劉德炳
在2月份提出取消住房公積金、改為企業(yè)年金并引發(fā)熱議之后,進入4月份,中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆再次呼吁取消公積金改年金,其核心觀點有三個,一是住房公積金制度已基本完成使命,二是可組建新的專門住房銀行為百姓提供低息貸款支持新增購房,三是在不改變百姓福利的情況下可降低企業(yè)負擔同時又有利于解決養(yǎng)老資金問題。
住房公積金真的可有可無?其支持購房的替代性方案是否可行?取消了住房公積金,這一切問題都能迎刃而解?
住房公積金制度起源于新加坡,并于上世紀90年代開始在我國推廣。當時由于住房條件差、需求較大,而資金不足,因此我國部分地區(qū)逐步效仿新加坡設立公積金,通過個人、企業(yè)、國家各出一部分,集資公住,來破解當時住房的供需矛盾。
黃奇帆指出,1995年以后,幾乎所有的商業(yè)銀行都開始提供按揭貸款業(yè)務。目前,中國的房地產(chǎn)系統(tǒng)已經(jīng)基本建立,購置商品房的商業(yè)貸款體系漸成主流。當商品房市場循環(huán)已經(jīng)形成的時候,公積金最初的使命已經(jīng)基本完成。與此同時,公積金的增值收益較低,也會產(chǎn)生分配不公的問題,可改為企業(yè)年金。
按照這一說法,即使公積金體系退出歷史舞臺,以現(xiàn)有的商業(yè)貸款體系,也能滿足人們的購房貸款需求。從商業(yè)銀行貸款體系的貸款能力來說,這一說法是沒有問題的,但是從貸款購房意愿來看,這一說法顯然站不住腳。
北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池說,住房公積金制度是住房制度改革的產(chǎn)物,是住房暗補改明補的產(chǎn)物,是職工的一個重要福利,是為了解決住房問題而建立的一種制度。當前,對于居住困難群體購房而言,住房公積金的功能主要有兩個:一是支持公積金貸款及還款功能;二是購房時可以提取作為首付款等。老百姓的住房難題依然沒有解決,住房公積金作為解決住房問題的重要資金來源依然有其價值,現(xiàn)在并不適宜取消住房公積金。
事實上,上述公積金已經(jīng)基本完成使命的說法正是從公積金的第一個功能來看待的,即商業(yè)銀行的供應體系可以滿足人們的貸款需求,但在房貸需求端,情況并非如此。
一家地產(chǎn)公司營銷總經(jīng)理說,目前旗下項目的購房客戶只要能用到公積金貸款,還是會首選住房公積金。
住建部等公布的《全國住房公積金2018年年度報告》顯示,2018年,發(fā)放住房公積金個人住房貸款252.58萬筆,發(fā)放金額10218.53億元,比上年增長7.17%。2018年末,累計發(fā)放個人住房貸款3334.82萬筆、85821.32億元,分別比上年末增長8.18%和13.52%;個人住房貸款余額49845.78億元,比上年末增長10.65%;個人住房貸款率86.04%。
從人數(shù)看,僅2018年公積金就支持252.58萬人購房,截至2018年末公積金共支持3334.82萬人購房;從金額來看,截至2018年末個人住房貸款余額49845.78億元,同期中國個人住房貸款余額25.75萬億元,公積金個人住房貸款在整個貸款余額中占比近20%;從資金的使用率來看,2018年個人住房貸款率(即年度末個人住房貸款余額占年度末住房公積金繳存余額的比率)為86.04%,連續(xù)數(shù)年居高不下,表明公積金繳存金額使用率較高,并且用于個人房貸的比重較高。
在這種現(xiàn)象背后,其實是因為相比于商業(yè)購房貸款,公積金貸款的利率較低,人們的貸款購房成本大幅降低。據(jù)住建部《全國住房公積金2018年年度報告》測算,目前五年期以上公積金貸款年利率為3.25%,比同期商業(yè)性個人住房貸款基準利率低1.65-2個百分點,僅僅2018年發(fā)放的住房公積金個人住房貸款,就可為貸款職工節(jié)約利息支出2019.98億元,平均每筆貸款可節(jié)約利息支出8萬元。
