呂智睿 郭云峰 石金安

1. 青島建設集團有限公司 山東 青島 266071；2. 上海中建東孚投資發(fā)展有限公司 上海 200126；3. 中建八局第一建設有限公司 山東 濟南 250199

建筑信息模型（BIM）技術在現有項目開發(fā)建設全生命期內都有廣泛應用，但深度及精度往往達不到預期效果，住宅地產開發(fā)中BIM技術應用的研究著作一直未能明確更優(yōu)的應用思路和深度。本文通過相關理論研究并結合項目應用實例分析，總結出住宅地產BIM技術應用的流程模型，希望給通過BIM技術達到預期的成本優(yōu)化目標的類似項目提供借鑒。

1 住宅地產BIM的應用現狀

BIM既包括建筑物全生命周期的信息模型，同時又包括建筑工程管理行為的模型，它將兩者進行完美結合來實現集成管理，它的出現將可能引發(fā)整個AEC（Architecture、Engineering、Construction）領域的第二次革命[1]。

BIM技術的應用范圍相當廣泛，在建筑領域主要側重于建筑結構和機電安裝2個方面的應用[2]。在住宅地產開發(fā)方面，由于建筑形式較為單一，標準化程度較高，變化性不強，所以在建筑結構方面應用較少，應用主要集中在地下車庫的機電安裝方面。

住宅地產項目的主要開發(fā)階段包括決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、運營維護階段，并且影響住宅地產開發(fā)項目總投資約80%的階段是在決策立項到規(guī)劃設計階段，而工程建設實施階段對房地產開發(fā)項目總投資的影響僅為10%左右[3]。通過對現有住宅地產的調查研究發(fā)現，住宅地產項目的BIM技術應用主要在設計階段和施工階段，不僅涉及建設成本，還涉及交付品質。

在住宅地產開發(fā)的設計與施工這2個階段，BIM技術落地應用主要有3個途徑：設計院途徑，要求設計院施工圖設計必須經過BIM技術進行優(yōu)化平衡，通過優(yōu)化圖紙指導施工單位進行施工落地；施工總承包途徑，要求總承包單位施工前對施工圖進行BIM優(yōu)化，并經設計單位確認同意，總承包單位根據自身優(yōu)化圖紙指導施工落地；第三方途徑，業(yè)主單獨發(fā)包，獨立進行BIM優(yōu)化，并根據優(yōu)化圖紙指導施工單位施工落地。綜合對比3種方式，設計院途徑和施工總承包途徑的應用較為廣泛，第三方途徑涉及更多環(huán)節(jié)的工作交接內容，不利于項目工作的順利開展。設計院途徑和施工總承包途徑的選用經常會從設計成本、責任界定及施工便利性幾個方面進行綜合比較。

BIM技術在項目開發(fā)和工程建設階段應用的廣泛性不言而喻，不僅包括普遍應用的可視化交底、深化設計、綜合協(xié)調、施工模擬、施工方案優(yōu)化等，還涉及前期的場地平整、后期運營維護[4]。在住宅地產領域，BIM技術的應用目的主要體現在3個方面：優(yōu)化設計降成本，通過BIM建模，其可視化功能、參數化設計、碰撞檢測、協(xié)同工作機制可以大大提高設計方案質量[5]，減少拆改返工和簽證數量；漫游帶入促營銷，通過BIM技術對建筑模型進行加工，實現輕量化，再加以燈光和環(huán)境信息渲染，可以讓客戶在虛擬漫游模型中感受產品信息[6]，作為營銷手段，進而提升產品形象；后期延伸保運維，把BIM技術構建的算量模型向后延伸，做到智慧運維、可視化運維，在整個建筑的全生命周期內實現互聯互通的應用[7]。

目前國內房地產開發(fā)經營多以成本效益最優(yōu)為考核標準，評標往往也以最低價中標為評判標準，對于每個環(huán)節(jié)，每個參與單位均考慮投入產出比，BIM技術的應用效果需要立竿見影。在住宅地產領域，對于BIM技術應用的3個方面，優(yōu)化設計降成本通常是企業(yè)的首選，成果可視，雖然對成本的節(jié)約無法如實量化，但對成本的優(yōu)化效果是顯著的，業(yè)界是認可的；漫游帶入促營銷方面，通常需要專業(yè)的視頻制作，技術層面的BIM應用無法滿足營銷要求，而過度包裝往往會造成宣傳與實物的巨大落差，容易引起營銷糾紛，故而導致該方面BIM技術的應用受限；后期延伸保運維方面，研究表明建筑設備運維管理的核心是對信息的管理，利用相關軟件共享參數進行信息編輯，將BIM模型與建筑設備管理緊密結合，在初期BIM建模的過程中完善相關設備的管理信息[8]，而這需要投入大量的人力和財力，受益的卻是后續(xù)單位，故而在現實項目開發(fā)中的應用并不廣泛。

通過以上理論分析，可以看出住宅地產領域BIM技術的應用從面到點都存在一定的問題。下面結合項目實例，在優(yōu)化設計降成本方面，對住宅地產的BIM技術應用進行分析，找到一條解決現有問題的途徑，提升BIM技術應用效果。

