丁祖昱評樓市

從2月近乎停擺，到7月百強房企業(yè)績增速首次轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)行業(yè)僅用了不到5個月，就從疫情的深度影響中快速走出谷底，走出深V曲線。

市場快速復蘇，尤其是部分城市市場過熱，在“房住不炒”的總基調(diào)下，熱點城市不得不出臺限制性政策，開始新一輪的調(diào)控。

8月8日，博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇在上海舉行，這是疫情后今年房地產(chǎn)領域首場線下大型論壇。綠地張玉良、旭輝林中、萬科張海、融創(chuàng)田強、陽光城吳建斌、金地張晉元等房企大佬，分別從房地產(chǎn)新周期、市場發(fā)展、城市分化、行業(yè)趨勢等角度發(fā)表了主題演講。

關于下半年的策略與判斷，我們把他們的思考與分析整理如下。

張玉良：綠地集團董事長、總裁“結(jié)構(gòu)分化是未來趨勢”

房地產(chǎn)行業(yè)總體上進入了下半場。其基本特點是：市場總量仍然巨大，但區(qū)域分化嚴重，企業(yè)集中度不斷提高，轉(zhuǎn)型升級成為房企發(fā)展的主旋律。

關于房價會不會下跌，我認為，市場經(jīng)濟條件下，價格的正常波動是常態(tài)。房地產(chǎn)有其特殊性，房價會有波動，但不會大幅跌下去，而會穩(wěn)下去。

核心原因在于：一方面，市場的需求仍然存在，可能有的家庭已經(jīng)有幾套住房，但是有的家庭還在為擁有一套住房而苦惱。

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)著巨量的實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，關聯(lián)著巨量的銀行資產(chǎn)負債，同時也關聯(lián)著巨量的居民家庭財產(chǎn)，房價急速下跌的后果是不堪設想的，社會經(jīng)濟發(fā)展不會容忍這種狀況出現(xiàn)。

房價波動另一個原因在于，并非所有地區(qū)的市場都將穩(wěn)定或增長，只有那些經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)持續(xù)集聚的地區(qū)，才具有穩(wěn)定和增長的基礎。而這些地區(qū)，往往集中在城市群、都市圈及其周邊溢出地區(qū)。

特別是有一定首位度的區(qū)域中心城市，人口和產(chǎn)業(yè)仍然會進一步集聚，過去幾年一些大城市實施的“搶人大戰(zhàn)”、“招商大戰(zhàn)”，實際上就是這一現(xiàn)象的生動寫照。

以此判斷，結(jié)構(gòu)分化是未來趨勢，競爭格局也是比較確定的?？偟内厔菔切袠I(yè)集中度日益上升，這也是中國很多行業(yè)已經(jīng)走過的道路，從“大魚吃小魚”，到“大魚吃大魚”，實際上這是市場大浪淘沙的必然過程。

林中：旭輝控股董事局主席“下半年房地產(chǎn)總體上以平穩(wěn)為主”

第一，我認為中國下半年房地產(chǎn)總體上還是應該以平穩(wěn)為主，量價相對比較平穩(wěn)一點。

第二，未來房地產(chǎn)應該會城市分化、結(jié)構(gòu)分化，有的城市熱一點，有的城市冷一點，但是都不會出現(xiàn)大起大落。

第三，還是要非常小心，疫情對經(jīng)濟的影響一定會反映到房地產(chǎn)需求上面來。再加上我們沒有采用需求側(cè)的刺激，有可能到第四季度地產(chǎn)的供應量比較大，需求比較疲軟。

總的來看，我認為今年穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期應該是主流。“穩(wěn)價保量”，這是政府政策的出發(fā)點，一城一策，有緊有松，有的城市過熱就要收緊一點，有的城市有點冷就可以相應放松一點。

地產(chǎn)行業(yè)從2018年開始進入了平穩(wěn)增長期，在這個平穩(wěn)增長期要取得超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，挑戰(zhàn)、難度和風險遠遠比你在高速增長期大很多。

但是這個行業(yè)總是有很多機會的，因為這個行業(yè)非常大。未來20年中國房地產(chǎn)行業(yè)還是非常好的，這個行業(yè)會有很多的規(guī)則會改變。

我們相信還是有一些企業(yè)在未來會成為黑馬，會跑出來，但是難度和挑戰(zhàn)比上個20年難很多。

未來平穩(wěn)增長期里邊會出現(xiàn)一個現(xiàn)象：你要追趕別人不容易，別人要趕你也不容易。所以要把握好這個行業(yè)的機會，未來20年還是有機會的。

張海：萬科集團高級副總裁“年齡并不是區(qū)分購買力的重要動因”

萬科一直秉承兩個原則：一個是與城市共同成長，一個是與客戶共同成長。

我們最近把萬科的客戶做了一些分析，發(fā)現(xiàn)年齡并不是區(qū)分購買力的重要動因：年齡的時代差在減少，以90平方米為例，承載了不同人群的需求。20— 29歲占36%；30—35歲占25%；36—40歲占到20%。另外，在我們統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，女性購房群體顯著增加，特別是獨立女性的產(chǎn)品需求增長是比較明顯的。

疫情之后，大家對社區(qū)物業(yè)管理、戶型的空間設置有了更多新的需求。這些購房群體有一個特點是興趣愛好圈層化；從美好生活向往到專業(yè)解決方案，更愿意為高效精致的居家付費；還有新的服務體驗被期待，比如說反感功利化賣壓式銷售服務，渴望專業(yè)、自主、平等、有趣的新體驗。

為了響應客戶的這些需求，特別是新一代客戶的需求，需要我們做出響應。

1、創(chuàng)造人們從容地共同生活的空間。

2、從居住場景、家庭場景、社區(qū)場景在做一些探索。

3、靈活的內(nèi)部空間滿足更多人的需求，比如可定制的生活場景等。

4、用服務連接人與空間。

我們做了另一個嘗試，參與舊改更新，希望以更新者的模式尋找更多發(fā)展空間。

田強：融創(chuàng)中國執(zhí)行董事“城市群發(fā)展、都市圈一體化是機會”