摘? ? 要：建筑工程施工過程存在著很多的不確定性，會受到自然或者人為因素的影響，存在著各種各樣的問題，故做好房屋建筑工程的維修管理尤為重要，其對整個建筑工程的質(zhì)量影響深遠(yuǎn)。為使業(yè)主有良好的居住體驗，滿足其對舒適度和滿意度的追求，需要加強住宅樓建筑維修工作的質(zhì)量。本文介紹了房屋建筑維修管理的特點，并針對這些維修和管理要點展開深入分析以供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房屋建筑;工程維修管理;建筑工程;施工;要點

1? 引言

當(dāng)前我國市場經(jīng)濟體制不斷發(fā)展完善，因此各行業(yè)之間存在著激烈的競爭，為了確保自身的健康長足發(fā)展，房地產(chǎn)管理所需要加強對自身品牌形象的建設(shè)和提升對外服務(wù)的質(zhì)量，要關(guān)注對住宅樓的建筑維修情況，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。因此，房地產(chǎn)管理所需要探索高質(zhì)量的工程維修與維修管理模式，進(jìn)而對住宅樓維修特點進(jìn)行明確的分析與優(yōu)化。

2? 房屋建筑維修特點

2.1? 工作長期性

住宅建筑因為會被業(yè)主較長時間地居住、使用，因此與其他建筑存在差異。在用戶的居住過程中很可能受到人為因素或自然因素的影響，產(chǎn)生或多或少的問題，使得房屋在長期被使用的過程中需要做更多的維修管理工作，這就需要進(jìn)行長期的維修管理。

2.2? 覆蓋廣泛性

維修人員對住房建筑進(jìn)行維修時，首先進(jìn)行多個部位的細(xì)致檢查，以便在損壞之前及時對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理。因為房屋建筑的墻面或者屋頂都可能出現(xiàn)不一定程度的損壞，而且由于長期性的影響，出現(xiàn)問題的可能性和頻率也較高，多是突發(fā)情況，沒有明確的規(guī)律可循。即便是結(jié)構(gòu)相似的房屋，在功能的損壞程度和功能減弱速度上也不盡相同，所以房屋建筑的工程維修覆蓋面十分廣泛。

2.3? 內(nèi)容多樣性

維修工作直接影響著業(yè)主對房屋建筑的使用體驗，所以要全力保證維修質(zhì)量的不斷提高。具體做法是：結(jié)合建筑實際發(fā)生的情況，進(jìn)行有針對性的維修，所以在進(jìn)行維修工作時有一定的復(fù)雜性和多樣性。與此同時，對于房屋出現(xiàn)的損壞問題，有不同主觀因素和客觀因素的存在，而為了保證住戶的生活不會過多地受到維修的影響，施工過程中更要有多工種協(xié)調(diào)配合，因此涉及到較多的管理內(nèi)容。

2.4? 全面性

建筑物要有安全與性能方面的雙重保障，而房屋維修工作其實是將物業(yè)管理的服務(wù)性和經(jīng)營性結(jié)合在一起，作為管理內(nèi)容的重點而為業(yè)主的生活提供更好的服務(wù)，提高業(yè)主對物業(yè)和住房體驗的滿意度。同時，因為建筑維修管理要做到及時、安全且有計劃，相關(guān)工作人員要充分認(rèn)識到維修管理工作的重要性，嚴(yán)格遵守相關(guān)管理制度，優(yōu)化維修方案和維修流程，加強整體工作的安全性與周全性。

3? 房屋維修管理工作要點

3.1? 秉持服務(wù)至上的管理原則

做好建筑維修的質(zhì)量是房屋建筑維修管理工作的重要目標(biāo)，旨在為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，因此在工作中始終都要貫穿著“服務(wù)至上”的原則。首先，要對維修管理工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、急人所急，對所有發(fā)現(xiàn)的問題都要進(jìn)行及時妥善的處理。其次，維修工作的過程要“以人為本”，注意自身服務(wù)態(tài)度，使用平和的溝通交流語氣，讓業(yè)主體會到人性化的服務(wù)，感受到歸屬感，從而與業(yè)主建立良好的關(guān)系，促進(jìn)后續(xù)的工作順利開展。例如，筆者曾在風(fēng)度中辦事處、南郊辦事處轄區(qū)公房從事水消防設(shè)備維修工程管理工作中，通過在水消防系統(tǒng)、消防栓、消防管網(wǎng)等修復(fù)中嚴(yán)管驗收質(zhì)量，改善了居民的居住條件，確保了居民的居住安全，充分地體現(xiàn)了該原則。

