張宏敏 李會杰 岳朝興 李 艷

隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，特別是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平的不斷提高，農(nóng)業(yè)轉移人口越來越多，許多地區(qū)出現(xiàn)“空心村”，農(nóng)村宅基地遭到閑置，造成土地資源浪費?；诖?，為進一步實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推動新時代我國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，盤活農(nóng)村閑置土地資源，促進土地集約節(jié)約利用，保障農(nóng)民土地財產(chǎn)權益等，國家正積極探索推進農(nóng)村閑置宅基地退出機制。從國家的試點和各地區(qū)的宅基地退出實踐看，合理的經(jīng)濟補償是農(nóng)村宅基地退出主要影響因素之一。因此，加強農(nóng)村宅基地退出補償標準測算研究，對進一步完善和落實農(nóng)村宅基地退出機制，進一步推動農(nóng)業(yè)轉移人口市民化和鄉(xiāng)村地區(qū)更好發(fā)展意義重大。

目前，我國的宅基地自愿有償退出機制還處于試點和探索階段，在全國層面上并沒有一個統(tǒng)一的宅基地退出補償標準，這也導致各地在推動宅基地退出的實踐中，出現(xiàn)了較多問題，不夠順利。而在理論研究上，國內很多學者就如何測算和制定合理的宅基地退出補償標準進行了大量探討。其中，在宏觀補償機制上，邢姝媛采用實際調研與問卷調查相結合的方法，對陜西省農(nóng)村宅基地退出補償機制的建立進行了研究；呂軍書和張譽戈以供給側結構改革的視角，對農(nóng)戶宅基地有償退出的實現(xiàn)路徑進行了研究；汪莉和尤佳則將土地整治與宅基地的退出相結合，研究了土地整治中宅基地的退出激勵機制。這些研究為農(nóng)村宅基地退出補償標準的制定提供了很好的思路，但在實踐操作中，宅基地退出補償?shù)木唧w標準還需進一步測算和細化。在具體的宅基地退出補償標準測算上，胡銀根等人運用綜合分析法、模型測算法、實證分析法等，測算出商丘偏遠農(nóng)村地區(qū)宅基地在不考慮期權價值的情況下為317.597元/平方米；張勇從農(nóng)民的宅基地使用權價值和宅基地發(fā)展權價值兩個維度，建立了宅基地退出補償價值測算模型；毛燕玲等人探討了基于改進區(qū)間Shapley值的農(nóng)村宅基地退出收益分配方法；王兆林等人基于比較收益的視角，對重慶市農(nóng)村宅基地退出中農(nóng)民的收益保護進行了研究；徐四桂等人基于福利經(jīng)濟學分配論和補償原理建立了宅基地價值生產(chǎn)函數(shù)，并在此基礎上運用比較研究法、模型分析法通過計算各生產(chǎn)要素的邊際貢獻率確定了各相關權利主體的退出補償范圍；宋佳諾通過調查問卷和運用功能分析法，對天津薊縣農(nóng)村宅基地退出補償標準進行了測算；張燚從宅基地的功能價值出發(fā)，測算農(nóng)民因退出宅基地后各項權益的損失，作為補償?shù)囊罁?jù)；陳麗娜從宅基地資源價值、住房保障價值和資產(chǎn)增值收益價值三個方面構建了宅基地退出補償標準測算模型；鄧薇從土地發(fā)展權角度對易地扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出補償價格進行了測算；郭元元運用Tobit模型，從農(nóng)戶期望受償價格角度，對扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出的補償標準進行了研究。整體上，當前有關宅基地退出補償標準的具體測算方法研究中，因普遍認為農(nóng)村宅基地作為一種特殊的集體建設用地，與國有建設用地有很大差異，這導致采用比較成熟的國有建設用地使用權出讓地價評估方法來測算農(nóng)村宅基地退出補償價格的研究較少，較多的是從宅基地的價值構成、發(fā)展權視角、農(nóng)戶的期望值等角度出發(fā)，采用問卷調查或各種數(shù)學模型等方法進行測算。但最新的研究表明，宅基地價格影響因素與城市地價主要影響因素基本相符，差異主要體現(xiàn)在影響因素的權重順序。因此，本文嘗試采用不動產(chǎn)估價中常用的收益還原法、成本逼近法，對河南省魯山縣瓦屋鎮(zhèn)李老莊村的宅基地退出補償合理標準進行測算，為我國農(nóng)村宅基地退出補償標準的制定提供新的參考和依據(jù)。

一、宅基地退出補償標準測算思路與方法

在我國現(xiàn)行法律框架和宅基地“三權分置”改革背景下，農(nóng)村宅基地的退出，其本質是宅基地使用權的永久性轉讓或退出。宅基地退出的補償標準測算，可等同于宅基地永久性使用權的價格評估。

