潘亞華

就目前房地產(chǎn)公司的開發(fā)而言，存在著開發(fā)成本過大、開發(fā)周期過長的現(xiàn)象，同時(shí)一旦資金投入，其資金的流動(dòng)性又會很低。而且，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目眾多，在每一個(gè)環(huán)節(jié)都會涉及到稅負(fù)問題，因此房地產(chǎn)公司很有必要在公司內(nèi)部進(jìn)行稅籌工作，并以此合理減少稅負(fù)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段涉及稅種

1.公司設(shè)立階段：主要依據(jù)權(quán)利、許可證照、營業(yè)賬簿、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)等繳納印花稅，以及接受以房屋等不動(dòng)產(chǎn)出資繳納的契稅。

2.項(xiàng)目投資開發(fā)階段：辦理土地使用證前，需要根據(jù)土地價(jià)款一次性繳納土地款契稅、印花稅。在獲取土地使用權(quán)時(shí)，因占用符合耕地條件的需按照實(shí)際占用耕地面積和適用稅率一次性繳納耕地占用稅。土地交付后根據(jù)土地面積計(jì)算繳納土地使用稅，土地使用稅的繳稅辦法采用差別稅額，它是按城市、縣城的大、中、小來區(qū)分的，并按每平米土地年應(yīng)繳納稅額的一種定額稅率。建筑施工階段需簽訂的各類合同按規(guī)定稅率（0.05‰-1‰）繳納印花稅。其中，建安工程以施工合同不含稅金額的0.3‰計(jì)算貼花。如果項(xiàng)目進(jìn)行了借款融資，則按相應(yīng)繳納借款合同金額的0.5‰計(jì)算貼花。

3.銷售經(jīng)營階段：預(yù)售時(shí)需根據(jù)預(yù)收房款（不含稅金額）的3%預(yù)繳增值稅（營改增前為5%營業(yè)稅）、根據(jù)增值稅金額預(yù)繳城建稅及地方教育附加稅、按不含預(yù)繳增值的預(yù)收賬款計(jì)算預(yù)繳土地增值稅，以及按預(yù)收賬款一定比率計(jì)算的毛利額結(jié)合經(jīng)營損益合并計(jì)算預(yù)繳的企業(yè)所得稅。以上稅種預(yù)售預(yù)繳，項(xiàng)目達(dá)到竣工、交付或?qū)嶋H可使用狀態(tài)進(jìn)行匯總清算，并在達(dá)到一定要求和條件進(jìn)行土地增值稅的清算。涉及不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的繳納增值稅、房產(chǎn)稅、城建稅附加稅及印花稅。自用房產(chǎn)也需按房產(chǎn)計(jì)稅余值繳納房產(chǎn)稅。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段稅籌方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)每個(gè)階段都有其特有的稅籌方法，具體分析如下。

1.公司收購虧損較嚴(yán)重的公司時(shí)，收購的方式可以利用股權(quán)支付模式，這種模式可以有效減小公司的稅基，從而可以在應(yīng)納稅額方面有一個(gè)大幅度的降低，同時(shí)也可以對集團(tuán)的稅率進(jìn)行降低，具體包括統(tǒng)籌成本支出、計(jì)提折舊等。

2.以年度為單位對公司所得稅進(jìn)行科學(xué)分配，這是由于房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，較比一般生產(chǎn)經(jīng)營公司具有一定的特殊性，因此在進(jìn)行稅籌的時(shí)候，需要對其經(jīng)營所得進(jìn)行科學(xué)合理的分配，這對平衡公司年度的實(shí)際稅務(wù)具有重要作用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)公司在各個(gè)階段應(yīng)注意適時(shí)延遲納稅期限，這是由于時(shí)間的變化當(dāng)然會引起資金價(jià)值的變化，比如延期納稅就等于為公司帶來一筆無息的貸款。同時(shí)，公司還應(yīng)注意在列支費(fèi)用與成本方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適度調(diào)整，盡量使二者保持平衡。

4.在交叉投資過程中進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，具體說來就是在繳納完稅款后，納稅人通過一些方法將稅收的負(fù)擔(dān)對其他相關(guān)人員進(jìn)行轉(zhuǎn)移，這種方法即符合國家的相關(guān)稅法規(guī)定，同時(shí)也不會對國家的利益造成傷害。

5.房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，將主營業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移或分割，這種流程再造和業(yè)務(wù)操作可以有效保證公司稅負(fù)的平衡性。具體說來，公司可以公開對外籌融資，然后再以貸款模式對各所屬公司進(jìn)行貸款下放。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段稅籌方案設(shè)計(jì)

（一）設(shè)立階段的稅籌方案設(shè)計(jì)

