劉暢

突如其來(lái)的疫情讓眾多行業(yè)一下子跌入冰點(diǎn)。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，面對(duì)開(kāi)工延期、銷(xiāo)售放緩、資金壓力，未來(lái)將何去何從？

面對(duì)疫情，1 月 26 日晚間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位以及全行業(yè)發(fā)出號(hào)召，暫時(shí)停止售樓處銷(xiāo)售活動(dòng)，待疫情過(guò)后再行恢復(fù)。

最近幾年，受房地產(chǎn)調(diào)控措施的持續(xù)影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模不斷收縮，房地產(chǎn)投資處于下行通道中。房地產(chǎn)行業(yè)屬于人員密集型行業(yè)，疫情對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)工有直接的影響，加上房地產(chǎn)行業(yè)暫停銷(xiāo)售活動(dòng)，2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子肯定不好過(guò)。

房地產(chǎn)還是一個(gè)十分特殊的行業(yè)：負(fù)債率高，并且高度依賴(lài)于現(xiàn)金流。所以，再難也要有銷(xiāo)售！怎么辦？只好打折促銷(xiāo)。

近一段時(shí)期，房地產(chǎn)巨頭紛紛放下身段，打折促銷(xiāo)的新聞越來(lái)越多。

動(dòng)作快的開(kāi)發(fā)商在2月中旬就開(kāi)始行動(dòng)了：例如富力集團(tuán)，采取包含“全民營(yíng)銷(xiāo)+網(wǎng)上售房+購(gòu)房大優(yōu)惠+無(wú)理由退房+差價(jià)補(bǔ)償”等一整套組合的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式。

此后，更多開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)。

2 月 16 日晚，恒大宣布，從 2 月 18 日至 2 月 29 日期間，全國(guó)各在售樓盤(pán)住宅（含公寓及寫(xiě)字樓），可享受 7.5 折優(yōu)惠;在 3 月 1 日至 3 月31 日期間，全國(guó)各在售樓盤(pán)住宅（含公寓及寫(xiě)字樓），可享受 7.8 折優(yōu)惠。

2月20日，綠地控股正式啟動(dòng)“綠地G優(yōu)尊享會(huì)”服務(wù)平臺(tái)。該平臺(tái)打通了綠地集團(tuán)旗下安居、購(gòu)車(chē)、金融服務(wù)、購(gòu)物、旅游、度假、康養(yǎng)、醫(yī)療 8 大類(lèi)近百項(xiàng)全產(chǎn)業(yè)服務(wù)資源，將推出“G 優(yōu)會(huì)員購(gòu)房特別激勵(lì)”“安家寶無(wú)憂購(gòu)房季”“健康科技宅2.0”等購(gòu)房激勵(lì)三大計(jì)劃。

其中，“G 優(yōu)會(huì)員置業(yè)尊享”計(jì)劃是指，一季度，會(huì)員在綠地旗下任何一個(gè)項(xiàng)目購(gòu)房，在項(xiàng)目原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，給予每套1萬(wàn)元額外購(gòu)房?jī)?yōu)惠。會(huì)員推薦客戶在綠地旗下任何一個(gè)項(xiàng)目購(gòu)房，給予項(xiàng)目現(xiàn)有獎(jiǎng)勵(lì)基礎(chǔ)上每套1萬(wàn)元額外推介獎(jiǎng)勵(lì)。

此外，萬(wàn)科也在福州等地采取線上售樓和打折活動(dòng)。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，將會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商加入打折促銷(xiāo)大戰(zhàn)之中。

房地產(chǎn)政策有所調(diào)整

面對(duì)疫情，多地采取了“救市”措施，對(duì)房企來(lái)說(shuō)迎來(lái)了政策性利好。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅僅在 2 月 12～13 日期間，無(wú)錫、西安、天津、南京、南昌等5個(gè)城市就密集出臺(tái)提振房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，包括延期繳稅、延期繳納土地出讓金、要求金融機(jī)構(gòu)不得盲目抽貸斷貸等多個(gè)方面內(nèi)容。同時(shí)，江西和安徽房地產(chǎn)協(xié)會(huì)建議放松限購(gòu)。