事實上,僅僅商業(yè)房貸的利息成本,已成為購房者的不可承受之重。據(jù)央行公布,2019年底,個人住房貸款余額30.07萬億元,同比增長16.7%,如果按照商業(yè)購房貸款平均5.3%的年利率來計算,中國購房者每年僅償還房貸就高達1.6萬元。
2014-2018年住房公積金提取金額及提取率
趙秀池表示,公積金貸款主要是支持首套房等剛需群體,公積金貸款能極大地降低購房成本,而商業(yè)貸款會顯著提高人們的購房成本。貸款購房成本直接關系到貸款購房意愿,如果貸款成本過高,即使有商業(yè)銀行放貸,但人們的正常合理的新增購房需求必將被壓抑,結果不僅不利于老百姓解決購房難題,也不利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。此外,過高的住房信貸不僅透支購買力,而且還將擠壓其他消費,不利于中國經(jīng)濟的發(fā)展。
僅僅從公積金的第一個功能即支持購房貸款來看,取消公積金制度將大幅提高購房成本。
對此,黃奇帆也提出,對于已有的公積金放貸,可以根據(jù)原有利率轉換為商業(yè)貸款;對于新增購房需求,可以成立專門住房銀行,根據(jù)客戶類別通過較低利率來解決這部分群體的住房問題。不過,對于如何成立專門住房銀行,如何針對不同的新增客戶按不同的利率來執(zhí)行,黃奇帆并未說清。
從實際執(zhí)行來看,成立專門住房銀行或許存在較大的難題。
記者從工行、建行等了解到,針對當前購房客戶,銀行執(zhí)行的房貸利率是LPK(貸款市場報價利率)加上一定的點數(shù),目前五年期以上LPR是4.65%,為保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,加點數(shù)一般在0.65%左右,即房貸利率保持在5.3%左右,甚至略高。
一方面,目前五年期以上的公積金房貸利率是3.25%,遠低于5.3%左右的商業(yè)房貸利率,甚至低于一年期LPR,對于商業(yè)銀行而言,從5.3%左右降至3.25%,顯然將放棄十分巨大的利潤空間,而且涉及首付比例、貸款額度以及套利空間等重重難題,實際執(zhí)行較難。
另一方面,由于LPR的定價機制影響,LPR一來取決于中期借貸便利,另外也相當于是優(yōu)惠利率,五年期以上LPR與3.25%的公積金貸款利率差距太大,即使成立了專門銀行,也難以實現(xiàn)3.25%的利率。
第三,對于專門住房銀行而言,如果想保證剛需等購房困難群體能享受到優(yōu)惠利率,則需要專門住房銀行既要有充沛的資金來源,還要有較低的資金成本,這顯然也是巨大的難點。
趙秀池表示,住房公積金天然具有這方面的突出優(yōu)勢。公積金是為了解決職工住房問題而專門設立的一種儲蓄制度,它不光是住房保障,實質上還具有互助金融的概念。廣大職工把錢存到公積金賬戶上,形成一個儲蓄,雖然存款利率較低,但是也正因如此,才可以實現(xiàn)低進低出,最終實現(xiàn)低存低貸的金融制度安排,保證有需要的購房者可以使用成本較低的公積金貸款??梢?,我國公積金制度既解決了貸款資金來源的問題,還解決了商業(yè)貸款資金成本過高的問題,這意味著,公積金制度目前顯然難以替代。雖然公積金資金存貸利率低,增值空間不大,其資金利用效率也被詬病,但無疑公積金實現(xiàn)了應有的作用,與制度設計的出發(fā)點保持基本一致。
