摘要：社會(huì)保障性住房是解決民生問(wèn)題的有力舉措之一，對(duì)社會(huì)和諧德定、經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展莫定了基石。為達(dá)成政府管理者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與中低收入購(gòu)買群體的利益共贏目標(biāo)，對(duì)保障性住房的價(jià)值評(píng)估顯得尤為必要。但是，由于社會(huì)保障性住房市場(chǎng)的特殊性與現(xiàn)存發(fā)展問(wèn)題，傳統(tǒng)的價(jià)值評(píng)估方法無(wú)法精確進(jìn)行衡量。通過(guò)比較不同的住房?jī)r(jià)值評(píng)估方法，從政府權(quán)力干預(yù)和市場(chǎng)信息不對(duì)稱兩因素引出擴(kuò)展型的凈現(xiàn)值（NPV）住房?jī)r(jià)值評(píng)估方法，并分析其決策機(jī)制原理，亦從城市住房空間規(guī)劃、信息渠道貫通、流程制度化等方面提出相關(guān)建議，旨在為社會(huì)保障性住房的公允價(jià)值評(píng)估提供新的解決思路。

關(guān)健詞：社會(huì)保障性住房;價(jià)值評(píng)估;凈現(xiàn)值

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）05-0050-55 收稿日期：2020-04-02

1 引言

隨著經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的快速發(fā)展，社會(huì)不斷完善進(jìn)步，促進(jìn)了城市的繁榮，同時(shí)吸引著大量人口涌向城市，為城市的發(fā)展增添新的活力和不竭動(dòng)力。但是，受到城市人口容量與環(huán)境約束，以及城市功能完善所需的進(jìn)程限制，人口的集聚給城市發(fā)展帶了諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。其中，住房就是其中重要的難題之一，如何保障城市居民能夠安居樂(lè)業(yè)，是城市管理者作出決策的核心關(guān)鍵點(diǎn)。黨的十九大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這是從國(guó)家層面對(duì)住房建設(shè)提出的更高要求，各級(jí)政府積極響應(yīng)號(hào)召，加強(qiáng)住房保障，切實(shí)在增進(jìn)群眾福祉。隨著住房行業(yè)的市場(chǎng)化，住房?jī)r(jià)格成為城市居民神經(jīng)上的敏感因素，價(jià)格成為城市住房分配的重要指示器，無(wú)疑對(duì)城市中低收入群體，城市新市民而言，意味著失去自我發(fā)展和提高的機(jī)會(huì)。住有所居是重要的民生目標(biāo)，意味著更多的期待和夢(mèng)想，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定、城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。

2008年底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出要加大保障性住房建設(shè)力度，使我國(guó)保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。先后出臺(tái)了關(guān)于城鎮(zhèn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等社會(huì)保障性住房管理辦法文件，各級(jí)政府加強(qiáng)落實(shí)，取得了顯著成效。從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)可以看出，如圖1所示，從2013年到2018年，房屋建筑工程總產(chǎn)值和新簽房屋建筑合同額均呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，且在2017年漲幅最大，較2016年分別增長(zhǎng)了44.9%和79.66%。這表明，一方面住房建設(shè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著巨大貢獻(xiàn)，也側(cè)面反映了住房購(gòu)買方的市場(chǎng)需求狀況;另一方面，住房供給方也在極力擴(kuò)大供給規(guī)模，不斷尋求新的建筑工程合同，緩解住房市場(chǎng)上的供求矛盾。

當(dāng)前階段，解決住房問(wèn)題是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，住房市場(chǎng)上的供需矛盾長(zhǎng)期存在，需要惠及城市居民中的所有收入群體，任務(wù)十分艱巨。各類保障性住房，為滿足相應(yīng)人群住房需求發(fā)揮了重要作用，實(shí)實(shí)在在增強(qiáng)了住房困難群眾的幸福感，也是化解當(dāng)前社會(huì)矛盾的一個(gè)重要方面，十九大報(bào)告指出，“我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。

為了推進(jìn)社會(huì)保障性住房分配的公平性，合理性，考慮到保障性住房與純商品住房的特征差異性，需要對(duì)保障性住房的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一方面有助于為社會(huì)保障性住房供給者提供必要的管理和投資信息，另一方面有益于優(yōu)化不同需求者的購(gòu)買決策，促進(jìn)社會(huì)保障性住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供需均衡。本文從住房?jī)r(jià)值評(píng)估方法人手，本著把握保障性住房和純商品住房的特征差異，提出評(píng)估社會(huì)保障性住房?jī)r(jià)值的改進(jìn)方法，為住房?jī)r(jià)值評(píng)估方法體系提供重要參考，具有重要的理論與實(shí)際意義。

