趙純藝

摘 ? ?要：房地產(chǎn)行業(yè)以較快速度發(fā)展，同時(shí)商品房質(zhì)量問題層出不窮，一定程度上加劇了消費(fèi)者與相關(guān)責(zé)任主體間的矛盾。作為一名律師，應(yīng)站在專業(yè)角度提出規(guī)避商品房質(zhì)量糾紛的合理化建議，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展起到推動(dòng)作用。本文首先介紹商品房質(zhì)量問題表現(xiàn)，然后分別站在業(yè)主視角分析維權(quán)路徑、站在開發(fā)商角度給出處理質(zhì)量投訴的方法。

關(guān)鍵詞：商品房;質(zhì)量問題;糾紛處理

1 ?引言

商品房質(zhì)量反映出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平，并關(guān)乎業(yè)主居住的安全性和舒適性。一旦業(yè)主躋身于質(zhì)量投訴行列，則開發(fā)商與業(yè)主間的紛爭(zhēng)相應(yīng)增多，最終阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。律師處理這類糾紛時(shí)，秉持公正、公平原則，靈活運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)，盡可能將矛盾最小化，全面維護(hù)合法者權(quán)益。最為重要的是，律師向業(yè)主、開發(fā)商傳遞糾紛規(guī)避的可行性建議，使其在懂法的基礎(chǔ)上扮演好自身角色，促進(jìn)社會(huì)有序運(yùn)作。

2 ?商品房質(zhì)量問題表現(xiàn)

一般來(lái)說(shuō)，商品房質(zhì)量投訴集中于室內(nèi)墻體裂縫、滲水、墻皮脫落、墻面漏風(fēng)、墻面發(fā)霉等[1]。對(duì)于精裝商品房，其質(zhì)量問題總結(jié)為：實(shí)物與公開展示的精美樣板間存在差距，材料更換、材質(zhì)不達(dá)標(biāo)、承諾不兌現(xiàn)等現(xiàn)象較普遍;部分開發(fā)商利用消費(fèi)者低價(jià)購(gòu)買心理予以吸引，實(shí)際上低價(jià)促銷未具體落實(shí)，并且精裝費(fèi)用無(wú)從考證;部分開發(fā)商借助品牌力量進(jìn)行宣傳，實(shí)際上，品牌產(chǎn)品有檔次之別，一旦使用低檔次品牌產(chǎn)品，則這類產(chǎn)品使用壽命短、質(zhì)量問題多樣存在，無(wú)疑會(huì)為后續(xù)質(zhì)量糾紛留下隱患。從中能夠看出，商品房質(zhì)量問題是糾紛發(fā)生的重要導(dǎo)火索，然而紛爭(zhēng)不是解決問題的最佳方式，要想減少糾紛、高效處理糾紛，當(dāng)事人要遵循律師建議，適當(dāng)學(xué)習(xí)法律知識(shí)，學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器捍衛(wèi)合法權(quán)益。

3 ?業(yè)主維權(quán)的有效路徑

3.1 ?了解商品房質(zhì)量的法規(guī)和政策

律師建議業(yè)主在準(zhǔn)備買房之前，應(yīng)了解有關(guān)商品房質(zhì)量的相關(guān)法律、法規(guī)，以及當(dāng)?shù)刭?gòu)房的政策規(guī)定，這能減少不必要的紛爭(zhēng)，使自身合法權(quán)益得到捍衛(wèi)。如果購(gòu)房者處于被動(dòng)地位，那么經(jīng)濟(jì)遭受損失的可能性會(huì)大大增加。

3.2 ?簽署利于今后維權(quán)的購(gòu)房合同

律師引導(dǎo)業(yè)主掌握法律依據(jù)后，還應(yīng)向業(yè)主普及有關(guān)購(gòu)房合同的知識(shí)，這對(duì)證據(jù)收集與利用有關(guān)鍵性作用。其中，證據(jù)收集方式有多種，如拍照、書面文字確認(rèn)、公證確認(rèn)、攝像等。據(jù)此證實(shí)已有質(zhì)量問題，并為日后質(zhì)量訴求申請(qǐng)?zhí)峁┮罁?jù)，以此提高業(yè)主在糾紛處理中的主動(dòng)地位，使糾紛在短期內(nèi)高效解決。購(gòu)房合同簽署環(huán)節(jié)，律師提醒業(yè)主高度重視這一環(huán)節(jié)，在格式、內(nèi)容等方面細(xì)致檢查，尤其是可協(xié)商部分，應(yīng)做到字斟句酌，無(wú)異議后方可簽字生效。如果《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容局限，或者個(gè)別內(nèi)容未具體說(shuō)明，則業(yè)主有權(quán)申請(qǐng)與開發(fā)商另簽合同的需求。

