李苗

摘要：土地儲(chǔ)備是城市化進(jìn)程中所面臨的一個(gè)關(guān)鍵性資源問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)波動(dòng)較大。政府應(yīng)該根據(jù)立足于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展速率，持續(xù)整合土地資源，合理選擇土地的儲(chǔ)備規(guī)模與融資方式，不斷平衡供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)利益最大化?；诖耍疚膶⒅饕撌鰷\談土地儲(chǔ)備融資模式。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備;融資模式

引言：

土地儲(chǔ)備是國(guó)政府為了實(shí)現(xiàn)土地資源集成發(fā)展的一種必要型調(diào)控手段。各級(jí)人民政府以及國(guó)土資源管理部門(mén)根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)，通過(guò)征用、收購(gòu)等多種方式，依法獲得對(duì)土地的所有權(quán)，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，滿(mǎn)足日后城市的基礎(chǔ)用地需求。但影響土地規(guī)模的因素較多，土地儲(chǔ)備融資管理過(guò)程中仍然存在著許多問(wèn)題，管理人員要不斷平衡土地資源，明確側(cè)供給因素，做好前期的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展。

1.土地儲(chǔ)備融資的必要性及分類(lèi)

我國(guó)國(guó)土面積廣大，但由于山地、沙漠等不可利用土地占比大，適用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、城市建設(shè)的土地只占總體的60%左右。同時(shí)我國(guó)人口眾多，加劇了人口和資源之間的矛盾。土地儲(chǔ)備量的首要影響因素就是土地的總利用量。政府應(yīng)該明確城市的供給平衡，加快城市的發(fā)展進(jìn)程，通過(guò)舊城區(qū)改造、集體土地回收等多種形式，滿(mǎn)足城市在快速發(fā)展中的土地需要。

目前我國(guó)的土地儲(chǔ)備模式主要包括三種模式。一是土地被政府壟斷，通過(guò)拍賣(mài)和融資股權(quán)等方式，買(mǎi)賣(mài)利益歸政府所有。二是政府利用行政工具對(duì)于土地資源進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)應(yīng)用，使土地資源價(jià)值增長(zhǎng)，從中獲取利益。三是利用中轉(zhuǎn)站，政府要提前征收城市中發(fā)展的所需要土地，以上三種土地融資模式各有所長(zhǎng)，管理人員應(yīng)該根據(jù)地區(qū)的實(shí)際情況，合理進(jìn)行統(tǒng)土地的儲(chǔ)備融資管理，保證城市快速發(fā)展。

2.土地儲(chǔ)備融資模式中的風(fēng)險(xiǎn)

目前市場(chǎng)變化較快，而土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以土地為資源，利用一定的融資方式，綜合銀行貸款抵押、發(fā)行證券等模式獲得定量的資金。一旦金融市場(chǎng)發(fā)生變化，土地儲(chǔ)蓄融資中也會(huì)面臨著風(fēng)險(xiǎn)，造成內(nèi)部環(huán)境動(dòng)蕩，土地價(jià)格就會(huì)發(fā)生變化。一旦前期缺乏科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)手段測(cè)，融資切入點(diǎn)不合適，大大增加融資成本，影響城市化的基本進(jìn)程。

此外，在融資過(guò)程中涉及到政府、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、金融銀行三大利益主體，三方共同保持融資的平衡關(guān)系，任何一方出現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)問(wèn)題，都可能導(dǎo)致整體資金鏈斷裂。管理人員應(yīng)該平衡三方利益，解決資金的供給矛盾，明確側(cè)供給結(jié)構(gòu)與區(qū)塊鏈，加大土地流轉(zhuǎn)效率。

3.土地儲(chǔ)備融資的措施

3.1完善城市內(nèi)部的資金流轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)

資本作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心，引入社會(huì)資本參與到土地交易中，激活市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。政府要鼓勵(lì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)管理土地?fù)?dān)保貸款機(jī)構(gòu)，激勵(lì)小型企業(yè)、個(gè)人利用貸款的，形式發(fā)展自己的企業(yè)，通過(guò)可持續(xù)稅收，獲得穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源，持續(xù)降低融資成本，憑借持續(xù)土地市場(chǎng)證券化。創(chuàng)新融資模式，積極引入社會(huì)資本，綜合考慮社會(huì)資本的來(lái)源，建立配套的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

例如，政府可以與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，以?xún)?chǔ)備土地作為抵押，共同建立土地儲(chǔ)備資金，并且合理控制點(diǎn)數(shù)據(jù)，調(diào)查企業(yè)法人背后的信譽(yù)機(jī)制，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，創(chuàng)造最大的社會(huì)效益，提高資本市場(chǎng)運(yùn)作效率。保證金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)的真實(shí)有效，以手動(dòng)自動(dòng)結(jié)合的加密方式，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。運(yùn)用單模型定向方式及時(shí)修復(fù)數(shù)據(jù)，嚴(yán)格控制城市規(guī)劃，利用數(shù)據(jù)分析優(yōu)化土地資源結(jié)構(gòu)，在減少土地占有量的同時(shí)，提高居民的生活環(huán)境。

