曾德珩，何良東

（重慶大學(xué) 管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶 400045，E-mail：20190313039t@cqu.edu.cn）

目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的年租金規(guī)模已超萬(wàn)億元、服務(wù)人口超兩億。由于傳統(tǒng)零散的住房租賃市場(chǎng)存在租賃關(guān)系不穩(wěn)定、供求信息不對(duì)稱等一系列缺陷，新興的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在購(gòu)房門檻提高、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、資本助推和政策傾斜等因素的作用下快速膨脹，隨之而來(lái)的是其住戶群體不斷壯大。在此背景下，長(zhǎng)租公寓住戶群體的居住舒適度、滿意度也日漸受到重視。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓具有運(yùn)營(yíng)模式單一、融資途徑偏窄、盈利點(diǎn)難以突破等特點(diǎn)[1]。同時(shí)，隨著以房地產(chǎn)企業(yè)為主體的各路資本扎堆式進(jìn)入，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了“資金貸”、頻繁“爆雷”等現(xiàn)象，行業(yè)發(fā)展在短期火熱后快速進(jìn)入平靜期、整頓期?；谝陨咸攸c(diǎn)，部分學(xué)者從不同角度提出了相應(yīng)的建議和對(duì)策。一是投融資，李嘉[2]認(rèn)為證券化是降低長(zhǎng)租公寓融資成本的破解選項(xiàng)，信托制度為實(shí)現(xiàn)租賃物業(yè)資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離和資金擴(kuò)募提供了天然的制度架構(gòu)；陳秋竹等[3]提出對(duì)于長(zhǎng)租公寓“租金貸”的規(guī)制應(yīng)明確服務(wù)商及網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)的法定義務(wù)，建立對(duì)承租人權(quán)益予以傾斜性保護(hù)的制度安排，嚴(yán)控交易金融化產(chǎn)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；二是優(yōu)化設(shè)計(jì)，羅詩(shī)勇[4]將長(zhǎng)租公寓室內(nèi)空間單元?jiǎng)澐譃樗咝菹⒖臻g、廚衛(wèi)空間、生活起居空間等，并從緊湊型、經(jīng)濟(jì)型、舒適型3 個(gè)方面總結(jié)出適宜的面積配置參考；三是運(yùn)營(yíng)模式，高譽(yù)徽[5]認(rèn)為長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式主要分為集中式、分布式、開發(fā)運(yùn)營(yíng)式、資產(chǎn)托管式等6 種，每種運(yùn)營(yíng)模式下的盈利模式都不盡相同。以上學(xué)者主要是從融資方式、空間設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)模式及行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展等方面對(duì)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行研究，并取得了一定的成果，但是他們更多的是站在開發(fā)商的角度，關(guān)注的是長(zhǎng)租公寓開發(fā)前期，而很少有人基于住戶的立場(chǎng)、關(guān)注長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)后期。本世紀(jì)初，朱嬿等[6]將國(guó)外成熟的顧客滿意度理論引入我國(guó)住宅市場(chǎng)。隨后，有關(guān)我國(guó)住宅社區(qū)居住滿意度的研究逐漸興起。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)學(xué)者將城市低收入者、老年人、進(jìn)城農(nóng)民工、集中居住的農(nóng)民等弱勢(shì)群體作為關(guān)注的重點(diǎn)，聚焦于保障性住房、城中村、老年社區(qū)、農(nóng)民集中居住區(qū)等領(lǐng)域的居住滿意度研究[7~9]，而對(duì)于新興的長(zhǎng)租公寓卻鮮有關(guān)于其居住滿意度的研究。

本文以長(zhǎng)租公寓為對(duì)象，嘗試將研究的重點(diǎn)放在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)后期的住戶居住滿意度上，將現(xiàn)有的居住滿意理論引入到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，借助居住滿意度這一理論工具，對(duì)武漢市長(zhǎng)租公寓的居住情況進(jìn)行調(diào)查分析。

1 長(zhǎng)租公寓居住滿意度研究設(shè)計(jì)

武漢作為國(guó)家中心城市、長(zhǎng)江中游城市群核心城市和全球擁有大學(xué)生最多的城市，近年來(lái)，在國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行的背景下依然保持了高速發(fā)展的勢(shì)頭，是各路資本布局新一線城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的熱門選擇。

