摘要：未來(lái)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和園區(qū)運(yùn)營(yíng)是園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但必須承認(rèn)的是園區(qū)運(yùn)營(yíng)灑蓋園區(qū)的全生命周期，周期長(zhǎng)、涉及面廣、見(jiàn)效慢，通常需要幾年才能看到運(yùn)營(yíng)的成果，僅憑園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的力童難以實(shí)現(xiàn)，需要政府、企業(yè)多方協(xié)力，實(shí)行跨界合作鏈接，才能事半功倍。

關(guān)鍵詞：園區(qū)運(yùn)營(yíng);園區(qū)服務(wù);良心工程

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）04-0040-43 收稿日期：2020-01-21

1 園區(qū)運(yùn)營(yíng)成時(shí)代最強(qiáng)音

近年來(lái)，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和投資新寵，產(chǎn)業(yè)巨擘和地產(chǎn)大佬紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，目前有一半以上涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成立了專(zhuān)門(mén)的事業(yè)部、部門(mén)或中心。而“園區(qū)運(yùn)營(yíng)”這個(gè)詞越來(lái)越多的被提及。

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，政策的倒逼，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的商業(yè)模式也在發(fā)生變革，早期賺取土地紅利的模式難以為繼，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的商業(yè)模式必然從依靠土地增值轉(zhuǎn)向資產(chǎn)增值。要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，必然要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商破除地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的思維，以政府客戶(hù)、企業(yè)客戶(hù)為導(dǎo)向，做好園區(qū)運(yùn)營(yíng)全生命周期的打造，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，形成園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心能力并實(shí)現(xiàn)復(fù)制和輸出。

總而言之，產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入了存量運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商唯有深耕產(chǎn)業(yè)，精細(xì)運(yùn)營(yíng)才能博得一番天地。

2 園區(qū)運(yùn)營(yíng)≠園區(qū)服務(wù)

無(wú)論是外部環(huán)境變化，還是園區(qū)運(yùn)營(yíng)商自身發(fā)展需要，都要求園區(qū)運(yùn)營(yíng)商必須打好運(yùn)營(yíng)的牌。園區(qū)運(yùn)營(yíng)到底是什么？值得注意的是，園區(qū)運(yùn)營(yíng)并不就等于園區(qū)服務(wù)，不是簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)或者提供代辦工商稅務(wù)登記、提供一個(gè)APP就能稱(chēng)為園區(qū)運(yùn)營(yíng)。

所謂的園區(qū)運(yùn)營(yíng)，實(shí)際上貫穿園區(qū)發(fā)展的全生命周期，實(shí)現(xiàn)從投資選址、規(guī)劃定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、招商推廣、運(yùn)營(yíng)服務(wù)的全程管理和控制;始終圍繞產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造為終極目標(biāo);不僅要為人駐企業(yè)提供空間服務(wù)，更要在企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)間段充當(dāng)合伙人，與人駐企業(yè)共成長(zhǎng)。

因而，園區(qū)運(yùn)營(yíng)必須前置，要早于物業(yè)載體建造，在選址、研發(fā)、規(guī)劃、定位甚至頂層設(shè)計(jì)階段就必須介人，而絕不是一個(gè)后期配套服務(wù)部門(mén)。如果一個(gè)運(yùn)營(yíng)者在后期介人，木已成舟，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)是完全割裂開(kāi)的，運(yùn)營(yíng)就真的只是園區(qū)物業(yè)服務(wù)了，毫無(wú)運(yùn)營(yíng)的意義。

而園區(qū)運(yùn)營(yíng)的最終目的是要通過(guò)全生命周期的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造最大化的價(jià)值。

首先是滿(mǎn)足政府價(jià)值需求。對(duì)政府而言，發(fā)展園區(qū)的首要目的是履行經(jīng)濟(jì)職能，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生稅收，引進(jìn)高端人才，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而園區(qū)的核心是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)是企業(yè)聚集，因而，滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)企業(yè)的訴求，為產(chǎn)業(yè)企業(yè)創(chuàng)造最大化的價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，便是園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心使命。