2 住房?jī)r(jià)值評(píng)估方法比較分析

2.1 傳統(tǒng)的住房?jī)r(jià)值評(píng)估方法

在理論與實(shí)踐上，對(duì)住房?jī)r(jià)值評(píng)估方法的研究有很多，大致可以分為如下三類：

第一類方法為成本法（Cost），成本法以住房的歷史成本為基礎(chǔ)，在此之上加上一個(gè)預(yù)期的利潤(rùn)加成，以此得到住房的價(jià)值，它反映住房?jī)r(jià)值的歷史狀態(tài)，通常用數(shù)學(xué)公式表示為：

P=A+D+T+C+I（1）

其中P代表住房的價(jià)值，A代表取得土地的出讓金，D代表開發(fā)費(fèi)用，T代表相關(guān)稅費(fèi)支出，C代表拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，I代表利潤(rùn)加成。成本法核算的是歷史成本，因此在評(píng)估的結(jié)果上，可能背離住房的實(shí)際價(jià)值，忽視效用的價(jià)值，對(duì)住房的折舊未加以考慮，獨(dú)立于外部市場(chǎng)因素進(jìn)行評(píng)價(jià)（竹雅東，2018）。

第二類方法為市場(chǎng)法（NAV），又稱為凈資產(chǎn)法。該方法考慮到住房交易市場(chǎng)的影響因素，以市場(chǎng)成交取得的收入減去所承擔(dān)的費(fèi)用來(lái)衡量住房的價(jià)值，實(shí)際上是通過(guò)住房企業(yè)獲取的市場(chǎng)利潤(rùn)來(lái)度量的，在公式（1）的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，可表示為：

P=M-（A+D+T+C）（2）

其中，M代表住房企業(yè)取得的收入。市場(chǎng)法對(duì)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行了統(tǒng)籌考慮，體現(xiàn)了住房?jī)r(jià)值的現(xiàn)時(shí)性，在實(shí)際操作中受到市場(chǎng)的波動(dòng)影響較大，住房?jī)r(jià)值也呈現(xiàn)起伏的狀態(tài)。（宋協(xié)法等，2018），運(yùn)用成本法與收益法進(jìn)行對(duì)比實(shí)驗(yàn)，得出的結(jié)論方向呈現(xiàn)一致性，但是認(rèn)為二者差別可能是由于市場(chǎng)原因?qū)е碌摹?/p>

第三類方法為比較法。顧名思義，比較法就是指在進(jìn)行新的住房評(píng)估時(shí)，并不是直接進(jìn)行，而是利用相似房地產(chǎn)住房的已知價(jià)格進(jìn)行比較，之后對(duì)其進(jìn)行修正，從而得出待估房地產(chǎn)合理的價(jià)值（鄒秀云，2016）。其中，作為可比房地產(chǎn)的注意事項(xiàng)主要是選擇房地產(chǎn)的用途、規(guī)模、檔次，區(qū)位條件等方面都要相當(dāng)。用公式來(lái)表示也十分簡(jiǎn)潔，只需在類似住房?jī)r(jià)值的基礎(chǔ)上乘上一個(gè)修正系數(shù)：

P=S*a1*a2*a3（3）

其中S表示可別類似住房的價(jià)值，a1表示交易價(jià)格修正指數(shù)，它表示剔除掉交易的影響因素得出的真實(shí)值;a2表示區(qū)位條件修正指數(shù)，它是剔除掉區(qū)位的影響因素得出的真實(shí)值;a3表示其它影響因素的修正指數(shù)。這種方法比較適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，能夠有類似的可比對(duì)象進(jìn)行選擇。這三種方法的特征與涵義如表1所示。

此外，在對(duì)理論方法進(jìn)行補(bǔ)充完善和比較研究外，一些學(xué)者也通過(guò)引入一些模型，對(duì)住房的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，（陽(yáng)志充，2019）引用Hedonic模型研究地鐵沿線住宅價(jià)值的評(píng)估;（馮謙，2019）運(yùn)用AHP-模糊綜合評(píng)定模型對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;（王媛，2019）運(yùn)用模糊最小二乘支持向量機(jī)對(duì)住宅類房地產(chǎn)進(jìn)行研究等。通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)評(píng)估方法進(jìn)行梳理，獲悉學(xué)者將研究焦點(diǎn)集中在對(duì)純商品住房的價(jià)值評(píng)估上，而對(duì)社會(huì)保障性住房的價(jià)值評(píng)估方法研究較為稀缺，一般都直接套用純商品住房的價(jià)值評(píng)估方法，勢(shì)必影響到估值的準(zhǔn)確性。同時(shí)，這三種方法主要反映的是住房?jī)r(jià)值的過(guò)去和現(xiàn)時(shí)價(jià)值狀態(tài)，未考慮到潛在的變動(dòng)因素，未能從動(dòng)態(tài)上合理考慮住房?jī)r(jià)值的真實(shí)性，由于社會(huì)保障性住房的特殊性，引入更為客觀的NPV評(píng)估方法顯得十分必要。

