蘇世民

周期：通過(guò)市場(chǎng)漲落判斷投資機(jī)會(huì)

任何投資的成功與否在很大程度上取決于所處經(jīng)濟(jì)周期的節(jié)點(diǎn)。周期會(huì)對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)軌跡、估值及潛在回報(bào)率造成重大影響。黑石會(huì)定期圍繞“周期”展開(kāi)討論，這是公司投資流程的一部分。以下是我識(shí)別市場(chǎng)頂部和底部的簡(jiǎn)單規(guī)則：

1.市場(chǎng)頂部相對(duì)容易識(shí)別，買家通常會(huì)越發(fā)自負(fù)并且堅(jiān)信“這次肯定跟以往不一樣”。但通常情況下，事實(shí)并非如此。

2.市場(chǎng)總會(huì)充斥著過(guò)剩的相對(duì)廉價(jià)的債務(wù)資本，為熱門市場(chǎng)的收購(gòu)和投資提供資金。在某些情況下，貸款人甚至不會(huì)收取現(xiàn)金利息，同時(shí)會(huì)降低或取消執(zhí)行貸款限制條件。與歷史平均水平相比，杠桿水平迅速攀升，借款總量有時(shí)高達(dá)抵押資產(chǎn)凈值的10倍，甚至更多。這時(shí)，買家開(kāi)始愿意接受過(guò)于樂(lè)觀的會(huì)計(jì)調(diào)整和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，以證明承擔(dān)高額債務(wù)的合理性。不幸的是，一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速或經(jīng)濟(jì)下滑，大多數(shù)預(yù)測(cè)往往不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

3.市場(chǎng)觸頂?shù)闹笜?biāo)是身邊賺到大錢的人數(shù)。聲稱表現(xiàn)優(yōu)異的投資者數(shù)量隨市場(chǎng)的走高而增長(zhǎng)。信貸條件寬松，各類市場(chǎng)紛紛上揚(yáng)，沒(méi)有任何既定投資策略或流程的人都能“無(wú)意中”賺到錢。但在強(qiáng)勁市場(chǎng)中賺錢往往是曇花一現(xiàn)。相比之下，即使市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，聰明的投資者還是可以憑借嚴(yán)格的自我約束和健全的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估獲得良好回報(bào)。

所有投資者都會(huì)告訴你市場(chǎng)具有周期性。然而，許多人的實(shí)際行動(dòng)卻與這一認(rèn)識(shí)相悖。在我的職業(yè)生涯中，我曾親歷過(guò)7次大規(guī)模的市場(chǎng)下滑或衰退：1973年、1975年、1982年、1987年、1990-1992年、2001年，以及2008-2010年。經(jīng)濟(jì)衰退是正?，F(xiàn)象。

隨著市場(chǎng)疲軟和經(jīng)濟(jì)下行，市場(chǎng)會(huì)逐漸觸底，但其底部是難以發(fā)現(xiàn)的。大多數(shù)公共和私人投資者過(guò)早買入資產(chǎn)，低估了經(jīng)濟(jì)衰退的嚴(yán)重程度。此時(shí)的關(guān)鍵在于保持沉著冷靜，不要過(guò)快地做出反應(yīng)。投資者大都沒(méi)有信心和耐心，也缺乏自律精神，無(wú)法等到一個(gè)周期完全過(guò)去。這些投資者沒(méi)有自始至終地貫徹自己的投資理念，因此無(wú)法將獲得的利潤(rùn)最大化。

要確定觸底的具體時(shí)間并非易事，投資者最好不要輕易嘗試。原因在于，經(jīng)濟(jì)真正從衰退中走出來(lái)通常需要一到兩年的時(shí)間。即使市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，資產(chǎn)價(jià)值仍需要一段時(shí)間才能恢復(fù)。這意味著如果在市場(chǎng)觸底前后進(jìn)行投資，那么投資者可能在一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法獲得投資回報(bào)。舉個(gè)例子：1983年，油價(jià)暴跌，市場(chǎng)觸底，一些投資者開(kāi)始收購(gòu)休斯敦的寫字樓。10年過(guò)去了，1993年，這些投資者仍在等待價(jià)格的回升。

