甄愛軍

文前提要：進(jìn)入7月份以來，包括深圳、杭州、南京等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市加大了樓市調(diào)控力度。房價(jià)出現(xiàn)過快上漲苗頭，是政策收緊的主要原因。

部分城市收緊調(diào)控

連日來，不斷有城市發(fā)布新政收緊樓市調(diào)控。

7月25日凌晨，號(hào)稱“東莞史上最嚴(yán)住房調(diào)控政策”出爐。值得一提的是，東莞首次將二手房納入限購范圍。東莞新政規(guī)定，非莞籍夠首套房（新房/二手）需2年內(nèi)連續(xù)1年以上社保;購二套房須3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社保;非本市戶籍擁有2套及以上住房，禁止購買第三套;證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。

此外，在7月23日，南京發(fā)布新政，收緊樓市調(diào)控。據(jù)了解，南京市住房保障和房產(chǎn)局、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，打擊包括假離婚、假落戶、假人才為主的“三假”行為，以及加強(qiáng)對“萬人搖”項(xiàng)目的監(jiān)控。

從全國樓市調(diào)控政策變化來看，從7月開始，全國開始了一輪調(diào)控政策收緊潮，落實(shí)“房住不炒”總體調(diào)控思路。南京作為房價(jià)上漲熱點(diǎn)城市，已經(jīng)是最近第七個(gè)收緊調(diào)控的城市。此外，包括深圳、東莞、鄭州、杭州等城市，已經(jīng)先后出臺(tái)政策，收緊調(diào)控。其中，深圳出臺(tái)了“史上最嚴(yán)”的調(diào)控措施，要求新落戶居民滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月社保才可買房。

非莞籍首套房（新房/二手）需2年內(nèi)連續(xù)1年以上社保;2套須3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社保;非本市戶籍擁有2套及以上住房，禁止購買第3套;證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。

中央已經(jīng)釋放出明顯的信號(hào)。7月24日，國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，總結(jié)房地產(chǎn)長效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作。據(jù)了解，參加此次座談會(huì)的代表來自10城市，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等。

此外，國家相關(guān)職能部門也出臺(tái)措施，嚴(yán)厲打擊投機(jī)需求。鑒于存在部分資金違規(guī)流入房市股市、推高資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，近日銀保監(jiān)會(huì)明確指出，將嚴(yán)查亂加杠桿和投機(jī)炒作行為，防止催生資產(chǎn)泡沫。

房價(jià)上漲是主因

房價(jià)出現(xiàn)過快上漲苗頭，是這一輪市場加碼調(diào)控的主要誘因。

業(yè)內(nèi)人士表示，房價(jià)出現(xiàn)明顯反彈現(xiàn)象的熱點(diǎn)城市率先出手新一輪調(diào)控政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從這一輪收緊調(diào)控的城市看，大部分都屬于房價(jià)明顯上漲的城市，最典型的城市包括杭州、深圳、南京和東莞等。

整體來看，最近一段時(shí)間內(nèi)，上述城市樓市出現(xiàn)了一輪明顯的價(jià)格上漲行情。比如南京，2020年6月新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲1%，二手房環(huán)比上漲0.5%;杭州新建住宅環(huán)比上漲1.2%，二手房環(huán)比上漲1%。這樣的漲幅，在當(dāng)前市場環(huán)境下，已然不小。

最典型的是深圳，今年上半年房價(jià)上漲速度不斷加快。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳市二手房價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%和1.9%，出現(xiàn)加速趨勢。此外，從3月份開始，深圳二手房價(jià)漲幅在全國70個(gè)大中城市的排名，就沒有掉出前兩位。

此外，在房價(jià)上漲預(yù)期不斷增強(qiáng)的前提下，部分城市存在新盤與二手房之間“價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象，進(jìn)一步推升了樓市的熱度。張大偉說：“這些城市都有一個(gè)明顯的新盤價(jià)格倒掛現(xiàn)象，部分熱點(diǎn)樓盤幾百套房幾萬人搖號(hào)，因?yàn)榭吹靡姷膬r(jià)格倒掛，新房比二手房價(jià)格明顯低，使得市場出現(xiàn)了不少違規(guī)買房的行為?！?/p>

當(dāng)然，資金面寬裕，也是不可忽視的因素。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，從當(dāng)下的市場基礎(chǔ)看，樓市上漲的主要原因還是來自資金面的寬松，為了抑制投機(jī)需求重新抬頭，這些城市的政策基本都是針對限購、限價(jià)、預(yù)售等政策微調(diào)。

更多城市或?qū)⒏M(jìn)

預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多城市跟進(jìn)，調(diào)控力度趨緊。

張大偉認(rèn)為，包括成都等城市預(yù)計(jì)后續(xù)加碼調(diào)控的可能性都非常大。他說：“這一輪調(diào)控政策預(yù)計(jì)有可能超過15個(gè)城市會(huì)發(fā)布不同力度的收緊政策?！?/p>

其實(shí)，今年上半年，樓市調(diào)控力度稍有放松，導(dǎo)致市場需求出現(xiàn)反彈。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)31次，上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)累計(jì)為304次，2019年上半年為251次，也就是說2020年因?yàn)橐咔橛绊?，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集多發(fā)，同比上漲達(dá)到21%，刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀(jì)錄。

不過，今年1～4月，房地產(chǎn)調(diào)控主要以穩(wěn)定市場為主。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月出臺(tái)政策238次，從政策內(nèi)容看，“救企”與“救市”成為兩大特點(diǎn)，救企業(yè)的政策各地井噴，基本政策內(nèi)容都是寬松土地出讓金、加快預(yù)售。有些地方政府甚至發(fā)力過猛，比如出臺(tái)降低首付、松綁限購等，全國累計(jì)超過12城市出現(xiàn)了政策“一日游”現(xiàn)象。

政策對穩(wěn)定市場發(fā)揮了不小的作用。從目前市場看，在2月全國市場基本冰凍的情況下，3月市場恢復(fù)到了50%水平，從5、6月市場整體表現(xiàn)來看，全國大部分區(qū)域已經(jīng)恢復(fù)正常。

在市場已經(jīng)基本恢復(fù)正常水平的情況下，為防止房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，收緊調(diào)控實(shí)屬必然。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，包括深圳、南京等城市收緊調(diào)控也進(jìn)一步說明，熱點(diǎn)城市尤其是房價(jià)炒作過多的城市，政策依然以收緊為基調(diào)。

不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，加大供應(yīng)或是最佳選擇。張大偉表示，核心原因還是這些城市的調(diào)控政策沒有治本，在市場熱度處于高位的時(shí)候，簡單進(jìn)行限價(jià)，出現(xiàn)了套利空間，制造了市場恐慌。所以，加大供應(yīng)，應(yīng)該作為未來調(diào)控的重要組成部分，目前看全國房地產(chǎn)調(diào)控效果最好的典型城市有北京與長沙，這2個(gè)城市都將重磅政策落地在供應(yīng)上。