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樓市承壓,炒房何去何從

2020-10-14 23:24范曳杉
投資與理財(cái) 2020年9期
關(guān)鍵詞:鶴崗二手房新房

范曳杉

中國(guó)房?jī)r(jià)的居高不下,給購(gòu)房者帶來(lái)了巨大的生活壓力,在“6個(gè)錢(qián)包”的幫助之下,想盡一切辦法縮減生活開(kāi)支,從而湊足首付,是大多數(shù)剛需型購(gòu)房者的真實(shí)寫(xiě)照。

但在很多投資客眼中,房子除了住,還可以炒。“30萬(wàn)兩年就變200萬(wàn)”的誘人噱頭,吸引了不少渴望實(shí)現(xiàn)”財(cái)務(wù)自由”的人加入炒房行列,“只漲不跌”的預(yù)期讓炒房客們不惜傾其所有,以貸養(yǎng)貸。

2018年之前,很多人碰上了房地產(chǎn)的黃金時(shí)代,恰巧趕上了炒房時(shí)機(jī),閉眼炒房都能賺。房?jī)r(jià)也是一漲則全國(guó)漲,一跌則全國(guó)跌。

而現(xiàn)在,全國(guó)性的房?jī)r(jià)普漲的大形勢(shì)或?qū)⒔Y(jié)束,閉眼炒房的時(shí)代也將成為過(guò)去時(shí),未來(lái)的樓市分化才是大勢(shì)所趨,炒房客們的明天,同樣不甚光明。

房?jī)r(jià)上半年逆勢(shì)上行炒房客卻說(shuō)房子根本賣(mài)不掉

2020年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng),在疫情和眾多政策調(diào)控籠罩之下,卻沒(méi)有如機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的那樣步入寒冬,而是逆勢(shì)上行,竟也呈現(xiàn)出一副回暖的趨勢(shì)。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院給出的數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年全國(guó)百城房?jī)r(jià)上漲近11%,其中有10個(gè)城房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%,漲幅最高的珠海甚至達(dá)到了31%。百城新建商品住宅的成交均價(jià)為15595元/㎡,同比上漲10.9%,其中,北上廣深4個(gè)一線城市的新建商品住宅成交均價(jià)為46515元/㎡,同比上漲8.1%。

疫情使得房產(chǎn)的行情在年初受到了巨大的沖擊,疫情被大體控制之后,在政策面、資金面、市場(chǎng)情緒等多因素的共同影響下,全國(guó)的購(gòu)房需求又被集中釋放,整體呈現(xiàn)出了相對(duì)高的漲幅水平。

雖然上半年房產(chǎn)市場(chǎng)的行情好于預(yù)期,上海、深圳等地甚至還多次出現(xiàn)了豪宅熱、學(xué)區(qū)房熱等現(xiàn)象,但是,投資者卻并沒(méi)有如預(yù)期的一樣賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。相反,受到房?jī)r(jià)上漲的影響,他們手里的房子反而變得更難賣(mài)了。

炒房客老李在南京六合區(qū)有一處房產(chǎn),為了盡快出手,他將2萬(wàn)元的單價(jià)下調(diào)到了1.2萬(wàn)元,算是將房子直接降價(jià)了80萬(wàn)元,卻依舊處于無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)。老李現(xiàn)在心里十分著急,卻也不知道該怎么辦才好。

像老李一樣的人也不是少數(shù),即便是現(xiàn)在,也經(jīng)常能在網(wǎng)上看到一些類(lèi)似的“哭訴”,不少炒房客表示自己的房子不僅賣(mài)不掉,還要承受高額的月供,實(shí)在是得不償失。

相比新房市場(chǎng),二手房市場(chǎng)上的投資者其實(shí)更加集中。4、5月份的時(shí)候,全國(guó)突然出現(xiàn)了一大批掛牌出售的二手房,其中武漢的二手房待售量甚至出現(xiàn)了500%的增長(zhǎng),而現(xiàn)在全國(guó)有多個(gè)城市的二手房待售量都突破了10萬(wàn)套,供需關(guān)系失衡嚴(yán)重。

