柯思婷

文前提要：買房似乎是一種穩(wěn)賺不賠的投資?？墒墙灰走^程萬一有意外情況，賠償金額也會(huì)很大。在簽約時(shí)，要謹(jǐn)慎對(duì)待違約條款。

買房合同的交易金額較高，履行時(shí)間也較長(zhǎng)，一旦買房過程中出了什么問題，要賠的錢自然也很多。房屋貸款審批沒過就是一種常見的風(fēng)險(xiǎn)因素，如果對(duì)于貸款申請(qǐng)沒有把握，就冒然簽下買房合同，可能要為此承擔(dān)巨額損失。

吳小姐和丈夫在上海打拼，他們看中了郊區(qū)一套較為經(jīng)濟(jì)的房子，總價(jià)只有300多萬元?？墒且?yàn)橘I房過程不順，這對(duì)年輕夫婦要為此支付補(bǔ)償款、違約金、律師費(fèi)等費(fèi)用，共計(jì)近90萬元。

兩次申請(qǐng)房貸沒過，買賣不成

2018年5月，吳小姐夫婦和賣家易女士達(dá)成了房屋買賣的意向，當(dāng)天支付了20萬元的定金。他們約定了買賣流程：20萬元的定金之后可以轉(zhuǎn)為第一筆購(gòu)房款;吳小姐夫婦需在2個(gè)月內(nèi)支付第二筆購(gòu)房款112萬元;房地產(chǎn)權(quán)證辦好后，吳小姐夫婦向銀行申請(qǐng)貸款，由銀行以發(fā)放貸款的形式支付易女士243萬元，如果貸款不夠，由吳小姐夫婦在過戶之前補(bǔ)足;等賣家易女士把戶口遷走，完成最終交付后，吳小姐夫婦支付最后一筆購(gòu)房款2萬元，買賣完成。以上購(gòu)房款總計(jì)377萬元。

談好后，吳小姐和易女士正式簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定雙方在2018年10月之前辦好過戶手續(xù)。在接下來的2個(gè)月里，吳小姐夫婦按約支付了首付款，房地產(chǎn)權(quán)證也辦好了，只要房貸能順利批下來，基本上就沒問題了。

可是，房貸審批竟然沒有通過，買房過程卡住了。經(jīng)過協(xié)商，吳小姐夫婦想向別的銀行再申請(qǐng)?jiān)囈辉?，賣家易女士同意多給他們一些時(shí)間。

2018年11月，雙方重新簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，還多簽了一份《買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，把違約條款寫得非常詳細(xì)。

根據(jù)新的買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議，他們將房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的時(shí)間延長(zhǎng)至2018年12月31日。吳小姐夫婦自愿補(bǔ)償易女士因推遲交易所造成的損失11萬元，此外還要支付自2018年10月起的房屋租金補(bǔ)償，按每月4000元計(jì)算，直到辦好過戶手續(xù)。違約金方面，如果雙方中任何一方違約并逾期超過60日，則對(duì)方有權(quán)單方面解除本合同，由違約方支付總房款20%的違約金。同時(shí)，雙方中的任何一方如果反悔，也應(yīng)按照總房款的20%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。違約條款還約定，因違約方未履行合同義務(wù)而導(dǎo)致訴訟的，由違約方承擔(dān)守約方的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用。

因吳小姐的個(gè)人原因，房貸沒有在2018年12月31日之前審批通過。貸款申請(qǐng)?jiān)俅问?，買賣雙方就后續(xù)問題產(chǎn)生了爭(zhēng)議，2019年年底，他們走上了法庭。

房?jī)r(jià)沒漲，違約金是否過高？

審理中，易女士賣房的意愿沒有改變，她說只要吳小姐確定能辦出貸款，她依然可以配合重新簽訂合同。如果要解除合同，她認(rèn)為吳小姐應(yīng)該按照合同約定支付所有的補(bǔ)償款、違約金和律師費(fèi)。

吳小姐提出，自己沒有把握貸款可以審批通過，也沒有能力用現(xiàn)金補(bǔ)足剩余房款，他們決定放棄買這套房子，要求解除合同，并表示愿意承擔(dān)違約金。但是，她認(rèn)為合同約定的總房款20%的違約金過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了賣家易女士的實(shí)際損失，應(yīng)該按照實(shí)際損失予以調(diào)整。

