摘要：從重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)模式，就是從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益。在輕資產(chǎn)模式中，企業(yè)緊緊抓住自己的核心價(jià)值，而將非核心業(yè)務(wù)例如物流、生產(chǎn)等外包出去。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是以價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的資本戰(zhàn)略。

關(guān)鍵詞：代建模式;小股操盤;基金模式

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）04-0037-39 收稿日期：2020-03-12

日前，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，建議分拆綠城管理控股有限公司，并與聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。綠城管理為綠城中國(guó)的全資附屬公司，是其輕資產(chǎn)板塊之一。

明確區(qū)分運(yùn)營(yíng)和管理，并促進(jìn)專注于代建業(yè)務(wù)的專職管理。綠城中國(guó)董事會(huì)認(rèn)為，綠城管理及其附屬公司的業(yè)務(wù)已經(jīng)增長(zhǎng)到足夠獨(dú)立上市的規(guī)模，并認(rèn)為綠城管理股份取得獨(dú)立上市地位，在商業(yè)上有利且符合股東利益。綠城管理作為綠城中國(guó)的輕資產(chǎn)板塊之一，分拆出來(lái)后將得以獨(dú)立估值，可吸引正在尋求投資以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式經(jīng)營(yíng)的代建公司的新投資者。

除了綠城之外，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型最熱烈的當(dāng)屬萬(wàn)達(dá)。2019年底萬(wàn)達(dá)商管完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，成為真正意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)，萬(wàn)達(dá)商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由新成立的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)。

在此次輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型完成的陣痛中，2020年伊始萬(wàn)達(dá)高管層就已震蕩不斷，不到兩個(gè)月，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)流失了6員大將，其中5名都是萬(wàn)達(dá)商管高管。如今，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)已經(jīng)徹底剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由新成立的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。至此，萬(wàn)達(dá)商管也終于成為了真正意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)。

受疫情影響，國(guó)內(nèi)幾乎所有商業(yè)地產(chǎn)在此期間損失慘重，同時(shí)融資端仍未放松，土地價(jià)格高企，持有型的物業(yè)越來(lái)越多，許多房地產(chǎn)公司的資金壓力很大，而從重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，是從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益。

而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是一個(gè)融資、拿地、開(kāi)發(fā)、銷售的循環(huán)過(guò)程。開(kāi)發(fā)商在拿地前后向各類金融機(jī)構(gòu)融資，然后開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目銷售來(lái)回籠資金。以較少的自有資金通過(guò)資本市場(chǎng)手段來(lái)撬動(dòng)大量社會(huì)資金投資，雖然拓展了融資渠道，但如果大量融資，開(kāi)發(fā)商本身會(huì)承擔(dān)很大的資金壓力及風(fēng)險(xiǎn)。“花別人的錢都是輕的，花自己的錢就是重的”，一位業(yè)內(nèi)人十簡(jiǎn)單粗暴地闡述了輕資產(chǎn)的核心內(nèi)涵：充分利用外部資源，集中有限的自有資金，投入到最為擅長(zhǎng)、產(chǎn)生最高收益的行業(yè)分工中。

從重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)模式，就是從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益。

在輕資產(chǎn)模式中，企業(yè)緊緊抓住自己的核心價(jià)值，而將非核心業(yè)務(wù)例如物流、生產(chǎn)等外包出去。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是以價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的資本戰(zhàn)略。

企業(yè)資產(chǎn)組成可分為固定和流動(dòng)資產(chǎn)、人力資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。如果一家企業(yè)要做好運(yùn)營(yíng)門檻比較高的輕資產(chǎn)管理，人力資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)必須強(qiáng)大。因此，不是所有房企都能走輕資產(chǎn)的路線。

1 代建模式

房地產(chǎn)代建是由擁有土地的委托方發(fā)起需求，一般由擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)品牌和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，是一種各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)合作共贏的業(yè)務(wù)模式。

代建方通常是品牌較好的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，其在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團(tuán)隊(duì)等方面積累的成熟的經(jīng)驗(yàn)，可為委托方提供項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營(yíng)銷管理、品牌管理、交付管理等開(kāi)發(fā)全過(guò)程服務(wù)。

代建方通過(guò)專業(yè)的服務(wù)能力同樣可以獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，這一新的開(kāi)發(fā)模式不僅收益率更高，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。

在住宅項(xiàng)目代建方面，綠城項(xiàng)目代建是比較有名和成熟的。其基本模式是合作方以契約的形式委托綠城進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)的全過(guò)程管理，包括項(xiàng)目前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營(yíng)造管理、成本管理、營(yíng)銷管理、竣工交付管理及最后的物業(yè)管理，同時(shí)根據(jù)合同，綠城可以在項(xiàng)目銷售階段使用“綠城”商標(biāo)從而推廣自己的品牌。