避免這種情況的方法就是，當(dāng)價(jià)值從低點(diǎn)回升至少10%時(shí)再開(kāi)始進(jìn)行投資。隨著經(jīng)濟(jì)獲得動(dòng)力，資產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)隨之上揚(yáng)。最好放棄市場(chǎng)剛開(kāi)始復(fù)蘇時(shí)10%～15%的漲幅，以確保在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間買入資產(chǎn)。

雖然投資者普遍表示自己的目標(biāo)是賺錢，但事實(shí)上，他們只看重心理安慰。即使大家都在虧錢，他們也寧愿從眾，而不愿意做出艱難決策，等待最大的回報(bào)。從表面上看，隨大流可以避免遭人指責(zé)。這些投資者往往不會(huì)在市場(chǎng)底部附近投資，而是在市場(chǎng)頂部進(jìn)行投資，但這樣做恰恰與“賺錢”的投資理念背道而馳。他們喜歡看著資產(chǎn)價(jià)值上揚(yáng)，這樣心中會(huì)感覺(jué)舒適而安全。價(jià)格越高，越多投資者相信資產(chǎn)會(huì)繼續(xù)升值。出于同樣的原因，在一個(gè)周期的底部前后，新企業(yè)的上市幾乎是不可能的，但隨著周期的發(fā)展，IPO的數(shù)量、規(guī)模和估值都會(huì)出現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)。

周期最終是由各種各樣的供需因素決定的。理解這些供需因素，對(duì)其進(jìn)行量化分析，就可以很好地確定你與市場(chǎng)離頂部或底部的距離。例如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)現(xiàn)有建筑物的價(jià)值遠(yuǎn)高于遷建成本時(shí)，就會(huì)刺激建筑業(yè)的繁榮發(fā)展，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商知道，他們可以開(kāi)發(fā)新樓盤，以高出成本價(jià)的價(jià)格出售。如果只是開(kāi)發(fā)一處房產(chǎn)，這當(dāng)然是一個(gè)極佳的策略。但幾乎每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)看到同樣的機(jī)會(huì)，認(rèn)為自己可以毫不費(fèi)力地賺到錢。如果大量開(kāi)發(fā)商同時(shí)開(kāi)始建設(shè)，那么不難預(yù)測(cè)，市場(chǎng)上將出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，房產(chǎn)價(jià)值將會(huì)下降，而且很可能是急劇下降。

美聯(lián)儲(chǔ)前主席曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“沒(méi)有人能看到泡沫?！边@一說(shuō)法顯然是不對(duì)的。

抓住每個(gè)跳動(dòng)的音符

2006年秋天的一個(gè)星期一，紐約辦公區(qū)的會(huì)議室，我坐到自己的座位上。會(huì)議桌很長(zhǎng)，占據(jù)了整個(gè)會(huì)議室。座位上坐滿了同事，有人甚至坐在靠墻的長(zhǎng)椅上。嵌入墻壁的電視屏幕上顯示的是黑石在倫敦、孟買和香港的團(tuán)隊(duì)。但那天早上，我聽(tīng)到的信息讓我心驚肉跳。

我們當(dāng)時(shí)正在討論西班牙，公司準(zhǔn)備在西班牙收購(gòu)幾個(gè)街區(qū)的公寓。有人表示，西班牙南部現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)如火如荼，就算把整個(gè)德國(guó)的人口都轉(zhuǎn)移過(guò)去，還會(huì)有多余的房屋。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)忽視了最基本的供求規(guī)律。

當(dāng)歐洲團(tuán)隊(duì)提出他們的擔(dān)憂時(shí)，一個(gè)不知何處傳來(lái)的聲音打斷了我們?！拔覀?cè)谟《纫部吹搅送瑯拥那闆r。這里未開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格在18個(gè)月內(nèi)增長(zhǎng)了10倍?！甭?tīng)了這句話，我差點(diǎn)被一口咖啡嗆到。