驗(yàn)房階段，律師對(duì)業(yè)主建議：業(yè)主根據(jù)合同規(guī)定逐項(xiàng)驗(yàn)房，并以拍照、錄像等方式留下證據(jù)。對(duì)于已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，以書面形式確認(rèn)維修事宜。業(yè)主務(wù)必遵循先驗(yàn)房后簽字這一流程，否則，會(huì)在質(zhì)量投訴中陷入被動(dòng)局面，為別有用心的開發(fā)商提供責(zé)任推脫機(jī)會(huì)。

3.3 ?選擇適合投訴方式

律師處理商品房質(zhì)量糾紛案件時(shí)，常遇到這種情況，即業(yè)主掌握法律依據(jù)、持有效證據(jù)，但常因投訴對(duì)象失準(zhǔn)、投訴方式不當(dāng)而踏入漫漫維權(quán)路[2]。正常來(lái)說(shuō)，維權(quán)業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商反映質(zhì)量問題，根據(jù)合同規(guī)定提出經(jīng)濟(jì)賠償或者維修要求，隨后開發(fā)商與責(zé)任單位進(jìn)行溝通，根據(jù)合同約定確定解決方案。如果業(yè)主在開發(fā)商方面投訴無(wú)果，那么能夠以起訴或向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)組織認(rèn)定等方式維權(quán)。如果遇到證據(jù)不足或投訴失敗現(xiàn)象時(shí)，可以嘗試向媒體求助，以此強(qiáng)化維權(quán)力量。此外，集體投訴能夠大大減少投訴成本，并且成功維權(quán)的可能性相應(yīng)提高。據(jù)律師多年處理商品房質(zhì)量糾紛案件經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，業(yè)主不要輕易做出退房請(qǐng)求，因?yàn)橥朔凯h(huán)節(jié)與鑒定環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，這需要業(yè)主在經(jīng)濟(jì)、時(shí)間、業(yè)務(wù)知識(shí)儲(chǔ)備等方面做足準(zhǔn)備。從權(quán)益保障角度來(lái)看，業(yè)主可以在訴訟前申請(qǐng)鑒定，既可以通過(guò)個(gè)人力量找鑒定機(jī)構(gòu)，也可以使用法院制定的鑒定機(jī)構(gòu)，以便根據(jù)鑒定結(jié)果理智維權(quán)。

4 ?開發(fā)商處理質(zhì)量投訴的方法

4.1 ?學(xué)習(xí)法律法規(guī)及政策

律師站在開發(fā)商角度分析質(zhì)量訴訟案件應(yīng)對(duì)的有效措施，因?yàn)殚_發(fā)商是責(zé)任主體之一，開發(fā)商既要履行商品房質(zhì)量保證職責(zé)，又要參照相關(guān)法律法規(guī)明確質(zhì)量問題處理要求，一方面是尊重法律法規(guī)權(quán)威性的體現(xiàn)，另一方面能為業(yè)主提供滿意答復(fù)。具體來(lái)說(shuō)，開放商收到業(yè)主投訴請(qǐng)求的三天內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，對(duì)業(yè)主請(qǐng)求逐項(xiàng)查驗(yàn)，接下來(lái)經(jīng)雙方協(xié)商制定處理方案，即通過(guò)維修、經(jīng)濟(jì)賠償?shù)确绞接枰越鉀Q。為了捍衛(wèi)開發(fā)商信譽(yù)度，讓業(yè)主放心、安心，雙方可以對(duì)保修范圍、保修時(shí)間等內(nèi)容簽署具有法律效應(yīng)的合同，確保質(zhì)量投訴問題得到高效解決。