農(nóng)村宅基地使用權退出后，不論轉讓他人用于居住或經(jīng)營，或由村集體統(tǒng)一收回進行開發(fā)，抑或復墾后用于農(nóng)業(yè)種植，其都會產(chǎn)生一定的收益。因此，在理論上，采用不動產(chǎn)估價中常用的基本方法之一，收益還原法對宅基地使用權退出補償價格進行測算是可行的，其關鍵是合理確定宅基地的年純收益。另一方面，宅基地屬于居住用地，在農(nóng)村，將耕地、荒地等非建設用地轉變?yōu)榻ㄔO用地，需要一定的開發(fā)成本。從這個角度看，采用不動產(chǎn)估價中常用的另外一種方法，成本法對宅基地使用權退出補償價格進行測算也是可行的。正基于此，本文的基本思路是采用國有建設用地使用權轉讓地價評估方法來測算宅基地使用權退出補償價格，具體的方法是收益還原法和成本法。

二、研究區(qū)概況

李老莊村，地處河南平頂山市魯山縣瓦屋鎮(zhèn)，面積約3.75平方公里，下轄11個組（見圖1），共計544戶，房屋結構主要為新型兩層平房和老式磚瓦房。其中，上河組距離附近景區(qū)較近，有較多農(nóng)戶在自家開有農(nóng)家樂，收益較為穩(wěn)定。

圖1 李老莊村宅基地分布示意圖

三、實證分析

（一）基于收益還原法的宅基地退出補償標準測算

其中，p為待估宗地價格，a為待估宗地年純收益，r為土地還原利率。

在實際應用中，土地的純收益往往是和地上建筑物一起產(chǎn)生的，稱之為房地純收益。在這種情況下，土地純收益的計算還需要考慮以下幾個方面：

土地純收益（a）=房地純收益（a1）-房屋純收益（a2）（式 2）

房屋純收益（a2）=房屋現(xiàn)值（pv）×建筑物還原率（r1）（式 3）

房屋現(xiàn)值（pv）=房屋重置價（rp）×房屋成新度（n）（式 4）

2.李老莊村宅基地使用權轉讓價格測算。根據(jù)實地調查，李老莊村的宅基地及其地上房屋，用于經(jīng)營性的主要有開設超市、飯店、民宿等，其附近旅游景區(qū)的淡旺季對其每月純收益有一定影響，但平均下來，扣除各種費用后，李老莊村宅基地及其地上房屋的純收益約1000元/月，合一年12000元。這些宅基地的平均面積大約200平方米，宅基地上房屋都為兩層平房，磚混結構，使用壽命約50年，殘值率約5%，8成新。在當前的條件下，這些經(jīng)營性房屋的新建價格約每座15萬元，也即房屋的重置價為15萬元/座×（1-0.05）=14.25萬元/座。

綜合考慮國債、大多數(shù)一般農(nóng)戶的年平均投資收益等，將建筑物還原利率取6%，土地還原利率取5%，那么根據(jù)公式3和4，李老莊村當前每處經(jīng)營性宅基地上的房屋純收益：

a2=14.25萬元×0.8×0.06=6840元/年。

如果Mn在成巖過程中活動性較強，可用Al2O3/(Al2O3+Fe2O3)代替Al2O3/(Al2O3+Fe2O3 +MnO)[11]，另外MnO含量極低，遠遠低于Al2O3、Fe2O3含量，對最終結果并無影響。研究區(qū)硅質巖Al2O3/(Al2O3+Fe2O3)比值為0.39～0.87，平均為0.71，除樣品化-49-8其余樣品均大于0.5，位于大洋盆地(0.4～0.7)和大陸邊緣(0.5～0.9)硅質巖范圍內，說明研究區(qū)硅質主要形成于大陸邊緣，而處于石炭系與泥盆系分界處的樣品化-49-8比值0.39，可能形成于大陸邊緣到大洋盆地的過渡地帶。

根據(jù)公式2，宅基地的土地純收益：

a=a1-a2=12000元/年-6840元/年=5160元/年

根據(jù)公式1，宅基地的價格：

P=5160/0.05=103200元。

也即，李老莊村宅基地使用權退出的補償價格約合516元/平方米。

（二）基于成本逼近法的宅基地退出補償標準測算

成本逼近法，也是不動產(chǎn)估價中常用的基礎方法之一，是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)。它主要包括土地取得費、土地開發(fā)費、稅費和利息等幾部分組成。在國有建設用地估價中，其典型基本公式為：

土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益) ×（1±區(qū)位修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)

