夏楣黎

隨著越來越多的企業(yè)員工復(fù)工返崗，辦公場(chǎng)所成為當(dāng)下的防疫主戰(zhàn)場(chǎng)，企業(yè)對(duì)于寫字樓的租賃需求在短期內(nèi)更加謹(jǐn)慎，在保障企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)面臨“健康”轉(zhuǎn)型，樓宇經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)迎來調(diào)整機(jī)遇。

市場(chǎng)趨勢(shì)需再度把握

近年來持續(xù)承壓的一二線城市辦公樓市場(chǎng)面對(duì)疫情沖擊該如何應(yīng)對(duì)？目前，業(yè)界普遍認(rèn)為，雖然“寫字樓的空置率預(yù)計(jì)進(jìn)一步攀升，租金將持續(xù)下滑”，但疫情之于一線城市及部分二線城市寫字樓市場(chǎng)的影響應(yīng)是暫時(shí)和短期的，中長(zhǎng)期來看普遍對(duì)寫字樓市場(chǎng)仍持樂觀和看好態(tài)度。一方面，寫字樓本就存在傳統(tǒng)的“春節(jié)租賃淡季期”，突發(fā)在2020春節(jié)的疫情對(duì)于寫字樓租賃的影響實(shí)際上較為有限，而且“經(jīng)過17年的發(fā)展，中國(guó)目前寫字樓市場(chǎng)和租戶逐步完善，此次疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響相對(duì)于零售市場(chǎng)會(huì)更小一些。”高力國(guó)際的研究報(bào)告指出，“疫情對(duì)于寫字樓整體市場(chǎng)并沒有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化?！?/p>

但這并不足以讓行業(yè)各方安然度過危機(jī)，亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波在研判疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的中長(zhǎng)期影響時(shí)指出，“隨著企業(yè)的逐漸復(fù)工，但因疫期幾乎都采取遠(yuǎn)程和線上辦公，部分企業(yè)疫后會(huì)形成新的辦公形式，再加上很多企業(yè)紛紛裁員和倒閉，企業(yè)對(duì)線下辦公場(chǎng)地的需求會(huì)斷崖式下降，不但會(huì)出現(xiàn)租金收入大幅減少，招商停滯以及租金（房）糾紛，也會(huì)呈現(xiàn)集中爆發(fā)的趨勢(shì)和現(xiàn)象，這諸種因素疊加，無疑對(duì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的持有者和運(yùn)營(yíng)者雪上加霜、甚至成為壓死駱駝的最后一根稿草！原來存量的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)30%乃至更高的閑置和空置。再加上疫情后遺癥形成的對(duì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園在空間、環(huán)境、安全、環(huán)保和智能化的升級(jí)需求，會(huì)增加存量市場(chǎng)的追加投資或一定比例被淘汰?！彼J(rèn)為寫字樓及產(chǎn)業(yè)園行業(yè)將進(jìn)入“市場(chǎng)化為主的定位和規(guī)劃，輕重混合模式結(jié)合，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為本，全產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營(yíng)與服務(wù)為核心，智慧化（線下線上互補(bǔ)結(jié)合）管理為手段的新階段?！?/p>

疫情對(duì)需求的影響將進(jìn)一步改變租賃市場(chǎng)格局?？蛻舴矫?，“零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動(dòng)或?qū)⑹湛s；金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等受到的直接影響則比較小，也將會(huì)成為未來業(yè)主爭(zhēng)取續(xù)租、擴(kuò)租的重要對(duì)象；而另一方面，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展，從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求?！毙螒B(tài)方面，在部分城市，密度相對(duì)低，環(huán)境相對(duì)開闊，更接“地氣”的“花園式”辦公場(chǎng)所（如一些城市更新而來的配套現(xiàn)代化的文化創(chuàng)意園區(qū)）明顯更受青睞。全球知名私營(yíng)房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊認(rèn)為受疫情影響寫字樓市場(chǎng)下半年即可恢復(fù)，“下半年整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)和需求將逐漸恢復(fù)。屆時(shí)一部分被疫情抑制的租賃需求將會(huì)得到釋放，加大了對(duì)于寫字樓的吸納，從而帶動(dòng)空置率下降，租金走勢(shì)逐漸企穩(wěn)?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2021/05/28/qkimageschcachca202003chca20200330-2-l.jpg"/>

功能標(biāo)準(zhǔn)“更上層樓”

經(jīng)此一“疫”，辦公環(huán)境及安全管理成為關(guān)注焦點(diǎn)，在辦公人群看來，寫字樓的中央空調(diào)系統(tǒng)、空氣凈化設(shè)備、上下水系統(tǒng)、安全監(jiān)控設(shè)備、物業(yè)公司的應(yīng)急能力等都需要升級(jí)。全國(guó)各大城市出臺(tái)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件也都將樓宇防控機(jī)制是否健全，作為是否允許復(fù)工的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負(fù)責(zé)人、成都商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事戴暉表示，“此次疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)帶來的不利影響是短暫的，但透過該事件我們可以看到，整個(gè)行業(yè)在健康防護(hù)、業(yè)主運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理應(yīng)對(duì)突發(fā)事件機(jī)制等方面還有提升空間，值得引起重視。”

