沈曉玲 汪維文 查明儀 齊瑞琳

摘要：千億房企在融資、拿地等資源的獲取上優(yōu)勢更加明顯，因此持續(xù)搶占市場份額，追逐千億也成為房企的共同訴求。但粗獷的拿地?cái)U(kuò)張實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長的時(shí)代已成過去式，想要突破千億，需要更加有針對性的城市布局策略。

關(guān)鍵詞：深耕布局;區(qū)域拓展;合作開發(fā)

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）09-0044-47 收稿日期：2020-07-11

行業(yè)資源逐步向千億房企集中，與中小規(guī)模房企之間的差距也在逐步加大，沖擊千億是當(dāng)下房企的核心訴求之一。

2019年全國商品房銷售面積僅實(shí)現(xiàn)0.1%的增長，行業(yè)見頂?shù)男盘栭_始顯現(xiàn)，業(yè)內(nèi)的競爭也在進(jìn)一步加劇，各梯隊(duì)房企發(fā)展出現(xiàn)分化，集中度持續(xù)升高，規(guī)模成為了房企最大的護(hù)城河。千億房企在融資、拿地等資源的獲取上優(yōu)勢更加明顯，因此持續(xù)搶占市場份額，追逐千億也成為房企的共同訴求。但粗獷的拿地?cái)U(kuò)張實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長的時(shí)代已成過去式，想要突破千億，需要更加有針對性的城市布局策略。

1 深耕或拓展兩大布局策略均可助推千億

1.1 高增速沖擊千億，突破后適當(dāng)休整

10年間千億房企增長至35家。從2010年萬科達(dá)千億以來，截止到2019年末達(dá)到的千億房企共有35家，其中2010-2017年實(shí)現(xiàn)千億的房企有16家，而2018年和2019年這兩年期間達(dá)到千億的房企共有19家，近兩年達(dá)千億的房企數(shù)量飛速增長，雖說更多房企比之前更加注重發(fā)展質(zhì)量，但對于接近千億的房企來說，進(jìn)入千億行列仍為其重要目標(biāo)之一。

千億前高速增長臨門一腳，千億后穩(wěn)定持續(xù)增長。從企業(yè)實(shí)現(xiàn)千億的增速來看，2017年及以前進(jìn)入千億行列的企業(yè)，在實(shí)現(xiàn)千億前的復(fù)合增長率總體高于實(shí)現(xiàn)千億后兩年的復(fù)合增長率，16家房企在達(dá)千億前兩年的平均復(fù)合增長率達(dá)到43%，達(dá)千億后兩年的復(fù)合增長率為33%0其中2018年達(dá)到千億的房企，其達(dá)千億當(dāng)年的同比增速也是都高于千億后一年的增長率。另外2019年新增千億企業(yè)的當(dāng)年平均增長率為28%，高于TOP100的行業(yè)平均增長率6.5%?？梢哉f，房企在沖刺千億的前一、兩年普遍執(zhí)行高速擴(kuò)張的方式促規(guī)模，達(dá)到較高的規(guī)模后開始尋求更穩(wěn)定的增長保持行業(yè)地位是一個(gè)趨勢。

龍頭房企較早提高業(yè)績增速，注重保持行業(yè)領(lǐng)先地位。雖然大部分企業(yè)是在達(dá)千億前1一2年甚至當(dāng)年才開始發(fā)力，但萬科、保利、中海、恒大和碧桂園，在達(dá)到千億前提前3年已經(jīng)開始提高業(yè)績增速。另外也是龍頭房企，綠地、恒大、華潤、融創(chuàng)和世茂房地產(chǎn)這5家房企的千億后兩年的復(fù)合增長率仍高于前兩年，這五家房企保持高速增長主要是由于其戰(zhàn)略目標(biāo)并非只是千億，而是保持行業(yè)地位，或者進(jìn)入行業(yè)前十的位置，因此多年保持高速增長。

