賽迪顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成了地產(chǎn)行業(yè)的新風(fēng)向，從幾年前的冷門詞匯一躍成為眾多地產(chǎn)商、實(shí)業(yè)企業(yè)和資本追逐的熱門領(lǐng)域。

近年來，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)數(shù)量劇增，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花。眾多企業(yè)中，有誠心踏實(shí)打造產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿者，亦有借產(chǎn)業(yè)名義以圖拿地便利者，各類主體正在摸索實(shí)踐中找尋自己的業(yè)務(wù)開拓模式。本文研究分享了對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識及其宏觀發(fā)展環(huán)境的判斷，分析了中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式和創(chuàng)新實(shí)踐。

認(rèn)識產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

何為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以土地為基本要素，以企業(yè)為運(yùn)作主體，以區(qū)域“產(chǎn)、城、人”的有效聚合和持續(xù)發(fā)展為核心，以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和空間運(yùn)營為主要盈利途徑，所開展的一系列市場化經(jīng)濟(jì)活動的總稱。

與工業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)功能更加高端，彌補(bǔ)了城市功能短板;與商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)功能更加聚焦，提升了產(chǎn)業(yè)服務(wù)的專業(yè)性。

發(fā)展環(huán)境

從土地角度來看，—二線城市工業(yè)用地政策趨嚴(yán)，持有運(yùn)營成為必然趨勢。各地出臺的工業(yè)用地政策對轉(zhuǎn)讓、出售等多有限制，要求拿地企業(yè)謹(jǐn)慎投資、精益經(jīng)營，單純依靠地塊本身的價值進(jìn)行投資已行不通。

從產(chǎn)業(yè)角度來看，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)成為新增長點(diǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新機(jī)遇。預(yù)計(jì)到2020年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重可達(dá)到15%，新一代信息技術(shù)、高端制造、生物、綠色低碳、數(shù)字創(chuàng)意等將成為5個10萬億元級產(chǎn)業(yè)。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市群發(fā)力

城市化與城市群是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動力，中國城市群發(fā)展已進(jìn)入集中發(fā)力階段。

阜新市東部地區(qū)仍占領(lǐng)政策扶持高地，走在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的前端。未來發(fā)展的重點(diǎn)在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運(yùn)、金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，將加快進(jìn)入工業(yè)4.0時代占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高地。

同時，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，在不同地區(qū)的不同階段將出現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求：我國東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級后將原有部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)出不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求;自貿(mào)區(qū)、國家級新區(qū)、城鎮(zhèn)化等發(fā)展也將拉動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。

阜新市商業(yè)模式探索

阜新市近年來，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)種類繁多，很多企業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于試水階段，個別項(xiàng)目有投資或運(yùn)營但尚未取得成績。綜合項(xiàng)目開拓情況、品牌影響力及行業(yè)知名度，通過選取百家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營商作為樣本，分析出以下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局及規(guī)律。

六大方向成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的熱門選擇：智能制造、汽車、醫(yī)養(yǎng)健康、文旅、節(jié)能環(huán)保、物流。

阜新市核心商業(yè)模式以“先房后產(chǎn)，以房養(yǎng)產(chǎn)”的模式為主。即房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售和租金仍為主要收入，占比超過80%。其中，部分介入較早且具有成熟運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，已經(jīng)獲得一部分物業(yè)管理服務(wù)收益、增值服務(wù)收益等運(yùn)營收益。與此同時，部分企業(yè)依托自身運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，對外輸出經(jīng)驗(yàn)，開展輕資產(chǎn)服務(wù)，獲得了收益，但該類收益占產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商收入比例較低。此外，還有部分具有金融基因的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也獲得了一部分股權(quán)投資收益。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)模式

我們按政府平臺、地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)城板塊、專業(yè)化運(yùn)營商、實(shí)業(yè)企業(yè)四大類，分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況及業(yè)務(wù)模式。

政府平臺：以張江高科為例

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前身，政府平臺是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)起者。政府平臺具備強(qiáng)有力的地方政府政策支持，招商引資力度大，主導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的成功率。

但政府平臺易忽略市場規(guī)律，對產(chǎn)業(yè)大勢判斷或存在滯后性。另外，園區(qū)政務(wù)服務(wù)效率如果不能符合企業(yè)和市場的需求，可能導(dǎo)致政府平臺主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競爭力流失。

如何才能發(fā)揮政府平臺主導(dǎo)優(yōu)勢？

以張江高科為例，其著眼長遠(yuǎn)收益，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為科技投行。張江高科長期以來深耕運(yùn)營，積累了產(chǎn)業(yè)眼光和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，背靠政府平臺資源，包括企業(yè)資源、政策能力，以及金融服務(wù)能力，布局“投、貸、孵”一體化平臺。

