中指研究院

一、2020上半年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1、政策：調(diào)控政策邊際改善，仍堅(jiān)守“房住不炒”

2020年上半年，新冠疫情給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來較大沖擊，中央多次強(qiáng)調(diào)要加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持流動性合理充裕，“六穩(wěn)”“六?！北尘跋拢袠I(yè)資金環(huán)境較為寬松。

與此同時，為了充分釋放國內(nèi)消費(fèi)潛能，新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)力度加大，下放土地審批權(quán)、完善生產(chǎn)要素市場化配置以及加快老舊小區(qū)改造等，釋放房地產(chǎn)行業(yè)中長期利好。

總體來看，上半年，中央堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)。地方政府為應(yīng)對新冠疫情帶來的影響，因城施策更加靈活，但仍堅(jiān)守“限購”、“限貸”底線，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

2、市場量價(jià)：市場持續(xù)恢復(fù)，長三角城市量價(jià)表現(xiàn)突出

1.價(jià)格：整體價(jià)格維穩(wěn)，長三角地區(qū)部分熱點(diǎn)城市房價(jià)呈上漲態(tài)勢

百城新建住宅均價(jià)累計(jì)漲幅為近五年同期最低水平，3月以來環(huán)比漲幅小幅擴(kuò)大。累計(jì)來看，2020年受新冠疫情影響，上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期收窄0.18個百分點(diǎn)至1.27%。

分梯隊(duì)來看，疫情后，一線城市市場恢復(fù)較快，上半年累計(jì)漲幅居各梯隊(duì)首位；二線城市市場逐步恢復(fù)，部分熱點(diǎn)城市恢復(fù)較快，房價(jià)止跌回穩(wěn)；三四線代表城市今年上半年累計(jì)漲幅收窄，部分城市受多重因素影響，房地產(chǎn)市場恢復(fù)相對緩慢，后期或面臨調(diào)整壓力。

分城市群來看，長三角區(qū)域樓市復(fù)蘇明顯，上半年區(qū)域房價(jià)累計(jì)上漲2.72%，較去年同期擴(kuò)大1.66個百分點(diǎn)；珠三角累計(jì)漲幅處于近五年同期低位；京津冀和山東半島累計(jì)表現(xiàn)均為近五年首跌，市場恢復(fù)力度相對較弱。

累計(jì)來看，2020年上半年百城二手住宅均價(jià)累計(jì)漲幅為1.72%，較去年下半年擴(kuò)大1.11個百分點(diǎn)，價(jià)格整體呈穩(wěn)中略升的趨勢。

2019年至2020年上半年各城市群新建住宅均價(jià)環(huán)比漲跌幅

2017-2020年6月50個代表城市商品住宅月度成交面積走勢

2.成交規(guī)模：經(jīng)歷深化調(diào)整后持續(xù)恢復(fù)，長三角市場恢復(fù)較快

上半年重點(diǎn)城市新房成交面積同比回落，絕對規(guī)模為2015年以來同期最低。長三角代表城市市場恢復(fù)節(jié)奏較快，當(dāng)前成交規(guī)模同比增速明顯高于50城整體水平。二手住宅方面，2020年1-5月，受疫情影響多數(shù)城市成交規(guī)模較去年同期有所下降。

2020年伊始，在新冠疫情的沖擊下，房地產(chǎn)市場量價(jià)短期均有所回落，特別是成交量，新房、二手房同比降幅均達(dá)近年來最大。3月以來，隨著中央和地方政策的逐漸顯效，如多次降息、供給兩端的政策扶持、重大規(guī)劃落地等，購房者置業(yè)情緒好轉(zhuǎn)，前期積壓的市場需求積極入市。

短期看，常態(tài)化的疫情防控以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較大壓力，給房地產(chǎn)市場帶來較多不確定性因素，面對當(dāng)前的市場形勢，企業(yè)的推盤積極性不減，下半年的推盤節(jié)奏或?qū)⑶爸?，疊加前期積壓的需求尚未完全釋放，市場將繼續(xù)恢復(fù)。

3.成交結(jié)構(gòu)：熱點(diǎn)城市各層次產(chǎn)品價(jià)格提升，改善型需求加速釋放

2020年上半年，在新冠疫情沖擊下，不同城市房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)調(diào)整，但受城市基本面和房地產(chǎn)市場發(fā)展階段等因素影響，城市市場分化行情愈加明顯，部分核心城市群內(nèi)部熱點(diǎn)城市需求回升動力較強(qiáng)，樓盤成交套總價(jià)水平小幅上漲。

成交方面，改善型需求釋放加速，同時，疫情影響下，人們對居住空間提出更高要求，也在一定程度上推動中高端項(xiàng)目成交熱度上升。展望未來，伴隨疫情影響進(jìn)一步減弱，市場成交規(guī)?；?qū)⒉粩嗷匮a(bǔ)，但在嚴(yán)格的政策基調(diào)下，價(jià)格整體漲幅可控。長期來看，改善需求仍存較大釋放空間，未來不同城市優(yōu)質(zhì)中高端項(xiàng)目成交占比或?qū)⑻嵘?/p>

3、土地：優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，土地競拍熱度較高

注：如無特殊說明，土地面積指規(guī)劃建筑面積；所有土地?cái)?shù)據(jù)來自公開招拍掛市場數(shù)據(jù)

全國300城住宅用地供應(yīng)規(guī)模小幅增長，二季度推地力度明顯加大。2020年上半年，全國300城各類用地共推出10.9億平方米，同比增長1.5%。其中，住宅用地推出5.4億平方米，同比增長1.0%。

上半年住宅用地成交規(guī)模有所下降。具體來看，一季度，住宅用地共成交1.4億平方米，同比下降22.8%；二季度，土地供應(yīng)規(guī)模有所增加，疊加2月以來各地政府出臺供給端扶持政策，企業(yè)拿地信心有所提振，住宅用地共成交2.9億平方米，同比止降轉(zhuǎn)增至6.4%。

整體來看，2020年上半年全國300城住宅用地推地量小幅增加，成交有所回落，其中二季度土地供給力度明顯加大，帶動成交面積降幅收窄。

預(yù)計(jì)下半年，地方政府推地節(jié)奏仍將繼續(xù)加快，土地市場表現(xiàn)有望趨于理性，但部分熱點(diǎn)城市土地市場仍將保持一定熱度。

4、品牌房企：線上線下積極營銷，銷售業(yè)績接近去年同期

2020年上半年，房企不同陣營的發(fā)展策略有所分化。其中1000億以上超級陣營共13家，銷售額增長率均值為2.2%，恒大等企業(yè)憑借廣泛的布局，多地聯(lián)動、集中推盤，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的穩(wěn)定發(fā)展。

2012-2020年二季度全國300城各類用地和住宅用地成交面積同比變化