印度是一個(gè)快速發(fā)展的新興經(jīng)濟(jì)體，這也是我們決定在那里開(kāi)設(shè)辦事處的原因。但印度的經(jīng)濟(jì)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能合理解釋土地價(jià)格的爆炸式增長(zhǎng)。我開(kāi)展房地產(chǎn)投資已有15年的時(shí)間，從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)價(jià)格在18個(gè)月內(nèi)上漲10倍的情況。更令人擔(dān)憂的是，這還只是未開(kāi)發(fā)的土地?？上攵顿Y者已經(jīng)進(jìn)入某種癲狂狀態(tài)，已經(jīng)完全無(wú)視所有顯而易見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

我們當(dāng)場(chǎng)決定不再推進(jìn)西班牙的房屋交易。一些同事露出困惑的表情：印度的土地價(jià)格與西班牙公寓有什么關(guān)系？我有自己的邏輯——在日益全球化的經(jīng)濟(jì)中，必須能夠找到一些10年前甚至兩年前不存在的關(guān)聯(lián)。現(xiàn)在，成本低廉、方便快捷的信貸幾乎是無(wú)國(guó)界的，這些信貸在全球各地尋求機(jī)會(huì)。如果西班牙和印度出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，那么其他國(guó)家也可能會(huì)出現(xiàn)。沒(méi)必要在過(guò)熱的市場(chǎng)買入價(jià)格過(guò)高的房地產(chǎn)。

接下來(lái)的一個(gè)周末，我在棕櫚灘的家里，一邊吃早飯，一邊看報(bào)紙，報(bào)道稱棕櫚灘的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲25%，而棕櫚灘的人口增長(zhǎng)率不可能超過(guò)1%或2%，當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙卻如此描述了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)異常強(qiáng)勢(shì)的形態(tài)。與西班牙和印度一樣，美國(guó)房地產(chǎn)供需之間的基本聯(lián)系也被打破了。

我一生都在用眼睛和耳朵感知世界的信息，探求規(guī)律。就好像以前的一檔電視節(jié)目《聽(tīng)音識(shí)曲》，知道的歌越多，就越有可能只通過(guò)一兩個(gè)音節(jié)就識(shí)別出這首歌是什么。你變得像一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的臨床醫(yī)生，在看到所有測(cè)試的結(jié)果之前，就可以知道患者身體出了什么問(wèn)題。本周早些時(shí)候的房地產(chǎn)會(huì)議引發(fā)的懷疑現(xiàn)在變成了對(duì)市場(chǎng)即將崩盤的徹底恐懼。坐在佛羅里達(dá)州的太陽(yáng)下，我開(kāi)始深深地?fù)?dān)心全球市場(chǎng)崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。

從佛羅里達(dá)州回來(lái)后的星期一，我在早上8點(diǎn)半舉行了私募股權(quán)投資會(huì)議?！拔覀儾慌龇康禺a(chǎn)。”我說(shuō)。

在上午10點(diǎn)半與房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)開(kāi)會(huì)時(shí)，我表示，公司必須消除一切房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口，不僅僅是西班牙的公寓，而且是全球其他任何國(guó)家、我們?nèi)魏螘r(shí)期收購(gòu)的房屋，包括美國(guó)的房產(chǎn)。后來(lái)，我指示公司信貸部門減少所持房地產(chǎn)貸款或抵押貸款支持證券的頭寸，而且不得再買入。我們的對(duì)沖基金團(tuán)隊(duì)也得到了同樣的指令。他們聽(tīng)從了我的警告。

根據(jù)不斷變化的情勢(shì)調(diào)整自己的行為總是很難。特別是當(dāng)人們正順風(fēng)順?biāo)畷r(shí)，他們不想改變。他們選擇閉目塞聽(tīng)，忽略和屏蔽不和諧的音符和曲調(diào)，因?yàn)樗麄冇X(jué)得這些不和諧的信息會(huì)給自己帶來(lái)威脅，而他們又害怕變革的不確定性，害怕需要付出大量努力才能做出改變。出于這種傾向，他們會(huì)在最需要主動(dòng)靈活的時(shí)刻變得被動(dòng)僵化。