2.2 NPV方法引入的必要性

NPV價(jià)值評(píng)估方法，又叫凈現(xiàn)值評(píng)估方法，在企業(yè)管理領(lǐng)域運(yùn)用得十分廣泛，用于商業(yè)企業(yè)的投資決策。從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角出發(fā)，基于社會(huì)保障性房地產(chǎn)的特殊性，引入NPV的評(píng)估方法并加以改進(jìn)，有助于提高政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、中低收入需求者之間的信息透明度，各方參與主體在住房?jī)r(jià)值反映公允的基礎(chǔ)作出合理的經(jīng)濟(jì)決策，有兩方面原因。

一方面，政府作為直接市場(chǎng)參與者以及資產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值影響。在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，政府不作為直接的經(jīng)濟(jì)參與者進(jìn)入市場(chǎng)，買賣雙方在公平自由的環(huán)境下作出交易決策。但是，政府為了保障中低收入群體的住房需求，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，需要通過(guò)行政權(quán)力干預(yù)自由的住房市場(chǎng)，在此條件下，市場(chǎng)就具有了一定半公共品的性質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)調(diào)整自己的供給數(shù)量，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩繆爾森（Samuelso）1954年所設(shè)計(jì)的公共品提供理論模型，那么在政府參與的市場(chǎng)里，如果只按照政府決策提供產(chǎn)品，產(chǎn)出一定會(huì)減少，無(wú)法滿足需求群體的購(gòu)買需要，這在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間有一個(gè)博弈的過(guò)程，最終形成一個(gè)產(chǎn)出均衡點(diǎn)。同時(shí)，時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)是資產(chǎn)價(jià)值需要重視的因素，在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，伴隨著現(xiàn)金流的流出與回收，資產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)隨著變動(dòng)。在時(shí)間價(jià)值的影響下，社會(huì)保障性住房的真實(shí)價(jià)值應(yīng)當(dāng)是未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，未來(lái)的現(xiàn)金流影響因素包括房地產(chǎn)開發(fā)商自身的支出，中低收入群體滿足自身效用的支出，以及政府的行政干預(yù)調(diào)節(jié)的現(xiàn)金流。

另一方面，信息不對(duì)稱導(dǎo)致市場(chǎng)失靈影響市場(chǎng)供求調(diào)整。住房矛盾是城市發(fā)展過(guò)程中諸多亟待解決的問(wèn)題側(cè)影。社會(huì)保障性住房政策實(shí)施的日程還不長(zhǎng)，地方政府重建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象普遍存在，導(dǎo)致呈現(xiàn)一定的問(wèn)題。主要反映在：保障性住房缺乏空間合理布局和規(guī)劃，交通等配套設(shè)施相對(duì)滯后;缺乏完備的管理機(jī)制，項(xiàng)目監(jiān)督存在漏洞，導(dǎo)致住房質(zhì)量不過(guò)關(guān);政府的政策不明確，導(dǎo)致利益重疊，保障性住房法制不健全，維權(quán)渠道狹窄。由于社會(huì)保障性住房市場(chǎng)三方參與者之間信息溝通渠道的缺失，導(dǎo)致產(chǎn)生和披露問(wèn)題的信息不對(duì)稱，一旦問(wèn)題開始凸顯，會(huì)有一方或多方市場(chǎng)參與者處于黑匣子狀態(tài)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，信息不對(duì)稱會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的無(wú)效率，住房需求者未能獲得使自己達(dá)到效用最大化的住房產(chǎn)品，甚至還會(huì)出現(xiàn)優(yōu)汰劣勝的局面，阿克萊夫（Akerlof）1970年的檸檬市場(chǎng)便是很好的證明結(jié)論。因此，社會(huì)保障性住房市場(chǎng)的信息不對(duì)稱，會(huì)直接影響決策主體的決策，如果社會(huì)保障性住房市場(chǎng)已經(jīng)完全反映了全部的信息，未來(lái)現(xiàn)金流準(zhǔn)確且穩(wěn)定，那么住房的價(jià)值就是公允的，各方參與者都能夠得到最優(yōu)的決策。