1.1 模型的構(gòu)建

基于居住滿意度和長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)有研究，結(jié)合武漢市長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀，擬選擇建筑特征、區(qū)位環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、性價(jià)感知、企業(yè)形象和居住滿意度作為研究的潛變量，構(gòu)建起了武漢市長(zhǎng)租公寓居住滿意度模型如圖1 所示，其中每個(gè)潛變量都包含若干觀測(cè)變量。該模型由7 個(gè)變量組成，其中建筑特征、區(qū)位環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、性價(jià)感知和企業(yè)形象為自變量，居住滿意度為因變量，為便于進(jìn)行后續(xù)的實(shí)證研究，提出了模型內(nèi)自變量與因變量關(guān)系的基本假設(shè)：建筑特征、區(qū)位環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、性價(jià)感知和企業(yè)形象都對(duì)居住滿意度產(chǎn)生正向的影響力。

圖1 武漢市長(zhǎng)租公寓居住滿意度模型

1.2 模型變量的界定及觀測(cè)體系的構(gòu)建

結(jié)合武漢市長(zhǎng)租公寓行業(yè)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)并參考已有研究，對(duì)自變量和因變量的界定和解釋如下：

1.2.1 自變量的界定

（1）建筑特征。建筑特征潛變量包括“房屋總體質(zhì)量”“面積、戶型和空間布局”等4 個(gè)觀測(cè)項(xiàng)。其中，房屋總體質(zhì)量是一個(gè)綜合性的觀測(cè)項(xiàng)，是對(duì)建筑特征潛變量的綜合度量，其余3 項(xiàng)則是結(jié)合當(dāng)代青年人日益提高的生活水準(zhǔn)和個(gè)性化的需求提出的，是從3 個(gè)不同的維度對(duì)建筑特征潛變量的補(bǔ)充和完善。

（2）區(qū)位環(huán)境。區(qū)位環(huán)境潛變量包含“公交、地鐵等基本交通條件”“到工作單位及市中心的距離”等4 個(gè)觀測(cè)項(xiàng)，這4 個(gè)觀測(cè)項(xiàng)分別從不同的角度對(duì)區(qū)位環(huán)境這一概念進(jìn)行解釋。其中，前兩個(gè)可以概括為交通條件，后兩個(gè)可以概括為配套條件。

（3）物業(yè)管理。物業(yè)管理是影響長(zhǎng)租公寓居住滿意度的軟性條件，本文從物業(yè)管理的服務(wù)性和安全性出發(fā)，用“物業(yè)管理人員的服務(wù)態(tài)度”“安全保衛(wèi)”等4 個(gè)觀測(cè)項(xiàng)對(duì)其進(jìn)行解釋。

（4）社區(qū)運(yùn)營(yíng)。廣義的物業(yè)管理包含傳統(tǒng)社區(qū)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容，但當(dāng)前出現(xiàn)于長(zhǎng)租青年公寓領(lǐng)域的社區(qū)運(yùn)營(yíng)與傳統(tǒng)意義上的社區(qū)運(yùn)營(yíng)有著明顯的差異，且對(duì)長(zhǎng)租公寓居住滿意度產(chǎn)生了重要的影響。因此，本文將社區(qū)運(yùn)營(yíng)作為一個(gè)獨(dú)立于物業(yè)管理的自變量進(jìn)行研究，并用“社區(qū)互動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)組織”和“公眾號(hào)、微信群、APP 等線上運(yùn)營(yíng)”兩個(gè)觀測(cè)項(xiàng)、從線下和線上兩個(gè)角度對(duì)其進(jìn)行測(cè)量。

（5）性價(jià)感知。在對(duì)長(zhǎng)租公寓居住滿意度的測(cè)量中，性價(jià)感知是指與同等質(zhì)量的公寓相比，租戶對(duì)它的綜合價(jià)格是否滿意；與同等價(jià)格的公寓相比，租戶對(duì)它的質(zhì)量是否滿意。本文中，性價(jià)感知潛變量包含“總體性價(jià)比”“租金水平”和“水、電、氣、網(wǎng)等費(fèi)用”3 個(gè)觀測(cè)項(xiàng)。由于當(dāng)前長(zhǎng)租公寓的租金通常不包括水、電、氣、網(wǎng)等全部或部分的費(fèi)用，因此，本文將其從“租金水平”觀測(cè)中剝離出來(lái)，作為一個(gè)單獨(dú)觀測(cè)項(xiàng)。