我一直把憂慮視為一種積極的心理活動(dòng)，它可以開(kāi)闊人的思路。由于憂慮，你在任何情況下都可以對(duì)不利因素進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別，并采取措施消除其消極影響。我們建立了黑石，就是讓我們能夠有充分的原由去憂慮，有大量的機(jī)會(huì)搜集豐富的原始數(shù)據(jù)，這樣我們就可以尋找異常情況和固有模式，不斷提升我們獲得、理解和運(yùn)用知識(shí)的能力。在最好的狀態(tài)下，憂慮是一種有趣好玩、引人入勝的情感體驗(yàn)，在這種時(shí)候，一個(gè)人的精力是高度集中的。

我對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂涉及公司諸多的投資組合。我們不僅把持有的西班牙房產(chǎn)悉數(shù)出售，而且徹底撤出了西班牙這個(gè)國(guó)家。

從整個(gè)公司范圍來(lái)看，我們出售了在2001年科技泡沫破滅后收購(gòu)、在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇期持有的資產(chǎn)。這些都是周期性公司，其命運(yùn)的起伏取決于整體經(jīng)濟(jì)的健康狀況。

2005年，黑石70%的投資都集中在周期性業(yè)務(wù)。到了第二年，這一比例下降到了30%。我們按預(yù)期計(jì)劃暫停了私募股權(quán)交易，把交易量減少了一半。我的目標(biāo)很明確——如果市場(chǎng)的確出現(xiàn)崩盤，那么黑石的員工也不至于被捆住手腳，忙于應(yīng)對(duì)不良交易造成的混亂局面。當(dāng)然，雖然我們一直在縮減公司交易，但如果其間有機(jī)會(huì)不期而至，我們也不會(huì)與其失之交臂，這也體現(xiàn)了公司的另一個(gè)投資原則：不要錯(cuò)過(guò)良機(jī)。

我們也不是唯一看到危機(jī)、做出調(diào)整的人。2006年10月，我們得知我們的老朋友薩姆？澤爾——黑石的首位投資人也正在考慮出售他的辦公室房產(chǎn)業(yè)務(wù)。薩姆是一個(gè)真正的企業(yè)家，從不滿足于現(xiàn)狀。他創(chuàng)建了EOP（EquityOfficeProperties）公司，這是一個(gè)REIT（房地產(chǎn)投資信托基金），也是首只成為標(biāo)普500指數(shù)成分股的房地產(chǎn)投資信托基金。當(dāng)我們對(duì)EOPREIT進(jìn)行評(píng)估時(shí)，這只基金已經(jīng)在全美近600個(gè)樓宇中擁有超過(guò)1億平方英尺的辦公空間，其中許多辦公室位于城市黃金地段，穩(wěn)居全球榜首。房地產(chǎn)行業(yè)的人都知道，這樣的資產(chǎn)集合相當(dāng)罕見(jiàn)。

薩姆希望在市場(chǎng)觸頂?shù)臅r(shí)候退出房地產(chǎn)行業(yè)。如果他覺(jué)得現(xiàn)在是時(shí)候出售了，那就可以打賭，厄運(yùn)將至。我們認(rèn)為，在交易中獲利的唯一方法就是在我們預(yù)期的崩盤來(lái)臨前，把薩姆的公司拆分出售。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)賺不賠

一場(chǎng)史無(wú)前例的金融風(fēng)暴正在醞釀，而我們即將一頭扎進(jìn)風(fēng)暴眼中。

EOP公司的房地產(chǎn)規(guī)模比黑石以往任何房地產(chǎn)交易的規(guī)模都大六七倍。由于規(guī)模龐大，如果對(duì)形勢(shì)的判斷有誤，就可能會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性后果，公司也會(huì)承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)——無(wú)法出售物業(yè)、無(wú)法償還債務(wù)。但如果我們投資正確，那么帶來(lái)的收益也將是極為豐厚的。喬恩？格雷（黑石全球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)席主管）權(quán)衡利弊，決定頂住壓力、迅速行動(dòng)。我們必須進(jìn)入EOP內(nèi)部，搶在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之前了解這家公司，這意味著我們的競(jìng)標(biāo)金額必須能夠體現(xiàn)我們慎重和誠(chéng)懇的態(tài)度。

