陳秋圓

試點 作為廈門首個引入社會資本參與改造的老舊小區(qū)改造試點項目，白鶴山小區(qū)將試行全新的設計方案、運營模式。

提及廈門，很多人都會不由自主地想到文藝的鼓浪嶼，最美的大學廈門大學，整潔、美麗……然而，同屬于廈門思明區(qū)，距離鼓浪嶼不足5公里的地方，有一個名為白鶴山的小區(qū)，上世紀80年代的建筑外觀，地面坑洼不平，小區(qū)中央閑置空地長滿荒草，即便到了2019年底，這里的居民還在為小區(qū)公共空間狹小、停車難而向當?shù)卣笾?/p>

不過，這一切即將改變?！缎】怠冯s志、中國小康網(wǎng)記者了解到，作為廈門首個引入社會資本參與改造的老舊小區(qū)改造試點項目，白鶴山小區(qū)將試行全新的設計方案、運營模式。目前，改造單位正在抓緊入戶調查，制定設計方案、運營方案并對接相關審批手續(xù)，預計年內將正式動工。

問題：錢由誰出

“未來，小區(qū)中央這片閑置空地將改造為兩層空間，上層為開放式公園，下層將根據(jù)小區(qū)實際和居民需求增設托幼、養(yǎng)老、助餐等公共生活服務配套。”7月7日，安居集團的工程師到白鶴山小區(qū)進行現(xiàn)場踏勘，討論設計方案，這樣向人們描述他們的設計愿景。

以往，老舊小區(qū)改造多由街道、社區(qū)牽頭，重點改造供水、供電、供氣等市政配套設施、小區(qū)環(huán)境及建筑物本體等，改造資金大部分來源于財政補貼。而白鶴山小區(qū)項目的做法卻非常不同，它的改造方式是通過引進社會資本投資增設停車場、完善公共服務配套、平整路面、搭建智慧門禁，推動小區(qū)宜居度整體提升。最重要的是將小區(qū)公共生活服務配套設施的運營管理收益作為物業(yè)服務費用的來源渠道之一，通過引進物業(yè)服務鞏固改造成果，實現(xiàn)小區(qū)后續(xù)長效管理。

近年來，老舊小區(qū)改造接棒成為惠民生、擴內需的重要手段。但是由于老舊小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大，目前各地正在多渠道籌措資金，但仍然存在資金總體不足、財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題，迫切需要建立多渠道融資方式，確保老舊小區(qū)改造工作順利進行。

在探索多元籌資、多元參與這方面，其實思明區(qū)安平里小區(qū)的行動比白鶴山小區(qū)更早。

安平里小區(qū)，原名為檳榔西里二期，隸屬于思明區(qū)筼筜街道，位于風光秀麗的筼筜湖畔，建于上世紀80年代初，是開放式的老舊小區(qū)，共有10幢35梯，居民891人，其中60%為老人。改造之前，居民反映的問題包括道路窄、停車難、違建多，小區(qū)沒有封閉管理，不安全;遇到連續(xù)下雨，化糞池就堵塞、臭氣熏天，總結起來，就是房屋破敗、設施老舊、公共管理服務落后等。

思明區(qū)筼筜街道辦事處的謝余桂介紹，2019年廈門開始下大力氣改造安平里小區(qū)，希望以點帶面，起示范作用，讓其他片區(qū)的居民看到實實在在的改造效果。

在改造中，廈門市堅持“誰受益誰出資”，完善資金籌措機制。一是多方籌集改造資金。通過“居民出資+管線單位投資+財政以獎代補”等方式籌集。小區(qū)紅線范圍內改造提升資金以居民出資為主，包括房改房維修資金、日常專項維修資金、公共收益、捐資等，財政按比例“以獎代補”。小區(qū)紅線范圍外區(qū)域由各管線單位投資，財政實施“以獎代補”。二是多元拓展公共維修資金。通過“居民自籌+政府補貼+公共收益”等方式，建立老舊小區(qū)維修資金歸集、管理、使用機制，為小區(qū)公共管理及房屋后續(xù)維修提供資金保障。將小區(qū)公共房屋出租、停車費等公共收益充實到小區(qū)管理維修資金中，增強老舊小區(qū)“造血”功能。

根據(jù)2016年思明區(qū)委辦公室、思明區(qū)人民政府辦公室印發(fā)的《思明區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作實施細則》，改造提升資金的計算規(guī)則為：市政配套設施方面，供水、供電是計費表前部分的改造費用由管線單位承擔，計費表后部分的改造費用由居民承擔;供氣是新建部分的投資由管線單位承擔;弱電（通信、有線電視）的新建部分（三網(wǎng)合一，包括光貓）的投資由管線單位承擔。小區(qū)環(huán)境及配套設施方面，改造費用由居民承擔，財政以獎代補80%，其中雨污管網(wǎng)項目調整納入市政配套設施類，改造費用由財政承擔。建筑物本體的改造，原則上居民自籌資金比例不低于20%，不足部分由區(qū)財政以獎代補。公共服務設施方面，原則上，改造費用仍按原有資金渠道籌集。鼓勵社會資本參與建設衛(wèi)生服務站、幼兒園、室外活動場地等公共服務設施。