在我國農(nóng)村地區(qū)，村集體土地使用權的獲得，主要有國家征收和村集體自用兩種情形。村集體自用，主要為村集體公共設施用地和村民宅基地申請等。但不論是哪種情況，在獲得集體土地使用權時，都需要對地上青苗或地上建筑物予以賠償。這一費用，可視為村集體土地使用權的獲取成本。根據(jù)調查，近3年來，李老莊村幾宗土地取得費用情況如下（見表1）。

表1 李老莊村近幾年集體土地取得成本案例情況說明

需要指出的是，無論是吳某的宅基地申請，還是國家電網(wǎng)改造征地，其實際的取得面積都非常小，這導致其折算的單位面積土地取得成本較高，高于當?shù)匾话愕恼鞯爻杀尽?/p>

不同于一般的開發(fā)性國有建設用地，集體建設用地的主要用途為自主或集體公共設施用地，其土地開發(fā)費，主要為土地的平整、通水、通電、通路等費用。在案例（見表1）中，吳某新申請宅基地和村委會新址的土地開發(fā)費約為150元/平方米。

因在實際中，宅基地和村集體公共設施用地的獲取不是以盈利為目的，且宅基地和集體公共設施用地都是免費申請和無限期的，故稅費、利息、利潤、土地增值收益等在本次測算中忽略不計，年期修正系數(shù)不予考慮。

由于宅基地的估價不同于一般意義上的國有建設用地估價，可參考的相似情況較少，區(qū)位修正系數(shù)在此次估算中不予考慮。

基于以上分析，基于成本逼近法的李老莊村宅基地使用權退出補償價格約為300元/平方米+150元/平方米=450元/平方米，低于成本收益法估算的補償價格516元/平方米。

四、結果與討論

采用不動產(chǎn)估價中常用的收益還原法與成本逼近法，對宅基地使用權退出補償價格進行測算基本上是可行的。具體到河南省魯山縣李老莊村，其當前的宅基地使用權退出補償價格在500元/平方米左右，如果按每處宅基地200平方米計，則合每處宅基地的退出補償約10萬元。這一結果，高于胡銀根2013年測算的商丘市偏遠農(nóng)村地區(qū)宅基地在不考慮期權價值的情況下的退出補償標準317.597元/平方米，但考慮到通貨膨脹，差別不大；與張燚測算的湖北麻城龜山鎮(zhèn)鮑家墩村的宅基地退出補償標準495元／平方米接近，但高于郭元元對貴州省惠水縣、龍里縣、習水縣、松桃縣、湄潭縣、安龍縣、望謨縣、水城縣、紫云縣、黔西縣、大方縣和丹寨縣等12個縣扶貧搬遷農(nóng)戶對宅基地退出的期望受償價格315.49元/平方米，高于鄧薇測算的貴州省松桃苗族自治縣太平營鄉(xiāng)的扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出補償價格區(qū)間的上限376.2元/平方米。考慮到貴州經(jīng)濟相對較為落后，且這兩個案例中，都是對扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出補償?shù)臏y算，本文測算結果相對貴州省扶貧搬遷地區(qū)偏高是合理的。

收益還原法和成本逼近法是不動產(chǎn)估價中的基礎和成熟方法，其應用較為簡單方便，但農(nóng)村宅基地不同于一般意義上的國有建設用地，有其特殊性。實際上，農(nóng)村宅基地的收益不確定性較強，且受區(qū)位因素影響顯著，合理穩(wěn)定的宅基地收益確定并不容易，如何確定一般農(nóng)村地區(qū)合理穩(wěn)定的宅基地收益，還需進一步探索。而成本逼近法中，因農(nóng)村宅基地在村集體內部獲得是免費的，其獲取成本主要是對原有地上附著物的賠償，而附著物的賠償標準在實踐中也容易發(fā)生糾紛，且隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和農(nóng)村居民生活水平的不斷提高，宅基地的土地開發(fā)標準也在不斷提高，這些都會影響成本逼近法的測算結果。盡管因為宅基地的特殊性，常用的不動產(chǎn)估價方法不能簡單直接套用在宅基地退出補償標準測算上。但本質上，宅基地屬于一種不動產(chǎn)，其使用權轉讓價格的評估測算，其基本原則與思想，同一般的不動產(chǎn)估價并無根本性的區(qū)別。隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，特別是城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，農(nóng)村宅基地退出是我國未來農(nóng)村改革的一個重要方向。根據(jù)不動產(chǎn)估價的基本原則與思想，不斷探索適合宅基地使用權退出的補償標準測算方法，是非常必要和有意義的。

在實際調研中，村民除對宅基地退出補償標準較為關心外，其更為關心宅基地退出后的生活保障、居住保障等社會保障問題。因此，在宅基地退出補償標準的制定中，政府應注意將宅基地退出與退出農(nóng)戶的社會保障充分結合，這樣才更有利于農(nóng)村宅基地退出改革的順利開展。