炒房客關(guān)注的政策市場(chǎng)的主基調(diào)仍是房住不炒

今年上半年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較緊張,大部分投資者都秉持著現(xiàn)金為王的心態(tài),盡可能地避免如買(mǎi)房等大筆的消費(fèi)。而相關(guān)部門(mén)為了更好地恢復(fù)經(jīng)濟(jì),也積極施行了多種利好政策,以此推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回溫。

據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上半年,全國(guó)發(fā)布的穩(wěn)定樓市的政策零零散散地已經(jīng)達(dá)到了304次,其中包含了放松限價(jià)、人才新政變相松綁限購(gòu)、公積金政策調(diào)整等政策。其中,杭州快遞小哥和直播一哥李佳琦正是憑借“人才認(rèn)定”,才獲得了相應(yīng)的購(gòu)房、落戶(hù)補(bǔ)貼。

這也讓不少炒房客隱約地有了一個(gè)期望:有沒(méi)有可能在多項(xiàng)利好政策并行的市場(chǎng)上大賺一筆?但現(xiàn)實(shí)卻很快給他們潑了一盆冷水。

杭州率先表明了自己的態(tài)度,要堅(jiān)持“人才購(gòu)房以自住為主,拒絕炒房”,并于7月2日出臺(tái)了相關(guān)政策:高層次人才家庭只能享受一次優(yōu)先購(gòu)房資格,并且自房屋網(wǎng)簽之日起,5年內(nèi)不得上市交易。

接著,7月15日深圳發(fā)布史上最嚴(yán)限購(gòu)令;7月23日,南京將之前的樓市調(diào)控政策進(jìn)行了全方位的升級(jí)……

盡管各地對(duì)樓市的政策內(nèi)容不一,但多數(shù)的引導(dǎo)政策還是很有成效,也較好地避免了市場(chǎng)投機(jī)倒把現(xiàn)象出現(xiàn)。在引導(dǎo)著房產(chǎn)市場(chǎng)“求穩(wěn)、求健康”的同時(shí),也近乎直白地告訴了炒房客:炒房,沒(méi)戲了。

深圳的限購(gòu)令全國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)基調(diào)被定下

機(jī)構(gòu)在分析全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的時(shí)候,都會(huì)特別標(biāo)注上一句“除深圳外”。原因無(wú)他,深圳的房?jī)r(jià)漲得實(shí)在是太快了。

深圳的炒房客小林看準(zhǔn)時(shí)間,下手買(mǎi)入在寶安區(qū)的中糧一套房產(chǎn)。去年年底市場(chǎng)取消了“豪宅稅”,寶安區(qū)的房?jī)r(jià)一路猛漲,單價(jià)大概漲了近2萬(wàn)多元,小林那套84平方米的房子賣(mài)了560萬(wàn)元,賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

類(lèi)似的案例不在少數(shù),也不斷地給予著其他炒房客們希望,深圳會(huì)不會(huì)繼續(xù)保持下去這種“輝煌”呢?市場(chǎng)上又會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)下一個(gè)深圳呢?但緊接著,深圳就給了這些炒房客們一記當(dāng)頭棒。

今年7月15日,深圳出臺(tái)了被稱(chēng)為史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策,從延長(zhǎng)深戶(hù)購(gòu)房社保時(shí)間要求、設(shè)置離婚購(gòu)房追溯期、恢復(fù)“豪宅稅”等方面抑制投機(jī)炒房需求,止沸深圳已經(jīng)過(guò)熱的樓市。

“跟您確認(rèn)一下,您是深圳戶(hù)口嗎?您有三年社保嗎?”

