龍光明

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引言

自2000 年以來，我國房地產行業(yè)迎來了迅猛的發(fā)展，商品房的銷售額每年以33%的速度快速增長，在增長的過程中帶動了我國金融業(yè)、制造業(yè)等多個產業(yè)的發(fā)展，成為了我國國民經濟實現(xiàn)增長的主導產業(yè)。但在房地產價格不斷增長的影響下，房地產本身出現(xiàn)了嚴重的泡沫問題，房地產價格遠遠高于房子本身的實際價值。并且，這樣的泡沫化發(fā)展趨勢并不會促進房地產行業(yè)的發(fā)展，虛高的房價將造成高空置率以及價格暴跌等問題的發(fā)生，這對于我國國民經濟的發(fā)展是非常不利的。因此，如何有效控制房地產價格，引導房地產價格合理化是如今急需解決的問題。

1 房地產宏觀政策理論

房地產宏觀調控政策是政府進行經濟宏觀調控的主要內容，也是政府通過實現(xiàn)房地產市場的穩(wěn)定進行宏觀層面上的調控政策。房地產宏觀政策理論從字面意思上看就是以政府為主體，并運用經濟、行政以及相關的法律手段進行控制、調整房地產的市場供給需求，優(yōu)化房地產市場結構，實現(xiàn)國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

房地產宏觀調控的主要手段包括經濟手段、行政手段以及法律手段，在進行宏觀調控的過程中，主要運用的手段是經濟手段，將行政手段以及法律手段作為輔助手段進行。其中經濟手段主要包括稅收以及貨幣等手段，稅收主要是通過調節(jié)社會的總需求以及總供給管理房地產經濟的相關活動，貨幣手段主要通過對資金的調節(jié)來實現(xiàn)市場中貨幣的供給量以及需求量。行政手段主要包括了一些行政政策的相關規(guī)定，以及相關的政策條令。在行政手段的實施過程中，通過行政手段的相關內容實現(xiàn)對土地、城市規(guī)劃以及其他建設開發(fā)項目的調控。

2 宏觀政策對房地產價格機理研究

2.1 稅收政策

房地產稅收政策的建立是政府為了更好地促進房地產行業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定房地產價格，讓房地產發(fā)展適應市場環(huán)境所作出的規(guī)定，主要是為了促進房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。在房地產稅收方面，政府對于不同的征稅對象作出了不同的規(guī)定，通過稅收的不同、稅目的不同、稅率的不同等方法將每個人、每個單位都進行了不同程度的稅收劃分，改變了納稅單位以及個人的收入分配。

稅收政策對于房地產價格的影響主要是在開發(fā)流通稅收以及保有階段稅收進行不同程度的征收，通過稅收來控制房地產商對于房地產的開發(fā)及建設，控制房地產的銷售以及控制消費者因購買房地產商的房屋造成的成本的開支，從而調節(jié)市場對于房地產的供給和需求，最后實現(xiàn)對于房地產價格的調整。在稅收政策的執(zhí)行過程中，如果稅收政策發(fā)生了變化，則將導致房地產在開發(fā)流通稅收以及保有階段稅收的變化，開發(fā)流通稅收以及保有階段稅收會直接影響到消費者對于開發(fā)商房地產產品的消費行為，進而房地產開發(fā)商對于房地產的投資以及建設將受到影響。因此，消費者的直接消費行為是影響房地產價格發(fā)生變動的直接原因，房地產對于市場的供給以及需求等變化是導致房地產價格發(fā)生變化的主要原因。

2.2 貨幣政策

任何企業(yè)的發(fā)展都離不開資金的支持，房地產的開發(fā)與建設也是如此。由于房地產建設的范圍較廣，使用的機器、材料、人力等資源較多，再加上地皮價格昂貴等要素的影響，開發(fā)商在進行房地產開發(fā)時更加需要充足的資金資源的支持[1]。因此，房地產開發(fā)的全過程實際是一個資金流動的過程。而貨幣政策的產生就是為了能夠調節(jié)房地產開發(fā)過程中的資金流動，實現(xiàn)對房地產價格進行控制的目的。

