浦學慧

（融創(chuàng)（上海）商業(yè)置業(yè)有限公司，上海 200032）

1 房地產(chǎn)項目招標階段成本管理的重要性

第一，加強招標階段的成本管理工作，能夠切實調動項目工程的全部經(jīng)費，實現(xiàn)對項目資金的嚴格控制，將項目投資控制在預測值的范圍之內，確保資金的作用能夠得到充分的發(fā)揮。

第二，在招標階段，招標文件內所涉及的各方面內容，都是后續(xù)房產(chǎn)項目施工過程中成本管理的重要組成部分。因此，在招標階段開展成本管理工作，能夠會后續(xù)順利施工奠定良好的基礎。此外，投標階段采用統(tǒng)一的計價標準，并選擇合理的標價指定承包條件，這些都關系到施工合同成本的重要內容，也是防止出現(xiàn)項目糾紛的重要條件。

第三，為了能夠提升投標價格的合理性，施工單位需要事先編制出科學的工程投標計劃，以此來作為投標思路，對投標過程中的不利因素進行妥善的處理。此外，為了能夠在激烈的市場中占據(jù)有利的地位，就必須要展示自身的競爭優(yōu)勢，從而讓企業(yè)能夠加深對自身發(fā)展情況的認識。招標階段的成本管理，能夠充分發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確保投標價格合理，使項目業(yè)主方與施工方實現(xiàn)雙贏。房地產(chǎn)開發(fā)公司招標階段成本管理流程如圖1。

2 房地產(chǎn)項目招標階段成本管理的現(xiàn)狀

2.1 招標模式的多樣化

隨著建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項目招標工作的模式也呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢，當前招標工作具有多種模式，其中最為普遍且使用最多主要有兩種，分別是公開招標和邀請招標；報價方式主要分為傳統(tǒng)定額計價、費率計價以及清單計價三種。多樣化的招標模式在一定程度上豐富了企業(yè)的招標工作形式，但也造成了一定的不良影響，由于采用的計價方式不同，各個投標企業(yè)難以報出建筑成本的最有效價格，這對于建筑成本控制工作造成了一定的影響。

2.2 評標工作不全面

在房地產(chǎn)項目招標過程中，評標環(huán)節(jié)是其中非常重要的一個環(huán)節(jié)，通常需要聘請專業(yè)的評標專家來完成。在評標過程中，一定要進行全面、嚴格的選擇。但是在開展評標工作時，工作人員通常會在質量和成本問題方面出現(xiàn)一定的分歧：一是房地產(chǎn)項目招標過于側重質量，這樣往往會造成成本浪費的問題；二是招標過于側重成本，因此會采用低價中標的方法，種種情況下雖然有效的實現(xiàn)了成本控制的目的，但是也有著無法有效保障房地產(chǎn)項目工程質量的缺點。有時會出現(xiàn)招標文件中工程量不準確或是出現(xiàn)漏項等問題，若招標文件出現(xiàn)問題，會直接導致投標者報價與實際情況出現(xiàn)偏差，這就可能會引起糾紛，從而引起對成本的控制。上述兩種問題都是由于評標工作不全面造成的，都是會對后續(xù)的施工以及企業(yè)的長遠發(fā)展造成一定的影響。

2.3 定標原則可操作性差

定標原則可操作性差主要表現(xiàn)在招標工作完成后繼續(xù)壓價，部分企業(yè)對此持有非常長積極的態(tài)度，認為這樣能夠對施工成本進行進一步的壓縮，實現(xiàn)最有效控制目標，確保企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。但是實踐證明，繼續(xù)壓價的行為所造成的實際后果與企業(yè)的設想背道而馳，繼續(xù)壓價不僅未能擴大企業(yè)的經(jīng)濟效益，反而會對施工企業(yè)與招標人、業(yè)主間的良好合作關系造成一定的影響，同時也對工程質量和進程造成了不良影響。