這幾乎成了深圳新安區(qū)房產(chǎn)中介老周的固定開(kāi)場(chǎng)白。老周直言,調(diào)控新政出來(lái)后,新安區(qū)這邊就沒(méi)怎么漲了,也少了很多投資客。

另一位在寶安中心區(qū)從事二手房交易的中介小洪也表示,調(diào)控加強(qiáng)了以后,房子的價(jià)格倒是沒(méi)怎么下降,但是成交方面很慘淡。

于是,越來(lái)越多的購(gòu)房者就開(kāi)始將買(mǎi)房熱點(diǎn),從二手房切換到了“打新”,新政過(guò)后的深圳新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片生機(jī),全民參與搖號(hào),搶購(gòu)新房。

對(duì)于深圳新房市場(chǎng)的局部火熱,諸葛找房數(shù)據(jù)分析師陳霄認(rèn)為,隨著新房供應(yīng)量的增加,未來(lái)新房市場(chǎng)將會(huì)逐漸降溫,購(gòu)房者將會(huì)更加謹(jǐn)慎理性。

二手房和新房“搖號(hào)打新”也瘋狂

“打新”這個(gè)詞來(lái)自于股市,由于中簽率低,加上新股上市往往會(huì)價(jià)格猛漲,所以被認(rèn)為是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài),用在房產(chǎn)市場(chǎng)上,其實(shí)也多少帶了幾分這個(gè)意思。

在市場(chǎng)上,受到調(diào)控政策的影響,為防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,新房的限價(jià)措施被嚴(yán)格執(zhí)行。而二手房交易有著“隨行就市”的特點(diǎn),更加直白地反映了真實(shí)的市場(chǎng)供需情況,這也導(dǎo)致新房與二手房存在著價(jià)格倒掛現(xiàn)象。

有人曾算過(guò)一筆賬:在深圳,由于限價(jià)政策,新樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)要比周邊的二手房便宜1萬(wàn)元,1平米便宜1萬(wàn)元,100平米就是100萬(wàn)元,簡(jiǎn)直是暴利,買(mǎi)到就是賺到,市場(chǎng)自然熱度不減。

“7.15新政”過(guò)后的第一個(gè)打新盤(pán)華強(qiáng)城,更是備受關(guān)注,2.6萬(wàn)人參與誠(chéng)意登記,最后只有550套房,靠積分再靠運(yùn)氣,概率也不大。此外,諸如杭州、南京、成都等地,也都出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖號(hào),一房難求”的景象。

今年5月份,杭州遠(yuǎn)洋西溪公館,5萬(wàn)多人搶959套房子,相當(dāng)于一套房子就有50人在搶。由于開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng),項(xiàng)目周邊二手房每平在3.5萬(wàn)至4萬(wàn)元之間,而目前項(xiàng)目限價(jià)每平才2.8萬(wàn)元。此外,該項(xiàng)目這次推出的房源是準(zhǔn)現(xiàn)房,交房時(shí)間短,對(duì)于炒房客極具吸引力,引發(fā)“萬(wàn)人搶購(gòu)”。

由于政府限價(jià),二手房和新房?jī)r(jià)格倒掛,“搖號(hào)打新”的高額利潤(rùn)自然是引得不少炒房客蠢蠢欲動(dòng),這也讓不少真正的剛需一族嘆氣不已,“陪跑”已成常態(tài)。

鶴崗型城市湊熱鬧型炒房客的無(wú)底洞

除了需要政策調(diào)控、搖號(hào)打新來(lái)限制高房?jī)r(jià)的一線城市外,還有像鶴崗這樣的“白菜價(jià)”城市存在,兩極分化的差距,同樣吸引著人們的注意。

去年,鶴崗因?yàn)閹兹f(wàn)元一套的“白菜價(jià)”住房,躥紅于網(wǎng)絡(luò),于是名揚(yáng)全國(guó)。在人們視高房?jī)r(jià)為洪水猛獸的今天,這種城市的出現(xiàn),簡(jiǎn)直引得人們大跌眼鏡,竟然還有如此“白菜價(jià)”的地方存在,有不少人也動(dòng)了組團(tuán)去鶴崗買(mǎi)房的念頭。

