呂忠喜

摘要：如今，在世界許多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展為城市面貌的變化作出了突出貢獻(xiàn)，房屋作為人們生活的必需品，也已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，極大地推動了社會生產(chǎn)力的發(fā)展，為人民生活和社會活動提供了基本場所。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目涉及土地、環(huán)境、資金、技術(shù)等多方面因素，是一項十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較長的施工建設(shè)周期，另外，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目一般分為前期工程決策階段、項目設(shè)計開發(fā)階段和項目施工建造階段。只要保證施工項目各環(huán)節(jié)之間的緊密聯(lián)系，充分協(xié)調(diào)配合，就能高效率、高質(zhì)量地完成施工項目建設(shè)，獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，社會效益以及環(huán)境效益。房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)作為管理主體，是項目設(shè)計、施工和竣工交付的全過程決策過程的引導(dǎo)者和責(zé)任者，具體負(fù)責(zé)所建項目的施工全過程。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè);項目管理

在房地產(chǎn)建設(shè)工程的建設(shè)過程中，建設(shè)部門的建設(shè)管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)的管理水平普遍較低，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益仍低于國際平均水平。由于房地產(chǎn)和建筑市場的其他法規(guī)，利潤開始下降。通過發(fā)揮潛力，提高項目管理水平和項目管理人員素質(zhì)，并不斷創(chuàng)新和發(fā)展，是的房地產(chǎn)建筑企業(yè)可以生存和健康發(fā)展。對此，本文分析了房地產(chǎn)項目管理的必要性及相關(guān)措施。

1房地產(chǎn)工程項目管理的基本內(nèi)容

1.1施工安全管理

建筑安全管理是房地產(chǎn)項目管理的重要內(nèi)容之一，只有把建筑安全管理貫穿于房地產(chǎn)項目的開發(fā)全過程中，才能保證房地產(chǎn)項目的順利完成，但現(xiàn)階段的建筑安全管理還存在著諸多安全問題，這些安全問題的存在必然會對整個房地產(chǎn)項目的安全產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響到整個房地產(chǎn)項目的發(fā)展。如果對施工安全管理工作不負(fù)責(zé)任，就會造成施工過程的延誤，進(jìn)而導(dǎo)致工程項目無法如期完成。因此，只有持續(xù)加強(qiáng)施工安全管理，嚴(yán)格控制每一個管理環(huán)節(jié)，才能保證施工的順利進(jìn)行，大大提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益[1]。

1.2工程質(zhì)量管理

工程質(zhì)量管理指由建設(shè)單位基于國家級地方工程規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，針對施工方、監(jiān)理方、項目部內(nèi)業(yè)系統(tǒng)實行工程基本質(zhì)量控制。工程驗收管理是現(xiàn)場質(zhì)量管控的核心環(huán)節(jié)，要求房地產(chǎn)企業(yè)堅持技術(shù)方案與工程樣板先行，加強(qiáng)對設(shè)備原材料進(jìn)場、施工關(guān)鍵工序的控制，落實施工現(xiàn)場日常巡視工作，完善設(shè)計變更與現(xiàn)場資料管理等內(nèi)容。

1.3工程進(jìn)度管理

工程進(jìn)度管理應(yīng)基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)設(shè)置工程管理行動計劃，結(jié)合施工工藝客觀需要、企業(yè)經(jīng)營情況、項目融資階段、資源配置情況等完成《項目施工總進(jìn)度計劃》的編制，交由建設(shè)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行審核，并將其分解為每月進(jìn)度計劃、資源供應(yīng)計劃等，完成進(jìn)度預(yù)警機(jī)制的設(shè)計。同時，企業(yè)需加強(qiáng)與施工方的溝通交流，及時掌握施工方的時間計劃安排，倘若涉及計劃變更的問題，需及時針對現(xiàn)場施工計劃、資源配置情況進(jìn)行調(diào)整，保障與企業(yè)經(jīng)營進(jìn)度目標(biāo)相一致。

1.4工程成本管理

投資控制是項目成本管理的核心。執(zhí)行現(xiàn)場費(fèi)用管理時，應(yīng)按節(jié)點支付進(jìn)度款，并在合同中列出重要節(jié)點和資源，以確保項目計劃的執(zhí)行和項目的及時推進(jìn)。在設(shè)計變更和現(xiàn)場變更方面，應(yīng)注意建立項目簽證管理、合同較低記錄等制度，加大對項目簽證的審核力度，確保及時有效地辦理現(xiàn)場簽證。

2房地產(chǎn)強(qiáng)化項目管理必要性

2.1房地產(chǎn)項目普遍性

在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理工作中，無論是從事建筑工程的建造施工活動還是從事建筑工程項目的運(yùn)營活動，都具有工程項目管理要素的鮮明特征，具體的監(jiān)督管理工作以及制度的落實和執(zhí)行過程都是工程項目管理工作的主要內(nèi)涵。所以對工程項目的管理延伸到了房地產(chǎn)企業(yè)的各種經(jīng)營活動中。從戰(zhàn)略管理、工程投資管理、市場營銷和財務(wù)管理等方面來看，工程項目管理的基本理論和方法可作為上述管理內(nèi)容的參考標(biāo)準(zhǔn)和理論依據(jù)。

