對燃氣管道設(shè)施及表具進行必要的更換升級以及定期維保。

老舊小區(qū)需要統(tǒng)籌考慮，合理規(guī)劃，可對老舊小區(qū)內(nèi)存在的邊角零星閑置地全面梳理統(tǒng)計，開辟新的停車位，實行不固定車位的“錯時停車”“共享停車”，立體停車庫盡量布置在相對隱蔽和住宅距離相對較遠的地方，控制噪聲等對住戶的影響。對小區(qū)內(nèi)交通微循環(huán)、機動車出入管理區(qū)監(jiān)控布置和充電樁設(shè)置進行合理安排。建立健全小區(qū)車輛停放管理制度，完善小區(qū)內(nèi)消防通道、消防設(shè)施的警示標識，加強外來臨時車輛的管理。

全面推動老舊小區(qū)的生活垃圾分類處置工作。借助“小手牽大手”等活動做好宣傳推廣工作，組織落實配置垃圾分類設(shè)施，引入市場機制建立回收機制，明確責任主體，進行垃圾減量分類處置。

小區(qū)配套健身和休閑活動場所、設(shè)立社區(qū)養(yǎng)老和醫(yī)療保障機構(gòu)、為小區(qū)老年人建立健康檔案、設(shè)置緊急呼叫設(shè)備；挖掘小區(qū)歷史文化、建立小區(qū)歷史陳列館；定期開展社區(qū)居民的聯(lián)誼活動。社區(qū)可將“網(wǎng)、組、片”工作和開展服務型社區(qū)建設(shè)進行有機結(jié)合，理順社區(qū)日常服務和管理工作，切實提高老舊小區(qū)居民的幸福感。

3 結(jié)語

城市老舊小區(qū)改造提升是城市現(xiàn)代化發(fā)展的必然需要和國家到地方政府的政策推動重點方向。浙江某發(fā)達城市的典型老舊小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查情況和本文提出的改造提升策略可以為當前城市老舊小區(qū)開展改造提升行動提供參考和借鑒作用。