康光文

[摘 要]REITs即投資信托基金，這是房地產(chǎn)領(lǐng)域中的一種創(chuàng)新性融資模式，此種方式有助于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化自身的融資結(jié)構(gòu)。在REITs業(yè)務(wù)運作過程中，相關(guān)的稅收政策也會對各參與方的投資及收益造成影響，甚至直接影響房地產(chǎn)REITs的整體發(fā)展。基于此，文章針對房地產(chǎn)業(yè)REITs運行模式的稅收問題展開探討，希望能為相關(guān)人士提供些許參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè);信托運行模式;REITs;稅收問題;改進建議

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.23.068

REITs主要是通過發(fā)行受益憑證來獲取投資企業(yè)的資金，并設(shè)置有專門的投資機構(gòu)負責投資管理，將資金投資所取得的收益按投資比例進行分配，本質(zhì)是一種信托基金。在此種模式下，公開募集投資基金，并交付于專門的機構(gòu)進行運作，這些基金主要用于房地產(chǎn)項目，獲取收益。在這一過程中，相關(guān)的稅收政策會對房地產(chǎn)企業(yè)及投資方的收益造成影響。比如常見的有重復征稅問題、納稅義務(wù)不明確等。

1 REITs的主要運行模式

REITs的運行模式大體上和證劵投資基金類似。此外為了保護投資方應(yīng)有的利益，在治理上，也如同證券投資的做法，設(shè)置有基金管理方、托管方以及獨立的審計方等，形成相互監(jiān)督機制，并構(gòu)建較為完善且嚴格的披露制度，使相關(guān)信息得以公開透明。在投資方多樣化的需求下，目前REITs可分為以下三種。

其一，信托計劃模式：此種模式主要是資產(chǎn)管理方為主體，根據(jù)投資比例進行投資收益的分配，這一過程需要充分保障投資方受益人的權(quán)利。其二，房地產(chǎn)企業(yè)模式：這是以房地產(chǎn)公司為主體，根據(jù)公司結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)、負債等明確投資目標以及收益分配的方案。其三，相互制約型產(chǎn)業(yè)基金模式：此種模式是由投資信托機構(gòu)、基金管理結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司形成封閉式的基金模式，在這種模式下形成了相互制約，提高了資產(chǎn)的安全性，但相關(guān)主體較多，涉及的資金分配以及稅收業(yè)務(wù)也會隨之增多。

綜上所述，不同模式各具優(yōu)劣，房地產(chǎn)企業(yè)及投資方可結(jié)合自己的需要進行選擇。但無論是何種模式，都需要面對同樣的稅收問題，以下本文就對相關(guān)問題展開闡述，具體如下。

2 房地產(chǎn)業(yè)REITs運行模式的稅收問題

2.1 信托業(yè)務(wù)中的重復征稅問題

因為REITs的運作模式不唯一，在稅法中對各模式下的納稅主體也有著不同的定義，這就容易導致在稅收工作中，出現(xiàn)對同一個主體重復納稅的情況。重復納稅的本質(zhì)就是對于各納稅主體的不公平，是稅收問題中不容忽視的一項重點。受此影響，信托業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅負要顯著高于別的行業(yè)。信托機構(gòu)過高的稅負必然會影響收益，導致信托機構(gòu)的競爭力明顯弱于證券投資等其他的投融資領(lǐng)域。這就使投資方更愿意將資金投入到稅收相對較低的其他行業(yè)，影響了REITs行業(yè)的發(fā)展?？梢姡朔N問題不僅增加了稅負，甚至還對我國REITs的實施與完善產(chǎn)生了較大阻礙，投資者的興趣也因此大幅受挫。

2.2 REITs中各參與方的納稅義務(wù)不夠明確

在REITs業(yè)務(wù)中，包括交易、持有、收益分配等環(huán)節(jié)，肯定會出現(xiàn)信托資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、增值等情況。信托業(yè)務(wù)涉及多個主體，包括受托方、委托方以及受益方等，在業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)中，每一方都承擔著對應(yīng)的稅收義務(wù)。但從目前來看，我國沒有針對REITs業(yè)務(wù)出臺專門的稅收條款，納稅可依的稅法主要分散在現(xiàn)有的各法律條文之中，查找起來就較為麻煩。在進行交易的環(huán)節(jié)，對于發(fā)生轉(zhuǎn)讓的信托資產(chǎn)，就需要受益方轉(zhuǎn)讓所得并繳納所得稅。通過以上例子，也可看出信托機構(gòu)所繳納的所得稅實際上和受益人所繳納的收益所得稅出自同一稅源。正是因為出于目前針對REITs的稅法不完善，沒有明確相關(guān)義務(wù)，導致了重復納稅的問題。