（6）企業(yè)形象。當(dāng)前，涉足武漢市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)多為傳統(tǒng)的品牌地產(chǎn)開發(fā)商、行業(yè)頂尖的地產(chǎn)中介等，這些企業(yè)的進(jìn)入勢(shì)必會(huì)給這一市場(chǎng)帶來(lái)顯著企業(yè)形象的外溢。因此，企業(yè)形象也可能是影響長(zhǎng)租公寓居住滿意度的重要因素之一。本文中，企業(yè)形象潛變量包含“企業(yè)總體品牌形象”“企業(yè)的信譽(yù)”和“企業(yè)的口碑”3 個(gè)觀測(cè)項(xiàng)。

1.2.2 因變量的界定

居住滿意度是本文模型的因變量，根據(jù)定義，居住滿意度是指居民在感受過(guò)住房產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)后，在總體上對(duì)住房做出的評(píng)價(jià)，本文通過(guò)租住后的總體滿意度和與租住前預(yù)期狀態(tài)相比的滿意度兩個(gè)題項(xiàng)對(duì)居住滿意度這一變量進(jìn)行測(cè)量。

通過(guò)以上分析，本文研究模型總共包含7 個(gè)潛變量、22 個(gè)觀測(cè)變量。各變量及其參考來(lái)源如表1所示。

表1 模型的觀測(cè)變量體系

1.3 問(wèn)卷設(shè)計(jì)

基于前文中構(gòu)建的長(zhǎng)租公寓居住滿意度模型，同時(shí)通過(guò)研究大量文獻(xiàn)、咨詢重慶大學(xué)相關(guān)學(xué)者和龍湖冠寓的資深運(yùn)營(yíng)官，設(shè)計(jì)得到此次研究預(yù)調(diào)查問(wèn)卷的33 個(gè)題項(xiàng)。在對(duì)預(yù)調(diào)研收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有4 個(gè)觀測(cè)變量提取因子的結(jié)果與研究預(yù)期和相關(guān)事實(shí)存在一定的出入，在對(duì)這部分觀測(cè)進(jìn)行刪除處理后，分析得到的結(jié)果與預(yù)期基本一致。因此，在正式調(diào)查問(wèn)卷中也刪除了以上4 個(gè)觀測(cè)變量對(duì)應(yīng)的題項(xiàng)，只保留了29 個(gè)題項(xiàng)。

此次研究的正式調(diào)查問(wèn)卷由兩部分組成。第一部分為調(diào)查對(duì)象的基本背景信息，即所謂人口統(tǒng)計(jì)學(xué)變量，由于此類變量也是影響居住滿意度的重要因素，因此本文將住戶性別、年齡、學(xué)歷、職業(yè)、收入、婚戀情況和租住狀況7 個(gè)常見的人口統(tǒng)計(jì)學(xué)變量納入調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行研究。第二部分為對(duì)居住滿意度的具體調(diào)查內(nèi)容，即與29 個(gè)觀測(cè)變量一一對(duì)應(yīng)的題項(xiàng)。

2 長(zhǎng)租公寓居住滿意度模型的驗(yàn)證

2.1 樣本的構(gòu)成及描述統(tǒng)計(jì)分析

2.1.1 樣本的構(gòu)成分析

此次研究正式問(wèn)卷調(diào)查從2019 年3 月5 日到3月24 日共持續(xù)20 天，線上主要是通過(guò)問(wèn)卷星進(jìn)行發(fā)放；線下主要是通過(guò)特定時(shí)間在長(zhǎng)租公寓門店蹲守發(fā)放問(wèn)卷。調(diào)查對(duì)象主要為曾經(jīng)租住或者正在租住長(zhǎng)租公寓的中青年人士，集中在武漢市洪山區(qū)、青山區(qū)、江漢區(qū)等。本次正式調(diào)查共回收問(wèn)卷176份，其中有效問(wèn)卷142 份，有效率約為80.86%。有關(guān)樣本的構(gòu)成情況如表2 所示。

