姚建昊

摘? 要：該文以某商業(yè)綜合體工程建設(shè)為例，為確保商業(yè)項目順利、平穩(wěn)地推進，強化對項目整體從開發(fā)到運營的全過程管控。在開發(fā)前，提煉城市地方文化元素，從商業(yè)定位、客群分析等方面進行設(shè)計規(guī)劃，通過完善圖紙和建立資源庫等措施為工程順利啟動奠定基礎(chǔ)。編制項目全周期計劃時間軸，采取切實可行的施工組織策劃，保證主體結(jié)構(gòu)的完工以及開業(yè)前商業(yè)調(diào)改的順利完成，加強對整個施工過程的安全管理，保證項目最終高品質(zhì)效果的呈現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)項目管理;設(shè)計及采購管理;進度管理措施;質(zhì)量安全管理措施

中圖分類號：TU71 文件標(biāo)志碼：A

0 引言

商業(yè)項目的項目管理是指通過對商業(yè)的精準(zhǔn)定位，依據(jù)項目特點進行設(shè)計，合理進行管理策劃，確保項目的各項進度推進;項目管理者運用系統(tǒng)的理論和方法，對項目及其資源進行計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，實現(xiàn)項目的開業(yè)及運營目標(biāo)[1]。

1 工程簡介

1.1 工程概況

圖1 為龍城天街綜合體周邊商圈輻射區(qū)域示意圖。洪莊機械廠HX-020702地塊S-3#商業(yè)綜合體項目（龍城天街）地處江蘇省常州市鐘樓區(qū)，如圖1所示，北接勤業(yè)路，東接五星路，西接韓村路，屬于常州鐘樓區(qū)勤業(yè)板塊核心區(qū)域。項目用地32 598 m2，容積率3.25，總建筑面積約16.2萬m2，與常州地鐵二號線五星站接駁。

1.2 工程特點

工程有4個特點。1）項目體量大。項目總建筑面積約16.2萬m2，地上10.7萬m2，地下5.5萬m2，商業(yè)面積12萬m2，地上5層（局部6層），地下2層，是常州城西體量最大的商業(yè)綜合體。2）安全風(fēng)險大。該項目基坑深度超10 m，屬于深基坑工程，中間3段錨索，需要分層開挖，流水作業(yè)，施工難度大。項目位于勤業(yè)板塊核心區(qū)域，周邊交通流量大，基坑開挖期間需密切監(jiān)控對周邊道路的影響。3）施工組織難度大。夜間施工、政府管控等干擾因素多，有效作業(yè)時間短。周邊為交付小區(qū)，人流車流密集，對施工車輛通行影響較大。4）環(huán)保要求高。項目位于鬧市區(qū)，存在交通管制、揚塵管控和噪聲管控等多種政策管控的影響，有效作業(yè)時間短、環(huán)保措施要求高。

2 商業(yè)項目建設(shè)前管理

2.1 商業(yè)定位分析

該項目（龍城天街）位于常州市鐘樓區(qū)。周邊輻射3 km內(nèi)20萬居民，5 km內(nèi)居民50萬。通過對周邊消費群體的深入了解、定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位不斷修正調(diào)整，緊抓周邊25～40歲的家庭作為主力客群，提供高品質(zhì)設(shè)施、高效化服務(wù)、高便捷購物、多元化品牌（以大眾熟知品牌為主導(dǎo) ，輔以少量中高級的潮流運動品牌作為補充），多元化餐飲搭配兒童及娛樂組合，成為一站式生活歡聚中心。

2.2 設(shè)計管理措施

2.2.1 設(shè)計原則

在城市土地這一不可再生資源之上，充分利用土地、挖掘土地潛力，有效配制資源，實現(xiàn)整體高品質(zhì)公共空間與商業(yè)建筑開發(fā)經(jīng)濟利益的雙贏局面，為該項目方案設(shè)計的出發(fā)點與立足點。

2.2.2 總體布局

該項目的規(guī)劃以人性化的設(shè)計理念營造出一個家庭型一站式商業(yè)綜合體，提煉“運河之舟”概念及“亂針繡”等常州運河文化元素，融入建筑風(fēng)格及環(huán)境設(shè)計的各方面，契合常州城市文脈，以滿足高檔次高品位的購物體驗需求。

地塊為商業(yè)用地，北側(cè)靠近城市主干道勤業(yè)路，連通常州地鐵二號線五星站，交通便捷。大商業(yè)沿北側(cè)主干道布置，地下商業(yè)一層與軌道站點接駁，打造鐘樓區(qū)片區(qū)TOD商圈。