1.投。對于園區(qū)內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)龍頭，張江高科在IPO之前選擇戰(zhàn)略性人股。其通過浩成創(chuàng)投，參與組建了由專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營的行業(yè)和投資階段相對聚焦的投資基金。

2.貸。對初創(chuàng)期的企業(yè)提供房租補(bǔ)貼、技術(shù)平臺使用補(bǔ)貼、研發(fā)費(fèi)用補(bǔ)貼等各類資金扶持;對于起步期的中小企業(yè)，通過建立專項(xiàng)貸款擔(dān)保、小額貸款公司以及張江易貸通平臺提供資金服務(wù)。

3.孵。采用全程孵化模式，定期舉辦創(chuàng)訓(xùn)營活動。擁有孵化器超過20家，孵化場地超過30萬平方米，孵化企業(yè)超過700家。

張江高科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為科技投行，憑借科技地產(chǎn)商+產(chǎn)業(yè)投資商+創(chuàng)新服務(wù)商的業(yè)務(wù)模式，撐起產(chǎn)業(yè)投資、物業(yè)投資、物業(yè)租賃三大盈利板塊。隨著科技投行紅利逐漸成熟，張江高科未來可期。

地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)城板塊：以鑫創(chuàng)科技為例

當(dāng)前，地產(chǎn)企業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商隊(duì)伍的主力軍之一。地產(chǎn)商在城市選擇判斷、產(chǎn)品開發(fā)建造等方面具備天然優(yōu)勢，但往往缺乏必要的產(chǎn)業(yè)資源。因此，在開拓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過程中，地產(chǎn)商容易重開發(fā)、輕運(yùn)營，陷入完全以傳統(tǒng)地產(chǎn)思維看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、忽略項(xiàng)目區(qū)位的局限性等困境。

綜上，地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)設(shè)立的產(chǎn)城板塊，既繼承了母公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢，又具備將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為獨(dú)立業(yè)務(wù)的決心。企業(yè)若能彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)資源短板，將在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有不俗表現(xiàn)。

鑫創(chuàng)科技通過深挖國際科創(chuàng)資源、精耕科創(chuàng)服務(wù)、做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)增量，推動國際科創(chuàng)資源在國內(nèi)轉(zhuǎn)化落地，以科技創(chuàng)新帶動城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，踐行出科技城市模式。

主打國際化，聚合國際資本與資源。鑫創(chuàng)科技在英國、美國、愛爾蘭、以色列等全球創(chuàng)新高地建立了創(chuàng)新中心/孵化器;與IBM、騰訊、劍橋、牛津等國際知名企業(yè)、高校達(dá)成戰(zhàn)略合作;打造“海外孵化-國內(nèi)加速-科技小鎮(zhèn)落地”的全鏈條孵化平臺，實(shí)現(xiàn)國際科創(chuàng)資源在國內(nèi)轉(zhuǎn)化落地。

聚焦科技，促進(jìn)資源跨界整合。鑫苑集團(tuán)（鑫創(chuàng)科技母公司）戰(zhàn)略布局金融科技，與清華共建實(shí)驗(yàn)室，已公開專利數(shù)量全球排名第4;攜手華為率先研發(fā)社區(qū)“安防機(jī)器人;由愛接力（鑫苑集團(tuán)旗下智能管家服務(wù)提供商）自主研發(fā)的智能機(jī)器人，與騰訊、科大訊飛、平安好醫(yī)生等上百家優(yōu)質(zhì)資源平臺深度綁定，構(gòu)建智慧生態(tài)系統(tǒng)。

通過科技城市模式引領(lǐng)業(yè)務(wù)發(fā)展。鑫創(chuàng)科技提供科技地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、科技研發(fā)、國際教育及產(chǎn)學(xué)研整合、科技項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)空間設(shè)計(jì)研發(fā)等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)全球科技創(chuàng)新資源與國內(nèi)目標(biāo)城市的智慧融合。

以“基金+基地+產(chǎn)業(yè)”的綜合開發(fā)模式創(chuàng)新運(yùn)營產(chǎn)業(yè)基地，發(fā)揮資本作用，實(shí)現(xiàn)科技城市生態(tài)系統(tǒng)的長期可持續(xù)發(fā)展。由鑫創(chuàng)科技旗下的國新未來科創(chuàng)基金牽頭，攜手國外頂尖的科創(chuàng)基金，聯(lián)合政府產(chǎn)業(yè)基金及科技領(lǐng)域的龍頭企業(yè)、上市公司、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)等，發(fā)起成立國際科技產(chǎn)業(yè)投資平行基金（人民幣和美元），以母基金為引領(lǐng)，設(shè)立產(chǎn)業(yè)基地投資基金和股權(quán)投資基金。同時，設(shè)立由國內(nèi)外科技專家學(xué)者、政府官員、企業(yè)家等組成的國際科技投資咨詢委員會，提供專業(yè)化的精準(zhǔn)投資決策建議。

