劉光磊

淄博嘉慧置業(yè)有限公司 山東淄博 255000

房地產(chǎn)行業(yè)無論是在經(jīng)濟(jì)總量、GDP 貢獻(xiàn)、創(chuàng)造就業(yè)，還是在對相關(guān)行業(yè)的協(xié)同方面，對國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展都起著較為重要的作用。近年來，在宏觀調(diào)控政策長期持續(xù)且基本沒有松動跡象的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)利潤水平持續(xù)下降。因此，只有實施合理有效的成本管控，房地產(chǎn)企業(yè)才能得以生存下去并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

1.1 有利于 “降費增效”

成本管控的目標(biāo)是將項目成本控制在目標(biāo)成本以內(nèi)，將銷售費用、管理費用等控制在費用預(yù)算以內(nèi)，以最小的支出獲取最大盈利。因此，合理有效的成本管控將有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費用支出，創(chuàng)造更多利潤。

1.2 有助于提升核心競爭力

對于實行成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本管控將有助于提高產(chǎn)品競爭力，形成企業(yè)核心競爭力；對于實行差異化戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本管控同樣有助于企業(yè)以最小投入建造優(yōu)質(zhì)適銷的產(chǎn)品，用最大化盈利進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的核心競爭力。

1.3 提高抗風(fēng)險能力

在宏觀政策持續(xù)實施的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，行業(yè)內(nèi)的馬太效應(yīng)被急劇放大，眾多小型房地產(chǎn)企業(yè)或者 “倒下” 或者被大型房地產(chǎn)企業(yè)所兼并。在如此嚴(yán)峻的形勢下，做好成本管控將有助于提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展[1]。

1.4 促進(jìn)內(nèi)部管理的規(guī)范化與科學(xué)化

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控主要是在設(shè)計階段、招采階段與施工階段，各階段的成本管控關(guān)鍵點，包括設(shè)計階段的方案報批與圖紙會審、招采階段的總包招標(biāo)與集中采購、施工階段的現(xiàn)場簽證與變更管理。要做好成本管控就會倒逼房地產(chǎn)企業(yè)在上述貫穿整個項目開發(fā)的過程中實施規(guī)范化、科學(xué)化的管理。

2 建筑設(shè)計階段成本管控的對策

確立房地產(chǎn)項目分檔原則，建立房地產(chǎn)項目分檔分類的限額標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項目分檔原則主要根據(jù)房地產(chǎn)住宅項目所在城市類別、規(guī)劃和容積率（高層、小高層、多層、別墅等）指標(biāo)和預(yù)期售價來確定的，一般把房地產(chǎn)項目由高至低分為A、B、C 類，還可以根據(jù)實際情況調(diào)整增加如 “A+” 等子分類。不同專業(yè)設(shè)計又分為多個分項和子分項。房地產(chǎn)住宅項目分檔分項限額標(biāo)準(zhǔn)主要有建筑設(shè)計、裝飾設(shè)計、景觀設(shè)計和機(jī)電設(shè)計。限額設(shè)計關(guān)鍵是要做確定關(guān)鍵成本指標(biāo)和做到指標(biāo)量化。建筑設(shè)計限額指標(biāo)主要包括造型、外立面、門窗和部品等；裝修設(shè)計對于毛胚交房的項目主要是大堂裝飾、電梯廳裝飾、會所裝飾以及樣品房等。景觀設(shè)計限額內(nèi)主要是硬景和綠化。機(jī)電設(shè)計限額指標(biāo)主要是電梯、消防等項目。各專業(yè)設(shè)計的指標(biāo)量化都是通過同類項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)或成本測算確定目標(biāo)成本來確定。建筑設(shè)計階段應(yīng)嚴(yán)格按照限額標(biāo)準(zhǔn)或者成本指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計[2]。

形成成本與設(shè)計人員的溝通機(jī)制，聯(lián)合確定各項指標(biāo)目標(biāo)成本。設(shè)計人員注重顧客需求和產(chǎn)品質(zhì)量的同時，也應(yīng)關(guān)注產(chǎn)品成本、主材的價格，加強(qiáng)成本意識，在方案評選過程中應(yīng)注重成本測算的權(quán)重。成本人員應(yīng)提前進(jìn)入設(shè)計階段尤其是規(guī)劃和建筑方案研發(fā)階段，不僅要做好施工階段的成本測算，更應(yīng)做好設(shè)計階段，甚至拓展階段的成本測算。逐步形成目標(biāo)成本動態(tài)化。做好成本信息收集工作、實時更新主材及部品的價格信息，為設(shè)計人員提供實時的成本測算，協(xié)助建筑方案的確定。

加強(qiáng)企業(yè)材料供應(yīng)商戰(zhàn)略合作策略。隨著企業(yè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的推行，建筑用材達(dá)到批量化，對與材料供應(yīng)商的價格談判有很大幫助。建立外墻磚、石材、木門、鋁合金窗、欄桿等建筑材料戰(zhàn)采庫，方便建筑設(shè)計選材、比選，也方便成本價格管控。

3 工程案例

以某項目為例，該項目建筑面積70 多萬m2，由21 棟地上30-40 層、地下2 層的高層建筑群組成的高檔建筑花園小區(qū)。由于該項目在建設(shè)前期的營銷策略是領(lǐng)先所在區(qū)域三十年的高檔住宅小區(qū)，所以在企業(yè)限額標(biāo)準(zhǔn)還不是很完善的情況下，建筑設(shè)計追求奢華、豪氣等效果，地下室車位配比1 ∶2 也大大領(lǐng)先汕頭市區(qū)車位平均配比。但取得銷售許可證正值當(dāng)時經(jīng)濟(jì)不景氣且下滑趨勢，銷售量價遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如預(yù)期，而且車位銷售緩慢影響資金回流。所以及時采取挽救措施：在建筑設(shè)計方面進(jìn)行成本優(yōu)化，根據(jù)新確定的分檔標(biāo)準(zhǔn)，把同區(qū)21 棟還細(xì)分為2-3 個檔次，不同售價的棟號的限額指標(biāo)可以交叉對應(yīng)A+ 檔、A 檔和B+ 檔。因為當(dāng)時地下室已經(jīng)完成，地上的平面大幅度變更設(shè)計已經(jīng)不可能，所以成本優(yōu)化主要集中在立面設(shè)計上，裝飾線條設(shè)置了三道改為兩道；裙樓立面全部采用進(jìn)口石材改為同色系國產(chǎn)石材，且石材也分級使用街面和園面立面；大堂入口全玻幕墻變更為鋁合金固定玻璃和平開門；部分部品設(shè)計也降半檔- 一檔；鋁合金門窗、陽臺欄桿和外墻磚全部改為甲供采購。僅建筑設(shè)計這幾項的成本優(yōu)化補(bǔ)救措施就降低造價2千萬元左右。如果成本管控能做在建筑設(shè)計前期而不是事后補(bǔ)救，那優(yōu)化的效果則更好，力度則更大[3]。

4 結(jié)語

總而言之，成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理中的一項重要工作，是財務(wù)管理的關(guān)鍵部分，它貫穿于企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營的流程中。成本控制的實行是企業(yè)完成成本管理的重要保障，企業(yè)能否盈利，在其他條件因素差異不大的情況下，最重要的就是看成本管控水平如何，成本管控是企業(yè)競爭的關(guān)鍵之處，也是企業(yè)取得市場競爭優(yōu)勢的基本立足點。因此，希望通過上文分析能夠?qū)崿F(xiàn)建筑設(shè)計階段房地產(chǎn)項目成本有效管控。