例如，2月19日，蘇州在發(fā)布的政策中提出，住宅地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，以及不統(tǒng)一要求工程項(xiàng)目封頂后申請(qǐng)預(yù)售許可。盡管蘇州市在政策發(fā)布后解釋稱(chēng)，并未取消封頂銷(xiāo)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售，但市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為此項(xiàng)規(guī)定等同于允許未竣工的項(xiàng)目提前銷(xiāo)售，將大大壓縮房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到銷(xiāo)售的時(shí)間，對(duì)緩解房企資金壓力有著較大的利好。

截至2月23日，相繼有近20個(gè)省市密集出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在發(fā)布樓市支持政策的20多個(gè)省市中，共有18個(gè)區(qū)域針對(duì)土地出讓金出臺(tái)政策，允許延期或者分期繳納，并不作追責(zé)處理，占比達(dá)75%以上。而過(guò)半的區(qū)域順延了土地項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間，并針對(duì)土地出讓方式作出了調(diào)整。

綜合來(lái)看，無(wú)論是延期繳納土地出讓金，還是順延土地開(kāi)竣工時(shí)間，其目的均旨在保障房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)的流動(dòng)性，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)投資、以及后續(xù)的房產(chǎn)竣工形成直接影響，其主旨依舊是以“穩(wěn)”市場(chǎng)為主。

還有一些城市，采取了更為實(shí)質(zhì)性的補(bǔ)貼政策。

2 月 14 日晚間，湖南省衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策（試行）》（“衡十七條”），旨在促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

“衡十七條”提到了對(duì)購(gòu)房者實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含車(chē)位、車(chē)庫(kù)、雜物間）和存量住房，簽訂網(wǎng)簽協(xié)議并繳納契稅，所繳契稅稅率為 1%的，由市財(cái)政按所繳契稅對(duì)購(gòu)房人予以全額補(bǔ)貼;所繳契稅稅率為1.5%的，由市財(cái)政按所繳納契稅的三分之二對(duì)購(gòu)房人予以補(bǔ)貼;所繳契稅稅率為 2%以上（含2%）的，由市財(cái)政按所繳納契稅的50%對(duì)購(gòu)房人予以補(bǔ)貼。

另外，2 月 21 日，河南省駐馬店市發(fā)布了 17 條穩(wěn)地產(chǎn)組合拳，從供需兩端雙向發(fā)力，除了降低預(yù)售門(mén)檻、適當(dāng)下調(diào)貸款利率、展期還款等紓困房企的政策，還提出住房公積金最高貸款額度提高至50萬(wàn)元、降低首套房公積金貸款首付比例至 20%、購(gòu)買(mǎi)首套住房給予補(bǔ)助等政策支持購(gòu)房需求。

華泰證券宏觀分析師李超發(fā)布研報(bào)指出，從 2月10日各地最早復(fù)工時(shí)點(diǎn)起算，24日之后，就將滿足異地返城隔離觀察兩周的時(shí)限，疊加多地政府改復(fù)工“審批制”為“報(bào)備制”的邊際變化，未來(lái)兩周全國(guó)復(fù)工情況或?qū)⒂休^明顯改觀。

他還認(rèn)為：“與此同時(shí)，未來(lái)地產(chǎn)調(diào)控有進(jìn)一步松動(dòng)的空間?！?/p>

土地市場(chǎng)并未“凍結(jié)”

近期，多地政府紛紛出臺(tái)政策，或調(diào)整土地價(jià)款繳付方式，或延長(zhǎng)期限，試圖減輕企業(yè)資金壓力，但由于疫情在短時(shí)間內(nèi)的影響難以消除，銷(xiāo)售恢復(fù)正常還需要一段時(shí)間，房企的資金壓力依然巨大。這也大大影響到土地市場(chǎng)的活躍程度。

易居克而瑞研究中心梳理了全國(guó)春節(jié)后出讓的108宗土地發(fā)現(xiàn)，土地市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上受到了極大沖擊，多數(shù)城市底價(jià)成交成為常態(tài)，市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，且未來(lái)仍有一段時(shí)間的下行周期。