貨幣政策主要分為寬松的貨幣政策以及緊縮的貨幣政策。在政府通過貨幣政策手段進行房地產價格的調控時，當政府采用的是寬松的貨幣政策，就意味著此時開發(fā)商能夠獲得更多的資金投入到房地產的開發(fā)與建設當中，并且此時使用資金的成本會比較低，房地產市場能夠瞬間被刺激，房地產開發(fā)與建設的項目增多，購買者的購買需求也會增大，房地產的供給量就會越來越多。當政府采用的是緊縮的貨幣政策時，此時流入房地產的資金就會減少，此時資金的使用成本就會變高，房地產商就無法投入更多的資金進行房地產項目的建設，購買者也不會使用資金進行房屋的購買，消費者的購買欲下降，最終影響房地產在市場中的供給以及需求，進而實現(xiàn)對房地產價格的影響。

貨幣政策對于房地產價格的影響所采取的主要工具為利率以及貨幣的供給量兩方面。其中，利率對于房地產價格的影響具有兩面性，當利率發(fā)生變動時，會直接影響到房地產開發(fā)商對于房地產開發(fā)的建設成本，這樣將直接影響到房地產項目建設的數(shù)量以及范圍，從而影響房地產在市場中的總供給量。

2.3 土地政策

土地政策對于房地產價格的影響主要是通過兩方面進行調節(jié)的，一方面，政府通過對土地政策的調整使得土地價格在市場中保持一個相對穩(wěn)定的范圍，進而有效控制房地產開發(fā)數(shù)量及建設支出，影響房地產價格。另一方面，政府通過對房地產開發(fā)建設土地供給量的計劃整體把控，使得房地產在價格升高的過程中不至于脫離實際價值。

土地價格是房地產價格變動的直接因素，土地價格的升高會直接導致房地產開發(fā)建設的成本升高，土地價格的變動主要是對房地產開發(fā)商建設的成本以及開發(fā)商開發(fā)的意愿造成影響。土地供給量是土地政策對房地產價格進行控制的又一渠道，土地供給量發(fā)生變化，直接影響到開發(fā)商開發(fā)建設用地，影響房地產供給進而實現(xiàn)對房地產價格的影響。

3 房地產宏觀政策改善建議

3.1 稅收政策建議

在優(yōu)化稅收政策方面，首先，應當實現(xiàn)對稅收結構的優(yōu)化控制，將有關房地產方面的稅收進行整合，在整合的過程中，要取消一些不合理的稅收，實現(xiàn)稅收結構的合理性以及系統(tǒng)性，要盡量減少納稅人的負擔，通過優(yōu)化房地產開發(fā)商的稅收負擔實現(xiàn)對房地產價格的控制。其次，要調整階段性的稅收的比重，通過適當?shù)南抡{房地產開發(fā)商在房地產開發(fā)過程中的稅收比重，減輕房地產開發(fā)的成本[2]。最后，要實行差別比例稅率，根據(jù)自身城市經濟的發(fā)展水平以及納稅人的納稅水平，確定不同的稅率，科學合理地進行納稅。

3.2 貨幣政策建議

在貨幣政策的優(yōu)化上要適當?shù)貦嗪庳泿耪叩牧Χ?，使得貨幣政策的實施既不會過于嚴苛也不會過于松弛，增加調控的整體效果。同時要盡量保持貨幣政策的一致性與穩(wěn)定性，貨幣政策一旦制定就要保證嚴格的執(zhí)行，杜絕朝令夕改現(xiàn)象的發(fā)生，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.3 土地政策建議

要科學的制定土地供給的計劃，通過土地供給計劃對用于房地產開發(fā)建設的土地面積進行控制，減少土地的浪費，實現(xiàn)土地的合理化開發(fā)[3]。在土地供給計劃的制定過程中，一定要嚴格根據(jù)市場調研的結果進行預測，全面了解市場對于土地供需量的情況，實現(xiàn)土地供給計劃的科學制定。

4 結語

綜上所述，房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展對于我國經濟的發(fā)展以及社會的穩(wěn)定都具有至關重要的作用。為了能夠實現(xiàn)房地產價格的穩(wěn)定發(fā)展，需要政府這只“看得見的手”參與到市場管理當中，實現(xiàn)對房地產的宏觀控制和對房地產市場的科學管理，積極引導房地產市場價格走向，使房地產價格回歸到合理的水平線上。