疫情期間，容納著大量員工群體的寫字樓的品質(zhì)與功能標(biāo)準(zhǔn)將“更上一層樓”。綠色、健康、安全、靈活的辦公場(chǎng)所或?qū)⒏蛔鈶艨粗?，智能樓宇管理、健康安全管理將是提升寫字樓市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素。業(yè)內(nèi)人士明確指出今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)交付標(biāo)準(zhǔn)將有更明晰的健康要求，強(qiáng)調(diào)從建筑自身硬件的角度加強(qiáng)對(duì)類似疫情事件的防護(hù)，“增設(shè)新風(fēng)及回風(fēng)系統(tǒng)增加紫外線消毒模塊、非接觸式人體體溫實(shí)施監(jiān)控系統(tǒng)、智能電梯系統(tǒng)集成閘機(jī)系統(tǒng)、公共區(qū)域的自動(dòng)定期消毒設(shè)備等”。業(yè)主方需要利用這段時(shí)期，提高管理能力，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率，并切實(shí)提升重大事件應(yīng)對(duì)能力。對(duì)此，華潤(rùn)華南大區(qū)寫字樓市場(chǎng)部副總經(jīng)理?xiàng)钯t釗認(rèn)為，“高水平管理主要體現(xiàn)在反應(yīng)速度、反應(yīng)的系統(tǒng)性、防疫動(dòng)作到位等。同時(shí)，對(duì)辦公配套提出更高要求，如向企業(yè)提供更具靈活性的共享辦公和共享辦公室。當(dāng)然，最為重要是重視健康防護(hù)體系?！?/p>

戴德梁行表示，“一方面，受疫情的影響，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎。而嚴(yán)格的延期復(fù)工措施之下，中小型企業(yè)因經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受限而帶來的短期內(nèi)財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更大，或?qū)k公租賃市場(chǎng)造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動(dòng)。”戴德梁行南京公司副總經(jīng)理宋詩雨認(rèn)為這是業(yè)主方與企業(yè)方需求協(xié)調(diào)的過程，“對(duì)辦公樓層布局、設(shè)計(jì)工作場(chǎng)所的空間利用進(jìn)行優(yōu)化，經(jīng)歷這次疫情以后，業(yè)主方可能會(huì)考慮將更多的共享辦公空間、公共區(qū)域融入自己的寫字樓，辦公租戶可能考慮增加更多的共享辦公桌、團(tuán)隊(duì)協(xié)作空間和會(huì)議室。拋開硬件的那些條件，主要還要取決于公司的員工在時(shí)間管理、任務(wù)分配、日常進(jìn)度跟進(jìn)、遠(yuǎn)程團(tuán)隊(duì)協(xié)作、工作匯報(bào)和線上會(huì)議安排等方面是否具備較高的自我管理能力?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2021/05/28/qkimageschcachca202003chca20200330-3-l.jpg"/>

對(duì)于硬件落伍、管理能力有限的部分寫字樓的出路問題，中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會(huì)主席胡景暉給出了轉(zhuǎn)型建議，“改造為3、4星適合家庭旅游的度假型酒店或中端商務(wù)酒店。此外，還可以改造為公寓，特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)依然有空間?！辈⑶?，投資機(jī)遇也可能引來資本競(jìng)逐，相對(duì)成熟的商辦市場(chǎng)和交易模式將持續(xù)吸引更多的機(jī)構(gòu)投資者和買家，“今年的機(jī)會(huì)在于，可能會(huì)出現(xiàn)較多的寫字樓大宗交易，有一部分寫字樓撐不下去，也會(huì)有一些人來抄底?！?/p>

房地產(chǎn)科技順勢(shì)而起

眾多智能新場(chǎng)景在疫情中集中呈現(xiàn)，房地產(chǎn)科技對(duì)寫字樓行業(yè)的賦能功用愈加明顯。中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝建議房地產(chǎn)企業(yè)圍繞技術(shù)創(chuàng)新、科技創(chuàng)新找出發(fā)點(diǎn)，“智能樓宇、智能園區(qū)將來科技的常態(tài)化可能會(huì)促進(jìn)人工智能、大數(shù)據(jù)、機(jī)器人這三個(gè)科技領(lǐng)域的聯(lián)動(dòng)，把應(yīng)用場(chǎng)景和新的需求聯(lián)合起來，使空間和服務(wù)更加優(yōu)質(zhì)?！?/p>

高力國(guó)際指出，“此次疫情讓整個(gè)行業(yè)進(jìn)行了一次行業(yè)數(shù)字化的路演，這次被迫的‘?dāng)?shù)字化大練兵涉及寫字樓市場(chǎng)很多方面，例如遠(yuǎn)程辦公、疫情防控、房源展示、線上帶看等?；ヂ?lián)網(wǎng)引領(lǐng)下的行業(yè)數(shù)字化變革就像一顆種子深深埋在了房地產(chǎn)這個(gè)肥沃的土壤里不斷孕育成長(zhǎng)，等待著它春天的到來?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2021/05/28/qkimageschcachca202003chca20200330-4-l.jpg"/>

仲量聯(lián)行的調(diào)研結(jié)果則顯示，近兩年部署科技產(chǎn)品或解決方案的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量顯著上升，并且，具備科技前瞻性的房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施疫情防控和降低風(fēng)險(xiǎn)方面都顯示出更多的優(yōu)勢(shì)，“一方面，我們預(yù)計(jì)與健康和安全相關(guān)的樓宇管理和交付標(biāo)準(zhǔn)將有所提升。這意味著開發(fā)商和業(yè)主會(huì)相應(yīng)地提高樓宇的軟硬件設(shè)施品質(zhì)和物業(yè)管理水平，從而直接或間接地加大房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置和部署科技產(chǎn)品的需求。在本次疫情中，地方政府借助智慧城市平臺(tái)與商務(wù)樓宇形成的聯(lián)動(dòng)防控網(wǎng)絡(luò)，充分掌握了辦公樓復(fù)工情況和人員健康信息，對(duì)疫情防控起到了積極作用。隨著智慧城市建設(shè)的不斷下沉，樓宇自身的智能化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)也將有所提高，以實(shí)現(xiàn)與城市綜合管理服務(wù)平臺(tái)的無縫對(duì)接。”