2 住宅地產BIM技術應用實例

通過項目訪談、資料查詢及現場勘查等方式，收集到濟南地區(qū)2個住宅地產開發(fā)項目的基本信息和BIM應用信息，如表1、表2所示。

表1 項目基本信息對比

表2 BIM應用狀況對比

對表1中的相關數據作如下分析：建筑面積與占地面積的比為該項目的容積率，則項目一容積率約2.5，項目二容積率約1.8，同時項目一戶數多于項目二，故項目一可以定義為中端樓盤，項目二定義為高端樓盤；項目一和項目二雖然占地面積相差約33%，但是建筑面積和車庫面積相差無幾，在機電設備的設計安裝等方面，項目相似度較高，可比性較強；BIM設計費用與建筑面積的比為單位面積設計費用，則項目一單位面積設計費約2.7元，項目二單位面積設計費約1.9元，項目二較項目一的設計費用降低約29.6%。

對表2中的相關內容作如下分析：考慮到節(jié)約對接時間，減少溝通誤差，通過設計院對施工圖進行BIM優(yōu)化是首選優(yōu)化途徑；BIM優(yōu)化涵蓋的內容不盡相同，但車庫管線綜合及儲藏室管線綜合是優(yōu)化必選內容；車庫結構施工前出具BIM成果有利于節(jié)約成本，減少預留預埋工程的返工量；BIM優(yōu)化成果不盡相同，但均包括紙版圖紙、紙版交底、BIM模型等3項內容；3D模型針對復雜區(qū)域的管線綜合施工具有一定指導意義，但用于營銷宣傳，其深度、精度均不夠，可根據性價比進行選用；車庫管線綜合優(yōu)化，有利于控制車庫凈高。

通過對表1和表2的分析，可以得出住宅地產領域BIM技術應用方面的以下幾個結論：

1）住宅地產領域的BIM應用仍然以指導工程建設為主，且主要在管線綜合平衡中應用。

2）BIM優(yōu)化設計費用的多少與樓盤定位高低之間沒有關系。

3）BIM設計完成時間將影響項目建設成本及進度。

4）BIM優(yōu)化成果文件暫無統(tǒng)一標準。

5）BIM應用評價無量化標準。

6）住宅地產BIM技術的應用目標為節(jié)約項目成本，提高項目品質。

通過對以上2個相似項目的應用實例進行分析，可以看出當前階段住宅地產BIM技術應用沒有統(tǒng)一的標準。形成這樣的應用狀態(tài)的原因是多方面的，有企業(yè)制度的因素，也有企業(yè)認知的因素，更多的是沒有一套成熟的住宅地產項目BIM應用流程，使BIM技術拿之能來、來之能用、用之能勝。

3 構建住宅地產BIM應用指導模型

由此可見，在住宅地產中，BIM技術應用還處于初級階段，應用成效還不顯著，為了使BIM技術在住宅地產項目中的應用更加深入、更加成熟、更加有成效，筆者認為應從以下3個方面努力：

1）將BIM技術的應用從圖紙設計和工程建設階段擴展到社區(qū)運維階段，使BIM技術服務于日常運維，使BIM成果兼具延續(xù)性和發(fā)展性。

2）BIM成果文件應統(tǒng)一化、標準化，且成果產出時間嚴格化，使BIM設計意圖切實落地，使BIM成果發(fā)揮成本優(yōu)化的作用。住宅地產中BIM技術的應用應集中在管線安裝方面。

3）建立和完善BIM技術應用的評價體系，在全周期范圍內對BIM技術應用進行考核評價，發(fā)現問題，并不斷完善住宅地產BIM技術應用體系。

進而可以構建住宅地產BIM應用指導模型如下：

1）明確BIM設計內容：地下車庫管線BIM、管井電井管線BIM。

2）規(guī)范BIM成果輸出：成果經三方責任主體評審、車庫施工前完成、出具紙質圖紙、電子圖紙輔助、進行BIM交底及會簽。

3）監(jiān)督BIM成果落地：業(yè)主監(jiān)理總包三級管理、業(yè)主設計復核驗收。

4）進行BIM應用評價：建立BIM應用評價體系、形成BIM應用反饋機制。

住宅地產中的BIM技術應用應集中在地下車庫和管井電井的管線綜合方面，因為管線施工的可變性和自由性更強，有的放矢可以產生優(yōu)化效益，而土建工程方面的應用較為成熟固定，使用BIM優(yōu)化成果不顯著。

BIM成果輸出方面要具有可視性、可移動性、可追溯性，必須出具紙質圖紙文件，必須進行交底會簽，更重要的是必須在施工前完成，方可指導管線的預留預埋施工。BIM成果的落地需要強力的執(zhí)行力和嚴格的監(jiān)管制度，還有一個重要環(huán)節(jié)就是BIM應用的評價，通過對成果應用的評價，發(fā)現問題、分析問題、解決問題，制訂更優(yōu)的對策輔助今后的BIM設計優(yōu)化，使BIM成果輸出質量得到不斷提升[9]。

4 結語

本文基于濟南2個體量相似的住宅地產開發(fā)項目的相關數據，對住宅地產的BIM技術應用情況進行了分析，找到了關鍵軸線，建立了住宅地產BIM技術應用指導模型。在統(tǒng)計覆蓋面的廣泛性、全面性上存在一定的缺陷，同時，在建立BIM應用評價體系方面還有大量的工作有待完成，需在今后不斷對其修正和完善。