考量實(shí)際損失需要參考最新市場(chǎng)價(jià)格。時(shí)間距離當(dāng)初簽約已經(jīng)過去了1年多，因?yàn)殡p方對(duì)于這套房子的最新市場(chǎng)價(jià)格意見不一，法院向一家房地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行了詢價(jià)，顧問公司給出的咨詢意見書稱，在打官司的當(dāng)下，這套房屋的總價(jià)只有約330萬～351萬元。

單論房?jī)r(jià)，相比合同里的377萬元，賣家易女士的損失沒有20%那么多。可是，畢竟合同明確約定了20%的違約金，難道能因?yàn)槭丶s方損失少就少付嗎？

法院：雙方按約履行

法院審理后認(rèn)為，吳小姐與易女士簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》都是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。因此，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。

首先，買賣還要不要繼續(xù)進(jìn)行？

在貸款未獲審批的情況下，要求吳小姐用現(xiàn)金補(bǔ)足剩余房款245萬元的確有困難，買賣合同存在不能履行的風(fēng)險(xiǎn)。為了避免擴(kuò)大雙方當(dāng)事人的損失，在吳小姐愿意承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，法院認(rèn)為房屋買賣合同不宜繼續(xù)履行，應(yīng)予解除。吳小姐已支付的房款132萬元應(yīng)該返還，同時(shí)她也應(yīng)該承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。

其次，吳小姐一方違約，他們究竟要賠多少錢？

對(duì)于雙方約定因推遲交易而產(chǎn)生的11萬元補(bǔ)償款，吳小姐沒有異議，法院照準(zhǔn)。

房屋租金損失是由延遲買賣而造成的客觀損失，易女士要求吳小姐按約支付租金損失，直到合同解除之日，此主張得到了法院支持。買賣拖延了1年以上，按每月4000元的標(biāo)準(zhǔn)，這一項(xiàng)至少要賠4.8萬元。

因吳小姐違約而解除合同，易女士要求給付違約金合法有據(jù)，違約金必須付。本來總房款20%的違約金是75.4萬元，但是法院考慮到易女士已另外得到了補(bǔ)償款和租金損失補(bǔ)償，再結(jié)合房屋當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)，酌情減少了吳小姐的違約金金額，只需付50萬元即可。

根據(jù)合同違約條款，違約方要承擔(dān)守約方的律師費(fèi)等費(fèi)用，而且易女士的律師費(fèi)未超過相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，她要求吳小姐承擔(dān)律師費(fèi)，法院予以支持。這一筆律師費(fèi)為22萬元。

這樣算下來，吳小姐要付給易女士至少87.8萬元。她認(rèn)為金額太高而提起了上訴，然而二審法院維持了原判。

理財(cái)金手指簽合同一字千金

本案中，吳小姐夫婦承擔(dān)巨額損失的根源是自己的房貸問題。但是透過本案，可以看出合同的嚴(yán)肅性。

在談判時(shí)，也許吳小姐和丈夫沒料到貸款申請(qǐng)會(huì)出岔子，因此在違約條款上沒有給自己留后路，也沒有在第一次貸款失敗后及時(shí)止損，而是接受了更為嚴(yán)苛的新合同。

相比之下，賣家易女士是一個(gè)簽合同的“老司機(jī)”，把可能出現(xiàn)的違約情形及其相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)方式都寫得明明白白，結(jié)果每一筆錢都拿到了，沒有因?yàn)榉績(jī)r(jià)有所下降而虧錢。在買賣過程中，易女士的賣房意愿很堅(jiān)定，配合得很好，她一定有把握自己不會(huì)違約。在吳小姐第一次貸款失敗后，易女士顯然意識(shí)到這筆買賣的不確定性很強(qiáng)，于是在新合同和補(bǔ)充協(xié)議中把違約責(zé)任細(xì)化并加重。合同寫明了違約方要承擔(dān)守約方的律師費(fèi)，易女士大手筆花了22萬元，請(qǐng)了兩位較高水平的律師，正是基于合同給她的底氣。

買房對(duì)普通人而言是一筆大額又劃算的投資，很可能帶來高收益，但是一著不慎，也會(huì)變成災(zāi)難，在簽約時(shí)必須慎之又慎。