1.2 深耕或拓展，單城產(chǎn)能差近10億/城/年

從房企的平均單城市產(chǎn)能來看，35家房企在達(dá)到千億當(dāng)年的平均的單城市產(chǎn)能為31.7億元。實(shí)現(xiàn)千億房企的布局策略有顯著的差異，可以簡單總結(jié)為拓展型和深耕型，且兩大布局策略的企業(yè)單城市產(chǎn)能存在近10億/城/年的差距。當(dāng)年平均產(chǎn)能高于40億元的12家房企劃分為深耕型企業(yè)，如華夏幸福和濱江集團(tuán)千億當(dāng)年的平均單城產(chǎn)能在百億左右，兩家企業(yè)的進(jìn)駐城市分別只有10城和12城，為典型的深耕型企業(yè)。而平均單城市產(chǎn)能低于30億元的23家房企可以定義為拓展型房企，恒大集團(tuán)布局范圍廣，以量取勝，千億當(dāng)年的城市數(shù)量達(dá)到125家，平均單城產(chǎn)能為8億元，為典型的拓展型企業(yè)，見圖1。

1.3 深耕型企業(yè)基本可率先于2-3城破百億

深耕型城市多選擇首先扎根起家地。平均單城產(chǎn)能超過40億元的房企，進(jìn)駐城市數(shù)量較少，平均為26個(gè)城市，且在達(dá)到千億當(dāng)年平均有3個(gè)城市單城產(chǎn)能率先突破百億元。其中首開和華夏幸福憑借在1座城市的絕對領(lǐng)先，僅1城就貢獻(xiàn)約8成業(yè)績。首開起家北京，在北京率先突破百億單城產(chǎn)能達(dá)到約800億元;華夏幸福則憑借固安產(chǎn)業(yè)新城，在廊坊單城產(chǎn)能高達(dá)835.8億元，一己之力帶動了華夏幸福整體業(yè)績騰飛。此類深耕企業(yè)先在本地扎根達(dá)到一定的規(guī)模之后，再慢慢對外擴(kuò)展。

一二線機(jī)會型城市更易單城產(chǎn)能破百億助力房企銷售進(jìn)階。市場容量大，從深耕型房企的城市共性來看，除去房企起家的城市，如龍湖起家重慶，華夏幸福起家廊坊，首開起家北京等，大多數(shù)單城破百億的城市都為一二線城市，且房企單城業(yè)績破百億的研究表明，這市場容量整體較大，同時(shí)房企競爭較為溫和的城市很有潛力，房企進(jìn)駐后快速實(shí)現(xiàn)單城破百億目標(biāo)的機(jī)會較大。這類城市在市場容量方面表現(xiàn)突出，商品住宅成交量大，有較廣的購房客群基礎(chǔ)，同時(shí)近些年表現(xiàn)為人口流人和城鎮(zhèn)化規(guī)模擴(kuò)大，人口持續(xù)增帶來持續(xù)的購房需求;另一方面房企競爭壓力相對較小，市場開放程度更高，頭部房企勢力不是很強(qiáng)且未形成大型的本土勢力，進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)較小。成都、上海、西安、杭州、重慶、青島等均屬于這一類城市。見表1。

1.4 拓展型企業(yè)為實(shí)現(xiàn)規(guī)模普遍布局超40城

拓展型企業(yè)基本布局超40城，非省會地級三四線城市成其擴(kuò)張主力。21家拓展型房企基本布局均超40城，如果計(jì)算平均數(shù)的話，其平均進(jìn)駐城市數(shù)量達(dá)到60城，布局城市數(shù)量是深耕型企業(yè)的3倍。平均布局?jǐn)?shù)量較高，主要是由于超過80城的房企有4家，分別為恒大、碧桂園、中梁和奧園，這4家房企布局廣泛，平均單城市產(chǎn)能不到巧億元。根據(jù)這四家典型房企的城市布局可以看出，企業(yè)主要通過大量進(jìn)駐三四線城市擴(kuò)張。擴(kuò)展型企業(yè)可以分為兩類，第一類是碧桂園和恒大這些龍頭房企，碧桂園和恒大在2013年達(dá)到千億，這類走全國化路線的房企由于一二線城市市場競爭激烈以及政策壓力，提前布局三四線市場，受益于三四線城市的成交放量，憑借搶先布局均衡發(fā)展的優(yōu)勢取得了不錯(cuò)的業(yè)績。第二類中梁這類后起之秀則是通過快速擴(kuò)張城市，小體量項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)來達(dá)到業(yè)績擴(kuò)張。其從2016年開始走出浙江大本營，多布局環(huán)一二線的三四線城市，且其2017年多數(shù)項(xiàng)目占地面積都在10萬平方米以下，所以這些項(xiàng)目能夠快速投入開發(fā)建設(shè)并推出，也為中梁“快進(jìn)快出”的戰(zhàn)略提供了支持。奧園也是近年來執(zhí)行“布局”一“聚焦”-“深耕”三步走的全國化戰(zhàn)略布局，三四線城市持續(xù)擴(kuò)張，如開發(fā)縣域綜合體項(xiàng)目等，土儲充足為銷售業(yè)績的提速提供有力保障。見表20