2006年11月2日，我們提出了比市場(chǎng)價(jià)格高出8.5%的溢價(jià)，于是EOP向我們提供了各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都躍躍欲試，各種各樣的投資者聚集在一起，試圖超過(guò)我們的出價(jià)。薩姆得其所愿：現(xiàn)在有多個(gè)競(jìng)標(biāo)者在參與拍賣。

在這樣的交易中，潛在買家通常會(huì)與賣家商定“分手費(fèi)”——如果賣家最后決定賣給其中一個(gè)潛在買家，則會(huì)賠償其他潛在買家參與競(jìng)標(biāo)的相關(guān)費(fèi)用，包括時(shí)間成本、法律成本、會(huì)計(jì)成本和盡職調(diào)查成本等。如果市場(chǎng)對(duì)交易反應(yīng)冷淡，參與競(jìng)標(biāo)的少，賣家可能會(huì)同意支付高額分手費(fèi)，以此吸引不愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的買家。如果市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，參與者眾多，賣家就可以支付較低的分手費(fèi)。類似交易分手費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率是總交易規(guī)模的1%-3%。由于市場(chǎng)上對(duì)EOP感興趣的買家非常多，薩姆堅(jiān)持將分手費(fèi)率定為交易規(guī)模1%的1/3。

各方競(jìng)相報(bào)出更高的價(jià)格，因此我們要想辦法繼續(xù)參加競(jìng)標(biāo)。價(jià)格越高，我們就越要調(diào)動(dòng)一切資源，這樣才有可能獲得利潤(rùn)。我們要求薩姆允許黑石預(yù)售EOP的房產(chǎn)。因?yàn)槿绻覀儸F(xiàn)在可以鎖定某些房地產(chǎn)的買家，就會(huì)更有信心為整個(gè)投資組合支付更高的價(jià)格。薩姆拒絕了這一要求，他想徹底轉(zhuǎn)讓EOP，把幾十年的辛勤工作換成一張大額支票，他不希望在銷售完成前把公司拆解。我們要求他將分手費(fèi)從1億美元（相當(dāng)于交易額1%的1/3）提高到5.5億美元左右（相當(dāng)于交易額5.5%的1/3），因?yàn)檫@一數(shù)額更為合理，可以支付交易所產(chǎn)生的所有費(fèi)用，并為我們的投資人提供回報(bào)。他勉強(qiáng)同意了。就像我們需要正當(dāng)理由才能提高報(bào)價(jià)一樣，他也需要讓我們繼續(xù)參與談判。

對(duì)于這種體量的交易，我們需要從主要銀行進(jìn)行大量融資，大約300億美元。我們無(wú)法僅從一家銀行那里拿到這么多錢，所以我們?nèi)ジ鷰准毅y行談判，并采取了黑石的標(biāo)準(zhǔn)做法——讓他們承諾只單獨(dú)為黑石一家的出價(jià)提供資金，享用他們的資源。當(dāng)薩姆聽(tīng)說(shuō)其他競(jìng)標(biāo)者無(wú)法從同意借錢給黑石的銀行那里獲得資金時(shí)，他把喬恩叫去了華爾道夫酒店，情緒激動(dòng)地表示，如果黑石把銀行鎖定起來(lái)，他就饒不了喬恩。

最終，其他競(jìng)標(biāo)者都退出了，只剩下黑石和沃那多。沃那多是一家大型的房地產(chǎn)上市公司，所有者是薩姆的朋友史蒂夫？羅斯。我和喬恩、托尼、約翰？施賴伯一起開(kāi)會(huì)研究對(duì)策：我們是收下5.5億美元的分手費(fèi)，不再參與競(jìng)標(biāo)，還是繼續(xù)參與呢？畢竟，對(duì)我們的投資人來(lái)說(shuō)，5.5億美元也是一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)果。但是，如果能成功拿下EOP，那么其價(jià)值回報(bào)要比分手費(fèi)高太多。我們決定將出價(jià)提高到每股52美元，比我們最初的出價(jià)高9%，但我提出了一個(gè)嚴(yán)重的警告?！斑@筆交易非常危險(xiǎn)?！蔽腋嬖V喬恩和他的團(tuán)隊(duì)，“我想立即出售EOP一半的房產(chǎn)，先賺到錢，這樣剩余房產(chǎn)的價(jià)格可以相對(duì)保守。我要在交易達(dá)成的當(dāng)天完成出售。我不希望過(guò)夜。我們需要在收購(gòu)的同一天執(zhí)行出售的交易?！眳?huì)的每個(gè)人都目瞪口呆。什么樣的公司會(huì)進(jìn)行這樣的操作？光是這樣一個(gè)想法，就已經(jīng)顯得非同尋常了。但我不是在開(kāi)玩笑，因?yàn)檫@筆交易可能會(huì)使黑石破產(chǎn)。

