陶東燊 湯黎明 李昕

摘 要：城市民宿是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展與共享經(jīng)濟興起的產(chǎn)物，在全球蓬勃發(fā)展，但其對所在社區(qū)的外部性影響也逐步顯現(xiàn)。文章以廣州市城市民宿為研究對象，通過空間標(biāo)注、問卷調(diào)查及訪談等方法，調(diào)研走訪了典型社區(qū)的居民群體及民宿經(jīng)營者群體，多維度挖掘了城市民宿的社區(qū)正負(fù)外部性影響，結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)管理經(jīng)驗，在城市民宿的治理基礎(chǔ)、治理思路和治理手段方面分別提出對策建議。

關(guān)鍵詞：民宿;AIRBNB;社區(qū)治理;外部性

民宿是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展與共享經(jīng)濟興起的產(chǎn)物。2007年Brian Chesky、Joe Gebbia在舊金山創(chuàng)辦AIRBNB（中文名為愛彼迎），開創(chuàng)了居民利用自己擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的住宅或者其他居住性質(zhì)的物業(yè)開辦短租空間的先河，此后城市民宿在全球范圍內(nèi)高速發(fā)展，截至2019年末，AIRBNB全球房源超過700萬間，覆蓋全球220個國家或地區(qū)，2015年愛彼迎進入中國。民宿市場在中國高速發(fā)展，房源數(shù)量已達將近200萬間。中國民宿產(chǎn)品主要分為城市民宿和鄉(xiāng)村民宿兩種，兩者在住宅產(chǎn)品的用地屬性、交通區(qū)位、周邊環(huán)境、設(shè)施配套、戶型、經(jīng)營方式等方面均有所不同。對于在旅游資源豐富的各大城市聚集的城市民宿而言，在相對密集的城市社區(qū)經(jīng)營對社區(qū)帶來的負(fù)面影響屢見不鮮，其依托住宅進行類酒店開發(fā)的經(jīng)營模式的合法性問題也為城市管理與社區(qū)治理帶來巨大挑戰(zhàn)。

一、廣州城市民宿發(fā)展現(xiàn)狀

（一）空間分布特征

其一，廣州市城市民宿的空間分布主要集中在中心五區(qū)，沿城市軌道交通發(fā)展且與旅游資源匹配度高。根據(jù)筆者2020年3月對Airbnb平臺上369間城市民宿的調(diào)查發(fā)現(xiàn)（圖1），廣州市城市民宿主要分布存在幾個聚集區(qū)，例如珠江新城、廣州塔、琶洲國際會展中心等城市熱門旅游景區(qū)，上下九步行街、北京路、沙面、恩寧路等具有廣州歷史文化要素的歷史城區(qū)，白云山、番禺長隆旅游景點等休閑娛樂區(qū)域，與城市地標(biāo)、自然景觀、人文景觀等匹配度高。

其二，交通便利度是城市民宿分布的重要影響因素，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城市民宿存在沿地鐵線站點分布的趨勢。通過地理集中指數(shù)的計算可知，相比于酒店和青年旅舍，廣州市城市民宿在空間分布上集中程度更高。

其三，在各類住宅社區(qū)中，廣州城市民宿主要分布在商品房社區(qū)和傳統(tǒng)鄰里社區(qū)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，369間城市民宿中，分布在商品房社區(qū)的占比66.12%，在傳統(tǒng)鄰里社區(qū)占比15.18%，兩類社區(qū)合計所占比例超過八成。前者如海珠區(qū)珠江帝景苑社區(qū)（靠近廣州塔旅游區(qū)）分布有35間民宿、天河區(qū)中怡城市花園（靠近體育中心、廣州東站區(qū)域）分布有23間城市民宿，而傳統(tǒng)鄰里類社區(qū)如荔灣區(qū)恩寧路社區(qū)（靠近恩寧路、上下九旅游區(qū)）集中了15間城市民宿。

（二）經(jīng)營模式與合法性特征

通過對74位城市民宿經(jīng)營者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)別于歐美主要為房主將閑置住宅出租，廣州市城市民宿主要由職業(yè)房東收集房源，經(jīng)過重新室內(nèi)設(shè)計裝修，再進行出租經(jīng)營，“低投入、快回報”是其經(jīng)營特征。經(jīng)營者初始投入資金普遍較低，其均值為16.13萬元，初始投入在20萬元以下的經(jīng)營者占比達76.8%，而89.1%的城市民宿的投資回報周期在36個月以下。與此同時，城市民宿成為年輕人創(chuàng)業(yè)的一種方式，職業(yè)房東的經(jīng)營房間數(shù)量普遍較少，調(diào)查顯示，70.28%的城市民宿品牌的經(jīng)營規(guī)模在5套以下。