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方面，萬(wàn)達(dá)代建已經(jīng)有多年經(jīng)驗(yàn)。王健林曾表示，“萬(wàn)達(dá)推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，大批投資者上門，愿意出地出全部投資，萬(wàn)達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng);租金七三分成，投資者占七成，萬(wàn)達(dá)占三成”。

這種模式有兩大好處：一是零風(fēng)險(xiǎn)。地是凈地，錢別人出，而且在要求合作項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，施工隊(duì)伍必須是萬(wàn)達(dá)指定的隊(duì)伍，所有設(shè)備必須使用萬(wàn)達(dá)品牌庫(kù)中的優(yōu)秀品牌，避免建設(shè)品質(zhì)不好影響后期運(yùn)營(yíng)管理;二是萬(wàn)達(dá)只需要建好管好項(xiàng)目，不用考慮資本化。

萬(wàn)達(dá)之所以有較多委托方，一是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)品牌有影響力，可能獲得便宜的土地;二是萬(wàn)達(dá)成批施工、集中采購(gòu)，使建設(shè)成本大幅降低;三是不斷優(yōu)化的設(shè)計(jì)等。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多數(shù)以輕資產(chǎn)模式為主;如果房企長(zhǎng)期維持重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，一旦碰到熊市風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)波動(dòng)很大，這也是傳統(tǒng)地產(chǎn)股估值很低的重要原因。輕資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式不僅有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，還可帶來(lái)穩(wěn)定和更高的回報(bào)。

2 小股操盤模式

小股操盤又稱為“股權(quán)式代建”，是指房地產(chǎn)企業(yè)在合作項(xiàng)目中只占有較小比例的股份，雖然按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)規(guī)則，小股介人不能直接獲得項(xiàng)目實(shí)際操盤的權(quán)利，但根據(jù)委托方和代建方的相關(guān)委托協(xié)議，項(xiàng)目仍然由持小股的團(tuán)隊(duì)操盤，使用公司品牌、產(chǎn)品體系和管理，共享企業(yè)的信用資源和采購(gòu)資源，提升項(xiàng)目回報(bào)。

小股操盤，是國(guó)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式之一，即品牌公司在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍由品牌團(tuán)隊(duì)操盤。

從實(shí)際情況來(lái)看，目前小股操盤的持股比例30%以下，同時(shí)持股比例受雙方品牌實(shí)力、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、服務(wù)模式等方面影響，并沒(méi)有固定的比例。對(duì)代建企業(yè)而言，股權(quán)式代建不僅收取代建服務(wù)費(fèi)，還享受股權(quán)收益以及溢價(jià)分成。

萬(wàn)科等企業(yè)就在近幾年選擇小股操盤，以及內(nèi)部跟投作為新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。在收益分配上，萬(wàn)科通常會(huì)與項(xiàng)目方約定項(xiàng)目的預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)立浮動(dòng)的獎(jiǎng)勵(lì)分配方案，而非簡(jiǎn)單按照股權(quán)比例進(jìn)行分配。通常而言萬(wàn)科將賺取股權(quán)收益、項(xiàng)目管理費(fèi)和項(xiàng)目超額利潤(rùn)分配。

3 代建+基金模式

金融資本擁有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目100%的股權(quán)或者部分股權(quán)，以代建委托主體的身份，尋找與待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品牌理念、產(chǎn)品匹配度、客戶匹配度等相契合的代建開(kāi)發(fā)商，簽訂委托代建合作協(xié)議，明確相關(guān)各方職責(zé)和權(quán)利，由代建方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)全流程的管控。

這種模式多見(jiàn)于項(xiàng)目委托方拿地之后面臨一定的開(kāi)發(fā)資金短缺，代建方在看好項(xiàng)目發(fā)展前景的基礎(chǔ)上，引薦金融資本加入項(xiàng)目股權(quán)、夾層或者債權(quán)。

4 物業(yè)管理和基金管理

從母公司花樣年分拆上市的彩生活，是時(shí)下房企輕資產(chǎn)運(yùn)作的一個(gè)成功范本。雖然上市之時(shí)彩生活的利潤(rùn)僅僅是母公司花樣年的十分之一左右，但上市僅3天的彩生活市值達(dá)55億元，輕松反超花樣年52億元總市值，引起了資本市場(chǎng)的極大關(guān)注。

這幾年物業(yè)公司在香港再次出現(xiàn)了上市熱潮。

2019年，物業(yè)企業(yè)加速登陸資本市場(chǎng)，共有10家成功在AH股上市。12月新大正掛牌上市，招商積余完成重組更名及上市，保利物業(yè)、時(shí)代鄰里、寶龍商業(yè)于香港交易所正式掛牌交易，華發(fā)物業(yè)借資產(chǎn)重組登陸港股，正榮服務(wù)向港交所正式遞交招股書，龍湖集團(tuán)買人綠城服務(wù)10%股份。

截止到2020年1月，仍有5家已遞交招股書處于上市進(jìn)程中，2020年物業(yè)上市潮仍將延續(xù)。

作者簡(jiǎn)介：柏文喜，眾和昆侖（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)。