對此,中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮公開表示,買房子一次性投入較大,對很多人來說是一個難題,因此在住房政策設計時,主要有三類扶持性政策:一是有人一輩子也買不上,那就需要政策支持,如廉租房政策;有些人需要援助性的政策,如貼息減稅等;還有些人需要互助性的支持,公積金制度就是老百姓之間互助性房地產(chǎn)保障政策。每年有4%到5%的人買房子就不錯,那其他的95%到96%的人的錢就可以來幫扶,一旦公積金取消,自然減輕企業(yè)負擔,但無疑增加了老百姓買房的難度,加大老百姓的風險。
隨著公積金制度的發(fā)展和完善,如今公積金的功能也日趨豐富和強大,其對于購房群體而言,第二大功能就是購房時可以提取作為首付款,而這一優(yōu)勢,顯然是商業(yè)銀行體系和年金都無法解決的。
《全國住房公積金2018年年度報告》顯示,2018年住房公積金提取人數(shù)5195.58萬人,其中為購買、建造、翻建、大修自住住房而提取的人數(shù)是681.7萬人,占比13%;總提取額14740.51億元,其中購買、建造、翻建、大修自住住房提取額4206.41億元,占比達到28.54%,僅次于公積金的最大用途償還購房貸款。
“如果取消了公積金而設為企業(yè)年金,一方面企業(yè)年金可交可不交,并不像公積金一樣實行強制規(guī)定,另一方面,即使將這部分資金放入企業(yè)年金中,由于年金只能在退休后使用,一旦購房者希望將原屬于公積金的這部分資金用于支付首付,那顯然就無法使用這部分資金了。對于購房者而言,其使用效率更低,而且不利于其購房,這無疑與公積金制度設計的功能背道而馳?!壁w秀池表示,雖然年金可以通過運營實現(xiàn)增值,但就公積金制度設計初衷而言,對于很多職工而言,現(xiàn)在的住房難題還沒有解決,還有很多人并沒有改善居住條件,還有很多剛需及低收入者無房戶也亟待解決住房問題,如果此時先將公積金這部分資金掐斷,那無疑是因噎廢食。
近期,由于受到新冠肺炎疫情的影響,部分企業(yè)經(jīng)營遇到困境,面對這一局面,無論是中央還是地方,都出臺規(guī)定,允許部分企業(yè)暫緩繳納住房公積金。
2014-2018年個人住房貸款金額及個人住房貸款率
對此,趙秀池說,無論是緩繳還是租房功能的逐步普及、提取便利性的完善等,都表明我國的住房公積金制度在日益完善以及管理的靈活性,這是公積金政策演變的真正方向。與此同時,公積金制度與按勞分配的分配制度一脈相承,不能片面地看待它的公平性,當然,這方面公積金制度也在不斷完善。總之,住房公積金制度是住房制度改革的重要成果,我們不能忘記當年設計住房公積金制度的歷史和出發(fā)點以及目前的實際情況。
全國政協(xié)委員鄭秉文在今年“兩會”的一份提案中建議,公積金應加快改革步伐,而不是因噎廢食,并提出了公積金改革四大思路。
鄭秉文在提案中指出,當前公積金確實存在很多問題,最大問題有兩個:一是投資收益率太低,跑不贏通脹,繳存職工記賬利率更低;二是統(tǒng)籌層次太低,貸款率高的地區(qū)(天津99.5%)和低的地區(qū)(青海78%)之間不能調(diào)劑。
在鄭秉文看來,公積金改革的思路有四:一是提高統(tǒng)籌層次,加強地區(qū)間互融互通,提高收益率;二是整體改制為國家住房公積金管理公司,成為獨立法人的非銀行金融機構(美國兩房和吉利美的思路);三是改組為國家住房銀行(中國郵政儲蓄銀行的思路);四是與企業(yè)年金合并(新加坡中央公積金的思路)。
值得注意的是,5月18日晚,中共中央、國務院發(fā)布《關于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》。
作為一份中國基礎性制度安排,《意見》在完善覆蓋全民的社會保障體系中,明確提到要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,改革住房公積金制度。
這意味著,中央為住房公積金制度的廢除之爭確定了基調(diào):住房公積金制度或迎來一輪改革,而非廢除。
(綜合摘編自《中國新聞周刊》、今日頭條)