在經(jīng)營許可方面，廣州城市民宿普遍處于違法經(jīng)營狀態(tài)。一方面城市民宿相關(guān)管理規(guī)定普遍滯后，《廣東省民宿管理暫行辦法》于2019年6月方才出臺，另一方面經(jīng)營許可審批的流程長，難度大，調(diào)查中85.14%的經(jīng)營者并沒有取得全套合規(guī)的民宿經(jīng)營許可（包括營業(yè)執(zhí)照、消防驗收證明、特種經(jīng)營許可證等）。

二、廣州城市民宿的社區(qū)外部性影響

經(jīng)濟學(xué)家曼昆（N.Gregory Mankiw）認(rèn)為外部性是個人經(jīng)濟主體的行為對其他人產(chǎn)生了影響，但并不為此承擔(dān)相應(yīng)成本或獲得相應(yīng)收益。由此，城市民宿對所在社區(qū)會產(chǎn)生典型的外部性影響。

（一）整體社區(qū)外部性影響

調(diào)研①發(fā)現(xiàn)，廣州城市民宿的社區(qū)外部性影響體現(xiàn)為負(fù)外部性和正外部性兩類，而負(fù)外部性顯著高于正外部性，調(diào)研顯示的負(fù)外部性評分是正外部性的1.77倍（圖2）。

同時，城市民宿對于商品房社區(qū)和傳統(tǒng)鄰里社區(qū)外部性體現(xiàn)趨勢不一致。由于商品房社區(qū)本身封閉管理、相對獨立、社區(qū)資源開發(fā)公攤等特征，作為外來者的城市民宿的負(fù)外部性顯著高于正外部性，其評分差異擴大到2.59倍。而傳統(tǒng)鄰里社區(qū)一般位于老城區(qū)，相對開放，公共設(shè)施相對匱乏，正負(fù)外部性影響基本相當(dāng)，說明城市民宿的開發(fā)對于傳統(tǒng)鄰里社區(qū)的更新活化更具有積極作用。

（二）負(fù)外部性影響因素

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州城市民宿社區(qū)的負(fù)外部性影響因素最為顯著的依次為衛(wèi)生與消防安全、無證經(jīng)營，以及由此引發(fā)的商業(yè)價格推高和社區(qū)安全感缺失。其中衛(wèi)生與消防安全中最大的問題是噪聲干擾、公共環(huán)境破壞、公共資源擁擠。

在外部性的社區(qū)差異性層面，兩種社區(qū)在公共環(huán)境公共資源的侵占方面和社區(qū)安全感方面差異最為顯著。商品房社區(qū)居民對社區(qū)安全感和外來停車位占用等問題最為敏感，而傳統(tǒng)鄰里社區(qū)居民則在這兩方面表現(xiàn)平淡，更為在意的是民宿進駐所帶來的商業(yè)價格推高，繼而引發(fā)生活成本上升。

（三）正外部性影響因素

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州城市民宿社區(qū)的負(fù)外部性影響因素最為顯著的依次為租金價值提升、商業(yè)配套提升、建筑改造翻新。同時，政府稅收增加與社區(qū)環(huán)境改造的顯著度較低。

在外部性的社區(qū)差異性層面，傳統(tǒng)鄰里社區(qū)居民對各項正外部性均更為敏感，更為注重民宿進駐帶來的建筑改造翻新、就業(yè)崗位帶動、租金價值提升作用。而商品房社區(qū)居民則在這些方面均表現(xiàn)平淡。

三、廣州城市民宿的社區(qū)治理對策建議

通過深入研究廣州城市民宿發(fā)展的外部性問題，結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)管理經(jīng)驗，在城市民宿的治理基礎(chǔ)、治理思路和治理手段方面分別提出對策建議。

（一）優(yōu)化審批程序，擴大民宿監(jiān)管范圍，構(gòu)建治理基礎(chǔ)