3 房地產(chǎn)項目招標階段成本管理的有效對策

3.1 合理編制招標文件

企業(yè)開展招標工作需要以招標文件作為主要依據(jù)，同時招標文件也是房地產(chǎn)項目開展造價控制的綱領性文件，招標文件對于中標人和投標人都是具有法律效應的。招標文件的編制質量和深度是關系到整個招標工程成敗的重要因素，一旦招標文件內容不全面或是意思表達模糊不清，就會給房地產(chǎn)項目造價控制及施工管理工作帶來一定的困難。通常情況下，招標文件內容的詳細程度與房地產(chǎn)項目工程的規(guī)模有著非常密切的關系，如果房地產(chǎn)項目工程的規(guī)模比較小，同時也較為簡單，那么招標文件只要是將主要問題交代清楚即可；但如果房地產(chǎn)項目工程的規(guī)模比較大，同時也比較復雜，那么招標文件必須要確保清楚、準確。此外，在開展房地產(chǎn)項目招標文件的編制工作時，還需要堅持全面、深入的原則，尤其是編制工程報價時不能過于保守，同時需要對工程項目的質量進行明確的規(guī)定，這樣就能夠有效防止后續(xù)的工程施工、工程驗收中出現(xiàn)糾紛。因此，要認真收集、篩選、分析各類相關的有價值的數(shù)據(jù)和資料，明確招標項目的描述、技術規(guī)范及要求

3.2 注重工程量清單的編制

采用工程量清單的方式是依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結合現(xiàn)行預算定額子目分項要求計算實物工程量，列成清單，是目前越來越普遍采用的一種方式，工程量清單不僅是投標人公平投標的基礎性文件，同時也是房地產(chǎn)項目造價控制的核心內容。在開展工程量清單編制工作時，一定要確保符合招標文件的要求，特別是要在有效工程量的基礎上來對項目支付及計量問題進行確定，以便能夠讓投標人全面的掌握房地產(chǎn)項目的相關技術規(guī)范和文件資料要求，同時確保投標人能夠深刻的領會業(yè)主方的真實意圖。此外，為了防止不平衡報價情況的出現(xiàn)，需要對建筑工程項目進行不斷的細化，還需要對工程量清單進行精煉，確保內容準確合理，在制作與工程量清單相配套的表格時，還需要確保相關表格文件具有較強的可操作性，內容科學合理，能夠直接使用，確保工程量清單能夠對招標內容進行完全的覆蓋。如果在房地產(chǎn)項目中上存在部分內容無法進行科學的確定，企業(yè)可以采用暫估量的形式來將其列入到工程量清單中，并且需要在投標人中標后，及時的將先前列入的單價作為結算單價。

3.3 規(guī)范招投標行為

從當前房地產(chǎn)項目招標的實際情況來看，市場監(jiān)管的作用還并未得到充分的發(fā)揮，受定額計價方式的影響，報價與標底的編制的作用也未能得到充分的發(fā)揮。因此，需要對招投標行為進行不斷的規(guī)劃，在此基礎上引入市場競爭機制，從而對招投標行為進行不斷的規(guī)劃。第一，根據(jù)供需關系，在開展預算的過程中，從實際情況出發(fā)，定額項目及水平都需要與市場發(fā)展水平相結合，同時避免出現(xiàn)預算者主觀臆斷的情況，通過這種方式來對招投標市場行為進行規(guī)劃。第二，由企業(yè)和市場完成定價工作，引入詢價模式。這樣不僅能夠有效的避免出現(xiàn)報價遺漏、錯誤的情況，同時也能夠切實的保障招投標雙方的合法權益，維護正常的市場秩序。與此同時，為了防止出現(xiàn)不平衡報價的情況，要盡量細化建筑工程項目，工程量清單的相應說明要盡量體現(xiàn)出“言簡意賅”、“準確合理”的特點，與工程量清單的配套表格也要實現(xiàn)可操作性較強、直接使用、科學合理，最大限度地讓工程量清單對全部招標內容進行涵蓋。

3.4 提高評標的科學性

為了避免出現(xiàn)陪標、串標等問題，企業(yè)需要提高評標的科學性。第一，制定科學合理?？尚行詮姷臉藯U評標方法。當前評標環(huán)節(jié)中存在著多種不良行為，在制定評標方法時，需要進行全面的考慮，從而最大限度的消除開標后的議標問題，提升評標工作的透明度。第二，開展評標工作時，在保證房地產(chǎn)項目工程質量的前提下，要堅持合理低價中標的原則，杜絕出現(xiàn)暗箱操作的情況，嚴格處理惡意競標行為，對評標全程進行嚴格的把控和管理。

4 結語

房地產(chǎn)項目招標階段的成本管理工作對工程質量有著重要的影響。企業(yè)一定要做好招標文件和工程量清單的編制工作，對招標行為進行不斷的規(guī)范，同時全面提高評標的科學性，這樣才能夠切實做好招標階段的成本管理工作，確保房地產(chǎn)項目后續(xù)施工的順利開展，促進企業(yè)的進一步發(fā)展。