2 濱江集團(tuán)：聚焦杭州深耕浙江，合作開發(fā)促規(guī)模增長

成長迅速，2019年破千億。濱江集團(tuán)2008年在深交所上市，在2015年實(shí)現(xiàn)銷售額破200億元。2014-2019年間保持高速增長，5年的復(fù)合增長率高達(dá)48%。至2019年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1120.6億元，同比增長31.8%，雖同比增速有所下滑，但仍高于行業(yè)平均水平。這也是濱江首次跨人千億房企陣營，同時(shí)行業(yè)排名上升6位至第31名。由于破千億當(dāng)年房企銷售僅來自于全國12座城市，平均單城產(chǎn)能達(dá)93億元，屬于當(dāng)之無愧的深耕型房企。見圖2。

千億成就與杭州密不可分。2007年以前，濱江一直在大本營杭州開展業(yè)務(wù)，在當(dāng)?shù)亓⑾铝肆己玫目诒?，定下了品牌基調(diào)。上市之后，雖企業(yè)也在浙江省其他城市以及外省有所拓展，但就銷售數(shù)據(jù)來看，2019年濱江合約銷售破千億，其中約60%都來自杭州，且據(jù)年報(bào)披露的主要項(xiàng)目明細(xì)，就有28個(gè)項(xiàng)目位于杭州，分布密度較大。顯然，濱江的千億成就與杭州密不可分，究其原因，部分得益于城市較為充盈的市場容量，也源于產(chǎn)品與當(dāng)?shù)厥袌鲇休^高的契合度。

2007年，濱江正式踏出了異地發(fā)展的第一步，提出把發(fā)展重心放在以杭州為中心的長三角地區(qū)，實(shí)施以浙、滬、江為核心的全國戰(zhàn)略。2015年走出浙江省，進(jìn)軍上海，2016年拓展北京，2017年和2018年只新拓展了深圳、南通和上饒三座省外城市。

2017年濱江入駐溫州，2019年就實(shí)現(xiàn)了單城銷售額破百億，貢獻(xiàn)了約14%的業(yè)績，助力企業(yè)破千億。企業(yè)之所以在短時(shí)間內(nèi)有這樣的成績，就是得益于合作開發(fā)策略，加速了規(guī)模擴(kuò)張。

整體來看，濱江實(shí)現(xiàn)千億的布局路徑有以下特點(diǎn)：一是在發(fā)家城市打造符合市場需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，塑造品牌辨識度并立下良好口碑，穩(wěn)打基礎(chǔ);二是準(zhǔn)確預(yù)判城市前景，保持拿地節(jié)奏持續(xù)深耕，保證供貨量以維持市占率;三是靈活調(diào)整策略，控制管理半徑，在熟悉的優(yōu)勢區(qū)域有選擇地適當(dāng)外拓;四是在潛力大的新市場積極尋求合作機(jī)會，小股占比撬動大規(guī)模增長。

從近年的行業(yè)發(fā)展趨勢來看，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模頂部正在逐步顯現(xiàn)，行業(yè)增長的紅利逐步弱化，企業(yè)規(guī)模已然是企業(yè)最穩(wěn)固的護(hù)城河。行業(yè)資源逐步向千億房企集中，與中小規(guī)模房企之間的差距也在逐步加大，沖擊千億是當(dāng)下房企的核心訴求之一。

作者簡介：沈曉玲、汪維文、查明儀、齊瑞琳，克爾瑞地產(chǎn)研究員。