梁云風

一、上半年樓市為什么這么剛？

回顧2020年上半年的中國房地產(chǎn)市場，可以讓人深刻地理解中國樓市的邏輯。

從1月份開始，新冠疫情這只黑天鵝飛來，樓市在一片哀嚎中開局。應該說今年2月份是中國房地產(chǎn)史上最慘淡的日子，工地停工，售樓部關閉，中介不準營業(yè)，樓市經(jīng)歷了史無前例的停滯，整個2月份“跌聲”不斷，很多地方3月份才開始陸續(xù)放開嚴厲的管控，而疫情嚴重的武漢一直到4月份才真正啟動樓市。

但是，我們的樓市還是展現(xiàn)出了巨大的韌性，這種韌性主要表現(xiàn)在3個方面。

首先是房企的自救。售樓中心被迫關閉，不能線下看房，那就轉戰(zhàn)線上。中國房地產(chǎn)線上銷售在過去電商狂飆突進的10年中，幾乎停滯不前，但只要需要，一瞬間就能建立線上售樓部，不得不說這是中國電商發(fā)展帶來的技術與消費習慣積累所致。

其次是政策的加持。我們一直說中國樓市是“政策市”，很大原因在于政策對市場的影響已經(jīng)超過了市場本身。新冠肺炎引發(fā)全球經(jīng)濟承壓，在“六保”“六穩(wěn)”大旗下，房地產(chǎn)“穩(wěn)壓器”的作用又被推到前臺，各地在繼續(xù)堅持“房住不炒”“因城施策”的總體方針下，開始逐步加大對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度。

據(jù)統(tǒng)計，截至6月底，全國已經(jīng)有駐馬店、廣州、濟南、柳州、青島、荊州等至少12個地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)松綁政策被叫?；蛘{(diào)整的情況，被戲稱為“政策一日游”。這一整套政策組合拳之下，很多房企發(fā)現(xiàn)居然比前兩年更好過了。

第三則是中國內(nèi)需的強勁。房子的居住屬性與資產(chǎn)屬性重疊，讓剛需、改善與投資都充滿活力。我們看到，疫情稍有緩解，部分地區(qū)樓市迅速反彈，以四五月份的深圳、杭州、上海為代表，豪宅搶購、“萬人搖”、排隊買房，絲毫沒有受疫情影響的跡象。

以深圳為例，由于新房入市量太少且采取限價政策，再加上需求基數(shù)龐大，造成深圳樓市疫情過后反而愈發(fā)火熱，造成了兩個一直被人詬病的后果。

一是“打新”的賺錢效應明顯，買到即賺到的心理預期強烈，進一步炒熱房價，中簽一套新房套現(xiàn)幾百萬成為常態(tài)。

二是深圳的二手房進一步被追捧。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年深圳合計成交二手住宅4.4萬套，同比去年大漲41.2%。剛過去的6月份，二手住宅成交量更是突破1萬套大關，達到10594套，環(huán)比上升23.9%，創(chuàng)4年以來的新高。不少剛需用戶表示，目前在深圳500萬都很難“上車”。

總體來說，上半年樓市受疫情的影響在二季度被迅速修復，成為中國經(jīng)濟復蘇的重要支撐，這其中既有看不見的市場的手，更有看得見的政策的手?？辞辶藰鞘袌皂g的原因，我們才能更好地厘清樓市發(fā)展的邏輯。

數(shù)據(jù)顯示，受新開工增速及土地購置增量支撐，前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計完成45920萬元，規(guī)模已與2019年同期基本齊平，僅微跌0.3%。5月開發(fā)投資額為1.28萬億元，同比增長8.1%，已恢復至近兩年常態(tài)月度的高位水平。房地產(chǎn)雖然屢被詬病，但被稱為經(jīng)濟的“壓艙石”不是沒有原因的。

二、分化成趨勢

上半年樓市整體表現(xiàn)亮眼，但并不是所有房企都能穩(wěn)住陣腳，同樣大魚大肉。有人評論說，疫情是樓市的試金石，疫情是樓市分化的加速器。更具體地說，這種樓市分化的邏輯主要表現(xiàn)在兩個方面，一個是房企，一個是城市。

從房企來看，規(guī)模分化越來越明顯。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在疫情的影響下，上半年依然有13家房企銷售額突破千億，但從榜單分析來看，除了TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增加7.1%至912.1億元外，其他梯隊的入榜門檻均出現(xiàn)不同程度的下降，特別是50名之外，房企無論是銷售收入還是土地儲備，均出現(xiàn)明顯的回落。

從具體業(yè)績維度看，恒大、世茂、金茂、綠城、禹洲、花樣年等較為激進的房企，上半年業(yè)績表現(xiàn)較為突出，累計業(yè)績同比實現(xiàn)逆勢增長。與此同時，一些標桿房企，比如曾經(jīng)進入前十的華夏幸福在上半年的全口徑銷售榜中跌落到了40位，僅395億元；泰禾集團因為債務纏身，如今也跌落到了第58位；福晟集團更是跌出了百強榜。之前我們分析過，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始進入大魚吃大魚的時代。