“那我們?cè)撛趺醋瞿?？”有人說(shuō)，“薩姆永遠(yuǎn)也不會(huì)同意讓我們提前出售資產(chǎn)。他說(shuō)過(guò)不會(huì)讓我們預(yù)售的。”

我已經(jīng)認(rèn)識(shí)薩姆20年了，了解他的做事風(fēng)格。我知道他希望拿到最高的出價(jià)。既然我們現(xiàn)在已經(jīng)接近最高價(jià)了，他也不會(huì)太計(jì)較細(xì)節(jié)。無(wú)論他在早些時(shí)候進(jìn)行過(guò)怎樣的表態(tài)，那都是一個(gè)戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題，而不是原則問(wèn)題。我們提出的這個(gè)要求對(duì)黑石來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，也完全符合他對(duì)公平的訴求。

“去告訴他。”我說(shuō)，“如果他想要我們繼續(xù)競(jìng)標(biāo)，就必須允許我們預(yù)售。我們預(yù)不預(yù)售，跟他有什么關(guān)系呢？多給他點(diǎn)兒錢，他就同意了。”

果不其然，他同意了。在下一輪競(jìng)標(biāo)中，沃那多公司的出價(jià)超過(guò)了我們。但我們的預(yù)售權(quán)改變了一切。紐約房地產(chǎn)巨頭哈里？麥克洛提出以70億美元的價(jià)格購(gòu)買紐約七座優(yōu)質(zhì)寫字樓，接近我們總價(jià)的18%。從西雅圖到舊金山再到芝加哥，買家從全美各地來(lái)到黑石，他們都渴望得到薩姆帝國(guó)的房產(chǎn)。我們認(rèn)為市場(chǎng)已達(dá)到頂峰、千年一遇的洪水即將來(lái)襲，但這些人不認(rèn)同我們的觀點(diǎn)，他們認(rèn)為EOP的解體是獲得優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的難得機(jī)會(huì)。

黑石和沃那多公司又經(jīng)過(guò)幾輪較量，直到2月4日超級(jí)碗星期天。沃那多公司的出價(jià)與我們相同，但條款更具吸引力。在超級(jí)碗比賽的開(kāi)場(chǎng)時(shí)間，喬恩接到了電話，我們需要他完善出價(jià)。喬恩在芝加哥郊區(qū)長(zhǎng)大，是芝加哥熊隊(duì)的終身粉絲。熊隊(duì)當(dāng)天的對(duì)手是印第安納波利斯小馬隊(duì)，在小馬隊(duì)率先開(kāi)球后，熊隊(duì)的德溫？赫斯特便完成了一個(gè)回攻達(dá)陣。面對(duì)如此重要精彩的比賽，喬恩不得不強(qiáng)迫自己離開(kāi)電視機(jī)，去處理公務(wù)。

星期一早上，我和喬恩、托尼、約翰決定每股出價(jià)55.50美元，這比競(jìng)標(biāo)開(kāi)始時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格高出約24%。我們最終給EOP的總估價(jià)為390億美元（包括其債務(wù)在內(nèi)），以現(xiàn)金形式支付。沃那多公司的報(bào)價(jià)是現(xiàn)金加股權(quán)。我們知道薩姆出售EOP的目的是離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，他最不想要的就是另一家房地產(chǎn)公司的股票。喬恩那天下午提交了我們的報(bào)價(jià)。沃那多公司棄牌，我們贏了。