克而瑞研究中心表示，目前市場(chǎng)成交土地以小體量為主，高總價(jià)地塊明顯減少。從地塊區(qū)位來(lái)看，地理位置也不是十分優(yōu)越，近八成土地位于郊縣，反映出疫情之下政府對(duì)于市場(chǎng)相當(dāng)謹(jǐn)慎。

盡管土地市場(chǎng)受到疫情的影響，但也沒(méi)有完全悲觀到“凍結(jié)”的程度。一線城市的土地市場(chǎng)依然有亮點(diǎn)，也表明了市場(chǎng)的信心。

2 月 20 日，上海市土地市場(chǎng)消息顯示，上海怡興企業(yè)發(fā)展有限公司、重慶優(yōu)盛達(dá)房地產(chǎn)咨詢有限公 司 、重 慶 利 嘉 華 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 、Hongkong Land 4家公司以310.5億元競(jìng)得徐家匯濱江地塊，折合樓面價(jià)28564元/平方米，溢價(jià)率僅為0.1%。

上述4家公司均為香港怡和集團(tuán)附屬香港置地投資有限公司子公司，310.5億元的成交價(jià)刷新了上海最高價(jià)地塊紀(jì)錄。

香港地產(chǎn)商一向是“嗅覺(jué)”靈敏者，善于逆周期儲(chǔ)備土地，市場(chǎng)景氣時(shí)高價(jià)出貨。這幅面積巨大、價(jià)格高昂的黃金地塊能夠順利成交，說(shuō)明港商對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依舊充滿信心。

再看北京土地市場(chǎng)，截至2月中旬，鼠年的前3場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)已經(jīng)成交363.89億元，并成為全國(guó)土地市場(chǎng)最熱的區(qū)域，平均溢價(jià)率達(dá)到24.96%，而2019年平均土地溢價(jià)率只有9.3%。

值得注意的是，出讓的9幅地塊中，3塊都被綠城拍下，總成交金額144億元，使其成為近期土拍市場(chǎng)最大的贏家。

“從近期北京市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱的情況來(lái)看，房企對(duì)于疫情解除后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是北京市場(chǎng)頗為看好?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這主要是由于北京經(jīng)過(guò)了3年的調(diào)整，市場(chǎng)普遍認(rèn)為已經(jīng)到達(dá)底部，可以適時(shí)出手。

天風(fēng)證券在研報(bào)中指出，“房住不炒”作為基本政策中長(zhǎng)期是不變的，但短期內(nèi)“因城施策”將更占據(jù)上風(fēng)，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的扶持力度繼續(xù)加大。央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，“下一步將繼續(xù)保持流動(dòng)性合理充裕、推進(jìn)LPR 改革繼續(xù)釋放金融機(jī)構(gòu)降低貸款利率的潛力”，或預(yù)示后續(xù)仍有降息空間。

后續(xù)或?qū)⒂懈喑鞘袨楸３址康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性，在“房住不炒”的大邏輯下，實(shí)施“一城一策”的邊際寬松。

鏈接

房貸利率連續(xù)下降

去年8月，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）進(jìn)行重大改革。 所謂貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是根據(jù)商業(yè)銀行實(shí)際的資金供求需要，以商業(yè)銀行自主報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)形成的市場(chǎng)化貸款利率。

這項(xiàng)重大改革宣布后一周，以LPR為基礎(chǔ)的房貸新機(jī)制隨即出爐，有以下三方面內(nèi)容：

1.自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

2.借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。

3.首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

此次房貸新政調(diào)整的最重要的變化，就是個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)的變化。在這次調(diào)整之前，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，即按基準(zhǔn)利率上浮或者下浮多少，來(lái)確定個(gè)人住房貸款利率。

調(diào)整之后，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，即在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)。根據(jù)LPR來(lái)確定個(gè)住房貸款的利率是這次調(diào)整的核心。由此可見(jiàn)，房貸新政的本質(zhì)就是房貸利率的進(jìn)一步市場(chǎng)化。