2.3 信托收益的性質(zhì)模糊

根據(jù)現(xiàn)行稅法的相關(guān)條款規(guī)定，當受益方獲取REITs的收益分紅時，應(yīng)當要上繳個人所得稅。但從我國現(xiàn)行的個稅制度來看，主要包括以下內(nèi)容：一是薪資、獎金等所得;二是個體商戶經(jīng)營所得;三是單位承包經(jīng)營以及承租經(jīng)營的收益所得;四是勞務(wù)報酬;五是稿酬;六是特許權(quán)使用;七是利息、紅利及股息所得;八是單位的財產(chǎn)租賃所得;九是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;十是偶然所得。綜上所述，信托收益實際上并沒有明確列入到現(xiàn)行的個稅稅法中，但和第七條接近?？筛鶕?jù)現(xiàn)行個稅法對第七條的解釋，是個人擁有股權(quán)以及債券為前提，這就和信托收益的性質(zhì)不相符了?？梢?，從我國現(xiàn)行的稅法來看，因為信托收益的性質(zhì)不明確，現(xiàn)行稅法中也沒有納入個稅征繳的規(guī)定，這就和REITs的現(xiàn)行規(guī)定相矛盾。從目前情況來看，我國的REITs業(yè)務(wù)仍是將信托收益納入所得稅的范圍中，主要是信托機構(gòu)負責代扣代繳，如果信托機構(gòu)沒有代扣代繳，就要求納稅人自行到稅務(wù)局依法納稅。雖然如此，但建議稅法能夠進一步完善，使相關(guān)工作有法可依。

3 改進建議

3.1 明確相關(guān)方的納稅義務(wù)

因為當前我國REITs業(yè)務(wù)的相關(guān)方納稅義務(wù)不夠明確，導致了一系列的稅收問題，對此應(yīng)當對相關(guān)政策進行調(diào)整。重新定位信托資金與信托參與方，信托財產(chǎn)的受托人為受益人支付信托收益，而非信托公司所得。對受托方、受益方以及委托方的納稅義務(wù)進行統(tǒng)一梳理，并利用合同的方式明確相關(guān)的納稅義務(wù)，告知相關(guān)方，避免重復納稅的情況。

從我國目前實施的REITs來看，在交易時并沒有涉及實質(zhì)性的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此信托機構(gòu)與委托方都不必因此承擔納稅義務(wù)，但必須在信托業(yè)務(wù)確立時上繳印花稅。若是委托方和受益方為同一主體，那么信托資產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)爭執(zhí)，就應(yīng)當加納所得稅?？傊?，信托方雖然是受托方，但要明確其實際就是發(fā)揮中間傳遞的中介作用，那么只需要對自己的信托費用收入進行納稅，其余收益歸受益人所有，那么稅務(wù)主要由受益人來承擔。

3.2 改善重復征稅的問題

為改善重復問題，需要以誰收益誰納稅的原則來明確納稅人，具體就是分析交易（轉(zhuǎn)移）中的相關(guān)環(huán)節(jié)是否真正出現(xiàn)了實質(zhì)性的所有者轉(zhuǎn)移，以此來判斷最終歸屬和最終的收益方。REITs交易階段，若是信托資金未發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，那么信托機構(gòu)就不用繳稅。同時不僅沒有實質(zhì)性的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，且沒有發(fā)生收益增值，那么受托方也不必上繳所得稅。在持有環(huán)節(jié)時，信托機構(gòu)對于信托資金的運作管理也被看作是受益人?？傊?，REITs和其他類型業(yè)務(wù)沒有實質(zhì)區(qū)別，都是采用誰收益誰繳稅的原則。

3.3 完善代扣代繳

目前我國個稅法并沒有將信托收益明確納入其中。但在實際情況下，信托收益就是根據(jù)個稅的要求進行繳稅的，這種方式有助于避免國家的稅源流失。然而不僅要考慮國家的稅源問題，還必須兼顧投資方的收益。對此，可借鑒發(fā)達國家的先進經(jīng)驗。如果納稅人已自行繳費，那么可申請退稅。這種方式就值得借鑒。這就需要信托機構(gòu)積極借鑒相關(guān)經(jīng)驗，完善代扣代繳業(yè)務(wù)。

4 結(jié)論

綜上所述，目前我國的REITs業(yè)務(wù)仍處在實施的初期階段，缺少和這一業(yè)務(wù)配套的稅收制度，這就容易導致稅收問題?？v觀REITs發(fā)展比較成熟的國家或地區(qū)，都是有配套有完善的市場運作模式及稅收制度等，明確稅收義務(wù)，并提供一些稅收優(yōu)惠的措施，在此基礎(chǔ)上，REITs業(yè)務(wù)才得以在這些發(fā)達國家實現(xiàn)快速發(fā)展與完善。對此，應(yīng)當結(jié)合我國的實際情況，明確我國REITs運行的稅收問題，并積極改進，促進我國REITs的深化發(fā)展。

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