而園區(qū)運(yùn)營(yíng)商必須認(rèn)識(shí)到的是如今產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的價(jià)值需求除了最基本的載體和物業(yè)服務(wù)需求，更為真實(shí)的需求是經(jīng)營(yíng)訴求、管理效率訴求、低成本的融資訴求等更為貼合企業(yè)發(fā)展的需求。

因而，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商要做的便是成為園區(qū)企業(yè)的事業(yè)合伙人，對(duì)園區(qū)所有企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行充分了解，了解它的營(yíng)運(yùn)和上游需求、核心競(jìng)爭(zhēng)力、和產(chǎn)品的市場(chǎng)方向，助推企業(yè)成長(zhǎng)。另一個(gè)方面，圍繞園區(qū)產(chǎn)業(yè)，將生態(tài)鏈做長(zhǎng)，生態(tài)圈做廣，全方位融入產(chǎn)業(yè)發(fā)展之中。

最后，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)提供物理載體，構(gòu)建含運(yùn)營(yíng)、管理、金融、資源、服務(wù)、孵化、引導(dǎo)等要素的平臺(tái)或生態(tài)圈，搭建高效科學(xué)的運(yùn)營(yíng)體系，全方位、多層次的運(yùn)營(yíng)，從而提升園區(qū)資產(chǎn)價(jià)值，突破傳統(tǒng)的盈利模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我價(jià)值的最大化。

道理很簡(jiǎn)單，但是不得不承認(rèn)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)涵蓋專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域非常廣，涉及公共關(guān)系非常多，是一個(gè)周期相對(duì)長(zhǎng)、復(fù)雜程度高的系統(tǒng)工程，而且效果也并不能立竿見(jiàn)影，需要認(rèn)真、耐性與毅力，可以說(shuō)園區(qū)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)“細(xì)節(jié)工程”或者“良心工程”。

3 案例解析

具體如何做園區(qū)運(yùn)營(yíng)，由于各個(gè)區(qū)域、政策、產(chǎn)業(yè)等條件的不同，難以有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的普適性的細(xì)則，如今較為普遍的現(xiàn)象是大小園區(qū)都在聯(lián)合多方資源打造服務(wù)平臺(tái)，其核心要義是通過(guò)資源整合形成資源互補(bǔ)與共享。值得注意的是構(gòu)建平臺(tái)是一回事，平臺(tái)是否真的在良好的運(yùn)行，能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)發(fā)展提供幫助，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)運(yùn)營(yíng)商能夠獲得利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)政府、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的多方利益才是構(gòu)建平臺(tái)核心。跟著園區(qū)產(chǎn)業(yè)跳舞，真正創(chuàng)造最大化價(jià)值，才是評(píng)判園區(qū)運(yùn)營(yíng)好壞的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

如鴻坤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，作為北方后起的優(yōu)秀園區(qū)運(yùn)營(yíng)商代表，站在運(yùn)營(yíng)商的角度，用資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資源整合的方式，融入創(chuàng)新元素和理念，打造全鏈條的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，精細(xì)化的做好園區(qū)和城市運(yùn)營(yíng)，見(jiàn)圖1。

3.1 園區(qū)開(kāi)發(fā)方面

鴻坤產(chǎn)業(yè)擁有產(chǎn)業(yè)園區(qū)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，提供標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的同時(shí)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)不同需求，定制特色產(chǎn)業(yè)載體，以滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的個(gè)性化需求。

3.2 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位方面

為更好地服務(wù)科技成果轉(zhuǎn)化與落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展訴求，鴻坤產(chǎn)業(yè)在園區(qū)營(yíng)建方面，聚焦特色主題化園區(qū)，將園區(qū)的發(fā)展精準(zhǔn)聚焦在1-2個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，如鴻坤·金融谷項(xiàng)目聚焦金融和科技產(chǎn)業(yè)，鴻坤·云時(shí)代項(xiàng)目重點(diǎn)圍繞電子商務(wù)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，而鴻坤·國(guó)際生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園布局生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè);圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)引入一些高精尖的特色產(chǎn)業(yè)，精細(xì)定位園區(qū)產(chǎn)品。

3.3 園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面

鴻坤產(chǎn)業(yè)以企業(yè)客戶(hù)為核心，打造創(chuàng)新服務(wù)生態(tài)體系，構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)體系。一方面提供面向企業(yè)、員工、社群、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所需的全方位的服務(wù)，如為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)資源、政企服務(wù)、金融服務(wù)、企業(yè)孵化等，見(jiàn)圖2。