但還沒(méi)到慶祝的時(shí)間。

我堅(jiān)持要在交易達(dá)成后，立刻出手EOP房產(chǎn)組合中的一大部分，不能過(guò)夜。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的每個(gè)成員都擠在會(huì)議室，等待這一刻。他們已經(jīng)在會(huì)議室里待了好幾天，與買家接洽，準(zhǔn)備相關(guān)文件。既然與薩姆的交易已經(jīng)結(jié)束，那么現(xiàn)在是時(shí)候售出價(jià)值數(shù)十億美元的房產(chǎn)了。在交易完成前，誰(shuí)也不能回家，誰(shuí)也不能睡覺(jué)。

每個(gè)交易都很大，而這些交易加在一起，足以震撼市場(chǎng)。我們剛剛完成房地產(chǎn)歷史上最大的一筆收購(gòu)，就在同一天，我們又努力實(shí)現(xiàn)一系列巨額銷售。會(huì)議室里的氣味刺鼻，大家都幾天沒(méi)洗澡了。樓道里、電梯里，送信員上下奔波，馬不停蹄，一派繁忙的景象。

我們與哈里？麥克洛完成了交易。交易時(shí)間非常緊湊，其實(shí)相當(dāng)于哈里直接從EOP公司購(gòu)買這些房產(chǎn)——黑石并沒(méi)有實(shí)際擁有過(guò)它們。我們以63.5億美元的價(jià)格出售了西雅圖和華盛頓1100萬(wàn)平方英尺的房產(chǎn)，出售了洛杉磯價(jià)值近30億美元的房產(chǎn)，舊金山也是如此。另外，我們?cè)诓ㄌ靥m、丹佛、圣迭戈和亞特蘭大都出售了價(jià)值約10億美元的房產(chǎn)。我們迅速收回了一半以上的收購(gòu)資金，而且與我們計(jì)算的房產(chǎn)價(jià)值相比，我們還大賺了一筆。

然后，我們休息了整整兩天。每個(gè)人都回家洗澡睡覺(jué)。但在這兩天的時(shí)間里，我依然思緒萬(wàn)千、難以平靜。

在我們完成EOP交易一周后，我60歲了?；仡櫸?0歲的生日之夜，那些跟我最親近的人對(duì)我的記憶，我覺(jué)得自己做得不算差。

當(dāng)我們重返工作崗位時(shí)，我把房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)聚集在主會(huì)議室里?！艾F(xiàn)在，我們要再做一次?！?00雙眼睛齊刷刷地盯著我。

“我們需要出售剩下的這一半房產(chǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們賺的錢可能不是頂值，但我們會(huì)是安全的。我們的目標(biāo)應(yīng)該是只保留價(jià)值100億美元的最優(yōu)房產(chǎn)。此時(shí)，我們已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，現(xiàn)在市場(chǎng)正炙手可熱，所以讓我們繼續(xù)把這些房產(chǎn)推向市場(chǎng)。水滿則溢，在市場(chǎng)火爆的背后，必然會(huì)隱藏天大的危機(jī)。”

在接下來(lái)的幾周里，我們又出售了價(jià)值100億美元的房產(chǎn)。

在兩個(gè)月內(nèi)，我們購(gòu)買了400億美元的房產(chǎn)，又售出了將近300億美元房產(chǎn)——在8周時(shí)間內(nèi)完成了總計(jì)700億美元的房地產(chǎn)交易。當(dāng)所有這些交易完成時(shí)，意味著我們以每平方英尺461美元的價(jià)格出售了面積約6500萬(wàn)平方英尺的房產(chǎn)。這樣一來(lái)，我們保留的3500萬(wàn)平方英尺優(yōu)質(zhì)房源的最終成本價(jià)僅為每平方英尺273美元。我們已穩(wěn)賺不賠。

在這次史無(wú)前例的交易中，我們行動(dòng)的規(guī)模和速度在全球房地產(chǎn)業(yè)是絕無(wú)僅有的，我們憑借果敢和機(jī)敏搶占了收購(gòu)先機(jī)，規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)，為投資人賺取了極為豐厚的收益。