徐瀟

隨著最后一撥90后步入成年，住房問題逐漸成為他們的頭等大事?！?018年輕人租房大數(shù)據(jù)報(bào)告》指出，90后和95后已經(jīng)以70%的強(qiáng)勢占比，成為租房市場新生代主力軍。據(jù)《中國90后家居消費(fèi)趨勢調(diào)查》數(shù)據(jù)顯示，50.51%的90后還是租房的狀態(tài)，只有19.88%的人有自己的房子。

與此同時(shí)，90后和95后與眾不同的租房觀念，帶來的是租房市場上潛在的巨大商機(jī)和難以預(yù)測的消費(fèi)變量。

新租房市場

長期以來，國內(nèi)住宅市場一直行進(jìn)在“重售輕租”的軌道上，這也使得目前機(jī)構(gòu)化管理的房源在租賃市場里占比仍然較低。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國家成熟市場20%～30%的比例，差距非常大。

在“2018中國獨(dú)角獸峰會”上，談到消費(fèi)升級給房屋租賃市場帶來的改變時(shí)，巴樂兔租房聯(lián)合創(chuàng)始人成笑君表示，租房本就是消費(fèi)行為，在消費(fèi)升級背景下，行業(yè)、平臺必須滿足租客群體，尤其是年輕租客的住房需求和體驗(yàn)追求。“租房作為消費(fèi)品在過去一直沒有被服務(wù)好，存在這樣那樣的痛點(diǎn)。歸根結(jié)底，原因在于沒有產(chǎn)品被標(biāo)準(zhǔn)化?！?/p>

在消費(fèi)升級大背景下，租房市場的消費(fèi)升級也在發(fā)生，主要表現(xiàn)為，租客希望能得到更好的住房體驗(yàn)和服務(wù)。

傳統(tǒng)的房屋租賃模式，不管是線上還是線下，都很難獲取真實(shí)信息，導(dǎo)致租客找房困難，在管理上也還存在安全隱患、租賃關(guān)系保障等問題。如今，住房直租平臺正在租房市場中慢慢崛起，這種模式免去了高昂的中介費(fèi)用，信息更透明、成交周期更短，受到年輕人的追捧。

“互聯(lián)網(wǎng)租房平臺可以利用交易的數(shù)據(jù)完成信用體系的沉淀，保障租客以及房東的權(quán)益，讓整個(gè)生態(tài)鏈的人群得到體驗(yàn)的升級?！痹诔尚磥?，現(xiàn)在的年輕人經(jīng)歷了近20年的互聯(lián)網(wǎng)教育，他們有能力在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行比較和篩選。只要滿足舒適、安全等需求，保證房屋信息真實(shí)、有租后保障等，租房客甚至在線上就可以完成這個(gè)產(chǎn)品的選擇，這一點(diǎn)在傳統(tǒng)模式下，根本得不到滿足。

調(diào)查顯示，和整體租客人群相比，年輕人租房做決策更果斷。近七成的95后只看一次房就會決定是否租房，九成的90后和95后會選擇在看房后一天以內(nèi)簽約。95后平均只需要0.72天就會建立租約，整體租客人群則平均需要0.95天。

有專家認(rèn)為，在大中城市，住房租賃市場作為年輕人日常剛需生活的一環(huán)，本身具有價(jià)值潛力和巨大市場。在消費(fèi)升級和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，深挖服務(wù)是企業(yè)發(fā)展的核心。

長租公寓

近年來，伴隨租購并舉、租售同權(quán)等各項(xiàng)政策逐步推進(jìn)，房企、房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)、連鎖酒店、金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司，紛紛試水長租公寓。有報(bào)道顯示，近兩年已有10多家房企相繼進(jìn)入長租公寓市場，包括萬科、綠地、龍湖、旭輝、深業(yè)、金地、招商蛇口及上海地產(chǎn)集團(tuán)在內(nèi)的多家企業(yè)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計(jì)達(dá)300多個(gè)，管理房間數(shù)量超過200萬間。僅北京目前已開業(yè)的集中式長租公寓品牌就有20多個(gè)，若加上小品牌，總數(shù)則可達(dá)到70多個(gè)。

相對于傳統(tǒng)租房市場，90后和95后更加偏愛集中式長租公寓。行業(yè)調(diào)查報(bào)告顯示，在北上廣深等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的租房市場，長租公寓成為不少年輕人的首選，不少品牌公寓的入住率達(dá)到90%以上。

長租公寓除了獨(dú)立私享的臥室、衛(wèi)浴等，基本都配備了社區(qū)共享的書房、會客廳、廚房、健身房、影音廳、娛樂室等功能區(qū)域。多數(shù)長租公寓還建立了管家負(fù)責(zé)制，即每家門店都配有一位管家進(jìn)行租前或租后服務(wù)。

在一些租房品牌頻現(xiàn)甲醛超標(biāo)事件之后，對于重視裝修裝飾的90后和95后新興租客來說，以“信用租房”免押金的長租公寓未免不是一種理想選擇。

不大的院子里，活動(dòng)空間、健身場所、影音區(qū)、小餐廳、咖啡室和小超市俱全。在北京歡樂谷7號工場的一棟長租公寓內(nèi)，租住者幾乎都是年輕人，其房間內(nèi)部loft式的設(shè)計(jì)，也滿足了不怕“登高爬梯”的青年人對于狹小空間內(nèi)功能分區(qū)的要求。由于年齡和社群相近，又同為租客，通過共享公共空間，長租公寓中的居住者彼此之間也較為熟絡(luò)?？梢?，除了租金相對低廉以外，滿足部分年輕人的社交需求也是長租公寓的一大亮點(diǎn)。

“長租公寓作為一種租房產(chǎn)品，必須抓住90后一代年輕人的新特征?！毕嘣⒏笨偨?jīng)理張多指出，從租房市場新產(chǎn)品運(yùn)營的角度來看，90后已經(jīng)成為社群的主力，如果不從他們的個(gè)性化需求入手，那么長租公寓發(fā)展就失去了應(yīng)有的活力。不可否認(rèn)的是，在學(xué)習(xí)西方公寓提供“社交圈”模式后，業(yè)界在不久之前還期待著長租公寓的萬億藍(lán)?？臻g改變租房市場的現(xiàn)有格局，但隨后爆發(fā)的一系列負(fù)面信息，使各界陷入了長租公寓是餡餅還是陷阱的爭議之中，并使其面臨著拉高租賃市場價(jià)格的指責(zé)。

中國社科院在2018年9月完成的《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》中指出，借助國家對長租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進(jìn)入以轉(zhuǎn)租為主業(yè)的“二房東”市場。這些資本公寓進(jìn)而利用資產(chǎn)證券化手段，撬動(dòng)更大的資本來爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動(dòng)作用。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品牌房企和中介經(jīng)營的長租公寓，通常有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，租金在長期合同的約束下相對穩(wěn)定，長期作用下可以對市場價(jià)格起到平抑作用。

雖然當(dāng)下長租公寓的發(fā)展前景尚不明朗，但是不論資本運(yùn)作模式如何操作，不可忽視的是，以90后的社交消費(fèi)需求為著力點(diǎn)，長租公寓的發(fā)展模式正在對租房市場新一輪的消費(fèi)升級產(chǎn)生影響。