實行有效治理的前提是將盡可能多的城市民宿納入監(jiān)管體系，構(gòu)建廣泛的治理基礎(chǔ)。構(gòu)建這個基礎(chǔ)有三個步驟：第一，降低審批門檻。適度放寬對城市民宿的治理要求，設(shè)計專門針對城市民宿的經(jīng)營特點的管理系統(tǒng)，如移動端的住客信息登記系統(tǒng)。第二，提升審批效率。城市民宿經(jīng)營者資金實力不足以承擔(dān)數(shù)月的審批時間成本，通過制度設(shè)計簡化流程，提升審批效率很有必要性。合并審批程序，將營業(yè)執(zhí)照與稅務(wù)登記證兩證合一、去除不必要的審批程序及免除民宿辦理特種行業(yè)許可證的要求，都是實際且有效的手段。第三，優(yōu)化審批流程。城市民宿合法化過程中，審批單位的設(shè)置至關(guān)重要，2019年《廣東省民宿管理暫行辦法》實施以來，合法化進程的瓶頸正是地方部門的審批利益與風(fēng)險失衡。根據(jù)海內(nèi)外優(yōu)秀管理經(jīng)驗，加大旅游局與開發(fā)公司等民宿發(fā)展受益者的審批參與度，由審批單位牽頭組織民宿所需的消防公安城管建設(shè)許可審批工作，邀請學(xué)者或?qū)I(yè)人員組成第三方委員會參與項目決策均可有效優(yōu)化審批流程的合理性與實踐性。

（二）分類型治理，降低負(fù)外部性影響、鼓勵正外部性發(fā)展

研究發(fā)現(xiàn)，一刀切的強制性手段往往是無效的，并容易招致民宿行業(yè)的集體抵抗。城市民宿的外部性在不同類型社區(qū)中具有不同的顯著程度。因此管理者需因應(yīng)社區(qū)特點，在城市民宿正外部性更為顯著的傳統(tǒng)鄰里社區(qū)適度放開審批限制，參考意大利及法國的政策，對城市民宿建筑修繕行為進行適度的補助，吸引更多城市民宿往此類社區(qū)聚集，利用建筑室內(nèi)改造與公共環(huán)境改造正外部性實現(xiàn)街區(qū)活化更新;在城市民宿負(fù)外部性更為顯著商品房社區(qū)，采用限制營業(yè)天數(shù)、營業(yè)時間范圍、經(jīng)營模式等限制性措施，以降低城市民宿對此社區(qū)的干擾。通過實行分區(qū)治理，采取適應(yīng)性手段，使城市民宿的正外部性最大化、負(fù)外部性最小化才是正確的民宿治理方向。

（三）巧用征稅、補助、強制性治理手段，完善利益調(diào)節(jié)平臺

在城市民宿經(jīng)營性活動中，外部性正或負(fù)，由邊際私人成本與邊際社會成本、邊際私人收益與邊界社會收益的數(shù)量關(guān)系決定。首先，當(dāng)城市民宿私人成本少于社區(qū)成本時，應(yīng)對城市民宿實行征稅手段。其次，當(dāng)城市民宿私人收益少于社區(qū)收益時，應(yīng)對城市民宿實行補助手段。最后，當(dāng)城市民宿造成的社會成本超過居民可接受范圍時，應(yīng)對城市民宿實行強制性手段。

四、結(jié)語

城市民宿的空間分布、社區(qū)選址、經(jīng)營模式?jīng)Q定了其會在城市不同類型的社區(qū)聚集，并由此產(chǎn)生顯著程度不同的社區(qū)外部性，對社區(qū)居民造成相應(yīng)的影響。面對城市民宿的高速發(fā)展，城市管理者必須根據(jù)其外部性特征與問題，制定針對性的對策。首先是構(gòu)建民宿治理的基礎(chǔ)，優(yōu)化審批程序，將盡可能多的民宿納入監(jiān)管：其次是樹立城市民宿治理的大方向，因應(yīng)社區(qū)的特點、實行分區(qū)治理;最后是巧用管理的具體手段，通過征稅、補助、強制性手段，完善利益調(diào)節(jié)平臺。通過以上三個步驟，城市管理者可實現(xiàn)城市民宿外部性內(nèi)在化，在控制城市民宿對社區(qū)的消極影響的同時，充分利用城市民宿帶動社區(qū)發(fā)展。

注釋：

①研究選擇珠江帝景苑社區(qū)和恩寧路社區(qū)作為商品房社區(qū)和傳統(tǒng)鄰里社區(qū)的典型代表，分別針對當(dāng)?shù)鼐用癜l(fā)放221份和120份問卷，調(diào)查其對社區(qū)城市民宿的看法。

參考文獻：

[1]吳曉雋，于蘭蘭.民宿的概念厘清、內(nèi)涵演變與業(yè)態(tài)發(fā)展[J].旅游研究，2018（2）.

作者簡介：

陶東燊，華南理工大學(xué)建筑學(xué)院碩士研究生。研究方向：城市經(jīng)濟學(xué)與社區(qū)治理。

湯黎明，華南理工大學(xué)建筑學(xué)院教授。研究方向：控制性詳細(xì)規(guī)劃與城市經(jīng)濟學(xué)。

李昕（通訊作者），博士，華南理工大學(xué)建筑學(xué)院講師。研究方向：城市經(jīng)濟學(xué)與土地利用。