表2 樣本的構(gòu)成分析

由表2 可知，18~35 歲住戶合計(jì)占比為91.5%，這與當(dāng)前長(zhǎng)租公寓住戶多為中青年人的設(shè)定相符；本科及以上住戶累計(jì)占比為75.6%，說(shuō)明長(zhǎng)租公寓住戶主要為受過(guò)高等教育的人群；職業(yè)為基層員工住戶占比高達(dá)63.4%，這與長(zhǎng)租公寓住戶群體多為企業(yè)基層員工的分析結(jié)果相一致；收入12 萬(wàn)元以下住戶累計(jì)占比為81.7%，說(shuō)明長(zhǎng)租公寓住戶仍然是以中低收入人群為主，同時(shí)這也與住戶群體的職業(yè)結(jié)構(gòu)較為匹配。由以上分析可知，此次問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)較為真實(shí)，能夠較好地滿足研究的需要。

2.1.2 描述性統(tǒng)計(jì)分析

本次研究通過(guò)SPSS24.0 軟件，對(duì)正式問(wèn)卷調(diào)查收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行了描述統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算各觀測(cè)變量的個(gè)案數(shù)、平均值和標(biāo)準(zhǔn)差。由表3 可知，所有觀測(cè)變量平均值均大于3.3，相當(dāng)一部分觀測(cè)的均值甚至大于3.5，這表明武漢市長(zhǎng)租公寓居住滿意度整體較高。此外，調(diào)查問(wèn)卷中所有題項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)差都在1 附近，說(shuō)明問(wèn)卷題項(xiàng)一致性較高。由上述分析可知，此次正式問(wèn)卷調(diào)查的數(shù)據(jù)具有較好的代表性與一致性，比較適合開展進(jìn)一步的研究分析。

表3 樣本的描述性統(tǒng)計(jì)分析

2.2 模型的假設(shè)檢驗(yàn)

2.2.1 信度與效度檢驗(yàn)

本文采用克隆巴赫系數(shù)對(duì)正式調(diào)查樣本進(jìn)行信度檢驗(yàn)。通過(guò)SPSS24.0 軟件處理，得到樣本數(shù)據(jù)整體克隆巴赫系數(shù)值為0.958，遠(yuǎn)大于0.7，說(shuō)明數(shù)據(jù)的信度水平較高。此外，由22 個(gè)觀測(cè)變量的“修正后的項(xiàng)總計(jì)相關(guān)性”（CITC）值均高于0.6，并且當(dāng)22 個(gè)觀測(cè)變量中任何一個(gè)變量被刪除時(shí)，克隆巴赫系數(shù)值均會(huì)等于或低于0.958，因此說(shuō)明觀測(cè)變量不能被刪除，樣本數(shù)據(jù)信度水平較高。

本文利用探索性因子分析法對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)效度檢驗(yàn)，樣本數(shù)據(jù)的KMO 值為0.935，遠(yuǎn)高于0.6，且巴特利特球形度檢驗(yàn)顯著性為0.000，表明該量表適合進(jìn)行因子分析。本文在對(duì)量表進(jìn)行因子分析時(shí)采用主成分分析法，經(jīng)分析得到6 個(gè)因子，其累計(jì)方差貢獻(xiàn)率高達(dá)78.311%，大于70%，說(shuō)明該量表的效度較好。

2.2.2 多元線性回歸分析

本文采用多元線性回歸方法對(duì)各自變量與因變量的關(guān)系進(jìn)行分析，結(jié)果如表4、表5 和表6 所示。

表4 居住滿意度模型摘要b

表5 居住滿意度ANOVAa

表6 居住滿意度的多元線性回歸分析

由表4 可知，本研究德賓-沃森統(tǒng)計(jì)量的值等于2.075，接近于2；表6 表明，多元線性回歸模型中6 個(gè)自變量的容差都遠(yuǎn)大于0.1，且其VIF 都小于2，由此可以得出，多元線性回歸模型的6 個(gè)自變量的多重共線性是不存在的，滿足進(jìn)一步開展回歸模型結(jié)果分析的條件。此外，該模型調(diào)整后的R 方為0.746，說(shuō)明建筑特征、區(qū)位環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、性價(jià)感知和企業(yè)形象這6 個(gè)因素可以解釋樣本居住滿意度74.6%的變化原因，模型的擬合優(yōu)度比較高。

如表5 所示，模型的P 值為0.000，小于0.01，說(shuō)明模型通過(guò)F 檢驗(yàn)，即在建筑特征、區(qū)位環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、性價(jià)感知和企業(yè)形象這6 個(gè)因素中至少有一個(gè)會(huì)對(duì)居住滿意度產(chǎn)生影響，該線性回歸模型是有意義的。

