黃家樂

【摘要】雖然我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間較短，但其已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要源頭，甚至房地產(chǎn)市場的波動(dòng)也會(huì)波及到宏觀經(jīng)濟(jì)的整體形勢(shì)。為了建立健全房地產(chǎn)市場的健康成長，我國決定在2020年3月1日起新的貨款合同實(shí)施LPR貨款利率定價(jià)，2021年全面包含存量貨款一起實(shí)施。本文主要展望LPR出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場的作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 貨款利率政策

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征

從改革開放土地規(guī)劃開始，我國房地產(chǎn)市場開始了理論起步階段，到了上世紀(jì)九十年代初鄧小平南巡，我國南方城市開啟了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，到了新千年，房地產(chǎn)市場更是步入了快速發(fā)展，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。如何在不影響國民經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行軌跡的前提下，降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)成為了政府的心頭之重。針對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題，我國政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，其中包括貨幣政策，財(cái)政政策和行政政策等。這都是由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較晚，但發(fā)展速度很快，與時(shí)俱進(jìn)的政策和工具才能建立健全房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

（一）政策導(dǎo)向性

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然也是深受市場經(jīng)濟(jì)的影響，但其中政策的導(dǎo)向性也是非常明顯的，與其他國家房地產(chǎn)市場不同，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展時(shí)間非常短，市場投機(jī)行為嚴(yán)重，國家調(diào)控為房地產(chǎn)市場的健全發(fā)展起著保駕護(hù)航的作用，因此我國房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出政策導(dǎo)向性的特點(diǎn)，

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由2006年的58710家到2015年的93426家增長了近34716家，增長率約為59%，從數(shù)據(jù)就可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量增長得非?？?，這也進(jìn)一步的闡述我們上文的觀點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)近十年呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長。事實(shí)上也有些年份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量相對(duì)上一年呈下降的，如2009年的80407家相對(duì)于2008年的87562家就下降了7155家，而2015年就相對(duì)于2014年下降了771家，這些數(shù)據(jù)不難看出房地產(chǎn)行業(yè)在飛速增長的階段也存在著調(diào)節(jié)，這是宏觀調(diào)控影響下的體現(xiàn)，從上文圖1和圖2不難發(fā)現(xiàn)房企的數(shù)量與房地產(chǎn)市場的活躍程度的年份息息相關(guān)，2008年房價(jià)飛速增長，2008年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量就比2007年增長了40%。從以上的數(shù)據(jù)可以看出在政策調(diào)控較為寬松的年份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量也會(huì)相對(duì)快速增長，而當(dāng)出現(xiàn)調(diào)控較嚴(yán)的年份如2009年和2015年則房企的數(shù)量增長速度會(huì)下降甚至負(fù)增長，這說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)與國家的調(diào)控密切相關(guān)。

（二）區(qū)域性

與世界各國一樣，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著明顯的區(qū)域性特征，出現(xiàn)了“北上廣深”一房難求，“三四線城市房產(chǎn)無人問津”等特點(diǎn)。且我國房地產(chǎn)的區(qū)域性從地域地段可以看出，我國的房價(jià)高的地區(qū)主要集中在東部沿海的一線城市，圍繞著珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)最為顯著。深圳、廣州主要是珠三角地區(qū)主要城市，寧波、南京、上海、杭州主要在長三角流域，而北京是我國首都，廈門是沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)，福州靠近廈門，所以我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在東部沿海發(fā)達(dá)城市發(fā)展迅速，它與區(qū)域經(jīng)濟(jì)密切相連和城市的生活配套基建和經(jīng)濟(jì)實(shí)力掛鉤，有著明顯的區(qū)域性。

且因?yàn)楦母镩_放最先打開東部沿海城市，所以本文還認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與勞動(dòng)人口密切相關(guān)。勞動(dòng)人口涌入多的城市，住房是剛性需求，這有利于開發(fā)商提高房價(jià)，而像三四線城市因?yàn)槠鋭趧?dòng)人口呈現(xiàn)輸出，住房供給并不緊張，于是庫存問題變得非常嚴(yán)重。解決以上問題還需讓三四線城市的經(jīng)濟(jì)和城市配套完善，這才是去庫存需要解決的問題。

二、貸款市場報(bào)價(jià)利率《簡稱：LPR）發(fā)展趨勢(shì)的研究

眾所周知貸款市場報(bào)價(jià)利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）是現(xiàn)階段商業(yè)銀行對(duì)其屬下優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)行的貸款利率，另外的貸款利率可在這的基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。因此貸款市場報(bào)價(jià)利率的集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制是在報(bào)價(jià)行自主報(bào)出本行貸款市場報(bào)價(jià)利率的基礎(chǔ)上，指定發(fā)布人對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行計(jì)算，形成報(bào)價(jià)行的貸款市場報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)平均利率并對(duì)外予以公布。目前我國向社會(huì)公布1年期和5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率。在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）實(shí)行之前，我國貸款利率鎖定的是中國人民銀行發(fā)布的“存貸款基準(zhǔn)利率”。中國人民銀行會(huì)根據(jù)市場情況和國家政策隨時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)利率：當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱需要降溫時(shí)，上調(diào)基準(zhǔn)利率適當(dāng)收緊銀根;當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長低迷需要刺激經(jīng)濟(jì)時(shí)，下調(diào)基準(zhǔn)利率，讓市場資金保持充沛。自2015年10月央行最后一次下調(diào)后，基準(zhǔn)利率己經(jīng)四年保持不變。商業(yè)銀行在貸款給個(gè)人和企業(yè)時(shí)，鎖定的利率就是基準(zhǔn)利率。商業(yè)銀行可以根據(jù)自身和貸款客戶的實(shí)際情況，把利率上下浮動(dòng)。而兩種方式比較下來最直觀感受就是LPR更為市場化，參與主體更多，大大增加了金融機(jī)構(gòu)關(guān)于市場貸款利率的產(chǎn)業(yè)度。

