胡馨丹

南京工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 江蘇南京 210000

1 南京老城內(nèi)已建多層住宅更新的問(wèn)題

為了研究南京老城內(nèi)已建多層住宅的更新問(wèn)題，本文主要采取信息收集，實(shí)地調(diào)研和訪談的方式對(duì)當(dāng)前的多層住宅更新?tīng)顩r進(jìn)行了解，以期能夠從中發(fā)現(xiàn)多層住宅更新中面臨的主要問(wèn)題。共選擇四個(gè)老城區(qū)多層住宅小區(qū)作為研究對(duì)象，基本資料見(jiàn)表1：

表1 南京典型老城區(qū)多層住宅

通過(guò)系統(tǒng)研究可知，所選用的四個(gè)片區(qū)均存在一定的問(wèn)題，且由于所處區(qū)域不同，問(wèn)題差異也較大。其中的瑞金新村雖然具備良好的綠化環(huán)境，但其戶型較差，張府園位于市中心位置，地理地位較好，但環(huán)境問(wèn)題明顯。高云嶺的圍墻設(shè)置較為雜亂，存在空間分布凌亂的問(wèn)題。如意里片區(qū)的問(wèn)題相對(duì)突出，上述問(wèn)題均有發(fā)生?，F(xiàn)總結(jié)老城內(nèi)已建多層住宅的更新問(wèn)題如下：

（1）多層住宅建筑的結(jié)構(gòu)主體以磚混結(jié)構(gòu)為主，部分70年代建成的住宅做了抗震防護(hù)措施。但還有部分建筑存在結(jié)構(gòu)安全性的問(wèn)題，常見(jiàn)表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)傾斜或者開(kāi)裂等現(xiàn)象。

（2）墻面結(jié)構(gòu)出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，且大部分墻體起皮脫落，但對(duì)整體建筑結(jié)構(gòu)的影響并不突出。

（3）存在平面空間布局不當(dāng)?shù)膯?wèn)題，大部分多層住宅的面積相對(duì)較小，尤其是客廳只能擺放餐桌，而廚房與廁所的面積也相對(duì)較小，采光與通風(fēng)性能較差。在針對(duì)瑞金新村的戶型進(jìn)行調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)其中還存在1m3以下的廁所空間。由于空間狹小，其空間功能難以發(fā)揮，這就會(huì)為居民生活質(zhì)量帶來(lái)嚴(yán)重影響[1]。

（4）建筑立面外掛雜亂，主要包括空調(diào)外機(jī)和遮陽(yáng)棚、晾衣架等設(shè)施，被隨意掛放在立面結(jié)構(gòu)上，對(duì)建筑美觀性造成了嚴(yán)重的影響。此外，立面結(jié)構(gòu)受到雨水侵蝕和風(fēng)化影響，結(jié)構(gòu)質(zhì)量明顯降低，同時(shí)也會(huì)受到油煙排放的污染影響。

2 南京老城內(nèi)已建多層住宅的更新建議

早在上世紀(jì)，一些發(fā)達(dá)國(guó)家就已經(jīng)采取大規(guī)模改建的方式進(jìn)行城市整體規(guī)劃，主要改造區(qū)域?yàn)榈褪杖刖劬訁^(qū)。但實(shí)踐證明，此種改造措施不僅無(wú)法保障城市的健康發(fā)展，還會(huì)對(duì)城市原有的居住形態(tài)造成破壞，引發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題，為社會(huì)帶來(lái)了多種不穩(wěn)定因素。而在進(jìn)行住房改造時(shí)也證實(shí)了，舊住宅升級(jí)與改造更符合住宅更新要求，且社會(huì)效益明顯。我國(guó)國(guó)內(nèi)的住宅更新理論研究較晚，還并未形成較為完善的理論體系，且住宅更新主要集中于老城區(qū)，采取的改造方式也是大拆大建形式，不僅增加了城區(qū)改造成本，還無(wú)法滿足城市可持續(xù)發(fā)展的需求。尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快的形勢(shì)下，城市更新中的已建多層住宅更新問(wèn)題應(yīng)引起人們的重視[2]。

針對(duì)已建多層住宅存在的戶型問(wèn)題，建筑立面問(wèn)題和違章加建問(wèn)題等，采取有效的措施加以改造，從根本上提升多層住宅建筑的美觀性以及功能性，使其與城市可持續(xù)發(fā)展要求相符，有效增強(qiáng)城市規(guī)劃改造的社會(huì)效益。現(xiàn)提出如下幾點(diǎn)更新建議：

2.1 住宅外貌的改造

由于住宅外貌是影響老城區(qū)城市面貌的關(guān)鍵性問(wèn)題，在針對(duì)住宅建筑進(jìn)行改造時(shí)，應(yīng)以其外貌改造工作為主。相關(guān)研究和已有的實(shí)踐也證實(shí)了，外貌改造更容易實(shí)現(xiàn)對(duì)老城區(qū)住宅的更新規(guī)劃目標(biāo)，更新效果也更為突出。其中的常用更新手段為，進(jìn)行平改坡，此種更新措施可以有效解決多層建筑存在的屋面滲漏問(wèn)題。

2.2 住宅條件的改造

住宅條件的改造與居民生活質(zhì)量存在密切的聯(lián)系。通過(guò)對(duì)住宅條件的改造，可以更好的滿足當(dāng)代居民的居住需求。進(jìn)行住宅條件改造時(shí)，應(yīng)充分征求居民的意愿，根據(jù)居民的居住需求對(duì)居住空間和空間功能進(jìn)行改造。主要改造內(nèi)容包括：更新設(shè)備管線、擴(kuò)大廚房及衛(wèi)生間的使用面積和加設(shè)安保設(shè)施等。

2.3 住宅環(huán)境的改造

居住環(huán)境的改造相對(duì)來(lái)說(shuō)難度較大，這主要是由于其涉及的改造范圍較廣，需要投入大量的資金與人力，且在改造完成后的維護(hù)相對(duì)困難。主要改造措施為，拆除部分違章建設(shè)的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施，例如晾衣架和遮陽(yáng)棚等，在區(qū)域內(nèi)修建綠化活動(dòng)場(chǎng)地[3]。

3 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)南京老城內(nèi)的部分已建多層住宅區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)研和分析后可以發(fā)現(xiàn)，住宅環(huán)境問(wèn)題，住宅外貌問(wèn)題和住宅條件問(wèn)題是當(dāng)前進(jìn)行住宅更新面臨的主要問(wèn)題。針對(duì)不同的住宅建筑，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)了解和評(píng)估后采取對(duì)應(yīng)的改造措施。通過(guò)改造外貌，提升住宅建筑的美觀性；對(duì)其住宅條件進(jìn)行有效改善，增強(qiáng)住宅的功能性；對(duì)住宅環(huán)境加以改造，為居民營(yíng)造更為舒適的居住環(huán)境。