由表6 可知，多元線性回歸模型的常量為-0.274，建筑特征、區(qū)位環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、性價(jià)感知和企業(yè)形象這6 個(gè)自變量的回歸系數(shù)分別為0.190、0.063、0.190、0.087、0.318 和0.206，因而構(gòu)建的長(zhǎng)租公寓居住滿意度多元線性回歸模型為：

由模型可知：

（1）性價(jià)感知對(duì)租戶居住滿意度產(chǎn)生正向的影響，且總影響效應(yīng)最大，其回歸系數(shù)為0.318。從開發(fā)商的角度，可能與長(zhǎng)租公寓開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)資金來(lái)源及資金回收特征有關(guān)。當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的資金主要來(lái)源于其他行業(yè)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，資金機(jī)會(huì)成本較高。此外，由于長(zhǎng)租公寓的投資回收主要依賴于住戶的租金，回收周期長(zhǎng)、資金壓力大，為了盡可能地縮短回收周期、降低融資成本，長(zhǎng)租公寓開發(fā)運(yùn)營(yíng)商往往會(huì)以一個(gè)較高的水平來(lái)對(duì)其產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)；從消費(fèi)者的角度，可能與武漢市長(zhǎng)租公寓住戶多為年收入在12 萬(wàn)元以下的中低收入者有關(guān)。對(duì)于中低收入者而言，租房時(shí)考慮的首要因素往往是性價(jià)比，他們對(duì)于價(jià)格的變化通常比較敏感，因而，價(jià)格因素也是影響其居住滿意程度的重要因素。

（2）企業(yè)形象對(duì)租客滿意度有正向的影響，其回歸系數(shù)為0.206，影響效應(yīng)僅次于性價(jià)感知?？梢钥闯觯己玫钠髽I(yè)形象是影響長(zhǎng)租公寓租戶居住滿意度的重要因素。由于政府對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的大力支持，以房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、酒店運(yùn)營(yíng)商等為主的各類機(jī)構(gòu)陸續(xù)加入這一市場(chǎng)。但由于這些機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源不同、企業(yè)性質(zhì)各異，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上的企業(yè)品牌良莠不齊。這一現(xiàn)象在促進(jìn)市場(chǎng)繁榮、給予租戶更大選擇權(quán)的同時(shí)，也加劇了市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，導(dǎo)致租戶選擇的困難。于是，早期形成的對(duì)企業(yè)形象的認(rèn)可度便成為潛在住戶租房抉擇時(shí)的重要指導(dǎo)。

（3）建筑特征和物業(yè)管理對(duì)租戶居住滿意度有正向的影響，其影響系數(shù)都為0.190，相對(duì)較小，這可能與近年來(lái)長(zhǎng)租公寓開發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等方面大量的預(yù)防性投入有關(guān)。在商品住宅的開發(fā)和使用過(guò)程中，開發(fā)商接收投訴最多的往往是關(guān)于房屋質(zhì)量和物業(yè)管理。當(dāng)前，武漢市的長(zhǎng)租公寓開發(fā)、運(yùn)營(yíng)商多為業(yè)態(tài)拓展后的地產(chǎn)開發(fā)商。為了預(yù)防消費(fèi)者在住房質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的投訴，這些地產(chǎn)背景的長(zhǎng)租公寓開發(fā)企業(yè)往往會(huì)重視在這些領(lǐng)域的前期投入，爭(zhēng)取在源頭來(lái)控制和減少租戶的抱怨和投訴，以求租戶滿意度提升。

（4）區(qū)位環(huán)境和社區(qū)運(yùn)營(yíng)對(duì)租戶居住滿意度有正向的影響，但其回歸系數(shù)僅為0.063 和0.087，影響效應(yīng)較弱。近年來(lái)，為了保持較高的出租率，武漢市長(zhǎng)租公寓開發(fā)運(yùn)營(yíng)商多將公寓門店布局于城市核心地段或非核心地段的地鐵站附近，交通方便、配套完善，基礎(chǔ)區(qū)位條件較好。目前，由于社區(qū)運(yùn)營(yíng)只是部分品牌的長(zhǎng)租公寓提供的一種創(chuàng)新性、個(gè)性化服務(wù)，因此，這一因素也不是影響主流租戶群體居住滿意度的核心因素。