實(shí)業(yè)企業(yè)：以三一重工為例

實(shí)業(yè)企業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的新生力量。實(shí)業(yè)企業(yè)拿地不僅出于自身需求，或希望在主業(yè)之外獲得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)紅利，依托對所在行業(yè)的資源和自身發(fā)展實(shí)力，開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。龍頭地位的實(shí)業(yè)企業(yè)能夠有效集聚上下游配套企業(yè)，“自成IP”。但由于缺乏地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，可能對項(xiàng)目前期定位的重要性認(rèn)識不足，導(dǎo)致后期項(xiàng)目招商和運(yùn)營與預(yù)期效果嚴(yán)重不符，資金鏈風(fēng)險較大。

以三一集團(tuán)為例，作為中國裝備制造業(yè)的龍頭企業(yè)，三一集團(tuán)在100多個國家都建立了分支機(jī)構(gòu)，擁有25個研發(fā)制造基地、12萬個全球客戶、8 000多家供應(yīng)商和合作伙伴。

一方面依托主業(yè)的積累，以“現(xiàn)代工業(yè)家+”體系為核心，打造出了六大開放平臺，培育起兩大產(chǎn)業(yè)集群：互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)+制造，逐漸完善園區(qū)配套，支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

另一方面采用模式創(chuàng)新的路徑，搭建起三一“太陽谷”這樣一個產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)平臺。依托三一集團(tuán)在重工裝備制造領(lǐng)域的優(yōu)勢，將積累了30多年的全產(chǎn)業(yè)鏈資源，如全球126個國家和地區(qū)的市場、全國16個產(chǎn)業(yè)園、全球12萬企業(yè)客戶、幾千項(xiàng)專利及8 000多家供應(yīng)商與合作伙伴等免費(fèi)開放給初創(chuàng)企業(yè)，并通過專業(yè)而科學(xué)的孵化流程，全面助力中小企業(yè)迅速成長。

專業(yè)化運(yùn)營商：以億達(dá)中國為例

專業(yè)化運(yùn)營商可謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大軍中“科班出身”的隊(duì)伍，初期發(fā)展即以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主攻方向，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律認(rèn)識深刻，運(yùn)營和服務(wù)意識較強(qiáng)。但此類企業(yè)既無地產(chǎn)商的“家底”優(yōu)勢，又無政府平臺的“關(guān)系”背景，產(chǎn)業(yè)資源較多但聯(lián)系不夠緊密，因而發(fā)展定位較為模糊，重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)的選擇與平衡是重大考驗(yàn)。

億達(dá)中國就是專業(yè)化運(yùn)營商中的代表之一，其以占地面積在3平方公里以上的產(chǎn)城項(xiàng)目為重點(diǎn)，或單獨(dú)投資，或與地方政府、當(dāng)?shù)刂髽I(yè)合作投資開發(fā);以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為核心，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，同步開發(fā)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相配套的住宅、商業(yè)、以及學(xué)校、公園等公共配套，打造15分鐘生活圈，為園區(qū)企業(yè)、企業(yè)人提供智慧辦公環(huán)境和舒適生活空間。億達(dá)中國通過建設(shè)住宅、商業(yè)、學(xué)校等配套設(shè)施獲得的利潤反補(bǔ)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目短期利虧，總體保證合理的收益率，同時又鎖定了長期可持續(xù)的運(yùn)營收入和資產(chǎn)升值收入。

億達(dá)中國的項(xiàng)目模式主要有3類：

新城項(xiàng)目：億達(dá)提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位和整體規(guī)劃建議，并通過合資合作等模式，提供施工、建設(shè)、招商運(yùn)營、物業(yè)管理等全程服務(wù)。

園區(qū)項(xiàng)目：為促進(jìn)某產(chǎn)業(yè)發(fā)展而創(chuàng)立的特殊區(qū)域環(huán)境，可涵蓋多種功能區(qū)，包含組合型園區(qū)和單一類型園區(qū)。億達(dá)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，提供施工、建設(shè)、招商運(yùn)營、物業(yè)管理等全程服務(wù)，聚集復(fù)合型或特定產(chǎn)業(yè)客戶。

城市更新項(xiàng)目：針對舊改類項(xiàng)目，改造成為適合不同產(chǎn)業(yè)的辦公空間。億達(dá)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展意見和整改實(shí)施方案，并提供施工、建設(shè)、招商運(yùn)營、物業(yè)管理等全程服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢研判與建議