這兩年我們一直在關注房企破產(chǎn)數(shù)量，上半年是258家，這個數(shù)字與今天中國多達10萬家的房企數(shù)量來說比例很小，而且很多都是地方性的小房企。

真正值得注意的是規(guī)模房企之間的差距變大。TOP10中，從更能反映銷售實力的權益金額看，第一名恒大（3317億）是第十名新城控股（733.7億）的4.5倍，是第五名保利發(fā)展（1565億）的兩倍多，隨著資源加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)走高。50名之后的房企未來的生存空間會越來越小，碧桂園老板楊國強曾說要把房子建到中國3000多個縣城去，事實上也只有碧桂園這樣的頭部房企才能說出這樣的愿望。

城市的分化同樣在疫情中明顯。

有人說，買房子相當于買一座城市的股票，享受和城市一起成長的過程。就像在當前的大牛市中，一開始很多人覺得傻子都能賺錢，跑步進去躺贏就行，但很快就會發(fā)現(xiàn)，題材分化、板塊分化，一波行情過后，能夠堅挺的還是龍頭股。

選擇城市也同樣如此。自住當然舒適方便就行，但從發(fā)展的角度看，未來一二線城市人口繼續(xù)擴大，特別是隨著各大城市搶人大戰(zhàn)持續(xù)，三四線城市將大概率成為人口凈流出地，很多縣城將逐漸萎縮，以鶴崗為代表的資源枯竭城市已經(jīng)開始顯現(xiàn)出這種特征。最近很火的一篇文章說，3萬的鶴崗房子，2.2萬賣掉，就是一個房價分化的最好描述。

錢是最聰明的。所以我們看到，在最近兩年，隨著城市群分化、都市圈分化、城市分化，同一個城市內(nèi)板塊分化、小區(qū)分化越來越明顯，房企拿地也有很多規(guī)律，房企扎堆到一線城市和主力二線城市拿地，根據(jù)今年上半年的土拍情況，一二線城市和長三角三四線城市仍是房企拿地的主戰(zhàn)場。

三、下半年樓市還能火嗎？

我依然認為，中國的房地產(chǎn)市場還處于上升周期，雖然疫情對全球經(jīng)濟影響巨大，但不同于外貿(mào)或者受制于高端人才的科技行業(yè)，在國內(nèi)疫情受到控制的當下，目前影響并不明顯。

當然，疫情的影響是潛在的。疫情對樓市的影響，主要表現(xiàn)在兩個方面，政策端受制于國家政策，如貨幣金融的寬緊、信貸利率等；消費端受制于經(jīng)濟景氣程度，包括居民的消費能力，負債水平等。從當前經(jīng)濟復蘇程度來看，下半年依然艱難，所以很難說下半年樓市還能走出像上半年一樣的行情。不過有兩點還是可以總結。

首先，頭部房企將繼續(xù)領跑，行情越差，房企之間的差距越明顯。

恒大、碧桂園上半年銷售領跑，法寶主要有兩個，一個是及時轉戰(zhàn)線上，另一個就是大幅度的降價。這兩家房企的土儲都非常巨大，而且拿地成本非常低，有非常大的降價空間，才能持續(xù)以價換量，這種優(yōu)勢在下半年也能夠繼承保持。

其次，線上營銷重要性將越來越重。

據(jù)CRIC統(tǒng)計，在上半年200強中，有143家房企重啟或新推出線上售樓處，其中百強積極性較高，發(fā)起線上售樓處達92家。房企或通過推出自有App、小程序，或者和第三方平臺合作，線上銷售全線鋪開。

盡管目前轉化率并不高，但一方面線上是未來的大趨勢，特別是隨著5G的商用，VR技術的進步，伴隨著主播、明星帶貨的成熟，這將成為未來房企增銷售、降成本的重要手段；另一方面，那就是誰都不知道黑天鵝和未來哪個先到，一旦疫情反復，線上將成為唯一選擇。所以押寶線上，已經(jīng)是不得不為的事。

最后，說一點炒股與買房的事兒。

6月份開始，國內(nèi)股市走出了快牛節(jié)奏，大盤從2800點沖到3400點，賺錢效應明顯。作為兩種投資手段，股市與樓市歷來都有蹺蹺板效應，但研究發(fā)現(xiàn)，牛市反而是散戶虧錢最多的時候，所以才會有那個挺魔幻的段子：

牛市到來，兩人相遇于房管局，一人剛從股市高位套現(xiàn)，一頭扎入樓市；一人剛賣掉房子，準備到股市大干一場，他們相視一笑，心里卻不約而同地嘲笑對方。

這些年，我們聽過從股市中發(fā)家致富的，也聽過太多買房實現(xiàn)財富自由的，但別人的故事畢竟都太遙遠。炒股還是買房，千萬別跟風，真的要適合自己才行！