2.2.3 交通組織

基于場地特殊的地理位置，充分發(fā)揮其與外環(huán)境溝通便利的優(yōu)勢。首層共設(shè)有4 個出入口，其中主出入口設(shè)置在勤業(yè)路兩端，東側(cè)入口轉(zhuǎn)角設(shè)置，提升面向住宅小區(qū)的可視性，迅速導(dǎo)入交叉路口人流。

合理組織基地內(nèi)的人流、車流，在商業(yè)側(cè)面及背街妥善解決車行口部、下客區(qū)、地庫開口、貨運開口，有效地人車分流。

項目在負(fù)二層及局部負(fù)一層設(shè)置地下機動車庫，在商業(yè)側(cè)面設(shè)直達地下室的汽車坡道，有效的進行人車分流，設(shè)計符合國家及地方的相關(guān)規(guī)定。

2.2.4 室內(nèi)環(huán)境設(shè)計

深度挖掘“運河之舟”概念，提煉出“船”“冒險島” “瞭望臺”3個主體中庭，IP充分打造，形成記憶點和亮點。在簡單溫暖氛圍基礎(chǔ)上營造流暢線條，呼應(yīng)故事線。

2.2.5 景觀設(shè)計

依托原有建筑形態(tài)，鋪裝肌理、精神堡壘呼應(yīng)運河主題;廣場旱噴、綠化休息區(qū)域以及商戶外擺空間的營造將廣場效用發(fā)揮至最大化。

2.3 供應(yīng)鏈管理措施

該項目從16年底開始啟動至18年5月份竣工，9月份開業(yè)，合計工程類（不含設(shè)計類、招商類等其他）招標(biāo)78份，其中涉及建安裝修類53份，環(huán)境景觀類4份，工程相關(guān)類21份，合計涉及金額45 698萬元;招標(biāo)方式包括邀請招標(biāo)36份，簡易招標(biāo)2份、比價招標(biāo)6份、直接委托34份。

2.3.1 招標(biāo)過程及數(shù)據(jù)回顧

主要從2個方面進行回顧。1）機電類招標(biāo)。從項目推進進度分析，除17年初已經(jīng)定標(biāo)的支護、總包、監(jiān)理單位外，商業(yè)項目的所有機電設(shè)備類單位均在17年3月至7月這4個月內(nèi)確定（主要包括：機電總承包單位、消防單位、空調(diào)單位、配電箱、電梯、水泵、冷卻塔等）。2）土建類招標(biāo)。隨著招商條件的逐漸落地，項目進度達成至結(jié)構(gòu)正負(fù)零，從17年6月至17年10月，完成所有強相關(guān)土建類招標(biāo)（幕墻、采光頂、精裝修、防火門、智能化、加固改造、LED屏幕），無論是機電還是土建招標(biāo)，均在短短的4個月內(nèi)完成，月均簽訂4份工程類合同，從單位考察、分析入庫、團隊面試、招標(biāo)交底以及最終招標(biāo)定標(biāo)，是一個巨大的工作任務(wù)。

2.3.2 采購及供應(yīng)鏈管理

主要包括2個方面。1）采購數(shù)據(jù)庫。該項目無論機電還是土建類招標(biāo)，大量地利用集團資源庫、各區(qū)域本身積累的資源庫，打通穿透交圈，整合整個長三角各區(qū)域公司，形成平臺性質(zhì)的招標(biāo)小組，分品類、分階段集中統(tǒng)一招標(biāo)，結(jié)合各地區(qū)公司優(yōu)秀資源，在有條件的基礎(chǔ)上進行簡易招標(biāo)、比價招標(biāo)、甚至直接委托。2）分供方選擇，針對規(guī)模較大的土建及機電類合同，除了利用集團和區(qū)域資源庫，項目結(jié)合圖紙及區(qū)域本身的情況，有針對進行分供方的考察、選擇，包括土家總承包、機電總承包、精裝總包、消防單位、幕墻單位和采光頂單位，均是通過詳細(xì)的篩選、類比、實際出資人的溝通、團隊面試、相似案例的考察、項目背調(diào)、管理策劃匯報、施工組織推演打分等綜合因素考慮，納入到投標(biāo)范圍，確保入圍單位充分符合項目的特性，出資人及團隊意愿度和準(zhǔn)備情況滿足項目要求。