3 提升長(zhǎng)租公寓居住滿意度的對(duì)策

針對(duì)以上分析結(jié)果，為提高長(zhǎng)租公寓住戶居住滿意度，現(xiàn)提出如下對(duì)策：

（1）完善長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線，促進(jìn)產(chǎn)品組合多樣化。鑒于武漢市長(zhǎng)租公寓住戶的收入和職業(yè)結(jié)構(gòu)，開發(fā)運(yùn)營(yíng)商可以制定不同的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線，每一產(chǎn)品線的性價(jià)水平和市場(chǎng)定位各異，以滿足不同層次住戶群體的居住需求。不同產(chǎn)品線的合理組合，有利于形成適應(yīng)武漢市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)消費(fèi)者收入水平的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，通過(guò)提供差異化服務(wù)的方式來(lái)提高住戶的居住滿意度。

（2）深化政企合作，促進(jìn)長(zhǎng)租公寓、人才公寓一體化。目前，在各路資本正如火如荼地拓展武漢市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的同時(shí)，各級(jí)地方政府也在有條不紊地推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)人才公寓的建設(shè)。盡管二者的目的不一、方式各異，但也存在著某些共同的利益訴求，即滿足區(qū)域內(nèi)無(wú)房青年群體的住房需求。因而，二者也具備展開深入合作的條件。被納入到人才公寓體系的長(zhǎng)租公寓通常由地方政府從開發(fā)商手中以市場(chǎng)價(jià)格集中統(tǒng)一租賃，并針對(duì)不同類型的住戶群體以不同水平的折扣價(jià)分散出租，后期也由政府委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與長(zhǎng)租公寓開發(fā)商共同運(yùn)營(yíng)。通過(guò)這種運(yùn)營(yíng)模式，青年消費(fèi)者可以以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格租賃到高質(zhì)量的住房，從而有效提升其居住滿意度。

（3）立足全生命周期成本，推動(dòng)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程的標(biāo)準(zhǔn)化。為了有效降低長(zhǎng)租公寓全生命周期成本，在設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商可以優(yōu)化長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提高公寓的空間利用率，使住戶能夠在有限的使用面積內(nèi)獲得更優(yōu)質(zhì)的空間體驗(yàn)；在施工階段，開發(fā)商可以盡量做到標(biāo)準(zhǔn)化的裝修和改造，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)工程成本和施工周期的有效控制；在使用階段，運(yùn)營(yíng)商可以通過(guò)降低空置率、提高出房率的方式改善公寓的運(yùn)營(yíng)狀況。由于長(zhǎng)租公寓的生命周期成本最終是由市場(chǎng)上的消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)，因而，企業(yè)成本的降低也就意味著消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的降低。

（4）加大宣傳力度，提高潛在消費(fèi)群體的品牌認(rèn)知度。為了傳遞良好的形象，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加大自身的宣傳力度，向潛在消費(fèi)者傳播有關(guān)自身更多樣、更有效、更真實(shí)的信息，減少市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，提高消費(fèi)者對(duì)自身品牌的認(rèn)知度，從而克服品牌認(rèn)知障礙對(duì)住戶滿意度的負(fù)面影響。

（5）提升運(yùn)營(yíng)能力，推廣個(gè)性化社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。注重加強(qiáng)個(gè)性化社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，對(duì)于吸引特定客戶群體和提升住戶滿意度具有重要作用。提升運(yùn)營(yíng)能力、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，一方面能夠使住戶產(chǎn)生一定的居住粘性，甚至是依賴性，從而提高其忠誠(chéng)度和滿意度，保證足量的穩(wěn)定客源；另一方面，住戶在參與社區(qū)活動(dòng)過(guò)程中，通常會(huì)產(chǎn)生附加消費(fèi)，這對(duì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)成本的回收和利潤(rùn)的提升也有一定的促進(jìn)作用。

4 結(jié)語(yǔ)

本文以武漢為例，分析長(zhǎng)租公寓住戶的居住滿意度影響因素，得出如下結(jié)論：武漢市住戶的居住滿意度總體上較高，建筑特征、性價(jià)感知、企業(yè)形象等6 個(gè)因素都對(duì)長(zhǎng)租公寓居住滿意度有顯著的正影響，其中，性價(jià)感知是最重要的影響因素，企業(yè)形象次之，其他因素影響較小。針對(duì)上述結(jié)論，提出了完善產(chǎn)品組合、深化政企合作、控制全生命周期成本、加大營(yíng)銷宣傳力度、推廣社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的對(duì)策。