3.2持續(xù)整合財(cái)稅、金融等多種體制

開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作所需要的資金數(shù)額較大，資金也是土地儲(chǔ)備中的重要商品，土地作為一種商品，具有一定的投資價(jià)值。政府要合理進(jìn)行資金管理，避免因?yàn)橘Y金不足帶給土地儲(chǔ)蓄中的困難。政府在進(jìn)行土地資源管理時(shí)需要大量的資金支持，因此政府需要協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)氐呢?cái)政政策，合理設(shè)置緩沖點(diǎn)，靈活應(yīng)用土地財(cái)稅。土地財(cái)政金融體制對(duì)政府以及市場(chǎng)行為起到了重要的導(dǎo)向作用，直接影響著政府、企業(yè)之間的土地分配利益關(guān)系。因此政府應(yīng)該合理調(diào)節(jié)稅收關(guān)系，重構(gòu)各級(jí)之間的土地利益，擴(kuò)大底層政府的稅收權(quán)利，緩解財(cái)政壓力擺，脫對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)，承擔(dān)起更多的公共服務(wù)支出，為城市建設(shè)添磚加瓦。

例如，政府要推動(dòng)土地儲(chǔ)備基金，與銀行合作，實(shí)現(xiàn)資金和土地資源的雙向流轉(zhuǎn)，保證土地儲(chǔ)蓄持續(xù)良性循環(huán)。通過(guò)實(shí)物資產(chǎn)、土地收益等，將剩余部分納入到土地儲(chǔ)備資金時(shí)，開(kāi)發(fā)土地證券，提高土地資源的利用率。動(dòng)態(tài)管理發(fā)行額度、發(fā)行對(duì)象以及回報(bào)方式，合理合法的方式促進(jìn)內(nèi)銷(xiāo)，構(gòu)建可持續(xù)的資金保障模式，緩解貸款的本息壓力，為土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革創(chuàng)造良好的條件。

3.3強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理提前做好融資預(yù)測(cè)

土地儲(chǔ)備融資必然存在自身的風(fēng)險(xiǎn)，因此政府在進(jìn)行土地融資時(shí)，應(yīng)該綜合考慮融資存在的風(fēng)險(xiǎn)以及償還方式，在進(jìn)行土地儲(chǔ)蓄融資時(shí)千萬(wàn)不能盲目，要立足于城市的發(fā)展效率和經(jīng)濟(jì)活躍程度，考量影響融資的多種因素。在融資過(guò)程中所需要的金額較大，資金周轉(zhuǎn)時(shí)期較長(zhǎng)?？梢跃C合考慮靈活的信托融資，綜測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)走向，一旦市場(chǎng)比較低迷，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要著重考慮自己的償還能力，適當(dāng)選擇長(zhǎng)線(xiàn)發(fā)展，綜合內(nèi)部融資與外部融資相結(jié)合的方式，保證土地儲(chǔ)備工作能夠順利開(kāi)展。

例如，管理人員可以綜合財(cái)政撥款，土地收益基金等內(nèi)部融資方式與銀行貸款、信托保險(xiǎn)等外部融資方式，進(jìn)行組合式融資管理。將政府撥款作為主要的資金來(lái)源，保證初期的融資工作正常開(kāi)展，在完成基本的開(kāi)發(fā)后。發(fā)放土地證券作為閑散資金，以獲得后續(xù)的收益。應(yīng)用自主研發(fā)的土地?cái)?shù)據(jù)信息系統(tǒng)，來(lái)進(jìn)行底層的擴(kuò)展，完成各類(lèi)型的的土地融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，保證土地儲(chǔ)備融資整體穩(wěn)定運(yùn)行。持續(xù)考量經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與上層建筑之間的雙向影響，并此構(gòu)建更專(zhuān)業(yè)的土地融資風(fēng)險(xiǎn)控制體系，實(shí)現(xiàn)重要節(jié)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)管理，實(shí)時(shí)進(jìn)行土地融資數(shù)據(jù)更新，完成多層次的風(fēng)險(xiǎn)控制。

總結(jié)：

進(jìn)入二十一世紀(jì)以后，城市化的進(jìn)程不斷加快，對(duì)于土地規(guī)劃和城市建設(shè)也提出了更高的要求。因此政府應(yīng)該合理確定土地儲(chǔ)備模式，做好長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)管理，立足于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，科學(xué)的選擇融資模式，做好前期的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備融資收益最大化。

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（作者單位：三門(mén)峽市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備整理中心）