前幾天刷微博,一條名為“3萬(wàn)鶴崗買(mǎi)房2.2萬(wàn)賣(mài)了”的詞條,讓鶴崗這個(gè)城市再次出現(xiàn)在了人們的視線之中。

買(mǎi)房的湖北小伙叫做小許,2019年年底懷揣著3萬(wàn)元買(mǎi)下了鶴崗的一間房。本以為有了房就有了家,可惜還沒(méi)等房本焐熱,迫于生活壓力,他只好將房子掛牌出售。沒(méi)想到3萬(wàn)的房子無(wú)人問(wèn)津,最后降價(jià)到了2.2萬(wàn)才勉強(qiáng)成交,賣(mài)給了網(wǎng)友。本來(lái)還抱有過(guò)等房升值這種念頭的小許,被下跌嚴(yán)重的房?jī)r(jià)打擊嚴(yán)重。

像小許這樣的小白買(mǎi)房者不是第一個(gè),也不會(huì)是最后一個(gè)。而鶴崗這樣的城市,雖有些特殊,卻也絕非個(gè)例。

幾萬(wàn)塊甚至幾千塊、幾百塊一套的房子也沒(méi)有人買(mǎi),這樣的魔幻現(xiàn)實(shí)還發(fā)生在甘肅玉門(mén)。在最極端的情況時(shí),玉門(mén)的房?jī)r(jià)可以低到28元/平米,甚至比豬肉價(jià)格還便宜,有些房子開(kāi)價(jià)1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元,即便水、電、暖氣皆具備的成品房,依舊是無(wú)人問(wèn)津。

小許這樣令人懊喪的例子,也告訴了我們一個(gè)殘酷的事實(shí),那些所謂的“白菜價(jià)”的房子,就好比是股市中的垃圾股,不僅投資價(jià)值不大,甚至還有可能會(huì)賠得血本無(wú)歸。

房?jī)r(jià)兩極分化閉眼炒房的時(shí)代已然不再

北上廣深這樣的一線城市,和鶴崗這樣的三四線城市,就像是兩極分化的兩個(gè)極端。

猶記得今年4月底、5月初,隨著北京西城教委“7.31多校劃片”政策的出臺(tái),北京西城區(qū)的學(xué)區(qū)房著實(shí)是小火了一把,36小時(shí)成交3套金融街學(xué)區(qū)千萬(wàn)級(jí)別的“老破小”,令人咂舌。

盡管這一風(fēng)口過(guò)去之后,學(xué)區(qū)房有所回跌,但也不敢妄加評(píng)論和揣測(cè)其日后的價(jià)格走勢(shì)。唯一能肯定的是,在多校劃片之后,曾經(jīng)均價(jià)10萬(wàn)的學(xué)區(qū)房,將會(huì)縮水到8萬(wàn)、9萬(wàn)一平米;而曾經(jīng)均價(jià)7萬(wàn)的房子,單價(jià)可能會(huì)相應(yīng)提高。

反觀鶴崗總價(jià)萬(wàn)元的房?jī)r(jià),其差別不可謂不鮮明。就像馬云之前曾說(shuō)過(guò),“房?jī)r(jià)如蔥”和“地段論”就是未來(lái)的趨勢(shì),簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是兩極分化,房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著人口流動(dòng)而產(chǎn)生了分裂。

隨著人口的涌入,城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)了一定幅度的上漲,這在一線和二線城市中尤為突出。但在較為貧窮的三線和四線城市中,由于人口的流入少,甚至?xí)l(fā)生人口流失,房?jī)r(jià)也將不斷下跌,這種兩極化將變得越來(lái)越嚴(yán)重。

總之,即便在前景相對(duì)可觀的一二線城市,在相關(guān)政策的調(diào)控和約束之下,閉眼炒房的時(shí)代也已經(jīng)過(guò)去了;而在三四線城市,看準(zhǔn)低價(jià)、抄底炒房從來(lái)也不是什么明智之舉。

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