廖丹嬋 婁信強(qiáng) 歐鎮(zhèn)麗

（南寧師范大學(xué) 廣西 南寧 530001）

一、引言

2008年以來(lái)，南寧市商品住宅價(jià)格快速上漲，商品住宅價(jià)格變化受何因素驅(qū)動(dòng)成為突出的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。把握其變化的主要驅(qū)動(dòng)因子，有助于為政府調(diào)控、開發(fā)商制定開發(fā)策略及置業(yè)者消費(fèi)提供參考依據(jù)。學(xué)者們對(duì)房?jī)r(jià)變化及其驅(qū)動(dòng)力做了大量研究，現(xiàn)有研究顯示：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；房?jī)r(jià)漲跌與供需、信貸等因素存在顯著相關(guān)性，房?jī)r(jià)漲幅與供給呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，與需求因素呈正相關(guān)關(guān)系；房?jī)r(jià)漲跌驅(qū)動(dòng)因素還包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)供求和公共政策目標(biāo)；此外，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴、公共品供給數(shù)量和質(zhì)量提升、人口結(jié)構(gòu)變化等也是驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

文章結(jié)合南寧商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)房?jī)r(jià)影響因素逐一進(jìn)行相關(guān)性檢測(cè)，在此基礎(chǔ)上選擇合適的驅(qū)動(dòng)因子構(gòu)建住宅價(jià)格驅(qū)動(dòng)力模型，并根據(jù)模型方程式探尋商品住宅價(jià)格變化主要驅(qū)動(dòng)力。

二、研究方法

以2008-2018年南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒及其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)假定驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行相關(guān)性檢測(cè)，選擇顯著性好的驅(qū)動(dòng)因子作為建模自變量，再依次通過(guò)多重共線性檢驗(yàn)、擬合度檢驗(yàn)、顯著性檢驗(yàn)，構(gòu)建南寧商品住宅價(jià)格變化驅(qū)動(dòng)力模型。

（一）構(gòu)建思路

基于莫靜玲和強(qiáng)順成、賈忠文等學(xué)者們的研究，按照“基本假定—確定指標(biāo)—模型設(shè)計(jì)—模型檢驗(yàn)—結(jié)果分析”的思路，首先通過(guò)相關(guān)性檢測(cè)選定商品住宅價(jià)格影響因素，再以此為驅(qū)動(dòng)因子（自變量X1，X2，X3…Xn），構(gòu)建商品住宅價(jià)格變化驅(qū)動(dòng)力模型（因變量Y）。該模型基本結(jié)構(gòu)為：

β0為常數(shù)項(xiàng)，β1，β2…βn為模型的回歸系數(shù)，需要用樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)；

Xn變化一個(gè)單位時(shí)，因變量Y變動(dòng)的單位數(shù)；

（二）模型分析過(guò)程

①相關(guān)性檢驗(yàn)。當(dāng)Sig值小于等于0.05時(shí)，說(shuō)明模型存在線性關(guān)系。

②多重共線性檢驗(yàn)。根據(jù)共線性統(tǒng)計(jì)量表的方差膨脹因子VIF進(jìn)行判斷，VIF越大于10，因變量之間存在的多重共線性越嚴(yán)重。反之，VIF越接近1則多重共線性越弱。

③擬合度檢驗(yàn)。依據(jù)R2在0到1之間范圍的數(shù)值大小進(jìn)行判斷。當(dāng)R2越接近1，擬合程度越高，則可繼續(xù)構(gòu)建模型。

④顯著性檢驗(yàn)。模型F檢驗(yàn)值的sig值都小于0.05，說(shuō)明模型在置信區(qū)間顯著。

三、實(shí)證檢驗(yàn)與結(jié)果分析

（一）研究區(qū)概況

2008-2018年南寧商品住宅價(jià)格總體保持持續(xù)緩步上漲，其價(jià)格變化發(fā)展特征為：

（1）2008-2010年：發(fā)展初級(jí)階段，住宅價(jià)格年均增速達(dá)到26.87%。南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，2008年后，受益于國(guó)家加大投資西部地區(qū)的利好，南寧經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，吸引眾多開發(fā)商加大投資，南寧商品住宅價(jià)格小步快漲。

（2）2010-2015年：平穩(wěn)緩慢發(fā)展階段，房?jī)r(jià)年均增速為3.2%。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控日益頻繁，2011-2014年南寧實(shí)施了長(zhǎng)達(dá)3年半的限購(gòu)政策，居民需求受限，庫(kù)存量增加，導(dǎo)致供過(guò)于求，造成住宅價(jià)格漲幅變緩。