2.2項目管理是企業(yè)重要組成

房地產(chǎn)公司通常都會設(shè)定自己專屬的戰(zhàn)略計劃，通常房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)戰(zhàn)略都包括工程項目建設(shè)計劃，成本投資計劃和工程項目。雖然這三個不同層面所設(shè)計到的范圍是有所不同的，但這些戰(zhàn)略規(guī)劃都必須通過企業(yè)的行動落實來完成。對于建筑企業(yè)的核心業(yè)務(wù)活動，日常的企業(yè)運(yùn)營活動基本上確保了企業(yè)的連續(xù)和穩(wěn)定運(yùn)營，工程建設(shè)活動可以促進(jìn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，占據(jù)新的市場領(lǐng)域和市場地位，是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略層面上的重要組成部分。

2.3項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)

整個建筑行業(yè)的市場條件將直接影響房地產(chǎn)公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，這將造成房地產(chǎn)公司的業(yè)績，建筑項目或物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容有明顯的下降。為了尋找企業(yè)的穩(wěn)定和長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)公司必須開發(fā)成本更低，技術(shù)水平更高的新的建筑施工技術(shù)以及具有創(chuàng)新性的建筑工程產(chǎn)品。建筑業(yè)企業(yè)品牌工程項目的建設(shè)，將有效提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場運(yùn)作競爭中的戰(zhàn)略優(yōu)勢，增強(qiáng)行業(yè)內(nèi)的市場競爭力，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展[2]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項目管理問題與對策

3.1 缺乏可行性

一些開發(fā)企業(yè)對工程項目前期可行性研究不夠重視，導(dǎo)致其市場定位出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致工程項目建設(shè)不符合市場預(yù)期，工程項目可行性測算工作不嚴(yán)謹(jǐn)、不詳實，導(dǎo)致工程投資決策缺乏理論依據(jù)和數(shù)據(jù)依據(jù)。由于這類工程項目的投資決策沒有經(jīng)過前期科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯糠治觯旧峡梢哉f，這類投資決策是不科學(xué)、不準(zhǔn)確、不可靠的，而且建筑企業(yè)的投資收益也存在著巨大的風(fēng)險。

3.2 設(shè)計監(jiān)理不當(dāng)

由于建筑工程項目的設(shè)計單位的管理體系已經(jīng)明顯無法適應(yīng)現(xiàn)代的建筑行業(yè)的發(fā)展要求，所以在建筑工程項目的設(shè)計中引起了很多設(shè)計缺陷和問題。這些設(shè)計的缺陷會直接反應(yīng)在工程項目的施工過程中，施工問題排除了人為因素的影響后，主要就是工程項目的設(shè)計階段的問題了。一些建筑項目從施工開始到項目竣工完成，發(fā)生了一系列的設(shè)計方案的變更，由于設(shè)計圖多次變更，給工程項目的施工帶來了很大的影響和干擾。在建筑工程設(shè)計階段常見的問題主要有：缺乏嚴(yán)謹(jǐn)合規(guī)的設(shè)計招標(biāo)程序，忽視了設(shè)計階段的投資成本控制，缺乏對工程項目設(shè)計的監(jiān)督和管理工作，設(shè)計文件的管理缺乏制度化的約束，規(guī)范的文件管理也有明顯的缺陷。建筑施工企業(yè)對工程項目的設(shè)計缺乏必要的重視，在工程項目的施工階段更多的是注重施工費(fèi)用的管理和控制，經(jīng)常投入大量的人力和物力來管理和控制建筑工程施工建造的成本使用，但很少考慮如何在工程項目的設(shè)計階段就獲得合理的成本控制方案。從實踐來看，建筑工程項目施工成本控制的主要責(zé)任單位實際上是施工項目的監(jiān)理單位。此時，建筑項目施工建造的總體方案已經(jīng)完成，所有的工程施工成本的管理和控制只能在現(xiàn)有施工方案的框架內(nèi)進(jìn)行，對工程項目成本管理的有效性和全面性的認(rèn)識大大削弱。

3.3 項目進(jìn)度管理及成本控制

如果運(yùn)作機(jī)制不健全，就會造成一系列不利于企業(yè)發(fā)展和社會穩(wěn)定的后果。因此要有健全的管理機(jī)制促進(jìn)項目進(jìn)度的順利開展，同時合理的成本控制也是促進(jìn)現(xiàn)場進(jìn)度順利開展的重要因素。如何控制成本應(yīng)該是每個公司始終關(guān)心的重要事宜，現(xiàn)代房企的發(fā)展成本控制與施工進(jìn)度、銷售速度、新工藝等方方面面要做到統(tǒng)一統(tǒng)籌，公司上下時刻要做到開源節(jié)流，時刻要控制公司費(fèi)用的支出，同時要加大資金的回流，以此促進(jìn)企業(yè)良性的發(fā)展。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項目管理是企業(yè)實際發(fā)展過程中的一個重要環(huán)節(jié)，需要與相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通與交流。在不斷的發(fā)展和進(jìn)步中，房地產(chǎn)市場將逐步得到規(guī)范，只有堅持現(xiàn)代企業(yè)管理方法，提高企業(yè)管理者的管理水平，才能使企業(yè)經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，使房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王偉.淺談房地產(chǎn)公司的項目管理[J].建材與裝飾，2019（09）：215.

[2]吳天華.房地產(chǎn)公司項目管理實踐分析[J].城市建筑，2013（16）：108