具體到安平里小區(qū)，為了更好地推進，改造采取了“居民和企業(yè)出一部分，政府出大部分”的形式，例如在雨污分流這塊是政府全部出資，而在安裝智慧門禁和樓棟門這塊是政府出80%，居民出20%，每戶花費幾千塊錢。

謝余桂表示：“改造完，人們不僅有地方停車，小孩子有地方玩，老人有地方散步，封閉管理安全可靠，居民的房產也因此實現(xiàn)了保值增值?！?h3>關鍵：錢如何花

“我們沒有為了面子好看去做改造，而是把錢用到該用的地方，改造項目跟居民的生活息息相關，居民需求能得到滿足?！敝x余桂見證了整個安平里小區(qū)改造的全過程，在他看來，人們不是不愿意出錢，關鍵是這錢要花得讓人們滿意。

想做到這一點，并不容易。

謝余桂介紹，由于歷史原因，安平里小區(qū)沒有業(yè)委會，就在社區(qū)的協(xié)助下，每棟每梯推薦一個，由黨員和熱心居民成立了居民自治小組，小組成員對小區(qū)居民進行入戶摸底，2/3以上的居民同意改造后，以小組的名義向街道申請將小區(qū)納入老舊小區(qū)改造，街道據(jù)此往上報，確定項目后，委托設計院對小區(qū)進行方案設計，然后對方案進行公示一個星期，過后再入戶就方案征求居民意見，如果不同意的話也要給出明確的修改意見。

在改造過程中，針對安平里小區(qū)臟、亂、破、舊的現(xiàn)狀，小區(qū)黨支部率先垂范，把小區(qū)居民的需求、訴求放在首位，引入居民自治共管理念，推選退休黨員駱秋文為組長，邀請居民代表擔當“施工參謀”。通過召開座談會5場，收集居民對施工方案、現(xiàn)場管理、施工質量及安全措施方面的意見和建議30余條，無縫對接施工現(xiàn)場，讓小區(qū)改造工程如期順利開展。

其實，不只是安平里小區(qū)，在廈門市的老舊小區(qū)改造提升工作中，“共同”二字是關鍵和核心。廈門堅持共同締造理念，堅持群眾主體地位，強化群眾參與機制。小區(qū)普遍成立了自治小組，多方聽取居民的意見，召開改造意見征求會、社區(qū)事務聽評會等，加強居民群眾與代建、施工、管線等單位的溝通協(xié)調。改造前問需于民，形成共識;改造中問計于民，達成共建;改造后問效于民，實現(xiàn)共評，做到群眾滿意才通過。從此，居民從原本不關心小區(qū)建設的“局外人”，變成了為小區(qū)建設貢獻力量的“主人翁”，也在共同建設中得到更多的獲得感。

后續(xù)：掃除后顧之憂

引入社會資本，多元籌措?yún)⑴c，廈門市思明區(qū)正在掀起新一輪老舊小區(qū)改造熱潮。“前兩年民眾對老舊小區(qū)改造的接受度低，但是安平里小區(qū)改造完，大家看到效果后，現(xiàn)在每天都有人到居委會反映，我們這邊什么時候改？”看到越來越多的民眾關心老舊小區(qū)改造工作，謝余桂也是充滿了干勁。

“老舊小區(qū)改造不是改完一次就結束了，政府進行了環(huán)境提升，但后續(xù)如果沒人去管理，可能一年半載就被破壞掉，這就要靠居民自治小組以及物業(yè)?！敝x余桂表示，小區(qū)以前雖然有物業(yè)，但跟沒有也沒區(qū)別，因為收不到物業(yè)費，物業(yè)公司也不愿意管，然而現(xiàn)在小區(qū)實行封閉管理，車位增加后，物業(yè)可以進行車位收租，就有了辦法維持開支，并投入到小區(qū)管理和環(huán)境提升工作中。否則，管不好的話也收不了物業(yè)費，居民也會有意見。

有分析指出，老舊小區(qū)的物業(yè)費其實是一個“先有雞還是先有蛋”的問題。物業(yè)企業(yè)害怕收不到物業(yè)費，不敢接管老舊小區(qū)，而業(yè)主擔心物業(yè)服務不到位，不愿先繳物業(yè)費。

如何打破這個僵局？廈門市的思路是探索引進社會資本進行成片式老舊小區(qū)改造，并接管片區(qū)內老舊小區(qū)物業(yè)管理。企業(yè)通過整合片區(qū)內閑置的用地或用房，長期特許經(jīng)營醫(yī)療、養(yǎng)老、托幼、停車等便民公共配套設施，同時鼓勵居民讓步公共收益，從而實現(xiàn)前期投資的逐步返還和物業(yè)服務收入的補貼，通過讓業(yè)主感受到企業(yè)的服務，慢慢引導業(yè)主增加物業(yè)費。