而從國際市場展望來看，LPR更有利于貨幣政策的傳導(dǎo)，且多了商業(yè)銀行參與討論，它更有利于貼近市場，也更有利于市場來主導(dǎo)貸款定價(jià)且有利于長期降低貸款利率的目標(biāo)，減少個(gè)人企業(yè)融資成本壓力，活躍市場。而從房地產(chǎn)市場的角度來看，LPR對(duì)于市場的調(diào)節(jié)作用也是顯而易見的：以前是雙軌調(diào)節(jié)，現(xiàn)在透過中期借貸便利（MLF）的調(diào)節(jié)和各銀行協(xié)商，更為直接作用在房地產(chǎn)市場上，也更利于置業(yè)者。而總體而言從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的利率發(fā)展趨勢(shì)，我國貸款利率向下走是一個(gè)趨勢(shì)，社會(huì)融資成本和置業(yè)成本也會(huì)越來低。很明顯中國的貸款利率走勢(shì)與1990-2000年間的波峰是比較大而后是越來越趨向于平緩下降，且中國作為新興市場的代表做為后起之秀在面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力下，我們的調(diào)整空間仍然很大相較于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體而言，所以一個(gè)更為靈活且彈性同時(shí)兼顧社會(huì)發(fā)展需求的貸款利率政策推廣非常的重要。

從目前來說LPR更有利于市場傳導(dǎo)和融資成本降低，而從中國以粗放式高速增長的經(jīng)濟(jì)模式往中高速高質(zhì)量發(fā)展模式上看，參考日本和美國發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貸款利率下行的情形，我認(rèn)為中國的貸款利率趨勢(shì)也是整體下行的，它對(duì)購房者償還貸款利息的負(fù)擔(dān)是下降的，但對(duì)房價(jià)浮動(dòng)的調(diào)節(jié)可能還有待研究，整體而言更市場化毋庸置疑。

且從2020年新冠肺炎疫情全世界蔓延，全世界央行都下調(diào)了利率甚至很多歐洲國家己經(jīng)是負(fù)利率時(shí)代，應(yīng)對(duì)新的世界性經(jīng)濟(jì)困難，我國采取更為靈活的貸款利率工具對(duì)我國社會(huì)新時(shí)代發(fā)展要求有著積極促進(jìn)作用。明白市場對(duì)融資成本高還有供應(yīng)鏈阻斷的擔(dān)憂，LPR更為直接且更為精準(zhǔn)幫助中小企業(yè)渡過，同時(shí)對(duì)穩(wěn)定居民置業(yè)熱情有著積極作用。

三、結(jié)論

貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）實(shí)行對(duì)我國利率市場改革有積極作用，它更進(jìn)一步詮釋了我國推進(jìn)市場化改革和降低政府直接干預(yù)的決心。幫助中小企業(yè)渡過難關(guān)，融資成本下降是重中之重，而LPR對(duì)降低居民房貸壓力也是顯而易見的，我相信在LPR實(shí)踐過程中，市場主導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場和商業(yè)市場都將獲益匪淺，而一個(gè)更為開放和擁抱企業(yè)的中國市場也將呈現(xiàn)在我們面前。

我國經(jīng)濟(jì)體制改革，在建國初期到1977年我國走的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，1978開始改革開放開始引入市場經(jīng)濟(jì)和私有化，我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和國家調(diào)控的力度仍然是比其他經(jīng)濟(jì)體的干預(yù)程度高，于是1978-1991年我國的宏觀調(diào)控從直接干預(yù)往間接干預(yù)轉(zhuǎn)變，從改革開放后引入市場經(jīng)濟(jì)，我們經(jīng)歷了通貨膨脹過快后通貨緊縮再通貨膨脹的循環(huán)中，財(cái)政政策貨幣政策也是在實(shí)踐中愈發(fā)的成熟。就目前而言，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）對(duì)整個(gè)工商環(huán)境起到積極作用促進(jìn)了市場的參與度，譬如以前不愿意放貸給小企業(yè)的商業(yè)銀行透過此定價(jià)機(jī)制有更好的市場參與度，它也可以在考慮自身?xiàng)l件適當(dāng)高效的幫助中小企業(yè)。我們知道影響房地產(chǎn)市場的因素很多人口，區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況，國家政策等，LPR的推行我不認(rèn)為它會(huì)單向推高房價(jià)或造成房價(jià)的擾動(dòng)，他是基于市場給予市場及時(shí)反饋的機(jī)制，它更有利于盤活市場同時(shí)造成一定的市場差異性而使我國房地產(chǎn)市場信貸市場更加有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。它是我國建立健全社會(huì)主義市場化經(jīng)濟(jì)的更進(jìn)一步，無獨(dú)有偶在2020年4月9號(hào)政府再次強(qiáng)調(diào)了加強(qiáng)市場化要素的講話，作為國民經(jīng)濟(jì)主體的房地產(chǎn)市場，市場化建設(shè)無疑是風(fēng)向標(biāo)，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）正是符合戰(zhàn)略方針的工具。

參考文獻(xiàn)：

[1]武興偉.改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制及利率并軌的路徑研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2019，（35）.