地產(chǎn)大爆炸

7月24日，國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注。不僅如此，在座談會結(jié)束后的凌晨，東莞還出臺新政，新房、二手房限售期從2年調(diào)整為3年。

7月以來，已有包括深圳、南京、杭州等多個熱門城市收緊政策。

杭州推出限售、限購、限搖三大政策，規(guī)定一戶購房家庭同時只能參與一個新建商品房項目的購房意向登記。

7月15日晚，深圳發(fā)布嚴(yán)厲調(diào)控政策，深戶購房需落戶滿3年且社保滿3年，非深戶需社保滿5年，更明確追溯3年內(nèi)所有離婚記錄，劍指“假離婚”。

7月23日凌晨，南京也提出，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

調(diào)控頻出，意味著當(dāng)前的房地產(chǎn)已經(jīng)過熱了。

01

今年6月，杭州、寧波、深圳、南京的二手房價格同比增長3.3%、8.6%、14.3%和5.7%。上半年以來，東莞二手房均價更是同比大漲27.6%，達(dá)到1.68萬元/平方米。

面對二手房價上漲過快、打新萬人搖的情況，在房地產(chǎn)座談會上，副總理韓正強(qiáng)調(diào)，要堅持問題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進(jìn)落實好長效機(jī)制。

歷史不會重復(fù)自己，但會壓著同樣的韻腳。

在仔細(xì)研究了座談會上的講話后，發(fā)現(xiàn)官方對于當(dāng)前問題還是秉持著“房住不炒”的原則，這一理念在4年前就已提出。

而房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制則在2013年首次提出，并于2016年提出利用金融、財稅等五種手段抑制房地產(chǎn)泡沫。

另外，在座談會上聲明的，要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，采取差異化調(diào)控措施，也都是業(yè)內(nèi)熟悉的基調(diào)。

相比2018年政治局提出的“堅決遏制房價上漲”，“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”，用詞孰輕孰重，一目了然。再加上2018年全年發(fā)布了438次調(diào)控政策，被稱為“調(diào)控年”。

今年上半年，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)304次，但受到疫情影響，基本以適當(dāng)寬松的刺激政策為主，直到近期才有所收緊。

因此這次座談會，警示的意味更重。

02

從7月頒布新政的細(xì)則上看，深圳在購房資格上的限制確實嚴(yán)格，導(dǎo)致大量炒房客涌入東莞。

對假離婚的“靶向治療”，深圳也不是首次。

早在2018年7月，深圳就規(guī)定購房人離婚2年內(nèi)買房，也要出5成首付。但政策頒布后，仍有夫妻辦理假離婚，并不是為了首付，而是為了解決打新盤房票的問題。

更關(guān)鍵的是，政策并非是不能變通的。

2016年12月，南京取消購房落戶，實行積分落戶，目的是吸納優(yōu)秀人才。3個月后，南京全面升級限購限貸政策，外地人想買房，必須在最近3年內(nèi)累計繳納2年以上的社?；騻€稅。

最直接的結(jié)果是，2018年上半年，南京賣房30624套，目前市場庫存2.4萬套，是5年來的最低值。

然而，2019年2月，南京又對政策調(diào)整優(yōu)化，提出“在南京買房面積每滿1平方米積1分，最高不超過90分”，繳納社保限制由“2 年內(nèi)連續(xù)繳納社?！狈艑挒椤袄塾嬂U納社保不少于 24 個月”。

本科學(xué)歷積80分，碩士學(xué)歷積100分，調(diào)整后，買90平米的房子即可積90分，買大房子的更有優(yōu)先權(quán)，原本的政策也變了味。

再來看看杭州。

2020年7月，杭州的限售政策提出，以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。人才購房限售5年，而且是從網(wǎng)簽之日算起，加上裝修拿房，這個政策的影響范圍非常有限。

在多次“萬人搖”上了頭條后，面對杭州即將限售的留言，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局站出來辟謠，明確回復(fù)：限售政策目前并不適合杭州。

與之形成對比的是“價格洼地”長沙，同樣是限售，長沙2018年“6·25新政”提出的政策是，已購商品房在取得產(chǎn)權(quán)證之后的5年才能轉(zhuǎn)讓。

除了長沙這樣辣手摧“炒房客”的城市，大部分城市只是修修補(bǔ)補(bǔ)，人們似乎也已經(jīng)習(xí)慣了“只聽樓梯響，不見人下來”的房價調(diào)控。

03

拋開各地因地制宜推出的政策不談，從國家層級的宏觀調(diào)控上看，也能摸清未來的大方向。

房地產(chǎn)貸款方面，CMF宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析會發(fā)布報告顯示，不管是人民幣信貸規(guī)模還是社融規(guī)模，今年1-6月份基本用去了60%-70%的預(yù)期份額，前期信貸投放超過總量下的平均水平。

因此報告建議，對于房地產(chǎn)市場，不鼓勵信貸過于流向房地產(chǎn)市場。

房貸利率和LPR方面，自2020年以來，房貸利率已經(jīng)連續(xù)7個月下滑，遠(yuǎn)超LPR降幅，2020年7月，全國首套房貸款平均利率則為5.26%，環(huán)比下調(diào)2BP；二套房貸款平均利率為5.58%，同樣環(huán)比下降2BP。

4月20日，LPR出現(xiàn)了一次自改革后的最大降幅，一年期的LPR下降了20BP，為3.85%；5年期的LPR下降了10BP，為4.65%?！白畲蠼捣敝?，LPR連續(xù)3個月保持穩(wěn)定。

不難看出，當(dāng)前利率總體較低，是低息導(dǎo)向。

商品房的庫存量則處于歷史低值。

截至2020年6月，我國商品房待售面積累計值5.11億平方米，大約是2013年12月份水平；商品房住宅待售面積累計值2.39億平方米，大約是2012年12月水平，均處于周期性底部。

寬松的貨幣環(huán)境和整體庫存較低的雙重刺激下，開發(fā)商在拿地上變得積極起來，第二季度，在克而瑞監(jiān)測的300個城市中，月均土地成交總價均突破6000億元，溢價率回升至17%左右，顯著高于2019年下半年。

和拿地一起走熱的，還有銷售數(shù)據(jù)。上海端午新房成交量創(chuàng)10年新高，從更高頻的全國數(shù)據(jù)來看，30大中城市6月30日商品房成交面積達(dá)119萬平方米，創(chuàng)下近幾年來新高。

綜合這些背景，就不難理解這次的多城調(diào)控，為何只是在房價過熱時的抑制行為，而非重拳出擊。

事實上，當(dāng)前核心城市土地供應(yīng)不足的現(xiàn)象尚未解決，供應(yīng)量明顯不足。盡管地方有意“增供應(yīng)保剛需”，但短期內(nèi)很難見效，下半年地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入景氣周期還將是大概率事件。

而且，這樣虛晃一槍的調(diào)控，倒是讓投機(jī)者有了“追漲殺跌”的心態(tài)，他們摩拳擦掌地等待著下一次政策松綁的出現(xiàn)，生怕趕不上這趟車，并如此循環(huán)往復(fù)。