3 NPV價(jià)值評(píng)價(jià)方法的機(jī)制原理

基于以上原因，促使社會(huì)保障性住房市場(chǎng)健康有效運(yùn)作，住房?jī)衄F(xiàn)值（NPV）可以公允反映保障性住房的價(jià)值，從而為市場(chǎng)的三方參與者提供完全充分的信息，優(yōu)化主體的行為決策。在企業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)，凈現(xiàn)值的表達(dá)式可寫為：

其中NCF代表各期的現(xiàn)金凈流量，R代表資本成本，C為初始投資，分母上的系數(shù)，視為各期現(xiàn)金凈流量的折現(xiàn)系數(shù)。決策的原理是，考慮現(xiàn)金流的時(shí)間價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)，將未來(lái)各期現(xiàn)金流折現(xiàn)到初始投資時(shí)點(diǎn)，如果NPV>0，證明項(xiàng)目可取，如果NPV<0，證明項(xiàng)目應(yīng)該放棄，如果NPV=0，項(xiàng)目沒必要采納。

可以看到，（4）式是站在企業(yè)的立場(chǎng)上進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的，NCF是企業(yè)預(yù)算的現(xiàn)金凈流量，是站在管理層的位置上進(jìn)行決策的結(jié)果。本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角出發(fā)，對(duì)于社會(huì)性保障性住房的價(jià)值評(píng)估，除了考慮到企業(yè)本身的因素外，還需要考慮到中低收入住房需求者與政府干預(yù)市場(chǎng)的因素。對(duì)中低收人住房需求者而言，他們是在既定收入水平下選擇效用最大化的消費(fèi)水平，那么未來(lái)現(xiàn)金流一部分受到需求者的效用水平影響，他愿意支付的最高支出水平，表明能帶給他最大化的效用水平，因此效用是收入水平的函數(shù)，記為U（y），U是效用函數(shù)，y是收入水平，它通過(guò)影響U來(lái)影響未來(lái)現(xiàn)金流。對(duì)政府部門而言，他們的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)城市的有序化管理，達(dá)到人人居有所住的目標(biāo)，在房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)背離政府目標(biāo)之時(shí)，政府管理者便運(yùn)用行政權(quán)力干預(yù)調(diào)節(jié)，進(jìn)行宏觀調(diào)控，或者最開始就形成法律文件促使開發(fā)商遵守規(guī)定。因此，政府的干預(yù)行為，對(duì)未來(lái)現(xiàn)金凈流量會(huì)帶來(lái)影響，從而改變社會(huì)保障性住房的價(jià)值，用G代表政府行為帶來(lái)的未來(lái)現(xiàn)金凈流量。從而，社會(huì)保障性住房的價(jià)值由3部分構(gòu)成，分別站在了不同的市場(chǎng)主體角度考慮，相較于僅從企業(yè)主體出發(fā)的價(jià)值評(píng)估，社會(huì)保障住房的價(jià)值評(píng)估更加準(zhǔn)確透明，可以表示為：

（5）式中，各期與各市場(chǎng)主體對(duì)現(xiàn)金凈流量的影響確定后，對(duì)資本成本R的確定，可以使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加權(quán)平均資本計(jì)算確定，它是企業(yè)全部長(zhǎng)期資本（長(zhǎng)期負(fù)債與股權(quán)）的資本成本加權(quán)而得，關(guān)于股權(quán)資本成本的確定方法有資本資產(chǎn)定價(jià)模型、股利增長(zhǎng)模型、證券分析師的預(yù)測(cè)等，債務(wù)資本成本的確定方法有到期收益率法、可比公司法、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法、財(cái)務(wù)比率法等。所有參數(shù)都確定好后，計(jì)算出的社會(huì)性保障住房的價(jià)值是公允的，如果NPV如果大于0，表明該項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)既定的目標(biāo)，中低收入住房需求者能夠買到自己想要的住房，實(shí)現(xiàn)效用最大化，政府能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)維穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商也能獲得盈利。如果NPV小于0，從企業(yè)角度看不會(huì)采納，但是可能通過(guò)和政府的博弈去實(shí)現(xiàn)一方的目標(biāo)，且住房的評(píng)估價(jià)值不是最公平的。