4.2 ?重視合同形式及內(nèi)容

開發(fā)商與業(yè)主、責(zé)任主體之間分別簽署合同，要想減少商品房質(zhì)量糾紛，應(yīng)保證合同形式、合同內(nèi)容的規(guī)范性，以便為日后責(zé)任劃分提供依據(jù)，避免出現(xiàn)責(zé)任推卸現(xiàn)象。開發(fā)商、業(yè)主、責(zé)任單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)來(lái)審查合同，不要出現(xiàn)合同漏洞，確保質(zhì)量投訴問題有依據(jù)的處理。經(jīng)鑒定商品房質(zhì)量問題來(lái)自設(shè)計(jì)、施工、材料等方面，律師建議開發(fā)商直接與責(zé)任單位聯(lián)系，要求責(zé)任單位承擔(dān)維修責(zé)任，從《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的相關(guān)內(nèi)容貫徹執(zhí)行保修制度。具體而言，承包人與發(fā)包人之前明確劃分保修責(zé)任，即在質(zhì)量保修書中確定保修責(zé)任、范圍及期限，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，承包人主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償。當(dāng)建筑工程質(zhì)量保修制度嚴(yán)格履行，則業(yè)主權(quán)益能夠得到保障。

4.3 ?正視商品房質(zhì)量糾紛

律師處理商品房質(zhì)量糾紛案件的過(guò)程中，認(rèn)為開發(fā)商態(tài)度對(duì)糾紛源起、糾紛處理效率有重要影響。當(dāng)消費(fèi)者前來(lái)投訴時(shí)，開發(fā)商如果對(duì)其置之不理，或者以應(yīng)付心態(tài)予以處理，那么定會(huì)為后續(xù)投訴埋下隱患，導(dǎo)致企業(yè)形象受到影響，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的長(zhǎng)效增加。反之，開發(fā)商站在消費(fèi)者角度考慮問題，理解消費(fèi)者的焦慮情緒，并借此機(jī)會(huì)提供真誠(chéng)服務(wù)，則消費(fèi)者會(huì)適當(dāng)寬松處理時(shí)間。因?yàn)槎鄶?shù)紛爭(zhēng)來(lái)自不尊重和非公平對(duì)待，對(duì)此，開發(fā)商應(yīng)重視消費(fèi)者投訴，將矛盾最小化。

4.4 ?合理制定技術(shù)處理方案

開發(fā)商處理投訴事件時(shí)，應(yīng)與律師保持良性溝通，認(rèn)真聽從律師給出的建設(shè)性意見，制定訴訟處理的有效方法。當(dāng)商品房出現(xiàn)漏水隱患，開發(fā)商接到此類投訴后，從止損角度考慮，應(yīng)及時(shí)趕往現(xiàn)象，盡全力搶修。接下來(lái)開發(fā)商與相關(guān)責(zé)任單位分析漏水原因，征得消費(fèi)者許可后進(jìn)行整修，同時(shí)接受質(zhì)量監(jiān)督單位過(guò)程式監(jiān)督。當(dāng)滲水原因歸結(jié)為防水設(shè)計(jì)不合格，則施工單位要立即擬定新的防水方案，保證防水施工質(zhì)量。當(dāng)滲水現(xiàn)象由防水材料劣質(zhì)引起，應(yīng)及時(shí)更換新的防水材料，委派專業(yè)施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行施工，將防滲問題徹底解決。對(duì)于責(zé)任單位來(lái)說(shuō)，應(yīng)全部承當(dāng)維修費(fèi)用，并且信用等級(jí)隨之降低，避免日后此類現(xiàn)象重復(fù)出現(xiàn)，為商品房質(zhì)量提供可靠保障[3]。

5 ?結(jié)論

綜上所述，律師在商品房質(zhì)量糾紛案件處理中起到至關(guān)重要的作用，律師向業(yè)主、開發(fā)商、責(zé)任單位提出的建議應(yīng)具有可行性和合理性，盡可能化解矛盾，將質(zhì)量糾紛帶來(lái)的負(fù)面影響降到最低。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作、和諧社會(huì)建設(shè)有重要意義，同時(shí)，日后商品房質(zhì)量問題糾紛相應(yīng)減少。

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