另一個(gè)方面，整合多方資源，加強(qiáng)和政府、協(xié)會(huì)等的合作，構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)服務(wù)、股權(quán)投資、物業(yè)服務(wù)、智慧園區(qū)、配套商業(yè)五大平臺(tái)，在產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面除了提供企業(yè)所需的基礎(chǔ)通用服務(wù)，針對(duì)不同的細(xì)分產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，如生命健康產(chǎn)業(yè)、數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)等更是提供專(zhuān)業(yè)性服務(wù)，見(jiàn)圖3。

以代表性項(xiàng)目鴻坤·金融谷為例，以“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”和“景觀生態(tài)”相結(jié)合的“雙生態(tài)”設(shè)計(jì)理念，為人園企業(yè)打造匯集綠色生態(tài)辦公、資本市場(chǎng)快速通道、高端文化交流和健康餐飲休閑于一體，涵蓋企業(yè)總部、商務(wù)辦公、餐飲休閑等融合業(yè)態(tài)，并持續(xù)完善“創(chuàng)新服務(wù)生態(tài)圈”的搭建，為入園企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)促進(jìn)、載體配套及產(chǎn)業(yè)社區(qū)等創(chuàng)新服務(wù)，其運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目可以細(xì)分到350多項(xiàng)，從根本上實(shí)現(xiàn)了“創(chuàng)造最佳客戶(hù)體驗(yàn)”的目標(biāo)。

3.4 產(chǎn)業(yè)培育方面

而在產(chǎn)業(yè)培育方面，鴻坤產(chǎn)業(yè)依托鴻坤集團(tuán)旗下資本業(yè)務(wù)集團(tuán)，鴻坤億潤(rùn)投資、鴻坤基金、鴻坤財(cái)富等多樣化金融板塊，為不同成長(zhǎng)期的企業(yè)提供針對(duì)性的服務(wù)，見(jiàn)圖4.

通過(guò)細(xì)致人微卻又行之有效的園區(qū)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)深耕，構(gòu)建良好的園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，一方面鴻坤產(chǎn)業(yè)各大園區(qū)招商引資成績(jī)顯著，以鴻坤·金融谷項(xiàng)目為例，截止到2018年，園區(qū)人住率高達(dá)98%，其中高科技企業(yè)占31%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年園區(qū)產(chǎn)值規(guī)模達(dá)40億元。

另一方面，鴻坤產(chǎn)業(yè)始終秉持著“打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，提升城市價(jià)值”的發(fā)展理念，為人園企業(yè)持續(xù)提供覆蓋企業(yè)成長(zhǎng)全生命周期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，成為北方產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的典型樣本。目前鴻坤產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始反哺集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為鴻坤集團(tuán)旗下的重要業(yè)務(wù)板塊，并且鴻坤產(chǎn)業(yè)積極外拓，目前全國(guó)已布局15個(gè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)了模式的成功輸出和復(fù)制。

縱觀行業(yè)優(yōu)秀園區(qū)代表的戰(zhàn)略定位，如園區(qū)鼻祖招商蛇口戰(zhàn)略定位于“城市與園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”、華夏幸福定位于“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商”、城市大綜合體的開(kāi)創(chuàng)者天安數(shù)碼城戰(zhàn)略定位于“創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商”，等等。無(wú)論是老牌的園區(qū)企業(yè)，還是行業(yè)后起之秀，都逐漸弱化開(kāi)發(fā)商的角色，以更高層次的“運(yùn)營(yíng)商”作為自己的戰(zhàn)略發(fā)展方向。

未來(lái)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和園區(qū)運(yùn)營(yíng)是園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但必須承認(rèn)的是園區(qū)運(yùn)營(yíng)涵蓋園區(qū)的全生命周期，周期長(zhǎng)、涉及面廣、見(jiàn)效慢，通常需要幾年才能看到運(yùn)營(yíng)的成果，僅憑園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的力量難以實(shí)現(xiàn)，需要政府、企業(yè)多方協(xié)力，實(shí)行跨界合作鏈接，才能事半功倍。

作者簡(jiǎn)介：方升，方升研究院創(chuàng)始人。