4 應(yīng)用NPV評(píng)價(jià)方法的政策建議

通過(guò)調(diào)整后的NPV價(jià)值評(píng)估模型，社會(huì)保障性住房的價(jià)值是公允的，三方市場(chǎng)參與者能夠通過(guò)住房?jī)r(jià)值所反映的完全信息作出最優(yōu)的行為決策。為實(shí)現(xiàn)有效利用NPV的價(jià)值評(píng)估方法，必須保證未來(lái)現(xiàn)金凈流量在參與市場(chǎng)的三方主體間具有穩(wěn)定性、精確性和持續(xù)性，可以從以下三方面入手。

4.1 合理進(jìn)行空間規(guī)劃，加強(qiáng)監(jiān)督管理

完備的空間規(guī)劃，預(yù)示著項(xiàng)目成功了一大步，凸顯了住房空間規(guī)劃的重要性。政府部門理應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商通力合作，做好前期考察規(guī)劃工作，將社會(huì)保障性住房放在與純商品化住房同等重視程度，企業(yè)不能只唯利，還需承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。在住房項(xiàng)目推進(jìn)的同時(shí)，需要做好配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，完善主體社區(qū)的功能性職能，提前預(yù)防可能發(fā)生的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行處理，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)督管理，做到問(wèn)題矛盾事中消化，事后總結(jié)。NPV價(jià)值評(píng)估方法的公允測(cè)度，需要穩(wěn)定的未來(lái)現(xiàn)金凈流量，只有將保障性住房市場(chǎng)的潛在矛盾化解，才能做到完美的現(xiàn)金流量控制，能夠提前預(yù)測(cè)未來(lái)的現(xiàn)金流量變化。

4.2 貫通主體溝通渠道，促進(jìn)信息完全化

NPV價(jià)值評(píng)估方法的準(zhǔn)確測(cè)度，需要及時(shí)準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量狀態(tài)。根據(jù)調(diào)整的NPV評(píng)估模型，保障性住房市場(chǎng)的三方參與主體，房地產(chǎn)開發(fā)商處于中間的信息節(jié)點(diǎn)位置，向上與政府部門互通，向下與中低收入群體互動(dòng)，上下信息流動(dòng)理應(yīng)無(wú)障礙。當(dāng)然，政府部門也可以通過(guò)直接的公告渠道向其它兩方市場(chǎng)參與者傳遞信息。在這個(gè)過(guò)程中，三方市場(chǎng)參與主體的溝通渠道需要保持通暢，促使每個(gè)決策者都能在信息完全對(duì)稱的條件上作出理性決策，此時(shí)的住房?jī)r(jià)值也處于三方合力的均衡點(diǎn)。

4.3 推動(dòng)運(yùn)行流程制度化，建立危機(jī)預(yù)案

NPV價(jià)值評(píng)估方法是一個(gè)動(dòng)態(tài)持續(xù)的過(guò)程，在運(yùn)作過(guò)程中伴隨著一定的突發(fā)狀態(tài)，帶來(lái)現(xiàn)金流量的波動(dòng)或缺失。為減小隨機(jī)操作的任意性，從政府部門到房地產(chǎn)開發(fā)商再到中低收入群體，各工作環(huán)節(jié)盡量標(biāo)準(zhǔn)化，推動(dòng)流程的制度化，利用制度將運(yùn)行偏移的動(dòng)因鎖在牢籠里。然而，再完備的制度都會(huì)存在一些不足與漏洞缺陷，建立危機(jī)預(yù)備應(yīng)對(duì)方案顯得尤為必要，面臨危機(jī)發(fā)生時(shí)，能夠通過(guò)應(yīng)對(duì)方案進(jìn)行補(bǔ)救。保障性住房NPV價(jià)值的波動(dòng)變化，對(duì)尚未成為市場(chǎng)參與者的其它主體，依然會(huì)傳遞信息影響其決策，進(jìn)而進(jìn)一步影響未來(lái)現(xiàn)金凈流量，如此循環(huán)，直到住房項(xiàng)目終結(jié)。

總之，NPV價(jià)值評(píng)估方法，對(duì)社會(huì)保障性住房的價(jià)值評(píng)估有著重要作用，但是由于保障性住房市場(chǎng)仍處于完善推進(jìn)階段，項(xiàng)目運(yùn)作期間依然存在各種問(wèn)題，NPV價(jià)值評(píng)估方法對(duì)未來(lái)現(xiàn)金凈流量的要求具有相當(dāng)?shù)膰?yán)苛性，這一定程度上影響到價(jià)值評(píng)估結(jié)果的公允性，然后相較其它評(píng)估方法，它開拓了一個(gè)針對(duì)住房?jī)r(jià)值評(píng)估的新思路。

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作者簡(jiǎn)介：冉忠明，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所博士研究生。