范曳杉

受疫情影響，今年上半年的樓市總體行情十分糟糕。很多人都覺得這次疫情會造成房價的下跌，事實卻是讓人大失所望。

上海、深圳等地多次出現(xiàn)了豪宅熱、學(xué)區(qū)房熱等現(xiàn)象。32個二線城市的新建商品住宅成交均價為15372元/平方米，房價上漲幅度較大，如杭州、南京和成都也都多次出現(xiàn)“萬人搖”現(xiàn)象。

70萬博弈728萬 瘋狂的深圳炒房客

深圳樓市究竟有多瘋狂呢？近期，深圳光明一個新盤開售，8998人搶394套房，中簽率錄得4.37%。更夸張的還在后面，新錦安海納公館發(fā)布5套房的誠意登記客戶名單顯示，認(rèn)籌人數(shù)共計1171批。也就是說，每234人搶1套房，中簽率僅0.4%，創(chuàng)下了深圳樓市最低中簽率。

在中國，深圳就像一個造富天堂，“30萬兩年就變200萬”、“某大學(xué)生在深圳半年買千萬房產(chǎn)”的故事一直流傳于網(wǎng)絡(luò)。深圳房地產(chǎn)大V“深房理”甚至打出了這樣的口號：“人人皆可買房，直到財務(wù)自由”。

但是，瘋狂過后是一地雞毛。一個微博網(wǎng)名叫做“7蟹姐姐”的深圳炒房客，卻在前幾天爆雷了。炸出的漩渦，讓更多的炒房者耳邊嗡嗡作響。

“7蟹姐姐”原名魏靜，原本是在江蘇做大閘蟹生意的，陽澄湖承載不起她的致富夢想。在房產(chǎn)大V的鼓動下，她揣著一大筆賣蟹款，來到了深圳。如果只是簡單正常的買房，這還沒什么好說的。但問題在于，“深房理”在帶魏靜買房的時候，魏靜手中的資金只有70萬。

讓一個只有70萬的人，去買價值728萬的房子，也就意味著魏靜要承擔(dān)高達(dá)10倍的杠桿。而這70萬甚至連這套房子的首付都不夠。

房產(chǎn)抵押——中介墊資——付全款借殼辦理經(jīng)營貸——還墊資——拿到房本還貸款——再拿新房本抵押，這是深圳市場的常見操作，也是“深房理”給魏靜安排的買房全流程。

在每一個環(huán)節(jié)，像魏靜這樣的炒房者都要出一次血，養(yǎng)活了深圳的一大堆金融貸款機構(gòu)、中介平臺、管家公司等。

最后，不但70萬元的積蓄打了水漂，魏靜還背上600多萬元債務(wù)。而她的買房路，或許只是深圳眾多炒房大軍中的一個縮影，像她這樣懷揣著炒房暴富夢想的人，在深圳還有很多。

價值千萬的“老破小” 過熱的北京學(xué)區(qū)房

北京市西城區(qū)豐匯園小區(qū)，十幾棟不算高的住宅樓不起眼，都是20多年的老樓，外墻也褪了色，卻一直被二手房中介熱捧，一套50多平方米的“老破小”動輒就上千萬元。

西城區(qū)教委今年4月底發(fā)布的新規(guī)，自7月31日后，戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童，申請入小學(xué)時將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

為了趕上末班車，一些家長開始提速買房。房產(chǎn)中介常蔚表示，五一小長假那幾天，從早到晚都在帶著購房人看房，吃飯都得擠時間！

在5月1日當(dāng)天，一套59平方米的兩居室以1200萬元的價格掛牌入市，但始終沒能敲定買家。常蔚說，賣家顯然想趁機高價售出，但市場很快冷靜下來，此后的兩個多月里，這套房子先后下調(diào)4次報價，最終降到1100萬，依然沒能售出。

而同在新文化街，佟麟閣路西邊的二手房成交均價大約在每平方米16萬至18萬元左右，而東邊的二手房均價為十三四萬元，僅一街之隔，房價就出現(xiàn)這樣大的落差。

常蔚指出，早些時候這里的購房人雖然也關(guān)心房子的劃片，但遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這么瘋狂；后來每次樓市上漲，“學(xué)區(qū)房”的概念都會被很多人拿出來炒，價格越來越高。

過了五一小長假，市場也漸漸地感受到了入學(xué)新政的威力。常蔚指出，入學(xué)新政出臺后10天內(nèi)，成交量的確漲了，但價格沒怎么變；10天之后，成交量和價格都開始下降。

而這樣的大范圍降價，此前在東城和海淀的學(xué)區(qū)房市場也上演過。在執(zhí)行“多校劃片”政策半年之后，東城區(qū)的房價下跌7%，海淀區(qū)的房價下跌11%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，需求釋放完畢，預(yù)計西城區(qū)域二手房熱度將持續(xù)回落。

杭州網(wǎng)紅盤“萬人搖” 買到就是賺到

“買到就是賺到”、“一套凈賺百萬”、“兩年升值千萬”……種種口號都不斷反映著，今年的樓市，依然有城市熱度不減。

最近杭州的“萬人搖號”，讓杭州樓市又變成了市場關(guān)注的焦點，這其實起源于杭州遠(yuǎn)洋西溪公館出的一批959套房源的預(yù)售證。這個項目從5月開啟雙通道報名以來，報名人數(shù)已達(dá)5萬多人。

為什么5萬多人搶959套房子？由于開發(fā)周期過長，項目周邊二手房每平米在3.5萬至4萬元之間，而目前項目限價每平米才2.8萬元。此外，該項目這次推出的房源是準(zhǔn)現(xiàn)房，交房時間短，對于炒房客極具吸引力。實際上，杭州近年來一手樓盤限價，新盤價格與周邊二手房價格倒掛的現(xiàn)象比比皆是，致使“萬人搖”項目接二連三的出現(xiàn)。

杭州樓市的火熱程度已然超出所有人想象，不少人以為疫情之后樓市會稍微冷卻，但現(xiàn)實不僅沒有，而且反彈還非常明顯。

疫情過后，杭州二手房量價齊漲，5月均價2.7萬元/平方米，環(huán)比上漲2.5%。其實，不光杭州樓市火熱，杭州之前，南京和成都也上演過“萬人搖號”的場面。

除了新房限價帶來的價差利益外，很多人對杭州樓市的增長期望，也是上演萬人搶房的內(nèi)在推力。在總體經(jīng)濟(jì)推動下，杭州的產(chǎn)業(yè)鏈條也很完善，獨角獸企業(yè)數(shù)量與“北上深”處在同一陣營中。杭州的快速成長吸引了大量人口前來，也吸引了大批炒房客的目光。

數(shù)據(jù)顯示，2019年末，杭州常住人口增量高達(dá)55.4萬人，位居全國城市常住人口增量的榜首。投資方面，數(shù)據(jù)顯示，4月末全市資金總量為50805億元，比2019年末增加了5000億左右，在中心城市的增幅也位居前列。其實在杭州的亞運會開幕之前，因為城市基建資金缺口，導(dǎo)致政府更有刺激房地產(chǎn)的動機，再加上近期的貨幣寬松，雙重疊加之下，杭州樓市想不沸騰也難。