首先應(yīng)選擇經(jīng)營地點(diǎn)，而在這一過程中，公司首先應(yīng)考慮國家在地域?qū)用娑愂照叩膬?yōu)惠傾斜，這是由于我國地域間存在較大的稅率差異，比如有個(gè)別地區(qū)會對企業(yè)的落戶實(shí)行稅款返還或者落戶獎(jiǎng)勵(lì)政策。其次，也應(yīng)將國際市場方面的有關(guān)稅務(wù)籌劃的方案考慮進(jìn)來，考慮到未來長久的發(fā)展，公司很有可能會進(jìn)軍國際市場，而國際避稅這一稅籌模式是公司不得不考慮的現(xiàn)實(shí)稅籌問題。

（二）投資開發(fā)階段的稅籌方案設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中，其中開發(fā)階段的稅籌方案包括以下兩大層面。其一為抵免籌劃，其二為稅率差異籌劃。首先，對于項(xiàng)目的決策階段其稅籌方案應(yīng)進(jìn)行如下設(shè)計(jì)，可以對國家出讓，亦或其他地區(qū)的土地使用權(quán)進(jìn)行購買，有法律規(guī)定，承受人為取得某土地使用權(quán)，因此需要支付契稅，契稅的計(jì)稅價(jià)格就是承受人所支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。同時(shí)，這里面如果是以協(xié)議方式進(jìn)行出讓的，其成交價(jià)格為契稅計(jì)稅價(jià)格。另外，還可以利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，對土地使用權(quán)進(jìn)行獲得，以這種方式取得的土地使用權(quán)，則無需繳納契稅。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)階段，不同時(shí)期的利息費(fèi)用都具有較強(qiáng)的可變性，因此需要根據(jù)不同時(shí)期的具體情況做出選擇。同時(shí)，在取得土地環(huán)節(jié)，涉及到印花稅和契稅，對于土地價(jià)款較高的項(xiàng)目，其所承擔(dān)的稅金也是較高的。積極通過與當(dāng)?shù)貒敛块T及政府部門溝通，取得延緩繳納稅金或政策性補(bǔ)貼。最后，還應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段對開發(fā)土地的獲取方式進(jìn)行分析，這對后期的成本收入會產(chǎn)生較大影響。

（三）銷售經(jīng)營階段的稅籌方案設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，銷售階段作為房地產(chǎn)企業(yè)主要獲得收入的環(huán)節(jié)，這一階段涉稅較多，因此在設(shè)計(jì)稅籌方案的時(shí)候，應(yīng)將這一階段作為稅籌重點(diǎn)問題進(jìn)行關(guān)注，而臨界點(diǎn)的銷售定價(jià)模式是一種較好的稅籌方法。具體說來，可以利用銷售定價(jià)、交樓時(shí)間的約定進(jìn)行稅籌管理。就銷售定價(jià)稅籌來說，其方法為根據(jù)土地增值稅所特有的四級超率累進(jìn)稅率為依托，并且還應(yīng)結(jié)合國家相關(guān)的對房地產(chǎn)開發(fā)公司的優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)公司的現(xiàn)實(shí)情況對其進(jìn)行籌劃。這其中增值率增加一級，負(fù)稅率也會相對提升一級，因此看來對增值稅率進(jìn)行合理控制就顯得十分重要。對于交樓時(shí)間的約定，由于交樓的時(shí)間對企業(yè)所得稅的清算和成本的結(jié)轉(zhuǎn)都有著決定性的影響，因此適當(dāng)?shù)奶崆敖粯菚r(shí)間，可以滿足預(yù)售階段預(yù)交所得稅較高情況下的退稅需求。公司還可以通過對房地產(chǎn)價(jià)格的定位，來實(shí)現(xiàn)對增值稅率的合理控制。同時(shí)，如果當(dāng)公司對經(jīng)營房地產(chǎn)的增值率將要超過累進(jìn)臨界點(diǎn)有了一定預(yù)測，而這一過程公司又無法進(jìn)行進(jìn)一步提升的情況下，應(yīng)對批量購房者給予優(yōu)惠，以此來對價(jià)格進(jìn)行控制。這樣一來，不僅可以對增值幅度進(jìn)行控制，同時(shí)也可以使資金周轉(zhuǎn)速度加快，同時(shí)，在加快資金回籠方面也具有一定作用。就銷售定價(jià)的臨界點(diǎn)而言，主要包括超率臨界點(diǎn)和免稅臨界點(diǎn)，而這兩種臨界點(diǎn)均可以通過計(jì)算結(jié)果在價(jià)格方面對其產(chǎn)生指導(dǎo)作用。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，每一個(gè)階段的稅務(wù)籌劃方法都各有不同，首先公司相關(guān)管理者應(yīng)對公司在各個(gè)階段所涉及到的稅種進(jìn)行了解，同時(shí)也應(yīng)對每個(gè)階段的稅籌方法進(jìn)行深入學(xué)習(xí)，進(jìn)而從房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)立階段、發(fā)展階段、經(jīng)營階段三個(gè)層面的稅籌管理進(jìn)行妥善籌劃，最終達(dá)到有效幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司合理有效節(jié)稅避稅的目的，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更為長遠(yuǎn)地發(fā)展。