通過我們的分析，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來將呈現(xiàn)這些趨勢：受傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)展遇阻、產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)造新需求的影響，將有更多傳統(tǒng)地產(chǎn)商開拓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù);“以產(chǎn)業(yè)之名行地產(chǎn)之實(shí)”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)玩法將無獲利空間，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值源于產(chǎn)業(yè)而非地產(chǎn);住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合發(fā)展是大勢所趨;為實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會有更多參與者通過跨界組合實(shí)現(xiàn)資源自給自足。

首先，傳統(tǒng)地產(chǎn)瓶頸與產(chǎn)城發(fā)展需求將共同驅(qū)動更多地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。

一方面，傳統(tǒng)地產(chǎn)在融資、拿地等諸多方面受到重重限制;另一方面，產(chǎn)業(yè)升級為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來了龐大需求：新的業(yè)態(tài)、新的產(chǎn)業(yè)、新的模式不斷涌現(xiàn)，都需要地產(chǎn)的支撐服務(wù);傳統(tǒng)制造業(yè)、城市商業(yè)面臨著加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的迫切性，必將增加從生產(chǎn)廠房、現(xiàn)代辦公設(shè)施、生活服務(wù)配套等新的需求;舊城改造、產(chǎn)業(yè)升級到生活升級對地產(chǎn)行業(yè)提出了技術(shù)、創(chuàng)意等方面新的要求。瓶頸與需求一推一拉將合力驅(qū)動更多地產(chǎn)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

其次，價值源于產(chǎn)業(yè)而非地產(chǎn)，“產(chǎn)業(yè)為殼”與“產(chǎn)業(yè)為核”將兩極分化。

未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的正面戰(zhàn)場在于比拼運(yùn)營效率，而非投資開發(fā)規(guī)模。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將更多地從新增開發(fā)盈利轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營盈利。從政策導(dǎo)向來看，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值將必須與園區(qū)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的價值相關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、園區(qū)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展，“產(chǎn)業(yè)為殼”的開發(fā)運(yùn)營商將失去獲利空間。

再次，住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的界線會越來越模糊，融合型地產(chǎn)是大勢所趨。

住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在目標(biāo)客戶、成熟期和盈利方式上存在差異，未來整個地產(chǎn)行業(yè)將轉(zhuǎn)型升級為以人為本、服務(wù)價值驅(qū)動形態(tài)，三者模式將相互融合。一方面大批舊城需要改造升級，另一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建設(shè)也在加大布局建設(shè)。雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等多按照產(chǎn)產(chǎn)融合、產(chǎn)融融合、產(chǎn)城融合、產(chǎn)社融合的創(chuàng)新發(fā)展模式規(guī)劃，住、商、產(chǎn)融合將成為未來發(fā)展方向。

最后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂懈嗫缃缃M合選手，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

傳統(tǒng)地產(chǎn)商具備地產(chǎn)思維和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，政府平臺具有政策支持，實(shí)業(yè)企業(yè)具有行業(yè)基礎(chǔ)，金融企業(yè)具備資金運(yùn)作能力，而互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及其他高科技企業(yè)具備先進(jìn)技術(shù)并自帶“流量”。各類主體單打獨(dú)斗開拓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)都面臨重重困境，而跨界聯(lián)合將實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。當(dāng)前已有多個運(yùn)營主體牽手成功，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)霈F(xiàn)更多意想不到的跨界組合選手。

我們通過對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究和分析，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出3方面建議：

首先是要有定力，要將服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而非地產(chǎn)租售作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的第一要務(wù)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心必須是產(chǎn)業(yè)。唯有不忘產(chǎn)業(yè)初心，才能方得始終。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商須具備產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈及企業(yè)在生命周期中的不同成長階段提供全方位的生產(chǎn)性服務(wù)，通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)增加園區(qū)的盈利空間，增強(qiáng)園區(qū)的吸引力。要以人為本，構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

其次是提升競爭力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)通盤構(gòu)建差異化核心資源，產(chǎn)業(yè)資源積累、配套服務(wù)支撐能力、資金能力等都需要兼顧。同時還需要找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開拓的獨(dú)特優(yōu)勢，或優(yōu)于商業(yè)模式，或長于產(chǎn)品質(zhì)量，或在生態(tài)構(gòu)建上有獨(dú)到亮點(diǎn)，都將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競爭中制勝的關(guān)鍵。

最后是借力打力，利用好互聯(lián)網(wǎng)與金融利劍，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合構(gòu)建自我造血能力，充分利用互聯(lián)網(wǎng)思維提升園區(qū)運(yùn)營效率及業(yè)內(nèi)口碑，充分利用金融資源在融資、聚資、投資等環(huán)節(jié)獲取空間價值以外的更大收益;須重視通過跨界聯(lián)合來彌補(bǔ)自身短板，唯有在開發(fā)、招商、運(yùn)營、品牌塑造等所有環(huán)節(jié)都形成有力的可調(diào)動資源，才能獲得自我造血能力，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上走得長遠(yuǎn)。