毛振華

2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第三次會(huì)議表決通過(guò)《中華人民共和國(guó)民法典》，對(duì)有關(guān)物業(yè)的表述擲地有聲，既內(nèi)涵豐富又態(tài)度鮮明，回應(yīng)了長(zhǎng)期以來(lái)群眾的普遍呼聲，為今后與物業(yè)相關(guān)的矛盾糾紛處置指明了方向。

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，由物業(yè)公司管理的商品房小區(qū)成為城市主流居住模式。業(yè)主與物業(yè)的矛盾逐漸上升為基層治理的難點(diǎn)和痛點(diǎn)。在中國(guó)裁判文書網(wǎng)上輸入“物業(yè)”這一關(guān)鍵詞，相關(guān)搜索記錄竟達(dá)358萬(wàn)余條，其中與物業(yè)管理相關(guān)的超過(guò)76萬(wàn)條。

日常工作消極怠工，無(wú)法提供與物業(yè)費(fèi)相匹配的服務(wù)，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂差；小區(qū)公共空間被肆意侵占牟利，在公共場(chǎng)地劃上停車線就能堂而皇之地收取車位費(fèi)；電梯間、公共走廊廣告展位出租后收入用途不明；鄰里小摩擦反映到物業(yè)后被推諉，直至演化為暴力沖突……提起部分物業(yè)的所作所為，不少業(yè)主一肚子苦水。大多數(shù)情況下，一些業(yè)主即便對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿、收費(fèi)存疑，但為了避免“有家難回”，本著“多一事不如少一事”的處事原則，不得不硬著頭皮繼續(xù)繳費(fèi)。

難道就沒(méi)有部門能管一管嗎？答案當(dāng)然是有。各地大都設(shè)有物業(yè)辦，針對(duì)物業(yè)服務(wù)全流程，有一整套規(guī)章制度。然而，與制度的完善形成鮮明對(duì)比的是，業(yè)主在與物業(yè)出現(xiàn)矛盾時(shí)，鮮見(jiàn)物業(yè)辦在矛盾調(diào)處中扮演重要角色，訴諸法律成為業(yè)主最后不得已的選擇。

作為小區(qū)群眾自治組織的業(yè)委會(huì)通常被寄予厚望。不過(guò)從實(shí)踐操作層面看，多數(shù)小區(qū)業(yè)委會(huì)成立的過(guò)程，并非一帆風(fēng)順。即便歷經(jīng)坎坷成立了業(yè)委會(huì)，在物業(yè)出現(xiàn)違約的情形下，業(yè)委會(huì)根據(jù)相關(guān)條款行使基本權(quán)利終止雙方關(guān)系，換一家新的物業(yè)公司，卻往往極為艱難。業(yè)主與物業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下雙向選擇，關(guān)系本來(lái)清晰明了，但“換不掉的物業(yè)”既令人費(fèi)解，又讓人無(wú)奈。

物業(yè)服務(wù)失職、缺位，帶來(lái)的危害不容小覷。小到臟亂差降低居住舒適度，大到群租房隱患、偷盜頻發(fā)、電梯年久失修等直接威脅業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。小區(qū)大小矛盾不斷，給基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化帶來(lái)挑戰(zhàn)。物業(yè)服務(wù)到位，不但可以讓業(yè)主住得舒心，還能將小矛盾就地化解，讓小區(qū)成為城市基層治理的“前哨”。

《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)有關(guān)物業(yè)的表述，與群眾的呼聲相契合，令人歡欣鼓舞。當(dāng)然，面對(duì)物業(yè)長(zhǎng)久以來(lái)的沉疴積弊，指望一蹴而就解決所有問(wèn)題并不現(xiàn)實(shí)。在《中華人民共和國(guó)民法典》勾勒出制度設(shè)計(jì)框架的基礎(chǔ)上，更需要物業(yè)辦、居委會(huì)等相關(guān)部門真正履職盡責(zé)、令行禁止，落實(shí)嚴(yán)格的監(jiān)管舉措，將物業(yè)普遍存在的違規(guī)操作關(guān)進(jìn)制度規(guī)范的“籠子”，促使物業(yè)回歸服務(wù)的初心。

當(dāng)前，真正落實(shí)物業(yè)“能進(jìn)能出”，是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵之舉。當(dāng)物業(yè)服務(wù)確實(shí)難以滿足絕大多數(shù)業(yè)主的需要時(shí)，業(yè)委會(huì)就有權(quán)行使“彈劾”權(quán)，通過(guò)更換物業(yè)保障業(yè)主的共同利益。業(yè)委會(huì)權(quán)利的順利行使，又有賴司法機(jī)關(guān)、物業(yè)辦等多方的共同呵護(hù)與支持。只有參與各方各司其職，《中華人民共和國(guó)民法典》有關(guān)物業(yè)的條款才能落地開(kāi)花；只有去除物業(yè)沉疴，業(yè)主與物業(yè)也才能實(shí)現(xiàn)和諧共處，從而夯實(shí)基層治理的基礎(chǔ)。