（3）2015-2018年底：快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)年均增速為14.1%。2017年南寧市地鐵1、2號(hào)線的開通運(yùn)行極大拉升地鐵房?jī)r(jià)格，地鐵規(guī)劃抬高了南寧城市檔次，開發(fā)商爭(zhēng)搶先機(jī)拿地，地價(jià)不斷攀升，商品住宅價(jià)格自然隨之上漲。

圖1 2008-2018年南寧商品住宅均價(jià)走勢(shì)

（二）變量定義

驅(qū)動(dòng)商品住宅價(jià)格變化由多個(gè)因素共同影響，歸納學(xué)者研究成果，商品住宅價(jià)格變化驅(qū)動(dòng)因素如下表1所示：

表1 商品住宅價(jià)格變化的驅(qū)動(dòng)因素

參考以上成果，結(jié)合南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，可將南寧商品住宅價(jià)格變化驅(qū)動(dòng)因素分為供給因素、需求因素和宏觀經(jīng)濟(jì)因素三類，具體如下表2所示。

表2 南寧商品住宅價(jià)格變化的驅(qū)動(dòng)因素

（三）數(shù)據(jù)來(lái)源

文章以2008-2018年的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒》及廣西統(tǒng)計(jì)局、克而瑞網(wǎng)站及文獻(xiàn)資料。

（四）測(cè)算過(guò)程

1.確定指標(biāo)

分別檢測(cè)商品住宅開發(fā)投資額、樓面地價(jià)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、南寧總?cè)丝凇⑷司鵊DP、城市化水平、CPI與商品住宅成交均價(jià)的關(guān)系。經(jīng)檢測(cè)，以上因子的Sig均小于0.05，表明這些因素與南寧商品住宅存在線性關(guān)系。為優(yōu)化模型效果，避免自變量之間相互干擾，文章從供給、需求、宏觀經(jīng)濟(jì)三類因素中分別選出南寧住宅新開面積、成交樓面價(jià)、城市化水平作為自變量建模。

2.模型設(shè)計(jì)

根據(jù)驅(qū)動(dòng)因子的線性檢測(cè)可建立的多元回歸方程模型為：

X1：住宅新開面積；

X2：成交樓面價(jià)；

X3：城市化水平；

β1......β3分別為 X1、X2、X3的系數(shù)。

3.模型檢驗(yàn)

（1）多重共線性檢驗(yàn)

系數(shù)a

VIF均小于10，模型沒(méi)有受到自變量之間的相互干擾，不存在共線性。

（2）擬合度檢驗(yàn)

模型匯總b

根據(jù)模型匯總b表中得出，本研究的調(diào)整R方89.6%，說(shuō)明南寧住宅價(jià)格變化的89.6%都以由參與本次的自變量所引起的。

（3）顯著性檢驗(yàn)

Anovab

從以上的Anovab表可清晰看出，p等于0.001，小于0.05，說(shuō)明本研究的自變量中至少有一個(gè)自變量能夠顯著影響因變量。

4.模型分析

系數(shù)a

城市化水平P值為0.001，小于0.05，說(shuō)明城市化水平對(duì)住宅價(jià)格有影響，從城市化水平對(duì)住宅價(jià)格的影響系數(shù)為36280.04可知，城市化水平對(duì)住宅價(jià)格的影響是顯著正向的，意味著城市化水平越高，住宅價(jià)格也越高。而南寧住宅新開面積P值為0.271，樓面地價(jià)P值為0.082，均大于0.05，對(duì)住宅價(jià)格沒(méi)有構(gòu)成顯著影響。

根據(jù)分析結(jié)果，R2為0.931，擬合度高；Sig值為0.001，小于0.05，模型存在顯著性；VIF均小于10，共線性存在相對(duì)弱。由此得出模型方程式為：

5.模型結(jié)果分析

在構(gòu)建模型中，住宅新開面積和樓面地價(jià)對(duì)因變量商品住宅價(jià)格的影響小，不夠顯著。城市化水平對(duì)因變量商品住宅價(jià)格的影響最大，城市化水平每提高1%，南寧商品住宅單價(jià)將會(huì)增加36280.04%。城市化水平提高會(huì)帶動(dòng)整個(gè)南寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口流量，故此對(duì)商品住宅需求量也進(jìn)一步增加。

四、小結(jié)

通過(guò)模型檢驗(yàn)，可知南寧住宅價(jià)格變化89.6%都是以由南寧住宅新開面積、樓面地價(jià)、城市化水平三個(gè)自變量所引起，其中城市化水平因素影響最大。住宅新開面積增加，市場(chǎng)供給量加大，將導(dǎo)致商品住宅銷售單價(jià)下降；樓面地價(jià)增加，導(dǎo)致建房成本增加，銷售單價(jià)自然隨之增長(zhǎng)；城市化水平提高，代表著整個(gè)南寧市經(jīng)濟(jì)得到良好發(fā)展，對(duì)于住房需求也要求更高，由此推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。