3.2? 加強“四向”管理模式

安全、經(jīng)濟、合理與實用是在進(jìn)行管理工作中很重要的4個方面。因此，在工作進(jìn)行過程中要實行上述“四向”的管理模式。

（1）安全是工程的基本，要使用最科學(xué)合理的維修手段加固房屋主體，保證用戶的人身安全。因此，安全是維修工作的首要原則。（2）在經(jīng)濟上，要控制總維修成本，加強維修定額管理和資產(chǎn)管理工作，確保每一筆資金的使用都發(fā)揮最大的效用，使資金分配合理，保證在人財物的使用上有最優(yōu)的資源配置方案，從而提高維修整體性價比。（3）合理性，是指維修管理方案的合理制定，依照政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對維修工作進(jìn)行最有效的管控。（4）實用性，則體現(xiàn)在物業(yè)要充分尊重業(yè)主的需求，結(jié)合房屋實際情況對房屋進(jìn)行有針對性的維修。

3.3? 優(yōu)化有償服務(wù)協(xié)議

現(xiàn)階段，我國物業(yè)企業(yè)在市場中沒有很高的利潤獲取，因此物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要想有所保障，需要向業(yè)主收取一定費用，用以保障各項工作的正常運作。然而，業(yè)主對于這一做法存在著一定的想法，因此物業(yè)企業(yè)收取維修費一直以來存在很大的爭議。要想解決這一問題，建議對這項收費的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更優(yōu)化的書面制定，明碼標(biāo)價使所有員工按標(biāo)準(zhǔn)收費，使收費流程公平、公正和公開。與此同時，在收費的基礎(chǔ)上獲得利潤后，應(yīng)該將這一筆資金合理運用，進(jìn)一步提高服務(wù)人員的素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，在此良性循環(huán)下實現(xiàn)理想的公司運營模式。

3.4? 其余注意事項

（1）維修方案的制定有很大的靈活性，要綜合考慮建筑的結(jié)構(gòu)、類型和等級綜合決定。（2）新建房屋的維修養(yǎng)護是管理工作的重點，要時刻注意使用功能和房屋現(xiàn)狀的一致性。（3）舊建筑的維修翻新過程要綜合房屋環(huán)境、建造年代和使用材料的因素，使整體維修改造方案能呈現(xiàn)出最佳效果。

4? 工程維修管理工作優(yōu)化路徑

4.1? 保證維修及時性

維修工作量可以通過提前定期的檢查來減少，做到事前控制，保證各項預(yù)防工作的順利進(jìn)行。在此基礎(chǔ)上，各種建筑的損壞問題能得到及時的排查和處理，將問題控制在輕微的程度，防止出現(xiàn)大規(guī)模且嚴(yán)重的建筑問題。另一方面，維修中使用的儀器和工具也十分重要，在進(jìn)行建筑問題分析時運用合適的工具，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行維修，檢測的重點集中在建筑結(jié)構(gòu)損壞、變形和腐蝕的情況，做到逐一、細(xì)致排查。而對于定期檢查頻率和內(nèi)容的制定時，相關(guān)工作人員要結(jié)合實際情況進(jìn)行考慮，制定最理想的維修預(yù)防模式。

4.2? 加強維修材料管理

材料直接決定了整個工程維修質(zhì)量，所以維修材料方面的管理工作是重點內(nèi)容。材料采購的過程中，應(yīng)該以相關(guān)維修經(jīng)驗和建筑工程設(shè)計情況為參考，嚴(yán)格把控材料的規(guī)格、材質(zhì)和其他標(biāo)準(zhǔn)，對比多家材料貨源挑選最經(jīng)濟、最符合標(biāo)準(zhǔn)的材料，從而為維修工程質(zhì)量提供最有力的保障。同時，對材料要進(jìn)行嚴(yán)格的驗收工作，確定進(jìn)場原材料的各項指標(biāo)，保證進(jìn)入現(xiàn)場的各種材料都嚴(yán)格符合要求，進(jìn)而進(jìn)行妥善的保管。而在材料的使用過程中，還需要根據(jù)相關(guān)制度對材料的使用情況，做好詳細(xì)記錄和控制，將責(zé)任落實到個人身上，防止材料浪費與丟失現(xiàn)象。

5? 結(jié)束語

做好房屋建筑工程的維修和管理，能為居民提供最佳的住宅體驗，為城市管理水平的強化助力。房地產(chǎn)管理所應(yīng)該嚴(yán)格要求自身的管理工作力度，在房屋建筑工程維修的過程中結(jié)合特點，綜合考慮業(yè)主實際需求和房屋狀況，從而進(jìn)行維修管理方案的制定。在此過程中，相關(guān)工作人員還要遵循以人為本的理念，通過科學(xué)合理的制度政策，進(jìn)一步提高房屋建筑的維修管理水平，切實提高社會廣大居民的滿意度。

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作者簡介：

鐘小軍，男，廣東省韶關(guān)市人，路橋高級工程師，從事建筑管理工作。