去年11月20日，LPR迎來(lái)改革后的第四次報(bào)價(jià)。當(dāng)日數(shù)據(jù)顯示，11月LPR報(bào)價(jià)1年期品種報(bào)4.15%，上次為4.20%;5年期以上品種報(bào)4.80%，上次為4.85%。這是新報(bào)價(jià)機(jī)制下5年期以上LPR第一次下行。

5年期以上LPR不僅是企業(yè)中長(zhǎng)期貸款的重要參考，更是房產(chǎn)按揭貸款的利率基準(zhǔn)。

值得注意的是，疫情之后，央行不僅開(kāi)展大額逆回購(gòu)，而且下調(diào)中標(biāo)利率，表明在疫情影響背景下，貨幣政策正在悄然變化。

果然，今年2月20日全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布數(shù)據(jù)，1年期LPR為4.05%，與上月相比下降10個(gè)基點(diǎn);5年期以上LPR為4.75%，與上月相比下降5個(gè)基點(diǎn)。

民生銀行首席研究員溫彬表示，未來(lái)投資將在穩(wěn)增長(zhǎng)中發(fā)揮關(guān)鍵性作用，進(jìn)一步降低5年期以上LPR不僅有利于鼓勵(lì)基礎(chǔ)設(shè)施投資，也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)在“因城施策”調(diào)控的前提下，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

短評(píng)

買(mǎi)房要瞅準(zhǔn)機(jī)會(huì)

歷史經(jīng)驗(yàn)證明，在市場(chǎng)疲弱、房貸利率下行、鼓勵(lì)性購(gòu)房政策疊出的時(shí)候，往往是自住購(gòu)房置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。

然而，事實(shí)上消費(fèi)者多數(shù)不是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的“理性人”，各種人性弱點(diǎn)左右著我們的決策。

購(gòu)房決策上也是同樣，多數(shù)人是房?jī)r(jià)越跌越觀望、越猶豫，總盼著更低，結(jié)果錯(cuò)過(guò)了房?jī)r(jià)調(diào)整的最佳“時(shí)間窗口”，等房?jī)r(jià)再次大幅上漲后，便亂了方寸，急忙加入“搶房”的隊(duì)伍。

歷史數(shù)據(jù)也證明了這點(diǎn)，每次調(diào)控中房?jī)r(jià)最低、政策最優(yōu)惠的時(shí)候往往成交量也很低，反而是房?jī)r(jià)再次從底部快速上漲的時(shí)候成交量才上來(lái)。

作為一個(gè)有著 20 年房地產(chǎn)記者經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人士，記者有幸見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)2000年以來(lái)的一輪波瀾壯闊的發(fā)展。對(duì)于自住性的購(gòu)房人，上一次買(mǎi)房子的好機(jī)會(huì)還是在2014年年末到2015年初。

當(dāng)時(shí)的情況是：連續(xù) 5 年的房地產(chǎn)調(diào)控后，一方面國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的趨勢(shì)在持續(xù)減緩，可以簡(jiǎn)單理解為房?jī)r(jià)要跌到底了;另一方面，國(guó)家層面出現(xiàn)鼓勵(lì)性購(gòu)房的政策轉(zhuǎn)向，銀行房貸政策方面也越來(lái)越友好?，F(xiàn)在來(lái)看，那個(gè)時(shí)點(diǎn)的確是自住性購(gòu)房人的一次難得的買(mǎi)房機(jī)會(huì)。

那么，對(duì)于自住性購(gòu)房人，在一個(gè)房產(chǎn)短周期（一般4～5年）內(nèi)，什么時(shí)候該買(mǎi)，什么時(shí)候要等等看呢？

簡(jiǎn)單說(shuō)什么時(shí)候要“等等看”吧：有兩個(gè)階段，就是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后，短期接近頂部;以及見(jiàn)頂后剛剛下跌的初期。

現(xiàn)在顯然不是上面這兩個(gè)階段，而且某種程度上與2015年年初的市場(chǎng)狀況有些類(lèi)似。

所以，自住購(gòu)房人買(mǎi)房子的好機(jī)會(huì)來(lái)了。